旧城改造可行性调研分析报告分析.docx
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旧城改造可行性调研分析报告分析
旧城改造可行性调研报告分析
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创天华项目
万丰村旧城改造可行性调研报告分析
深圳润鼎盛商业管理有限公司
2011年四月二十日
提纲
第一部分投资环境分析→第二部分土地价值分析→第三部
分市场价值分析→第四部分建议与测算
Ⅰ投资环境研判
§沙井区位及交通
§自然资源及城市化
§宏观经济发展水平
§产业布局
§十一五规划
§未来城市发展空间
§政府对旧城改造项目的扶持
投资环境研判
基本结论：
投资环境改善，投资潜力大
区位 交通
自然 城市化
经济发展水平
产业布局
十一五规划
未来的城市发展
旧城改造
扶持政策
沙井街道位于珠江口东岸，深圳市宝安区西北部，
西与东莞市长安镇隔河相望，交通便利。
自然优美，西部田园更是闻名暇尔。
城市化水平不高，为项目的运作提供了更大的空间。
以劳动密集型加工业为主，均低于深圳市乃至珠三角地区平均水平
经济发展转向以城市建设，发展资本技术密集型工业和第三产业为主。
本项目是政府形象工程 民生工程 享受政府优惠扶持。
投资环境研判
沙井区位及简介：
工业重镇与来料加工的大本营
沙井街道位于珠江口东岸，深圳市宝安区西北部。
南临福永，
北对松岗，东有公明、石岩街办，西与东莞市长安镇隔河相望,
总面积63.85km2。
街道紧挨特区，毗邻香港，是深圳、广州、东莞发展轴线上的
重要节点。
107国道、广深高速、宝安大道和规划的西
部沿江高速贯穿其中，联结福永、沙井、松岗三街道的中心大
道投入使用。
沙井距宝安国际机场约8km,拥有250吨码头一个，
水路可方便的直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地区，
交通便利。
沙井街道现辖27个居委会，总人口75.9万，其中户籍人口2.7
万，外来人口73.2万，外来人口占总人口的96.4%。
有海外华侨、
港澳台同胞6万多人，分布在世界20多个国家和地区。
1.2万人/平方公里。
投资环境研判
交通便利，海陆空四通八达
公路：
107国道、广深高速、宝安大道、南环路、联结福永、沙井、松岗三街道的中心大道投入使用
铁路：
地铁十号线的建设，从市内到沙井30分钟
沿海：
拥有250吨码头一个，水路可方便的直达深
圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地区
规划：
广深莞惠铁路运营一体化，大大缩短城市与
城市之间的距离。
沙井处于交通节点将大大受益
机场：
沙井距宝安国际机场约8km
投资环境研判
城市化水平不高，自然优美
人口及城市发展：
2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。
到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。
1、城市性质：
技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。
2、城市定位：
珠三角经济产业重要发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。
3、战略目标：
把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的，具有岭南风格的技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。
4、空间格局：
四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。
旅游资源：
海上田园旅游区的十大景区：
基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林实验基地；沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色的卫星新城，并将作为深圳制造业的重要支撑点。
投资环境研判
经济总量：
增长快，工业产值所占比重仍大，第三产业仍有较大发展空间
本地生产总值：
2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。
工业总产值：
2010年，工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。
预算内财政：
2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。
社会消费品零售总额：
