科左中旗棚户区改造工程申请建设可研报告.docx
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科左中旗棚户区改造工程申请建设可研报告
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第一章项目概况
1.1项目概况
项目名称：
内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程
住房类型：
经济适用房
项目总投资：
18000万元
建设周期：
18个月
1.2项目的建设背景
1.2.1科左中旗概况
科左中旗，全称为科尔沁左翼中旗，又称达尔汗旗，位于内蒙古自治区通辽东部，地处内蒙古、辽宁、吉林三自治区交汇的金三角地区，属东北经济区。
南部与吉林省的双辽、东部与吉林省的长岭县、北部与吉林省的通榆县交界，西北部与兴安盟的科右中旗、通辽的扎鲁特旗相邻，西南部与通辽的开鲁县、科尔沁区和科左后旗接壤。
旗政府所在地保康镇距呼和浩特1400公里，距通辽政府所在地科尔沁区120公里、东北大城长春180公里、沈阳290公里、哈尔滨390公里，距大连、天津等港口城500至700公里。
科左中旗共有蒙古、汉、满、回、朝鲜、达斡尔、鄂温克等15个民族。
总人口为53.7万人，其中蒙古族人口39.5万人，是全国县级行政区域中蒙古族人口最多的地方。
经过多年来的全旗各族人民的共同努力，科左中旗经济得快速发展。
2008年，财政总收入完成2.06亿元，首次突破两亿元，同比增长44.1%。
实现地区生产总值70亿元,同比增长30%，三次产业比重调整为34.3：
33.6：
32.1。
城镇居民可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到9792元和4250元。
粮食产量突破30亿斤，位居全自治区旗县之首，获得“全国粮食生产先进县标兵”荣誉称号。
实施外引内联项目71个，到位资金42亿元，引资额超过前三年总和。
新建、续建千万元以上工业项目45个，完成工业固定资产投资26亿元。
1.2.2项目改造地段分析
棚户区改造工程地段位于振兴大街中段、振兴大街南、白音塔拉大街北、团结路西、友谊路东（武装部对面），304线至建设大街、文明路西、文化路东（原消防队东），自来水公司西墙、梅林大街路南、至七巴公路（西大一期）。
这些地段交通方便，资源环境优越。
交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。
进行房地产开发，具有很好的场前景。
项目选址方圆1000米内，有学校、医院农贸场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是民居住、商贸的理想选择地。
由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据科左中旗规划局提供的用地地形图、科左中旗规划局已核发的规划设计要求，进行棚户区项目改造建设。
原区域与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城的形象。
为更好地配合城区的开发建设，旗政府决定用于改造工程经济适用房项目。
这对于科左中旗形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城，具有积极面现实的意义。
1.2.3项目建设的必要性
（1）本项目建设是满足住房消费的需求
我旗棚户房大多建于上个世纪五六十年代，最早的建于解放前。
随着城人口的增加，人口密度不断加大，住房日渐紧张，大房接小房，小房接窝棚。
久而久之，棚户区就形成了规模。
棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起。
棚户区内巷道狭窄，基础设施落后；没有排水设施，水流倒灌，屋内常年阴暗潮湿。
垃圾点少，公厕数量少，环境卫生状况差。
棚户区内居住人员成分复杂，生活水平低,社会治安管理十分困难。
近年来，旧城改造建设步伐逐年加快，大大改善了城镇居民的居住条件，完善了城基础设施，改变了城面貌，提升了城建设和管理水平。
但是，仍存在一定数量建设时间较长、设施不配套、抗震能力严重不足、存在安全隐患的砖（木）结构、砖混结构等房屋，这些严重影响了城镇居民居住安全和居住环境。
为进一步贯彻落实科学发展观，按照国务院和自治区党委、自治区政府的重大战略决策部署，坚持扩大内需保增长，坚持以人为本重民生，加强以改善民生为重点的社会建设，依据城总体规划和经济社会发展水平，通过政府引导，政策支持，社会参与，发挥场机制作用，加快推进棚户区的改造，促进和谐社会构建，改善城镇居民居住条件，进一步扩大内需，促进经济平稳增长。
（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要
项目所在地属于科左中旗人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。
旗委、旗政府将按照自治区党委、自治区政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美科左中旗，加快城现代化建设步伐，旗委、旗政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。
本项目的实施将有利于美化环境，完善城功能，该工程的实施，是按照城总体规划要求，加快城中心地段城化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。
（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要
本项目建设占有土地100000平方米，容积率1.036，建筑密度26.3％，住宅建筑层数为多层，绿地率为37％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。
成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。
本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对上述地段的棚户区改造工程，主要销售对象为现有住房难、收入低的人群。
既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。
综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
1.3本项目规划方向
本项目选址于科左中旗保康镇东侧，交通方便，资源环境优越。
规划总用地面积100000平方米，总建筑面积150000平方米，住宅46幢，为多层建筑，住宅建筑面积136730平方米，公建设施建筑面积13270平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。
1.3.1规划范围
振兴大街中段、振兴大街南、白音塔拉大街北、团结路西、友谊路东（武装部对面），共40300平方米；304线至建设大街、文明路西、文化路东（原消防队东），共35500平方米；自来水公司西墙、梅林大街路南、至七巴公路（西大一期），24200平方米。
以上三个地段改造面积共100000平方米。
1.3.2规划思路
（1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；
（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；
（3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；
（4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。
1.3.3规划重点
（1）以《科左中旗保康镇总体规划》（2007年－2020年）和《科左中旗土地利用总体规划》（1997－2010年）为基础，严格结合《经济适用住房建设管理办法》，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；
（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；
（3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；
（4）完善公共服务配套与政基础设施；
（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；
（6）确保城生态绿地，控制城景观，塑造地方特色。
1.4建设主要建设内容和规模
1.4.1建设规模与目标
低收入群体棚户区改造工程规划总用地面积100000平方米，总建筑面积150000平方米，住宅建筑面积136730平方米，公建设施建筑面积13270平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。
总投资18000万元，项目建设期约18个月左右。
1.4.2主要建设条件
（1）规划条件
科左中旗规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。
（2）土地条件
