白银市物业管理办法.docx

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白银市物业管理办法

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第一章总则

第一条为规范物业管理服务活动，维护业主、非业主使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》的规定，结合白银实际,制定本办法。

第二条本办法所称业主是指房屋的所有权人。

本办法所称物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地.

本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。

第四条物业管理服务实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业.

新建住宅小区应当实行物业管理服务。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同.新建住宅小区供水、供电、供暖、燃气、通讯等设施未分户设计安装、不具备向最终用户收费条件的,由建设单位负责改造.

配套设施不全的旧老住宅小区，应按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则，积极创造条件，补充建设或改造,逐步实现规范化的物业管理服务。

第五条市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。

第六条各部门、各行业应当积极支持物业管理行业的发展.

发展改革、建设、规划、民政、环保、城管、园林、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等相关部门应按照各自职责，相互协调,共同做好物业管理工作。

各街道办事处、乡、镇政府应高度重视物业管理，安排专人负责指导和监督本行政区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区服务的关系.

物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策.物业服务企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。

第二章业主及业主大会

第七条业主在物业管理服务活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权;

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作;

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的使用执行情况;

（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条业主在物业管理服务活动中,业主应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理服务的法律、法规和规章；

（二）遵守业主规约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；

（六）按照有关规定缴纳专项维修资金；

（七）配合物业服务企业的管理与服务活动；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第九条没有选聘物业服务企业的,通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域内业主户数少于100户的,物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会.业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条一个物业管理区域内入住率达50％以上的，或者入住率达30％以上，物业交付使用一年以上，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会.

物业所在地的县区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡、镇政府指导业主召开首次业主大会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，由房地产行政主管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

第十二条下列事项由业主共同决定：

（一）制订、修改业主规约和业主大会议事规则;

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）监督物业服务企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定制订和修改业主规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会决定第十二条其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力.业主大会做出的决定应当予以公布。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20％以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议.业主委员会在接到业主提议后15日内,应当组织召开业主大会临时会议。

第十五条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。

业主大会可以邀请社区居民委员会和人大代表列席会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。

业主委员会履行下列职责:

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督业主规约的实施；

（五）接受业主、业主大会、房地产行政主管部门的监督；

（六）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。

业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席,所做决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十八条业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主规约、业主委员会名单等材料向物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡、镇政府备案，并由县区房地产行政主管部门出具备案证明。

第十九条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案、文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十条业主规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第二十一条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定.

第二十二条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理服务无关的决定,不得从事与物业管理服务无关的活动.

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规规定的，由物业所在地的房地产行政主管部门责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十三条在物业管理区域内,业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业服务管理和社区建设工作.

（一）业主委员会接受业主大会的委托,监督、配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业服务企业应依法经营,接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见，改进服务方式,提高服务质量和水平。

（三）社区居委会应当支持物业服务企业的工作，引导业主和物业服务企业将物业服务管理与社区管理相结合。

第二十四条首次业主大会工作经费由原建设单位承担。

业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

可以从产权属业主共有的共用部位、共用设施经营收益中列支.

业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定.

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

第三章物业服务企业

第二十五条物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，并以从事物业服务为主业的企业实体。

第二十六条物业服务企业实行资质管理制度。

市房地产行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质的认定审核工作，对符合条件的物业服务企业颁发相应的资质证书。

并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十七条从事物业管理服务活动的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书,并报市房地产行政主管部门登记备案。

第二十八条物业服务企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业服务工作制度；

（二）按照价质相符的原则，收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；

（三）选聘专业公司承担专项经营服务业务；

（四）开展其他多种经营服务项目,增强企业实力；

（五）签订的物业服务合同期限届满，有权退出该项物业服务.

（六）法律、法规规定的其他权利.

第二十九条物业服务企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理服务行业规范和服务标准；

（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）在物业管理区域内公示物业管理服务收费项目、标准和收支情况,以及经营共用配套设施的收支情况，接受有关部门的质询和审计;

（五）劝阻违章搭建等其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的,及时报告业主委员会和有关行政管理部门；

（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公共秩序；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

第四章前期物业管理

第三十条新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施前期物业服务，并签订前期物业服务合同.

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上5万平方米以下（含5万）项目,可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房地产行政主管部门的监督下，经物业所在地的县区房地产行政主管部门批准，可以采用协议招标的方式.

第三十一条建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在申报办理《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在销售前30日内完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日内完成；

建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并报房地产行政主管部门备案.

