城市建筑综合体概论.docx
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城市建筑综合体概论
一、城市建筑综合体的产生
1、规划设计理论的发展——从雅典宪章到马丘比丘宪章
“城市”是社会进步的产物，随着人类社会的发展，“城市”的地位也越来越高，城市规划理论也随之发展变化，并起着解决城市问题的纲领性文件的作用，他们不断地指导并修正着建筑设计的发展方向，由此建筑综合体随着这些理论而发展起来。
1933年由国际现代建筑学会（CIAM）提出的“雅典宪章”，提出了城市按居住、工作、游憩、交通四大功能来组织和划分的观点，导致了现代城市规划理论的核心——城市功能分区的产生，这一分区概念对于克服当时城市发展的自发性、盲目性和土地使用的混乱局面发挥了巨大作用，尤其对于合理组织居住功能，使其免受工业等其他功能活动的干扰更具历史意义。
但是经过几十年的实践，特别是随着社会科技水平和生产力的提高，单一的土地使用功能既不符合生态城市的发展，也使城市不断的丧失活力。
六十年代，出现了城市“混合地区”的概念。
混合使用区的组成元素，源于新式开发构想的建筑街廓。
图中的超大街廓，包括以下几个要点：
1.高度土地使用
2.超大街区概念
3.不同使用的垂直整合
4.步道与车道的垂直配置（人车分道）
5.结构化停车
6.自由车-公车转接
7.都市开发空间
8.都市活力
9.上空权/共同的所有权/地下权
10.都市更新
购物中心包括的要点：
1.步道设置的环境
2.不受气候影响的公共空间
3.混合使用开放空间
4.步道与车道的配置（人车分离）
5.运输可及性
大规模住宅：
1.不同住宅形态的水平式混合
2.共享开放空间与步道系统
3.舒适的包装
4.较高居住密度
5.邻里生活圈
6.弹性分区
7.阶段性开放
从这些要点来看，混合使用区的开发，力求使开发区足够的多样化，通过多种功能、活动的参与，使城市空间具有活力；并且强调了共享和开放的空间存在，可以让多样性的活动在不同的时间内交错进行，使地区富有生气，使用率高。
1970年开始建设的英国新城米尔顿·凯恩斯便采用了综合区的理论：
位于英格兰中部的米尔顿·凯恩斯，２０世纪７０年代前曾是一个名不见经传的小村庄。
由于当地政府全面科学的规划和有序开发，如今，它不仅已成为英国闻名遐迩的经济重镇，还是该国新城镇建设的成功典范。
前不久公布的一项有关英国最佳工作城市的权威调查显示，小城镇米尔顿·凯恩斯高居次席，排名超过了伦敦、曼彻斯特以及伯明翰等大城市。
法国巴黎的德方斯新区，是于上世纪60年代开始建设的，它是一个商务功能的混合体：
巴黎是一座历史悠久的世界著名都城。
迄今仍保持着较为完整的历史风貌。
然而，巴黎城市建设在现代化进程中，也面临着发展的巨大压力。
事实上，要使巴黎适应高效率的现代都市的需求，仅靠旧区改建是完全不可能的，因为这种改建肯定会不同程度的影响其历史风貌的完整性。
1958年，政府开始在巴黎近郊，仅在著名的凯旋路延伸到诺特路的德方斯地区开发建设具有20世纪最高水平的综合贸易中心。
它是巴黎规模最大的市区重建工程，也是为改变旧巴黎单核中心城市结构而设的副中心之一，这项工程所采用的城市设计手法和建筑手段之先进，在世界上是独一无二的。
德方斯全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷、公园区（以住宅区为主）90公顷。
规划建设写字楼250万平方米，共容纳1200个公司。
目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米，公园区32万平方米，法国最大的企业有一半在这里；建成的住宅区可容纳3.93万人，其中商务区建设住宅1.01万套，公园区建设住宅5588套。
其建成的10.5万平方米的商业中心，成为欧洲最大的商业中心及欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。
步行系统达27公顷，停车场拥有2.6万个停车位；占地25公顷的公园，使德方斯商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成有60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
这里高楼林立，商业繁华，交通通畅，颇有美国纽约曼哈顿的气氛。
在功能布置上，德方斯采取了与现代主义功能分区所不同的方法。