项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。
土地用途为住宅用地。
（3）拆迁情况
该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。
本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由科左中旗人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。
（4）基础设施情况
地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。
（5）周边环境分析
项目所在地周围有农贸市场、学校、超市等，附属设施齐全，居住条件良好。
（6）主要技术经济指标
项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对城镇低收入人群住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前低收入人群多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。
中套住房面积控制在80平方米（±5平方米），小套住房面积控制在60平方米（±5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：
综合技术经济指标
项目
单位
数值
所占比重（%）
总用地面积
m2
100000
其中:
居住区用地面积（R）
m2
100000
100
代征道路用地面积
m2
0
其中
住宅用地面积（R01）
m2
31400
31.4
公建用地面积（R02）
m2
5100
5.1
道路用地面积（R03）
m2
26500
26.5
公共绿地面积（R04）
m2
37000
37
居住户数
户
1670
居住人口
人
5177
总建筑面积
m2
150000
其中
住宅总建筑面积
m2
136730
其中
地表住房建筑面积
m2
124244
地下储藏室建筑面积
m2
12486
公建设施建筑面积
m2
13270
其中
物管等公共设施
m2
7238
经营性建筑
m2
6032
容积率
1.036
建筑密度
%
26.3
绿地率
%
37
人均集中公共绿化面积
m2
7.14
住宅间距系数
1.46
满足日照要求
项目总投资
万元
18000
流动资金
万元
1445.5
销售收入
万元
18089.26
利润总额
万元
169.02
所得税
万元
42.26
净利润
万元
126.77
投资利润率
%
1.02
投资利税率
%
7.08
1.5项目总体规划方案
1.5.1总平面布置和功能要求
项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。
受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。
1.5.2规划设计方案要求
本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。
建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。
本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。
1.5.3项目总体规划的几点说明
（1）该项目建设开发周期18个月，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。
（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。
突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。
（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。
（4）小区的目标顾客主要为低收入群体棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。
室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。
（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城的高度看社区建设，为居民创造与城完美和谐的居住环境。
1.5.4规划设计图选定主要参数指标
项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下：
（1）建设用地总面积：
100000平方米
（2）总建筑面积：
150000平方米
其中：
住宅：
136730平方米
公建设施建筑面积：
13270平方米
（3）建筑密度：
26.3%
（4）容积率：
1.036
（5）绿化率：
37%
1.6建筑方案
本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。
区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。
主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：
本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。
建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。
根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。
高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。
建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。
1.6.1建筑方案描述
（1）建筑特征与风格
本项目在建筑风格上充分体现现代化城的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。
住宅单体设计体现现代化城建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。
本项目以现代风格为主。
在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。
建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。
建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。
（2）建筑单体设计与功能
1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。
同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。
2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。
3）建筑单体的设计要相对简约。
4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。
5）局部设计，要更能体现人性化的特点。
6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。
7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。
8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。
9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。
聚交人眼视线。
整体造型和整区的建筑风格把握统一。
10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。
（3）建筑物与城的协调
小区的建筑物与城的规划相协调，与周边的环境相协调。
1.6.2平面布置和功能要求
（1）住宅平面设计和功能要求
以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为65平方米，大户型为85平方米。
（2）总平面布置和功能要求
项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。
并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。
1.6.3配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）
（1）给排水
1）给排水设计设计依据：
a、建筑专业提供的条件图。
b、建设方提供的有关设计条件。
c、国家现行的设计规范、规程。
d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。
2）给水工程：
a、用水水质：
符合国家《生活饮用水卫生标准》。
本工程水源为保康镇自来水厂，供水压力为0.20-0.25MPa。
基地周围政给水管为环状管网。
b、用水水压：
