铜安寨生态农业旅游度假区项目投资可行性研究报告.docx
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铜安寨生态农业旅游度假区项目投资可行性研究报告
安徽***“石关铜安寨生态农业旅游度假区”
项目建议书
安徽***投资发展有限公司
二○一二年四月八日
安徽***“石关铜安寨生态农业旅游度假区”
项目建议书
一、项目提要
（一）项目名称：
安徽***“石关铜安寨生态农业旅游度假区”
（二）拟建地点：
岳西县石关乡石关村
（三）建设单位：
安徽***投资发展有限公司
（四）项目负责人：
（联系电话）
（五）项目性质：
新建
（六）建设目标：
建设坚持“总体规划一步到位、项目分步实施、功能逐步配套完善”的原则，通过整合资源，突出农业的经济功能、生态功能和文化功能，发展高山蔬菜，实施产业化经营；同时，利用石关乡独特的自然资源，发展农业生态旅游及休闲度假项目。
（七）建设内容：
（1）道路建设。
（2）、有机农产品加工厂房及园区管理房建设。
（3）有机农产品生产基地建设。
（4）特色养殖园（围网放养土鸡等）。
（5）休闲垂钓中心。
（6）特色种植园。
（7）木屋接待中心。
（8）园区小道。
（八）建设期限及进度：
项目建设期3年（生态农业2年，生态旅游3年）。
（九）项目概算投资：
项目总投资12105万元。
（十）项目效益：
项目建成后，在计算期内，除具有一定的生态效果和社会效益外，可实现年销售收入10000万元，利润总额2000万元，投资回收期9年，投资利润率16.52﹪，财务收益良好。
二、项目承担单位概况
安徽***生态农业发展有限公司于2009年在合肥市登记注册，注册资本500万元；安徽***投资发展有限公司于2011年3月在岳西县登记注册，注册资本5000万元。
公司经营宗旨是立信于农民，服务大农业，为推进全省农业产业化提供各项服务。
为组织岳西农副土特产品的销售，公司注册了“山山出”牌商标，主要经营品种有茶叶、香菇、木耳、核桃、豆类、芝麻、玉米、花生、薇菜干、蕨菜干等山野菜、高山蔬菜，2011年共销售农产品100吨，销售收入1000万元。
公司目前在岳西县从业人员50人，境内资产7000多万元。
为履行公司的服务宗旨，公司一期工程拟在职教中心与山货大市场之间占地40多亩新建“安徽***生态农业综合服务中心”。
除公司开展农业信息服务、农产品展示营销服务、农技推广与培训服务、农资供应服务外，对县内外从事农业的企事业单位和个人提供平台，优惠入户，共同打造，使中心成为岳西农业物流、技流的集散地。
项目总投资3亿多元，其中固定资产投资9046万元，建设工期预计2年。
同时，我司在温泉镇解放村拟投资5250万元建设“安徽***农产品加工冷藏项目”，两项目已经县发改委批准立项备案。
2011年底，我司已在温泉镇桃岭村吴毫组通过土地流转51亩投资发展苗木生产。
按照公司第一个五年发展规划（2011—2015年，与国家十二五规划同期），为新建的***农业综合服务中心和农产品加工冷藏项目寻求产业支撑和延伸产业链，我司将致力发展高山蔬菜，实施产业化经营；同时，利用石关乡独特的自然资源，发展农业生态旅游及休闲度假项目。
三、项目建设背景
（一）国家产业政策
“十二五”期间，国家发改委正在修改目前对地方政府绩效考核的具体指标。
修订后的考核体系，将按照不同区域的主体功能定位，实施差别化的评价考核。
据《经济观察报》报道，“十一五”期间，国家发改委完成了对全国各省的区域划分，按照资源能源环境和土地开发状况，将全国分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类。
在这四类中对优化开发的城市化地区，将重点加强对经济结构调整、科技创新、资源利用和环境保护的评价。
对纳入重点开发的区域，将侧重评价GDP增长指标、产业结构、教育质量、城镇化率、吸纳人口就业等方面。
对于限制开发区域，重点突出对生态环境保护的评价，弱化对GDP、工业化、城市化等相关指标的考核。
而对于禁止开发的农产品主产区和重点生态功能区，将实施农业发展优先和生态保护优先的业绩考核，对该地区的生产总值和工业等指标不做考核。
