廊坊市房地产市场调研报告.docx
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廊坊市房地产市场调研报告
廊坊市房地产市场调研报告
第一部分廊坊市整体环境分析…………………………………………………………………………………………………5
一、廊坊市宏观背景研究分析………………………………………………………………………………………………………5
1、廊坊市简介
2、经济环境研究
3、政策环境研究
第二部分廊坊房地产市场分析……………………………………………………………………………………………14
一、09年廊坊房地产建设计划…………………………………………………………………………………………………14
1、2009年度住房建设总量
2、2009年度住房用地供应情况
二、廊坊房地产市场区域竞争态势分析………………………………………………………………………………………15
1、廊坊市住宅市场板块调查
2、各版块现状及发展趋势
3、板块间竞争重点类比元素分析
三、廊坊房地产市场总体现状及前景……………………………………………………………………………………………20
1、房地产发展方向分析
2、房地产开发向规模化发展
3、房地产市场将被逐渐细分
4、廊坊市房地产项目营销成本较低
5、销售价格持续上涨；在售小高层价格跨度不大
6、小高层楼盘档次差距不大
7、市场需求空间较大
8、楼盘科技、智能化设施处于起步阶段，发展空间较大
9、客厅位置及户型结构分析
第三部分区域房地产市场分析…………………………………………………………………………………………27
一、区域简介…………………………………………………………………………………………………………………27
二、区域房地产开发存在的利好因素………………………………………………………………………………………29
1、处于高速发展的稳定阶段
2、区域规划的前景看好
三、区域房地产开发的特点分析……………………………………………………………………………………………30
1、产品分布特点
2、项目开发规模分析
3、建筑形式分析
4、项目主题分析
5、销售价格分析
6、中小户型占市场主导
7、社区环境提升
8、产品配套特点
9、产品风格特点列表说明风格
10、产品营销特点
四、廊坊市目前在售楼盘信息汇总……………………………………………………………………………………………36
江南水郡
翰林名晟
臻丽家园
尚都公馆
中房·馨视界
华夏奥韵
恒庆国际
五、廊坊市二手房信息汇总…………………………………………………………………………………………………43
广阳区
安次区
第四部分消费者市场研究………………………………………………………………………………………………50
一、消费主力的客源分析
二、产品偏好分析
第五部分项目概况………………………………………………………………………………………………………51
综述…………………………………………………………………………………………………………………53
第一部分廊坊市整体环境分析
一、廊坊市宏观背景研究分析
1、廊坊市简介
1.1、地理区位：
廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东交津门，南接沧州，西连保定，地处京津之间、环渤海腹地。
分析：
廊坊特殊的区位环境造就了全国各大展会开展，促进了目前廊坊市经济的大繁荣。
1.2、行政划分：
现辖广阳、安次、廊坊经济技术开发区三个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。
90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。
分析：
受国人“人往高处走”心态的制约，富裕县城及乡镇的人口到廊坊市购房置业的增多，对廊坊市房地产的需求量加大。
1.3、人口状况：
据户籍统计，2008年末总人口408.3万人，比年初增加6.4万人。
全年出生人口5.7万人，出生率为14.11％，死亡人口1.9万人，死亡率4.59％，净增人口3.9万人，自然增长率9.52％，比上年提高0.59个千分点。
分析：
随着常驻人口及流动人口的逐年增加，对廊坊市住房的需求增加。
1.4、交通状况：
在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场（首都国际机场、天津国际机场）、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。
正在规划中的京津间两条高速公路：
京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。
分析：
交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。
2、经济环境研究
2.1国民生产总值
※2008年，全市地区生产总值完成1051.5亿元，同比增长11.8%。
全部财政收入完成122.1亿元，增长27.8%，其中地方一般预算收入57.9亿元，增长27.5%。
主要经济指标增速保持全省前列水平。
※2008年，城乡居民收入不断提高，全市城镇单位在岗职工平均工资增幅在全省领先，城镇居民人均可支配收入16302元，农民人均纯收入6155元，分别增长16.7%和9.9%。
※产业结构进一步优化。
全市经济总体保持平稳发展，多项指标增速在全省位居前列，其中，规模以上工业增加值位居全省第一位。
分析：
上述数据反映城市的经济实力及增长速度，近几年廊坊市经济得到了快速的发展，从三种产业的增长比例看，廊坊市是以工业为主的城市；从建筑业增长速度看，近年房地产市场发展迅速。
2.2固定资产投资额
2008年随着建设项目和房地产投资的回落，全市投资出现大幅回落。
全社会固定资产投资完成926.0亿元，增长35.0%，增速比上年回落14.1个百分点。
其中，城镇固定资产投资完成842.8亿元，增长38.8%，增速比上年回落20.8个百分点。