本工程分别保康镇政给水管道上接二根DN150mm的引入管。
建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。
政给水压力为0.20MPa。
c、给水系统：
考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统：
8+1层中高层建筑的5层以上部分为高区，其余部分为低区。
二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。
在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。
d、管材：
给水支管采用PPR塑铝稳态复合管S4系列，热熔连接。
立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。
工作压力为1.0MPa。
e、保温：
在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。
3）排水工程：
a、排水制度：
本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。
室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。
室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。
本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至科左中旗小沙河。
b、管材、接口及敷设方式：
污、废水管道系统均为单立管排水系统。
排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。
排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。
室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。
雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。
并设混凝土基础。
（2）空调、通风设计
可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。
（3）电气设计
1）设计依据
a、小区概况；
b、相关专业提供的设计资料；
c、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；
d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；
e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。
2）供电电源
本工程采用二路10kV独立电源供电。
3）电气照明
照度按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。
（4）防雷
本工程预计雷击次数各楼有所不同，0.04＜Ng＜0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。
（5）燃气
项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。
（6）电视、电话、智能化等项目
普通住宅每户按2门设计,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。
1.6.4建筑方案的几点说明
（1）住宅建筑设计说明
1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。
并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年内人们生活方式与需求的变化。
2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。
特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。
正如人们所说：
“以人为本，就是以孩子为本”。
3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。
4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。
（2）小区配套设施说明
1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。
2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。
3）尽可能的增加超等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。
（3）环境艺术设计说明
1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。
在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都的一种心态。
2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。
1.7投资规模
规划总用地面积100000平方米，总建筑面积150000平方米，其中住宅建筑面积136730平方米，公建设施建筑面积13270平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。
总投资18000万元，项目建设期约18个月左右。
项目所有资金全部为科左中旗保康镇房地产开发有限公司。
1.8项目可行性研究报告编制依据
1、国家主席令第29号《中华人民共和国城房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；
2、国务院令第248号《城房地产开发经营管理条例》；
3、、国务院[2003]379号《物业管理条例》；
4、中华人民共和国招标投标法及2000年4月4日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从2000年5月1日起落实的《工程建设项目招标范围和规模标准确定》的内容；
5、《中华人民共和国监理法》和建设部2003年《工程质量建设标准》（强制部分）；
6、国家发改委[2006]编制的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
7、建标[2000]205号发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
8、《国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；
9、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
10、《科左旗保康镇总体规划》（2007年-2020年）；
11、科左中旗土地利用总体规划（1997一2010年）；
12、《内蒙古自治区安装工程计价依据》，2003.6；
13、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
14、《内蒙古自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
15、《内蒙古自治区经济适用住房管理办法》
16、建设单位提供的其它有关资料。
1.9项目提出的必要性和目的
1.9.1宏观分析
（1）大环境分析
大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。
低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。
党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。
全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。
《通辽市经济适用住房管理办法》明确提出“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城规划、住房建设规划的前提下，经市、区（旗）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”。
随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，科左中旗经济飞速发展，结合城规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。
为了促进科左中旗社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，政府将继续对主城区进行全面的改造。
由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。
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