高层写字楼与低屋的住宅彼此毗邻，使得这个新市区的昼夜一样充满生气。
在白天商业贸易的繁茂喧闹之后，晚上主要是文娱社交活动。
在这里人们可以找到城市中通常所见的各类建筑，如电影院、药房、旅馆、游泳池等；也包括其他各种新的设施，如艺术中心和业余活动中心、区域性商业中心、展览馆等。
德方斯物业布局图
在综合区概念的基础上，1977年国际建筑协会制定了“马丘比丘宪章”，强调城市的“有机构成”和“努力创造一个综合的，多功能的环境”；1988年11月在日本召开的“近代都市规划一百年与21世纪之展望”国际讨论会上特地设置了“21世纪大城市状况：
复合功能地区的可能性”的专题讨论，并从理论和实践上肯定了城市土地复合使用的新趋势，城市的混合开发被认为是21世纪城市的一大热门话题。
当今社会竞争支配着一切，人们的生活在高效率的社会，时间因素必然强烈的影响着城市建筑的建设方式。
人们开始认识到城市和建筑设计必须以人的行为方式为基础，城市和建筑的形态必须从生活本身的结构发展而来，加上有建筑经济效益的综合因素及社会要求，建筑就由分散、单一功能的传统方式转向集中、大型化和现代化的方向发展，表现了综合性的特点；城市产业的更新、产业结构调整等活动使得城市内部各种功能间的紧密结合变得更为必要，现代科学技术的发展也使功能复合成为一种可能。
2、从城市郊区化到中心区的复兴
综观世界各国城市化的历史过程，可以发现大体都经历了由慢到快、由快到慢，直至停滞不前的曲线发展过程，这一过程直接与社会经济发展水平密切相关。
城市郊区化阶段：
二次大战后，西方发达国家的城市出现了二种相反的趋势。
一方面，工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达60%以上。
城市化使城市人口已达到了失控的程度并产生了一系列严重的城市问题，如城市住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升。
农民大量地拥入城市，市中心区聚集了大量的低收入者，使有的地方变成了贫民窟。
另一方面，中产阶级由于无法忍受如此恶劣的城市生活条件，再加上小汽车的发展而使人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。
旧城中心区由于缺乏社会的经济的支持力量，而日趋衰退。
这一趋向使得郊区购物中心有了非常迅速的发展，这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在内，而周围是大面积的停车场。
可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。
城市复兴阶段：
七十年代的石油危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。
通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响，重新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到的支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发展城市历史文化的优势。
在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市回归的潮流，其主要形式有小规模的购物中心，早期历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。
以波特曼建筑为代表的大型建筑综合体的建造，“协调单元”理念的引入，对美国城市的复兴起到了相当积极的作用，被称为城市更新的催化剂。
城市中心区兴盛阶段：
城市第三产业随着制造业生产率的提高及电子、生物、信息、新材料、新能源等高技术的发展也取得了突飞猛进的进展。
目前各大工业国家中，第三产业的劳动力已占全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为建筑综合体提供了持久的支持力。
技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高2—3倍的闲暇时间。
因此，人们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内容丰富多彩，它包括求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。
娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。
城市功能的互补性使综合体在经营上有明显的优越性，各项功能在不同的时间段运行，为城市生活提供全天24小时服务，这种保持市中心繁荣与活力的要求也成为建筑综合体开发的催化因素。
美国许多城市中心建设的重要经验是：
将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。
城市的开发建设也已发展到了综合开发的高级阶段，所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。
所以城市综合开发使建筑综合体的实现成为可能。
随着城市的商贸活动不断恢复和加强，人们逐渐认识到商务功能是城市的生命力之所在。
只有当城市的商品流通、服务、信息集散等功能在城市某一区域聚集并达到一定规模，形成与城市其它地段不同的特征时，中心商业区（CBD）才能形成。
中国城市发展仍处于快速发展的阶段。
对于中国来讲，大部分城市面对的是新城兴起的问题。
波特曼在中国所做的第一个
项目“上海商城”，就是在上海经济迅速发展、贸易大幅增长的背景下建造的。
中国城市化发展战略是“育三大城市群，建七大城市带”：
建立以高密度为特征的大城市区（群），以产业链为纽带的城市带，以区域发展中心为特征的城市圈，分别从“面、线、点”的有机组合，形成中国城市化的主力军。
1、培育三大城市群（面）：
珠江三角洲城市群、长江三角洲城市群、京津唐环渤海湾城市群2、创建七大城市带（线）：
沿海、沿江、京广京九沿线、沿陇海线、四川重庆间的绵德成渝线、西南出海口沿线、东北的哈长沈大沿线3、发展中心城市（点）：
如西宁、银川，以中心城市带动周围地区。
以上这些城市的建设都具有强劲的动力，建筑综合体在有限的城市用地上，高度集中各项城市功能，可以为城市及其所在地区注入持续发展的活力。
3、城市人口不断发展
在人类发展的漫长历史中，一个重要的人口现象就是人口城市化。
原始社会后期手工业同农业分离后地球上就出现了城市。
尽管城市出现很早，但产业革命以前，全球城市人口所占比例仍很低，世界人口的绝大部分还分散在广大农村地区。
18世纪，产业革命促使机器工业发展，而工业是集中性产业，因而促使人口愈益集中，进入19世纪，城市发展明显加快。
1800年世界城市人口比例不过1%，1900年迅速增加到13.6%，1950年剧升到28.4%，1980年又增到40.9%，l998年世界人口的47%住在城市地区，到2006年，世界人口的一半将住在城市，2030年这一比例将达到3／5。
随着小城镇建设的兴起，我国城市人口占总人口的比例近10年来平均每年提高0.63个百分点。
未来20年内，我国城市化水准将从发展中国家的38%的平均水平，接近或达到世界平均47%的水准。
图1：
城市人口占地区总人口的比例（%）
几乎一半的世界人口生活在城市地区。
非洲、亚太地区的城市化水平最低，北美、欧洲和拉丁美洲的城市化水平最高
来源：
联合国人口司
我国城市发展迅速，城市化进程的速度达到同期世界城市化进程速度的两倍。
但是，据世界银行统计，1995年世界高收入国家城市化率为75%，中等收入国家为60%，低收入国家为28%，而中国城市化率还不到30%。
城市化滞后已经成为严重制约我国经济发展的“巨大瓶颈”，成为快速提高国家竞争力的“巨大瓶颈”，成为知识经济时代新一轮财富集聚的“巨大瓶颈”。
表1反映了中国的大城市规模还偏小，中国城市人口的集中度还有待较大提高。
（注：
“城市人口超过100万的集中度”是指全国人口集中于百万人口的城市之中的百分率。
）
表1世界城市人口超过100万的集中度
世界平均
16.5%
中收入国家
22.6%
高收入国家
32.0%
美国
39.0%
日本
37.5%
德国
41.8%
中国
11.3%
建筑的发展是与城市的发展并进的。
城市化的发展，城市人口的集中，导致城市建筑的空间和功能的分布也相应趋向集中。
因此，城市人口的高度密集是建筑综合体产生和发展的因素之一。
如今世界城市人口的不断增长，成为建筑综合体发展的巨大的推动力。
4、城市用地日益紧张，土地价值升高
城市人口的集中，也同时伴随着生产、金融、经济的集中，从而促进了交通、技术、材料及文化的进步与发展。
然而在高度集聚与适度分散的都市化聚集途径中，经济形态、产业结构的变化以及人口的集中却往往引起市区人口与土地、居住与环境之间的矛盾。
