旧城改造可行性调研报告分析.docx
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旧城改造可行性调研报告分析
创天华项目
万丰村旧城改造可行性调研报告分析
深圳润鼎盛商业管理有限公司
2011年四月二十日
提纲
第一部分投资环境分析→第二部分土地价值分析→第三部
分市场价值分析→第四部分建议与测算
Ⅰ投资环境研判
§沙井区位及交通
§自然资源及城市化
§宏观经济发展水平
§产业布局
§十一五规划
§未来城市发展空间
§政府对旧城改造项目的扶持
投资环境研判
基本结论：
投资环境改善，投资潜力大
投资环境研判
沙井区位及简介：
工业重镇与来料加工的大本营
投资环境研判
交通便利，海陆空四通八达
投资环境研判
城市化水平不高，自然优美
人口及城市发展：
2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。
到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。
1、城市性质：
技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。
2、城市定位：
珠三角经济产业重要发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。
3、战略目标：
把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的，具有岭南风格的技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。
4、空间格局：
四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。
旅游资源：
海上田园旅游区的十大景区：
基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林实验基地；沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色的卫星新城，并将作为深圳制造业的重要支撑点。
投资环境研判
经济总量：
增长快，工业产值所占比重仍大，第三产业仍有较大发展空间
本地生产总值：
2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。
工业总产值：
2010年，工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。
预算内财政：
2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。
社会消费品零售总额：
2010年，沙井社会消费品零售总额约达42亿，2020年约达120亿元。
三大产业结构：
预测在2010年，沙井三大产业的比重可能处于0.2：
69.8：
30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：
54.5：
45.0。
投资环境研判
居民生活：
收入平稳增长，居住面积稳步增加
沙井城镇居民收入增长快且稳定，2008年居民集体经济人均分配收入18000元，增长8%。
2009年居民集体经济人均分配收入18900元，增长5%
2002年，深圳市人均居住面积达18平方米，大大超过我国小康课题组确定的城市小康住房标准（人均居住面积8~10平方米）。
由深圳市政府首次制定的建设规划出台，到2005年，深圳市人均居住面积将达25平方米。
投资环境研判
沙井产业格局：
工业主导，房地产商业做出重大贡献
沙井经济结构中第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中依旧占据绝对比重，第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重的提升。
沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。
日本YKK、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高的工业项目纷纷落户沙井，极大的提高了沙井高新技术产业尤其是电子信息业在整个工业中的比重。
沙井的工业化进程是靠“三来一补”的工业启动的，金属制品、五金制品等传统工业有相当的基础，这些工业吸引了大量的外来工人，占用了相当多的土地等资源。
对这些工业要进一步的提升与改造，继续发挥它们对地方经济发展的作用，确保产业结构演变有序进行
重点发展行业
1、积极培育商贸物流业 2、精心做大旅游业 3、稳步发展房地产业 4、全面提升金融业 5、加速完善信息服务业
6、大力发展社会文化事业
投资环境研判
十一五规划：
居民收入目标提前完成，城市化提升空间大
投资环境研判
城市规划
1、居住用地
目前沙井的居住用地主要集中在沙井大街、新沙路沿线地区。
随着新中心区的发展，与中心大道沿线地区将开发大型商住小区。
西部海上田园风光旅游景区是深圳西部最大的生态旅游区，这里环境优美，交通便利，建成后能极大的促进周边房地产开发。
政府应制定相关政策合理引导该区的房地产开发，将建设成为生态型的高尚住宅区。
在工业区建设的同时，应加强与工业区相邻的配套工人居住区建设，建立居住区和工业生产区良好的绿化隔离带，注重休憩空间的营造，并配置一定的公共服务设施，满足工人日常生活的需要，创造一个健康、舒适的生活环境。
居住房重要性：
⑴为了加快经济结构转型，提高城市化质量，率先基本实现现代化；旧城改造是必然的结果，也是迫在眉急的事件。
⑵随着产业的升级，商业的快速发展，越来越多的高技术人才白领商人公务员的涌入，对沙井的城市现状也提出了更高要求；城市基础设施建设，住房条件改善，生活水平的提升都是留住人才必不可缺的要素
⑶沙井商业的快速发展主要是依托越来越多的消费群体，只有好的居住环境，才能吸引更多的人选择沙井。
⑷住宅产业是拉动居民消费需求、推动沙井当地经济发展的一个新的增长点
2、工业用地
遵循“工业进园”的原则，加快对分散的旧工业区的改造，对工业用地作全面调整改造。
位于二级水源保护区内的工业用地只能发展无污染的一类工业；在靠近居住区、商业中心区的地段，以及城市主导上风向处，原则上只能发展一类工业；在靠近城市外围及主导下风向处可以适当发展二类工业；不再发展三类工业。
沙井未来工业区将主要集中分布在城区东西两片。
西片依托南部机场形成高新技术产业体系，主要布置为高新技术产业基地，西北部通过对原有工业用地的拓展整合，以及对现状微污染企业的环境监控和管理，发展成为西部高新技术区的后备地区；东片则结合现有的工厂企业，有序整合用地，提高土地效率，并培育发展空港相关配套产业，规划布置为传统产业的改造更新区。