岳西地处江淮分水岭，是皖水发源地，其地方功能理应是生态涵养优先。
生态涵养，农业的作用和责任最大，此间发展农业正当时。
而发展农业，实施产业化经营是必由之路。
国务院国发〔2012〕10号文件关于支持农业产业化龙头企业发展的意见中指出，农业产业化是我国农业经营体制机制的创新，是现代农业发展的方向。
农业产业化龙头企业集成利用资本、技术、人才等生产要素，带动农户发展专业化、标准化、规模化、集约化生产，是构建现代农业产业体系的重要主体，是推进农业产业化经营的关键。
支持龙头企业发展，对于提高农业组织化程度、加快转变农业发展方式、促进现代农业建设和农民就业增收具有十分重要的作用。
另外，休闲农业是贯穿农村一、二、三产业，融合生产、生活和生态功能，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态。
随着国民经济的发展、居民收入的提高，城乡居民对休闲消费需求高涨，休闲农业已进入快速发展的新阶段。
全国休闲农业发展“十二五”规划中指出：
发展休闲农业，对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展，满足城乡居民日益增长的休闲消费需求具有重要的意义。
休闲农业是符合经济发展规律、有市场需求、蕴藏着巨大发展潜力、有助于解决“三农”问题的朝阳产业，是利国利民、一举多效的新兴产业。
休闲农业发展“十二五”规划依据区位优势、资源禀赋、历史文化背景等条件，将我国休闲农业发展总体布局分为四类区域：
大中城市和名胜景区周边、依山傍水逐草自然生态区、少数民族地区和传统特色农区。
山区具有得天独厚的山水、气候、植被、生态和人文优势，承载着农业生产、农民生活、生态涵养等重要生产生态功能。
该类地区要以农民就业增收为核心，紧密依托自然资源、生产资源、历史文化与独特民风，打破区域界限，营造特色休闲农业功能区，在保护生态环境基础上，大力发展以农业生态游、农业景观游、民俗风情游、特色农（牧、渔）业游为主的休闲农（山、渔）庄和农（牧、渔）家乐等。
休闲农业发展“十二五”规划要求以自然生态、田园文化、农耕文明为基础，以诚信经营、提升内涵、保障质量为重点，积极弘扬“回归自然、认识农业、怡情生活、生态环保”的发展理念，着力创建一批优势产业突出、发展潜力大、带动能力强的全国休闲农业与乡村旅游示范县；加快培育一批经营特色化、管理规范化、服务标准化的休闲农业示范点，形成一批休闲农业特色品牌；扩大农村消费，使休闲农业成为“十二五”期间扩大内需、壮大县域经济的重要途径，显著提升休闲农业地位。
（二）岳西相关政策
岳西地处大别山腹地，境内山多地少，人均耕地面积仅0.57亩，丰富的山场和有限的耕地资源，决定了岳西农业发展不可能走商品粮之路，非粮农产品才具有较强竞争力。
岳西平均海拔600米，适宜于茶叶、高山蔬菜等特色农业发展。
岳西县先后制定出台了《岳西县特色产业发展规划》、《关于加快茶叶、蚕桑、高山茭白三大产业发展的决定》和《关于加快发展农业产业化经营的意见》等政策，鼓励和引导农民发展特色农产业,创新机制支持发展，扶持经合组织引领发展，创建市场促进发展等手段，积极引导农民调整产业结构，着力发展茶叶、高山蔬菜、蚕桑三大特色产业，促进了特色农业又好又快发展。
目前，岳西县茶园总面积已达12.8万亩，是国家重点扶持的百个优质茶区之一，“岳西翠兰”被农业部评为全国十大新名茶；桑园面积达6.8万亩，是国家东桑西移项目试点县，茧、丝产量居安徽省前列；高山蔬菜基地达10.3万亩，是安徽省蔬菜生产十大基地县，无公害蔬菜畅销长江中下游各大中城市。
2010年，全县茶、菜、茧销售收入达7亿元，农民人均从中获取纯收入在1800元以上，将占人均纯收入60%左右。
以石关乡马畈村为例,从2005年开始大面积发展茭白、四季豆、西红柿等高山蔬菜，现在蔬菜基地已发展到2082亩,是2005年的10倍，全村94%的农户参与种植、加工或销售高山蔬菜，2011年人均纯收入达4000多元，相当于2005年的2.5倍。