2009年廊坊市经济总体保持平稳较快增长全社会固定资产投资完成926.3亿元，增长35.1%，高于预期目标0.1个百分点；城镇固定资产投资完成843.2亿元，增长38.8%，高于预期目标3.8个百分点.2009年1至2月份与去年同期相比，全市规模以上工业增加值增长10.4％，完成固定资产投资增长41.1％。
城镇固定资产投资位居全省第一位。
分析：
2009年廊坊市固定资产投资增长幅度达到35.1%，这点反映了廊坊市经济发展的加快，投资发展空间较大。
对房地产开发有一定有利因素。
2.3社会消费品零售总额
2008年1-12月，廊坊市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快。
高于全省平均水平22.4%。
2008年全市实现社会消费品零售总额300.2亿元，增长23.0%。
分行业类型看，批发零售贸易业增长平稳，餐饮业市场增势强劲。
批发业、零售贸易业分别实现零售额39.3亿元和208.7亿元,分别增长52.4%和18.9%;住宿、餐饮业实现零售额50.2亿元,增长23.0%,增速居各行业之首。
分销售地区看，市、县、县以下三级社会消费品零售额分别增长32.6%、22.6%和18.0%。
2009年1-3月，全省各设区市社会消费品市场继续繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快，廊坊市消费品零售总额增幅18.6%，高于全国平均水平由此说明居民可支配资金相对充裕，消费市场发展潜力巨大。
2008年实现社会消费品零售总额178.2亿元，增长15.2%，增速比上年提高0.6个百分点。
社会消费品零售总额六项指标居全省第二位。
2009年前三个季度，全市实现社会消费品零售总额224.8亿元，增长23.8%，与上年同期相比增速提高5.9个百分点。
分析：
消费总额的多少直接反映了消费者的消费能力，结合近两年的消费品市场，廊坊市消费品市场持续活跃。
2.4居民的可支配收入与人均消费性支出
2008年城乡居民生活水平继续提高。
全市城镇居民人均可支配收入16302元，增长16.7%。
其中，工资性收入11362元，增长13.9%。
人均总支出14676元，增长26.8%。
其中，消费支出10603元，增长24.0%。
全市城镇单位从业人员年平均工资28456元，增长28.3%。
其中，在岗职工年平均工资28633元，增长30.0%。
农民人均纯收入6155元，增长9.9%。
农民人均生活消费支出3305元，增长14.1%。
2009年前三个季度全市城镇居民人均可支配收入12001元，增长19.1%，与上年同期相比增速提高2.9个百分点；在岗职工平均工资17607元，增长27.2%，农民人均现金收入6182元，增长12.8%，增速同比分别提高4.7个和0.2个百分点。
分析：
上述数据反映了消费者的收入与支出比，近年廊坊市城镇居民可支配收入有了较大的提高，同时城市居民的消费性支出也在逐步增长，在一定程度上促进了廊坊市整体消费市场的繁荣。
2.5金融存贷款余额
2008年度，廊坊市金融存贷平稳增长。
年末全市金融机构本外币口径各项存款余额1281.8亿元，比年初增加244.7亿元。
其中,城乡居民储蓄存款余额807.1亿元，比年初增加188.9亿元。
各项贷款余额735.6亿元，比年初增加132.8亿元。
现金收支相抵净投放货币125.7亿元。
2009年9月末，全市金融机构本外币口径各项存款余额1233.3亿元，比年初增加196.2亿元。
其中，居民储蓄存款比年初增加136.4亿元。
城乡收入提高。
城镇居民人均可支配收入位居全省第一位。
分析：
在国家宏观政策调控下，廊坊市金融存贷平稳增长形势。
存贷差持续扩大从一定程度上表明消费者手中掌握大量的现金。
2.6人均住房面积
2008年底，廊坊市场供应面积达到187万㎡，人均住房面积约40㎡左右，而根据我国制定的《小康社会的居住标准》，2010年，人均住房面积达到27~32㎡之间，从廊坊市场的现有供应来看，其人均住房面积超出该标准近30%，且不包括现有已建成住房面积，市场供给明显过剩，促使市场加速向卖方市场过渡，市场竞争将日趋激烈。
——综述——
近年廊坊市经济取得迅猛发展，居民收入水平、生活水平逐年提高。
廊坊有良好的经济发展环境，且位居京津塘中心位置，消费水平较高，当地居民具有良好的购买能力。
廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。
但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。
3、政策环境研究
3.12008年宏观调控政策回顾
2008年1月7日，在土地政策方面，国务院办公厅发布《关于促进节约用地的通知》
2008年1月9日，发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》
2008上半年，央行五次上调存款准备金率
2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。
2008年10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1％收取，使购房成本降低了2％以上。
有效刺激房市回暖。
2008年12月17日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
3.22009年宏观调控政策回顾
2009年1月3日，四大国有银行宣布：
只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
2009年1月9日，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。
其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。