因此未来几年要把城区内沿街发展的工业厂房进行功能置换，改造为商业用途，特别是新沙路两旁和上南工业区的旧厂房，应制定规划加快改造，以提高城市土地利用率和经济效益。
重点做好西部工业园、高新技术产业园和同富裕工业园的规划建设，加快园区内水、电、路等基础设施建设，协调工业区与周边配套居住区的用地问题。
3、公共服务设施用地
沙井未来主要的公共服务设施用地集中在沙井传统中心区和新桥新中心区，地理位置上则主要分布在新沙路、沙井大街和中心大道沿线。
对于传统中心区，主要布置公共服务设施的商业用地。
对于新中心区，其定位是集文化、金融、商贸、物流、休闲娱乐为一体的现代商贸中
心。
它与传统中心区相邻，在地理分布上呈连续性。
投资环境研判
旧城改造：
形象工程、民生工程、土地零收益、规费减免
Ⅱ土地价值研判
土地价值研判
基本结论：
区位价值显著
本案具体位置：
土地价值研判
项目现状：
为拆迁，旧城改造，可利用自然环境一般
本项目周边的环境：
图片一图片二（本项目拆迁范围）图片三
图片一图片二图片三
地块现状：
项目待拆迁，还没有开发
内部资源：
较少
周边环境：
以旧厂房，农民房为主，房屋不高，道路需要翻新，严重影响了城市形象。
土地价值研判
道路交通：
较为便利
土地价值研判
商业 服务配套设施：
较为齐全
相关配套相对集中，解决居民平时实际生活需要不成问题
教育配套：
金源小学 万丰小学 万丰幼儿园 丽莎花都幼儿园
商业：
沙井天虹商场 苏宁电器 华润万家 佳华商场 国美电器 麦当劳 肯德基
金融机构：
中国银行 工商银行 农村商业银行
医疗机构：
万丰医院 沙井人民医院 壆岗医院 药店
其他机构：
中国移动 中国联通 中国电信 万景楼 市民广场 海上田园
政府机构：
水务管理中心 计划生育服务站 中国南方电网 劳动司法大厦 沙井自来水有限公司 工商行政管理（国税） 沙井人民法庭 沙井税务所（地税） 上南派出所
Ⅲ市场价值研判
市场价值研判
基本结论：
由于城市规划的必然性，市场的需求，房地产发展空间大，升值空间大。
市场价值研判
房地产市场布局：
以沙井中心路，新沙路，民主大道附近为主
沙井中心路开发的楼盘有棕榈堡，丽莎花都，景盛豪庭，
新沙路：
西荟城，与对面壆岗统建楼。
民主大道附近：
民主丰泽园，西海岸花园，百利城，濠景城，濠景时代
本项目与以上楼盘没有区域竞争，在本区域内新开发的楼盘数量少，显得很稀缺。
市场价值研判
房地产开发投资：
高速发展，需求性强
未来三年内，仅沙井开发的商业住宅楼将超过1000万平方米。
沙井过去两年入伙的楼盘面积达到300万平方米，目前已报建项目有900万平方米。
同时沙井街道投资的旧村改造大型社区工程也在紧锣密鼓地进行
市场价值研判
2006年沙井土地交易低于龙华，高于松岗公明石岩，房地产发展快，市场需求大
市场价值研判
商住宅在售项目：
春和雅苑：
宝安大道以东
名称
春和雅苑
入住户数
1000多户
住宅层数
15层
住宅售价
3200-3300元/平方米
商业层数
二层
商业售价
8000-13000万左右
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
一楼小区
投资公司
沙民实业股份有限公司
民主丰泽园：
民主大道与锦程路交汇处
名称
民主丰泽园
入住户数
1500多户
住宅层数
17层
住宅售价
3800元/平方米起价
商业层数
二层
商业售价
只租不售
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
负一楼
投资公司
蚝三村股份合作有限公司，民主村土地
锦程路：
西海岸花园
名称
西海岸花园
入住户数
1500多户
住宅层数
18层
住宅售价
4500元/平方米
商业层数
二层
商业售价
只租不售
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
负一楼
投资公司
蚝二村股份合作有限公司
民主大道：
濠景城
名称
濠景城
入住户数
2000多户
住宅层数
22层
住宅售价
08年售价2800-2900元/平方米
商业层数
一层
商业售价
08年售价格11000元/㎡，目前13000元/㎡
楼盘销售情况
已售完
使用年限
70年
车场
负一楼
投资公司
蚝一村股份合作有限公司
市场价值研判
住宅市场走势：
进入调整期，但房价仍然上涨
由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来3-5年沙井房地产存在一个快速发展期。
市场价值研判
商业项目：
多数新楼盘一楼商铺出售，二层以上整层产权保留，如宝安大道旁边春和雅苑，民主大道濠景城；也有整个商业物业只租不售，如锦程路西海岸花园，民主大道：
民主丰泽园，上星村中星大厦，星际大厦，这些楼盘的出租管理统一交给投资公司打理。
市场价值研判
商业分布：
以沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道最为集中，也是房地产开发比较集中的路段。
市场价值研判
沙井新沙路，中心路，沙井路，民主大道商业分布
沙井大街西边：
麦当劳餐厅500㎡ 蒙自源过桥米线500㎡ 君好中西餐厅500㎡ 钟爱一生婚纱300㎡ 安踏 李宁 匹克 雅诗乐服装卖场 其他服饰经营面积总合1120㎡ 通讯类经营面积总合4000㎡ 沙头宾馆 金岛休闲会所 柴禾湘菜 在建的沙头商业楼
沙井大街东边：
凯乐宫商务酒店8000㎡ 常德钵子馆300㎡ 湛江家乡菜220㎡ 好兄弟潮味馆153㎡ 轩程宾馆 上岛咖啡 金榜发社150㎡ 麒麟山景大酒店 农村商业银行 裕客隆百货广场 特步80㎡ 乔丹 安踏 其他服饰经营面积总合2000㎡其他餐饮经营面积总合3000㎡。
中心路西边：
万景楼文化长廊 万丰医院 无限美纤体美容 钙骨王 巴黎婚纱 龙波手机 愉心中西餐厅 银阳烧烤 八方快捷酒店 西岸会所 西岸花园酒店
中心路东边：
时代中心商务大厦 星河大厦 国美电器 星际大厦 中星大厦 市民广场 上星商业街上 君悦豪庭 桑达﹒棕榈堡 丽沙花都 农村商业银行 菲曼芝养生馆 恒波手机 景盛豪廷 万丰派出所
中心路与南环路交汇处是毛家饭店5000㎡
沙井新沙路北边：
佳华商场 华润万家 苏宁电器 农村商业银行 缤纷时代广场 工商银行 麦当劳 番番拉面 壆岗大厦 平安银行 沙井街道办 中国银行
沙井新沙路南边：
新哥弟 湖南大碗菜 壆岗股份合作有限公司与华盛地产投资的商业中心 中国农行 华润万家 安踏400㎡ 金海湾鞋业广场 金港湾服装城
沙井新沙路中段：
西荟城综合体33万平方米，主要商家沃尔玛已进驻，朗廷五星级酒店已进驻，将是沙井又一个新商圈。
沙井民主大道与锦程路交汇处：
星级酒店 民主丰泽园商住楼 民主商业街，小区对面是末来的宝安七中学和（松岗 沙井 福永）政府办公楼：