为加快经济发展，岳西县委、县政府提出实施“生态立县、特色强县、文化活县、民生和县、开放兴县”五大战略和“做强工业、做特农业、做活旅游、做实基础、做靓县城、做精园区”六大举措。
去年又出台了《岳西县生态县建设实施方案》，对生态城镇、生态农业、生态旅游等提出了具体目标。
事实证明打“生态”和“特色”两块金字招牌是非常英明的，“岳西三个宝，茶桑菜样样好”说明岳西农业茶、桑、菜飞速发展，己成为地道的岳西特色，而规模的逐渐扩大，一种新型的“模特农业”在岳西正在兴起。
这些都为***发展农业和服务农业提供了政策保障和产业基础。
四、项目建设必要性、条件
（一）建设的必要性
1、是发挥农业生态保护功能、延伸农业产业链、壮大农业主导产业、提升农业生态文化、带动县域经济发展的有效途径。
2、是城镇的发展趋势和居民的消费需求。
城镇快速发展，人们生活从单纯追求数量转向追求质量，特别是农残问题已严重影响到身体健康，人们开始崇尚回归自然、向往返璞归真的田园生活。
随着假日的增多，居民的休闲旅游的兴趣将越来越浓。
（二）建设条件
拟建项目区石关乡地处江淮分水岭，位于岳西县城北部，境内奇峰罗列，河谷幽深，山高岭陡；雨水充沛，两大干流涓水河（长江水系）、铁埠河（淠河水系）常年清水长流，从不干涸；森林和生物多样性保护良好，杂木、草类植物生长茂盛；平均海拔847米，属高寒山区，夏季平均气温25度，凉爽湿润，空气清新，是“休闲避暑理想胜地”；佛教圣地二祖山、诚意寺、白云庵、太平天国农民运动遗址“铜安寨”均在其乡；石关乡又是享誉省内外的“高山蔬菜之乡”，现有高山无公害蔬菜23000亩，有茭白、四季豆、西红柿、辣椒等8个品种，年产高山反季节蔬菜8000多万斤，产值逾亿元，产品深受北京、上海、南京、武汉、合肥等省内外大中城市市民青睐；石关茶叶多生长于高山，常年云雾缭绕，无污染，内质优良，口味香醇，所产翠兰、炒青畅销县内外，全乡共有茶园5500亩，年产干茶125吨。
石关村是石关乡政府所在地，距县城22公里，总面积11平方公里，水田887亩，旱地266亩，山场15999亩。
全村辖23个村民组，478户，1813人。
石关村地处高寒山区，平均海拔850米以上，有我县“西伯利亚”之称。
石关村交通便利，105国道贯穿全境，是岳西至合肥、黄尾、魏岭三条公路交汇点。
石关村是全省“百镇千村”新农村建设示范村之一，工商业较为发达，小城镇建设初具规模，新农村建设氛围浓厚，社会安定，民风淳朴。
石关村夏季气候凉爽，风景怡人，新中国首任安徽省委书记曾西圣避暑山庄“南天别墅”、安徽省省直机关干部休养所、国家体育训练基地坐落其间。
石关村良好的气候条件适合多种农作物生长，适合建立高山蔬菜、有机茶生产基地。
五、市场预测
1、高山蔬菜等农产品市场预测
园区利用生态模式种养使原料和产品相互循环，资源重复利用，各种产品成本小，价格竞争力强；用粮食和青草喂的畜禽和鱼肉质更好，价格更高且抢手；园区种养项目都是新品种和濒危的土品种、老品种，竞争小，质量好、价格高、销路畅；园区不但生产出许多初级农产品，而且通过加工（如豆腐坊、酿农家酒、香油、麻油、粉丝等）出许多农制品，把单一产品变成很多产品，提高了产品的附加值，增加了产品的销售渠道；沼液种的果蔬产量更高，病虫害更少，口感更好，外观漂亮，品质好，是绿色食品，能提早上市，当然更好卖；整个生态种养过程可参观，可实地参与操作，可认种认养，开辟自己的小菜园、小牧场，这种体验收益更高。
种养园每个产品都能产生效益，都可形成一个体系，一个市场。
退一步讲，即使一个项目不赚钱仍有其它众多项目产生利润，形成了一套投资安全体系。
农产品经过批发市场等各种环节，到居民家中价格至少上涨70%以上。
还有很多农产品因为上架费、摊位费、管理费等高门槛而被挡在超市、农贸市场的大门外。
开展农产品进社区直销活动，将我们和种养大户生产的优质农产品带进社区进行直销，为企业和大户与社区居民搭建起“从田头到餐桌”的直接通道。
合肥市有570万人，如果我们只供应百分之一的吃菜，都是一个庞大的市场。
2、本地及周边生态游市场预测