2009年5月8日，住房和城乡建设部、监察部联合下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》，要求“通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划，调整容积率的问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制”。
2009年5月15日，国土资源部下发的《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。
2009年5月25日《物权法》两部司法解释公布，就车位车库纠纷、住改商纠纷处理等热点问题从法律角度给出了处理意见。
2009年5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
2009年6月1日起《土地增值税清算管理规程》实施，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
3.3政策对廊坊房地产市场的影响
⑴、2006年国家严格限制耕地转换为建设用地，在一定程度上加快了廊坊市旧城、城中村改造的进度；
⑵、“国八条”、“新国八条”、“国六条”陆续出台，进一步规范房地产市场，另一方面也造成部分购房者形成持币观望的消费心理；
⑶、廊坊市场目前在支付购房房款时相当部分采用一次性付款方式，贷款利息的上涨，在一定程度上不会影响消费者的购房计划；
⑷、从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，相信在房产新政的指引下，楼市将从感性回归到理性，房地产业一定会更加稳定、健康、永续地向前发展。
2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
⑸、2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
（6）、2009年商品房销售出现了回暖，同比大幅上涨，甚至达到了2007年的销售水平。
（7）、近一年多来，国家出台了一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策，采取了更加积极有效的政策措施，稳定市场信息和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
鼓励自主性和改善性住房消费，使合理的住房消费需求释放出来。
（8）、近期住房和城乡建设部公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。
这些稳定市场的利好政策，增强了市场信心，促进了市场活跃。
（9）、随着利率、财税政策的调整，房屋交易成本下降明显，房价调整达到一定幅度后，消费者观望情绪缓解，住房刚性需求，如首次置业、改善居住条件、动拆迁等等得以释放。
一季度商品房交易出现了阶段性回暖，房价也有小幅上涨。
预计后续发展还会处于调整状态。
——分析——
2008年全国商品房销售量畏缩，但全年房价同比增长6.5%。
从各月看，商品房和商品住宅价格环比1月到10月逐月下降，但房价同比上升。
2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。
2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。
2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。
3.4观察09年度房地产：
利好因素：
（1）政策：
政府为拉动内需极力作多，以各项优惠办法，激起消费者入市。
（2）条件：
银行购房贷款利率，大幅下调至3-5%区间。
首付款在20%的基础上更具弹性。
（3）产业：
开发商让利降价。
（4）形势：
全球经济以美国为首明显出现好转，信心指数大幅提高。
（5）其他：
不要再有重大利空面。
第二部分廊坊市房地产市场分析
一、09年廊坊房地产建设计划
1、2009年度住房建设总量
2009年规划建设各类住房2.6万套，建筑面积245万平方米。
其中，套型建筑面积小于90平方米的住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73％。
（1）、2009年商品住房建设总量
2009年建设商品住房220万平方米，其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米，可建设2.3万套住房。
（2）、保障性住房建设规模
2.１、经济适用住房建设规模
2009年度规划建设经济适用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。
2.２、廉租住房建设规模
2009年采取购、建等方式提供廉租住房250套，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。
2、2009年度住房用地供应情况
（1）、2009年度住房用地供应总量及结构
按照廊坊市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。
年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
2009年度，廊坊市规划供应住房用地112--120公顷，经济适用住房及其他类型住房用地20--25公顷；建设住房2.9万套，竣工面积260万平方米，其中经济适用住房和其他类型住宅建设0.55万套，竣工面积45万平方米；
（2）、加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用
进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。
二、廊坊市房地产市场区域竞争态势分析.