签订前期物业服务合同期限不超过三年。

三年内业主委员会重新选聘物业服务企业的,前期物业服务合同自然终止。

第三十二条前期物业管理的主要内容是：

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系;

（二）设计管理服务模式，草拟物业服务制度，编写物业服务规约建议书；

（三）建立服务系统和服务网络;

（四）办理移交承接验收事宜；

（五）在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业服务。

建设单位应当根据物业服务企业提供的服务，给予物业服务企业相应的经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十三条建设单位应当制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益,业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。

第三十四条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十五条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位应当按照不低于住宅小区总建筑面积2‰的标准配置物业管理服务用房，但最低不能低于40平方米。

物业管理服务用房应在地面以上，具备使用功能，其产权属该住宅小区全体业主共有.

建设单位配置的物业管理服务用房包括物业服务企业进行物业管理服务办公用房、业主委员会办公用房、业主公共活动用房和物业管理商业用房等。

第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与委托方按照房地产行政主管部门制定的承接验收办法进行承接验收.

第三十七条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修和物业使用说明资料；

（四）物业管理服务所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业。

物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十八条物业管理服务活动实行物业服务企业与建设单位相互独立、脱钩经营的制度，建设单位不得干预物业服务企业的经营活动。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担移交物业的保修责任.在保修期限内，业主和物业服务企业不承担物业保修范围内的维修责任。

第五章物业管理服务与收费

第三十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第四十条物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同,并在该区域内公示.

物业服务合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理用房的使用、管理和收入分配办法;

（六）专项维修资金使用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径;

（九）双方当事人约定的其他事项.

第四十一条物业服务事项主要包括：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修管理；

（五）业主要求进行的特约服务；

（六）物业档案资料的管理；

（七）物业服务合同约定的其他事项。

第四十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务合同中没有特别约定的事项,物业服务企业不承担责任。

旧老住宅小区经综合整治实行物业管理服务的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。

第四十三条物业服务企业应当在物业服务合同期限满前90日，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用账册以及本办法第三十八条规定的有关资料等。

物业服务企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件出现时，解除权人可以解除合同.但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则.

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：

（一）普通住宅物业服务收费实行政府指导价；普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价.按价格管理权限由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定物业服务收费指导价,并定期公布。

实行政府指导价的物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整一次.

通过前期物业管理招投标方式确定的物业服务收费，应按价格管理权限报政府价格行政主管部门备案，并作为前期物业服务收费的依据。

物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准.

已成立业主委员会的普通住宅物业服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定；普通住宅以外的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务，强行收费。

第四十五条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定,使用人违约的，业主负连带责任。

纳入物业管理服务范围的竣工物业，尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳。

已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。

业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的房屋,经物业服务企业登记确认后,从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70％交纳.

物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策,据实分摊并定期公布。

纳入物业管理服务范围的物业发生产权转移时，原业主或者原物业使用人应到物业服务企业结清物业服务费用和其它费用,买受人或者现物业使用人与物业服务企业签订物业服务协议后，再到房地产行政主管部门办理产权转移手续.

第四十六条物业服务企业收取的物业服务费用主要用于以下事项：

（一）物业服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用，但不包括大修、中修和更新改造费用;

（三）物业管理服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

（四）物业服务企业办公费用;

（五）物业服务企业固定资产折旧；

（六）物业服务企业合理利润及税金;

（七）物业服务合同约定的其他事项。

第四十七条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第四十八条政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。

第四十九条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

第五十条物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。

终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。

水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管网的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊.

上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将产生的损耗强加于物业服务企业。

物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准由双方协商约定，不得向业主收取手续费等额外费用。

供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

第五十一条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理.

第五十二条物业服务企业应当协助有关部门共同做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作.

物业服务企业的公共秩序维护人员，应当遵守国家有关规定。

应当经过政审、培训后方可上岗。

在维护物业管理服务区域内的公共秩序时，应当积极履行职责，不得侵害业主的合法权益。

第五十三条物业使用人在物业管理服务活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主规约的约定。

物业使用人违反本办法规定和业主规约的,业主应当承担连带责任。

第六章物业的使用和维护

第五十四条新建住宅小区内的公共配套设施应当按照规划部门核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的公共配套设施,属于非营业性公共配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由房地产行政主管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的公共配套设施，属于营业性公共配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后应纳入住宅小区统一管理。

新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公共配套设施认定,列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业服务企业统一管理.

业主确需改变公共配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共配套设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十五条新建住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公共配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人;办理权属初始登记时，应按公共配套设施的性质进行区分登记。

旧老住宅小区经综合整治实施物业管理服务的，应按有关规定对被占用或闲置的公共配套设施进行清理、清退或调整；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施；用于物业管理服务。

第五十六条业主、物