2010年，沙井社会消费品零售总额约达42亿，2020年约达120亿元。
三大产业结构：
预测在2010年，沙井三大产业的比重可能处于0.2：
69.8：
30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：
54.5：
45.0。
投资环境研判
居民生活：
收入平稳增长，居住面积稳步增加
沙井城镇居民收入增长快且稳定，2008年居民集体经济人均分配收入18000元，增长8%。
2009年居民集体经济人均分配收入18900元，增长5%
2002年，深圳市人均居住面积达18平方米，大大超过我国小康课题组确定的城市小康住房标准（人均居住面积8~10平方米）。
由深圳市政府首次制定的建设规划出台，到2005年，深圳市人均居住面积将达25平方米。
投资环境研判
沙井产业格局：
工业主导，房地产商业做出重大贡献
沙井经济结构中第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中依旧占据绝对比重，第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重的提升。
沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。
日本YKK、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高的工业项目纷纷落户沙井，极大的提高了沙井高新技术产业尤其是电子信息业在整个工业中的比重。
沙井的工业化进程是靠“三来一补”的工业启动的，金属制品、五金制品等传统工业有相当的基础，这些工业吸引了大量的外来工人，占用了相当多的土地等资源。
对这些工业要进一步的提升与改造，继续发挥它们对地方经济发展的作用，确保产业结构演变有序进行
重点发展行业
1、积极培育商贸物流业 2、精心做大旅游业 3、稳步发展房地产业 4、全面提升金融业 5、加速完善信息服务业
6、大力发展社会文化事业
投资环境研判
十一五规划：
居民收入目标提前完成，城市化提升空间大
（一）、加快经济结构转型
（二）、提高城市化质量
（三）、着力建设文化沙井
（四）、全面构建和谐社会
（五）、率先基本实现现代化
十一五期间沙井发展总思路
预计到2010年全镇将实现
1、人口发展目标：
预测到2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。
到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。
2、本地生产总值发展目标：
预测2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。
3、工业总产值发展目标：
2010年，工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。
4、预算内财政收入发展目标：
2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。
5、社会消费品零售总额发展目标：
2010年，沙井社会消费品零售总额约达42亿，2020年约达120亿元。
6、三大产业结构发展目标：
预测在2010年，沙井三大产业的比重可能处于0.2：
69.8：
30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：
54.5：
45.0。
投资环境研判
城市规划
1、居住用地
目前沙井的居住用地主要集中在沙井大街、新沙路沿线地区。
随着新中心区的发展，与中心大道沿线地区将开发大型商住小区。
西部海上田园风光旅游景区是深圳西部最大的生态旅游区，这里环境优美，交通便利，建成后能极大的促进周边房地产开发。
政府应制定相关政策合理引导该区的房地产开发，将建设成为生态型的高尚住宅区。
在工业区建设的同时，应加强与工业区相邻的配套工人居住区建设，建立居住区和工业生产区良好的绿化隔离带，注重休憩空间的营造，并配置一定的公共服务设施，满足工人日常生活的需要，创造一个健康、舒适的生活环境。
居住房重要性：
⑴为了加快经济结构转型，提高城市化质量，率先基本实现现代化；旧城改造是必然的结果，也是迫在眉急的事件。
⑵随着产业的升级，商业的快速发展，越来越多的高技术人才白领商人公务员的涌入，对沙井的城市现状也提出了更高要求；城市基础设施建设，住房条件改善，生活水平的提升都是留住人才必不可缺的要素
⑶沙井商业的快速发展主要是依托越来越多的消费群体，只有好的居住环境，才能吸引更多的人选择沙井。
⑷住宅产业是拉动居民消费需求、推动沙井当地经济发展的一个新的增长点
2、工业用地
遵循“工业进园”的原则，加快对分散的旧工业区的改造，对工业用地作全面调整改造。