1、廊坊市住宅市场板块调查
板块
范围
特点
广阳区板块
西二环以东、北外环以南
东外环以西、京津铁路以北
目前的政治、经济、居住中心，在建、在售项目以小高层、高层建筑为主
安次区板块
西外环以东、京津铁路以南
东外环以西、南环路以北
旧小区多为多层住宅，在建项目开始出现小高层建筑
经济技术开发区板块
和平北路以东、北京大兴区交界以南
京津塘高速以西、爱民东道以北
住宅开发水平参差不齐，档次差别较大
2、各板块现状及发展趋势
板块
现状
消费心态
发展趋势
广阳区板块
地价高、售价高、依托行政中心区优势，市政配套完善，以小高层、高层为主。
身份象征、居住
京津塘高速公路和京沪、京山铁路从境内穿过，交通便利，配套完善，无论是商业环境，还是居住环境，都适合大力发展房地产产业，该区域将成为房地产创新发展的重点区域。
安次区板块
是廊坊市的老城区，旧房建筑较多，环境相对较差，出现小高层建筑；投放市场的项目自身相对配套完善。
居住场所
交通便利、配套完善，房地产开发的重点区
域，以旧城改造为主
经济技术开发区板块
目前房地产业发展较慢，暂时无大型商业购物广场，市政配套不完善。
投资升值、居住
由于特殊区位，区域内承办展会等类似活动较多，与之配套服务的酒店、会展中心等产品形式开发力度较大，同时受京津客户置业倾向影响，
房地产未来发展趋势以别墅、酒店类为主
3、板块间竞争重点类比元素分析
A、广阳区板块
广阳区板块
价格
5000元/平方米—5500元/平方米
产品特点
土地规模
7万平方米—36万平方米，开发规模在百亩以上
物业类型
容积率1.6左右；物业类型多样，多层、小高层、高层、别墅并存
小区配套
新开项目设幼儿园、会所、商业街；个别项目有社区医院,相对完善
营销状况
主要诉求点
重点发展方向、规划好、市政配套完善、社区配套完善
销售情况分析
消费者倾向小高层建筑，热衷于中小户型100-130平米为主
客户分析
来源
政府机关、事业单位、私企老板、高级白领、工薪阶层、京津客户、周边市县人群
心理特征
改善居住条件为主要特征
消费特征
一次、二次置业者为主
走势分析
房价继续升高；供应量继续增大；土地资源逐步稀缺，土地价格持续上扬；城市配套更加完善
B、安次区板块
安次区板块
价格
4500元--5000元/平方米
产品特点
土地规模
1.5万—19.7万平方米；以小规模为主，个别大规模楼盘分批开发
容积率
1.6左右
物业类型
多层、小高层住宅
小区配套
除少数大型社区配套较完善外，大多由于规模较小，配套不太完善。
营销状况
主要诉求点
性价比较高，有价格优势，学校众多，文化氛围浓厚
销售分析
多层销售较好，小高层逐渐被接受
客户分析
来源
廊坊市，周边县、市区消费人群
心理特征
属廊坊老城区很多是回迁户，此地区学校众多，价格便宜
消费特征
一次置业者、二次置业者
走势分析
随着城市环境的治理及旧城改造的深入，本区域房地产市场发展迅速
C、经济技术开发区板块
经济技术开发区板块
产品特点
营销状况
土地规模
土地规模差异比较大
容积率
1.2左右
物业类型
多层住宅、花园洋房、别墅
小区配套
依据社区规模，差异较大
客户分析
主要诉求点
价格、品质
销售分析
别墅类产品销售状况不佳，多层产品比较畅销
走势分析
来源
主要来源于周边的企业、原有住户及京津客户
心理特征
居住
消费特征
周边的客户多为一次置业者；京津客户为二次、三次置业
D、综述
由市场调研分析：
廊坊市进行“一环一线一河”规划，“一环”即市区外环线，周长55公里；“一线”即北京采育至大城留各庄贯穿廊坊南北的交通大动脉；“一河”即市区南侧龙河改造工程。
随着廊坊市经济的发展，城区不断扩大，交通状况的改善以及廊坊市特殊地理位置的影响，近两年房地产开发力度增幅较大，房价有明显上涨趋势；以广阳区域的房价最高，且高房价不断向其它板块渗透；同时由于北临京都，东与津门交界，外环路以内土地资源的稀缺性，新项目的开发逐步朝城市西部、东部以及外环以外的区域发展，并得到了广大消费者的认可；随着市政规划及城市建设进程的加快，西部出现了江南水郡等中高档大规模楼盘，但市政配套不完善，西部区域升值潜力较大。
相对东部大规模楼盘仅有恒庆国际公寓等中高档楼盘，本案正处于东部与开发区逐渐形成连片开发，处于廊坊市发展中心位置紧邻市区繁华地段，市政配套较完善，开发空间及升值潜力大。
三、廊坊市房地产总体现状及前景
1、房地产发展方向分析
2009年一季度，廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大。
但市场表现出更多谨慎情绪，房地产开发完成投资、施工面积、土地成交面积均呈下降趋势。
市场未来的走势仍需要进一步观察。
全市1-3月完成投资12.29亿元，同比降低14.83%。
市区1-3月份完成投资4.41亿元，同比降低22.76%。
全市商品房施工面积1003.61万平方米，同比降低3.65%；新开工面积103.18万平方米，同比增长15.14%，增幅回落135个百分点。
市区一季度商品房施工面积135.71万平方米，同比降低5.99%，其中住宅施工面积113.73万平方米，同比降低10.9%。
住宅新开工面积5.37万平方米，同比降低88.17%。
全市商品房销售面积73.81万平方米，同比增长36.41%；住宅销售均价3560元/平方米，同比降低5.44%，环比增长5.19%。
市区一季度商品房销售面积12.88万平方米，同比增长59.6%；住宅销售均价4357元/平方米，同比降低21.04%，环比增长5.86%，这是房价继去年下半年出现实质性下跌后首次止跌回升。
一季度全市成交住宅用地855.56亩，同比降低12.89%；均价为73.37万元/亩，
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