锦程路东边：
西海岸花园商住楼
西沙路与民主大道交汇外：
百利城商住楼
民主大道路口：
濠景城商住楼岁宝百货 面点王已经营 正对面是濠景时代商住楼国美电器已入住，与安托山五星级酒店相邻
Ⅳ财务测算及建议
财务测算及建议
本项目SWOT分析
财务测算及建议
项目开发初步建议
财务测算及建议
拆迁产权置换，滚动开发
注：
关于拆迁安置方式及成本与政府进一步协商
项目开发的必要性
人口增长的需要
中国是一个人口大国且人口增速也很快。
截至2009年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。
2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。
到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。
随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。
这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。
如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。
20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。
与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。
因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。
同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。
年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。
因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。
城市化进程的需要
目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。
根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。
按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。
按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。
因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。
人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。
例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。
收入增长的需要
随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。
国家统计局的数据显示,2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;2009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。
沙井本地生产总值发展目标：
2010年，沙井年均GDP年递增率为16%，而从2010到2020年，GDP年递增率则降为9.7%，对应的GDP也将分别达到168.99亿和425.2亿。
工业总产值发展目标：
2010到2020年仍保持11%的年递增率，工业总产值突破千亿大关，达1142.43亿左右。
社会消费品零售总额发展目标：
2010年到2020年，沙井社会消费品零售总额将突破百亿，达到121.49亿元，年递增11.1%。
根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。
“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。
因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。
城市拆迁改造的需要
随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。
据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。
按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。
投资投机的需要
随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。
根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。
首先来看国内资金投资因素方面：
由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。
国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个:
首先,随着中国经济在世界经济中地位的不断提升,他们需要不断增加在中国的资产配置比例;其次,人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。
全面建设小康社会的需要
党的十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。
全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容
总结：
１本项目的开发是在政府的支持下进行的民生工程，也是为改善当地的生活环境，提高城市化水平而做出的贡献，在土地开发使用上政府和村委将给予大力支持，投资成本会相应降低。
2本项目的建成与前期的商住项目将形成一个新的商圈，弥补区域发展不均的局面，对本地的发展起到快速推动作用，给当地的经济带来更多收益，是一项惠民工程。
3从城市发展趋势来看，本区域在未来3-5年内会有更多的旧城改造项目，但从地理位置交通上看，其它地块并不具备与本项目相争的优势，由此本项目的建成在升值空间上潜力具大，如果在成本控制方面开发方式上面进行有计划的施实，本项目的成功是必然的。
4本地块的开发具备天时地利人和的因素是一块值得投资的项目。
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