位于二级水源保护区内的工业用地只能发展无污染的一类工业；在靠近居住区、商业中心区的地段，以及城市主导上风向处，原则上只能发展一类工业；在靠近城市外围及主导下风向处可以适当发展二类工业；不再发展三类工业。
沙井未来工业区将主要集中分布在城区东西两片。
西片依托南部机场形成高新技术产业体系，主要布置为高新技术产业基地，西北部通过对原有工业用地的拓展整合，以及对现状微污染企业的环境监控和管理，发展成为西部高新技术区的后备地区；东片则结合现有的工厂企业，有序整合用地，提高土地效率，并培育发展空港相关配套产业，规划布置为传统产业的改造更新区。
因此未来几年要把城区内沿街发展的工业厂房进行功能置换，改造为商业用途，特别是新沙路两旁和上南工业区的旧厂房，应制定规划加快改造，以提高城市土地利用率和经济效益。
重点做好西部工业园、高新技术产业园和同富裕工业园的规划建设，加快园区内水、电、路等基础设施建设，协调工业区与周边配套居住区的用地问题。
3、公共服务设施用地
沙井未来主要的公共服务设施用地集中在沙井传统中心区和新桥新中心区，地理位置上则主要分布在新沙路、沙井大街和中心大道沿线。
对于传统中心区，主要布置公共服务设施的商业用地。
对于新中心区，其定位是集文化、金融、商贸、物流、休闲娱乐为一体的现代商贸中
心。
它与传统中心区相邻，在地理分布上呈连续性。
投资环境研判
旧城改造：
形象工程、民生工程、土地零收益、规费减免
政府形象工程 民生工程
做好配合沙井政府的形象工程 民生工程，有利于创天华项目进入本区域，也有利于其它项目的开展，同时政府扶持的项目贷款较容易
土地零收益
由村委出让土地使用，政府扶持的项目，在成本上也将低于市场价。
规费减免
在旧城改造上，依据政策其它相关费用有一定减免
Ⅱ土地价值研判
项目区位分布
项目基本资料
宗地现状
项目交通
项目周边配套
土地价值研判
基本结论：
区位价值显著
项目区位
项目现状
内部及周边资源
交通
配套
未来发展潜力
本案位于沙井镇万丰村，在沙井中心路以西，属于
华润万家，天虹商场辐射范围，相隔1.5公里内。
项目附近是旧厂房，属于政府规划整改的范围，周边商业
凌散，没有档次。
项目还没有正式开发，但是交通位置好，与南环路 宝安
大道 中心路都很近，去107国道只要十分钟，去深圳机
场只要三十分钟
附近有农村商业银行，中国银行，中国邮政，西岸花园酒店。
是未来的新商住区
本案具体位置：
南←万丰中路→北
南←安郎路→北
东←南山一路→西
南山西路
无名路
协量五金厂
协量五金厂
安东尼澳实业有限公司
绿色为本项目范围
土地价值研判
项目现状：
为拆迁，旧城改造，可利用自然环境一般
本项目周边的环境：
图片一图片二（本项目拆迁范围）图片三
图片一图片二图片三
地块现状：
项目待拆迁，还没有开发
内部资源：
较少
周边环境：
以旧厂房，农民房为主，房屋不高，道路需要翻新，严重影响了城市形象。
土地价值研判
道路交通：
较为便利
1.5公里内可到达的参照配套设施
到广州 东莞 惠州其它城市的最近车站
区域公交车线路
沙井天虹商场 苏宁电器 华润万家
佳华商场 国美电器 麦当劳 肯德基
中国银行 工商银行 农村商业银行
中国农业银行
107国道 宝安大道 市民广场 中心批发市场等
新轿汽车站 沙井客运站 福永汽车站凤凰客运站
615650338337310-315
土地价值研判
商业 服务配套设施：
较为齐全
相关配套相对集中，解决居民平时实际生活需要不成问题
教育配套：
金源小学 万丰小学 万丰幼儿园 丽莎花都幼儿园
商业：
沙井天虹商场 苏宁电器 华润万家 佳华商场 国美电器 麦当劳 肯德基
金融机构：
中国银行 工商银行 农村商业银行
医疗机构：
万丰医院 沙井人民医院 壆岗医院 药店
其他机构：
中国移动 中国联通 中国电信 万景楼 市民广场 海上田园
政府机构：
水务管理中心 计划生育服务站 中国南方电网 劳动司法大厦 沙井自来水有限公司 工商行政管理（国税） 沙井人民法庭 沙井税务所（地税） 上南派出所
Ⅲ市场价值研判
沙井镇房地产市场分布
房地产开发投资情况
土地交易市场分析
商品市场住宅分析
商业用房市场分析
市场价值研判
基本结论：
由于城市规划的必然性，市场的需求，房地产发展空间大，升值空间大。
土地市场：
由于项目周边的知名房地产企业不多，附近正在开发的楼盘数量少，为本项目的发展带来契机，以后土地的开发越来越多，使本项目升值空间比较大。
商品住宅市场：
随着城市化的发展进程，第二产业的升级，第三产业的大力发展，沙井的市场格局将发生很大改变，城市的繁荣将吸引更多的人居住，未来5年内本项目附近的住宅需求空前繁荣。
商业用房市场：
由于物价上涨，存款贬值，商铺投资风险小收益大，而本项目的建成与前期的物业项目将形成新的中高档次商圈，能更好的满足更多的消费要求，商业物业升值空间大，
市场价值研判
房地产市场布局：
以沙井中心路，新沙路，民主大道附近为主
沙井中心路开发的楼盘有棕榈堡，丽莎花都，景盛豪庭，
新沙路：
西荟城，与对面壆岗统建楼。