随着城市化进程的加快、人民生活水平的提高，消费结构也快速升级，旅游主体逐渐趋于理性，人们对度假的选择更加多元，长线旅游也渐渐转向短途长时的休闲度假游，休闲旅游成了城市居民的一个新的消费需求和一种新的生活方式，越来越多的城市居民开始崇尚自然、回归自然、享受自然，生态旅游农业就在这种背景下快速兴起和发展，它顺应了这一趋势，迎合了绿色旅游、生态旅游的大趋势，顺应城乡新的消费理念，具有广阔的发展前景。
通过生态开发，以景区良好的生态植被、清新的田园风光、纯朴的乡村风情，为城乡居民和游客提供乡土特色的农业服务，提供洁净、优美、自然的休闲度假场所，让游客亲近农业、亲近自然，体验吃农家饭、住农家院、做农家活、看农家景的农居生活，从而娱悦于人，陶冶情操。
再加上安徽省省直机关干部休养所和国家体育训练基地坐落其间，更适合来这里避暑度假的人们和游玩的双休日上班族、城镇儿童顺道休闲娱乐，丰富了游点和内容。
根据客源总量分析，以岳西年接待旅游总量的5%计算，游客为25万人次，游客人均消费400元，预计年旅游产业收入为500万元。
利润率25％计算，年利润为125万元。
六、项目规划与建设内容
1、规划设想
规划坚持“高起点、高标准、高质量建设，总体规划一步到位、项目分步实施、功能逐步配套完善”的原则，以科学性、前瞻性、可操作性为指导，通过整合资源，突出生态农业的经济功能、生态功能和文化功能。
科学规划、突出重点、力求特色，使石关有一个集观光、休闲、娱乐、度假等为一体的综合型生态农业旅游景点。
实施高山蔬菜产业化经营，以市场为导向，以经济效益为中心，以科技进步为支撑，围绕高山蔬菜，优化组合各种生产要素，将高山蔬菜生产的产前、产中和产后诸环节联结为完整的产业链条，实行区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，形成以市场牵企业、企业带基地、基地连农户，集产、加、供、销为一体的管理体制和运行机制。
同时以自然山水为依托，以农业自然资源生态观光、乡村人文旅游休闲度假等为支撑，以生态农业旅游市场需求为导向，以农业为主题，借鉴公园模式，种植果蔬、花草、粮食和养殖各种禽、鱼，将建成集生产、加工为一身，集自种、采摘、垂钓、特色餐饮等活动于一体的科技示范、体验参与区。
同时做好绿化工程配套建设，如道路绿化、标志建筑、亭台楼阁等，完善吃、住、游等服务项目。
操作环节以沼气为纽带，以养殖带动种植，再发展餐饮业、休闲业、旅游业，而种植、餐饮又为养殖提供饲料，不用从外部购买肥料、饲料、燃料，以最少的投入来生产出最多的产品；不搞太多的固定建筑，体现古老朴素的农村特色和自然生态景观，利用农作物及各种天然植物，让蔓生的瓜果、蔬菜、葡萄及其他绿化植物攀援生长，让游人能在更多的绿荫下轻松漫步，绿荫下休息、纳凉；凡是涉农的内容都可以在园中设置，内容越多越好，布局合理，讲究科学性和艺术美感，不简单拼凑组合；间作和轮作种植农作物，兴种绿肥、秸秆还田、自制有机肥、用沼液作追肥、选育优质种子、科学监管等先进种植手段和技术综合应用；养殖园选择抗病力强、草食为主的土鸡、本猪等优良当地品种，不喂复混饲料；养殖优质鱼类，开展垂钓活动；种植时菜，尽量不到街上买菜，自产自销自逍遥，过自给自足的新型小农生活，真正让游客吃农家饭、干农家活、当农家人、享农家乐。
2、建设内容
根据规划设想和发展原则制定规划，然后分步实施。
规划制定前主要拟建内容有：
（1）道路建设
修建一条石关街至方湾水库道路，道路全长4.5公里，路宽设计6.5米，按水泥路标准修建。
修路费用由***公司和政府共同投资，修路所占土地由受益村组无偿提供。
（2）有机农产品加工厂房及园区管理房建设
按实际需要征用农用地，耕地按每亩加清苗费合计30000元征用，林地按每亩加清苗费合计26000元征用。
厂房及管理房按木屋建造和装饰，并匹配必要的设备和用品。
（3）有机农产品生产基地建设
采取土地流转方式,生产高山蔬菜、有机茶、菌类。
（4）特色养殖园（围网放养土鸡等）
（5）休闲垂钓中心
（6）特色种植园
（7）木屋接待中心
（8）园区小道
（三）建设期限
项目建设期3年（生态农业2年，生态旅游3年）。
七、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、建设投资估算
（1）修建道路800万元