民主大道附近：
民主丰泽园，西海岸花园，百利城，濠景城，濠景时代
本项目与以上楼盘没有区域竞争，在本区域内新开发的楼盘数量少，显得很稀缺。
市场价值研判
房地产开发投资：
高速发展，需求性强
未来三年内，仅沙井开发的商业住宅楼将超过1000万平方米。
沙井过去两年入伙的楼盘面积达到300万平方米，目前已报建项目有900万平方米。
同时沙井街道投资的旧村改造大型社区工程也在紧锣密鼓地进行
市场价值研判
2006年沙井土地交易低于龙华，高于松岗公明石岩，房地产发展快，市场需求大
市场价值研判
商住宅在售项目：
春和雅苑：
宝安大道以东
名称
春和雅苑
入住户数
1000多户
住宅层数
15层
住宅售价
3200-3300元/平方米
商业层数
二层
商业售价
8000-13000万左右
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
一楼小区
投资公司
沙民实业股份有限公司
民主丰泽园：
民主大道与锦程路交汇处
名称
民主丰泽园
入住户数
1500多户
住宅层数
17层
住宅售价
3800元/平方米起价
商业层数
二层
商业售价
只租不售
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
负一楼
投资公司
蚝三村股份合作有限公司，民主村土地
锦程路：
西海岸花园
名称
西海岸花园
入住户数
1500多户
住宅层数
18层
住宅售价
4500元/平方米
商业层数
二层
商业售价
只租不售
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
负一楼
投资公司
蚝二村股份合作有限公司
民主大道：
濠景城
名称
濠景城
入住户数
2000多户
住宅层数
22层
住宅售价
08年售价2800-2900元/平方米
商业层数
一层
商业售价
08年售价格11000元/㎡，目前13000元/㎡
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
负一楼
投资公司
蚝一村股份合作有限公司
市场价值研判
住宅市场走势：
进入调整期，但房价仍然上涨
由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来3-5年沙井房地产存在一个快速发展期。
市场价值研判
商业项目：
多数新楼盘一楼商铺出售，二层以上整层产权保留，如宝安大道旁边春和雅苑，民主大道濠景城；也有整个商业物业只租不售，如锦程路西海岸花园，民主大道：
民主丰泽园，上星村中星大厦，星际大厦，这些楼盘的出租管理统一交给投资公司打理。
市场价值研判
商业分布：
以沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道最为集中，也是房地产开发比较集中的路段。
市场价值研判
沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道商业分布
沙井大街西边：
麦当劳餐厅500㎡ 蒙自源过桥米线500㎡ 君好中西餐厅500㎡ 钟爱一生婚纱300㎡ 安踏 李宁 匹克 雅诗乐服装卖场 其他服饰经营面积总合1120㎡ 通讯类经营面积总合4000㎡ 沙头宾馆 金岛休闲会所 柴禾湘菜 在建的沙头商业楼
沙井大街东边：
凯乐宫商务酒店8000㎡ 常德钵子馆300㎡ 湛江家乡菜220㎡ 好兄弟潮味馆153㎡ 轩程宾馆 上岛咖啡 金榜发社150㎡ 麒麟山景大酒店 农村商业银行 裕客隆百货广场 特步80㎡ 乔丹 安踏 其他服饰经营面积总合2000㎡其他餐饮经营面积总合3000㎡。
中心路西边：
万景楼文化长廊 万丰医院 无限美纤体美容 钙骨王 巴黎婚纱 龙波手机 愉心中西餐厅 银阳烧烤 八方快捷酒店 西岸会所 西岸花园酒店
中心路东边：
时代中心商务大厦 星河大厦 国美电器 星际大厦 中星大厦 市民广场 上星商业街上 君悦豪庭 桑达﹒棕榈堡 丽沙花都 农村商业银行 菲曼芝养生馆 恒波手机 景盛豪廷 万丰派出所
中心路与南环路交汇处是毛家饭店5000㎡
沙井新沙路北边：
佳华商场 华润万家 苏宁电器 农村商业银行 缤纷时代广场 工商银行 麦当劳 番番拉面 壆岗大厦 平安银行 沙井街道办 中国银行
沙井新沙路南边：
新哥弟 湖南大碗菜 壆岗股份合作有限公司与华盛地产投资的商业中心 中国农行 华润万家 安踏400㎡ 金海湾鞋业广场 金港湾服装城
沙井新沙路中段：
西荟城综合体33万平方米，主要商家沃尔玛已进驻，朗廷五星级酒店已进驻，将是沙井又一个新商圈。
沙井民主大道与锦程路交汇处：
星级酒店 民主丰泽园商住楼 民主商业街，小区对面是末来的宝安七中学和（松岗 沙井 福永）政府办公楼：
锦程路东边：
西海岸花园商住楼
西沙路与民主大道交汇外：
百利城商住楼
民主大道路口：
濠景城商住楼岁宝百货 面点王已经营 正对面是濠景时代商住楼国美电器已入住，与安托山五星级酒店相邻
Ⅳ财务测算及建议
SWOT分析
项目建议
财务测算
财务测算及建议
本项目SWOT分析
S（Strengfh优势）
1．政府民生工程形象工程
2．项目周边交通便利，海陆空四通八达生活配套齐全
3．本项目片区的其它新楼盘少，竞争不大，物业升值空间大
4．本项目处于未来的新商圈范围内
O（Opporlunifies机会）
1.新规划让沙井城市性质彻底改变，城市档次与发展均将快速提高
2.城市化率将大幅提升，房地产市场规模和市场空间增大
3.政府对旧城改造的大力扶持，在成本和其他费用方面将给予优惠
W（Weakness劣势）
1.项目地内借助的自然资源较少，周围环境较差。
2.折迁如采取货币补贴投资风险高
3.不同区域同类物业之间的竞争
T（Threat威胁）
1.市场依然处于调整期，未来一段时间趋势依然不明朗
2.沙井其他区域大量待开发的土地给项目带不确定风险
.
财务测算及建议
项目开发初步建议
风险一货币补贴带来的投资回报率较低
风险二不同区域同类物业之间的竞争
风险三项目周围自然资源少，环境差
解决方案：
拆迁产权置换，滚动开发
解决方案：
全程营销策划顾问
解决方案：
由专业代理公司全程操作
财务测算及建议
拆迁产权置换，滚动开发
注：
关于拆迁安置方式及成本与政府进一步协商
项目开发的必要性
人口增长的需要
中国是一个人口大国且人口增速也很快。
截至2009年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。
2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。
到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。
随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。
这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。
如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。
20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。
与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。
因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。
同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。
年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。
因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。
城市化进程的需要
目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。
根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。
按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。
按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。
因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。
人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。
例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。
收入增长的需要
随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。
国家统计局的数据显示,2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;2009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。
沙井本地生产总值发展目标：
2010年，沙井年均GDP年递增率为16%，而从2010到2020年，GDP年递增率则降为9.7%，对应的GDP也将分别达到168.99亿和425.2亿。
工业总产值发展目标：
2010到2020年仍保持11%的年递增率，工业总产值突破千亿大关，达1142.43亿左右。
社会消费品零售总额
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