（2）流转田地（测算30年，按年支付）2400万元
（3）租用山场（租期30年，租用5000亩）125万元
（4）租用水库（租期30年）30万元
（5）加工厂房及管理房3000万元
（6）围网放养土鸡100万元
（7）沼气池100万元
（8）加工设备和办公用品2000万元
（9）征用土地150万元
（10）变电房1座50万元
（11）木屋接待中心1000万元
（12）特色种植园800万元
（13）休闲垂钓中心500万元
（14）园区小道850万元
估算投资,用地以征用和租用合同为准。
以上合计11905万元
2、流动资金估算
流动资金200万元
项目总投资12105万元。
（二）资金筹措
1、自筹资金
一期自筹资金8105万元
2、其它来源
银行贷款4000等万元。
八、效益分析
（一）经济效益
1、销售收入、成本费用估算
旅游区高山蔬菜产业化、经营农产品、农制品收益6000万元，减去生产、经营成本及税金80﹪，实现毛利1200万元；
服务等各项收入4000万元，减去服务成本及税金80﹪，实现毛利800万元。
2、投资回收期
投资回收期＝总投资/年利润总额＋建设年
＝12105万元/2000万元＋建设年3年
≈9年
3、投资利润率
投资利润率＝年利润总额/总投资×100﹪
＝2000万元/12105万元×100﹪＝16.52﹪
（二）社会效益
1、科技示范带动千家万户发展生态农业。
2、刺激消费，拉动生态农业产业发展。
3、解决就业人口。
（三）生态效益
项目对自然山水不作任何破坏，同时还建一定容量沼气池，发挥其连结种养、生活用能、生产用肥的纽带作用，转化燃料、肥料、饲料，回收农业废弃物。
通过生态模式种养、物质循环利用、沼气的使用，使旅游区凸现一定的生态效应。
九、环境影响说明
（一）旅游区将按循环经济、循环农业发展理念立项规划，以科技为支撑科学种养，以绿色食品生产为目的，因此，在旅游区内建一定数量和规模的沼气池，将垃圾、秸秆、粪便全部入沼。
实现物质循环利用，无害化排放。
（二）旅游区按有机农业理念生产绿色农产品和农制品，承诺生产中不使用化学肥料、不使用农药、不使用农膜、不使用塑料方便袋、不使用任何添加剂。
十、节能方案
（一）项目能耗种类和数量分析
1、建筑耗能
建筑面积为1000平方米,每平方米负荷按60W/m2计：
1000×60/1000=60kW，按同时使用率50%，平均每天使用2小时，60×50%×2×360=21600kw·h。
2、耗能设备
主要耗能设备表
序号
设备名称
技术
规格型号
数量
（台）
安装功率（kW）
利用率
（小时/年）
年使用量
（W）
每台
合计
1
制冷系统﹙压缩机﹚
Hp17.5
1
37.2
37.2
1440
53568
2
加工设备
2
20
40
1500
60000
3
包装设备
2
20
40
1500
60000
合计
173568
建筑耗能21600w·h+设备耗能173568w·h=195168w·h。
（二）能耗指标
主要能源品种及年需要量表
年
耗
能
量
能源
种类名称
折标煤
年耗能量
系数
单位
实物量
单位
折标准煤量（t）
电力
0.1229
kgce/kw·h
19.5168
万kw·h
23.98
能源消费总量（吨标准煤）
23.98
耗能
工质种类
折标煤
年耗能量
系数
单位
实物量
单位
折标准煤量（t）
新鲜水
0.0857
kgce/t
36500
立方米
3.12
耗能工质总量（吨标准煤）
3.12
项目年耗能总量（吨标准煤）
27.1
（三）节能措施及效果分析
项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准，采取工艺节能、电气节能、管理节能等主要节能降耗措施。
工艺节能：
选用先进工艺流程和技术方案，缩短工艺流程，减少设备数量；电气节能：
选用节能电机、变电器以及荧光灯，以减少线路损耗和变压器损耗；管理节能：
定期举办节能讲座，并健全设备维护和维护制度，健全节能制度。
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