这样，城市土地变得寸土寸金，客观上就需要非土地的投入，即使建筑向高空与集约的方向发展，从而节省建筑用地。
现代城市高位的土地价值使得合理化使用土地和提高土地使用强度成为迫切的需要。
建筑综合体把诸多分散的功能空间组织起来而集约化布局，充分发挥建筑空间的协同作用，强调城市建筑、市政设施的综合发展，故而成功地把城市的环境结构与基础结构等有机的结合起来，其地上、地下空间联合开发，构成了一个自动而又连续的空间模式。
这样便可能在有限的城市用地上，容纳更多的社会机能，提高土地的利用率。
中国城市人多地少，建筑综合体的发展成为不可避免之势。
5、城市交通对市中心功能的影响
城市交通随着城市发展需要而发展，同时也影响着城市尤其是市中心功能的变化。
十九世纪之初，几乎绝大部分的社会及商业活动都在中心商业区进行。
它是交通的要点与工商的枢纽。
上班的人都住在工作地点附近，因为他们唯一交通工具就是两只脚。
学校、零售商店、工厂等都不会离家太远。
十九世纪晚期出现了“马拉街车”；二十世纪初期的电车开始后，人们可以办到比较安静的所谓“电车社区”，此时中心商业区便开始产生专业分化。
那些需要大片土地或特定交通工具与能源的商业活动能够搬离城市中心商业区。
有公用事业机构（特别是电力公司）发展经营的大众运输系统促成了工作人口的集中：
透过运输系统，有效地输送大量人口。
大众运输网路降低了工作人员居住在工作地点附近的必要性，这是市中心的居住功能逐渐丧失。
尽管如此，对于依赖市中心的居民而言，它仍提供了商业、游憩休闲及政府的功能。
战后，自用汽车的普及、铁路的兴建，使得人口的流动空前迅速，也同时凸现了市中心商业区的不便之处。
市中心内林立的建筑无法容纳太多的私有车辆，而新建的大众运输系统不足以疏运住在社区的居民到中心商业区。
零售业随着人口的移动而进入新区内，其速度始慢而终快。
服务业、旅馆业、娱乐业也一一跟进。
按照这样的情况发展，在一定程度上可能对城市产生功能割裂，导致城市以及建筑功能的单一发展，并造成城市功能、空间结构的畸形发展。
工作、居住、游憩的孤立，影响了人们正常的工作与生活，同时也增加了城市交通的压力。
建筑综合体改变了这一现状，为人类聚居生活提供了便利，大大的增加了各级系统诸功能之间的关联与使用，给城市带来了勃勃生机，同时也减少了个功能实体之间的交通，使城市功能、空间向组团化、系统化、信息化和高效化方向发展。
综合以上五种情况可以看到，单从城市发展角度看，建筑综合体的产生与城市的发展是密不可分的，建筑综合体是城市发展到一定程度的产物。
城市处于新城兴起或者旧城复兴的历史阶段、城市经济处于上升期或需要上升、人口高度集中、城市土地价值飙升、城市交通状况紧张，都可以成为建筑综合体的产生的客观因素。
将这些因素加以组合得到的城市，就具备了建设建筑综合体的必要条件，建筑综合体就有了它生存和发展的空间。
下面的讨论中，我们将结合案例具体分析发展建筑综合体所应具备的城市特征。
第二部分产品理论研究
引言
建筑综合体由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑。
在现阶段的城市建筑综合体中，多数是将办公、居住、商业的功能集合一体的综合体建筑。
从城市建筑综合体的发展，按其规划布局的三个阶段，可以总结出，建筑综合体必须具备的三大整体特征：
综合、连接、系统。
Ø“综合”的含义
所谓综合就是将商业、办公、酒店、文化、娱乐等建筑与设施集中在一起，组成一幢建筑或一组建筑群，是指具有三种或更多的有效性生产投入。
综合的各部分存在着必然的联系，是“共生”“共立”基础上的综合。
综合的形势有两种：
（1）互补型和自给自足型，如住宅和公建，住宅中的居民为公建提供工作人员和顾客，公建为住宅居民提供多种服务和就业机会，即城中城的模式，一种自我完善的类型。
（2）互益型，如不同商业、办公、金融的综合，这种类型不存在直接的互补，但可以彼此增加许多潜在客户，可以为人们提供多种类、多层次的服务。
由于都是商业实体，所以在经济效益上较明显。
对于城市发展跳过的区域，自身城市化程度较低，周边城市化程度较高，这种类型能够使该区域得到较高程度的改观和快速的发展。
Ø“连接”的含义
“连接”应体现在两个方面，一方面是内部的沟通问题，方案构成中功能和形体有效的组织在一起，通过诸如步行系统的规划、群体意向的建立，尽量提高土地利用的效率；另一方面是将综合体建筑于其他公共建筑用天桥或地道，打通交流的渠道，形成更大范围的商业、办公、文化和娱乐活动区。
通过两方面的努力，取得社会效益和环境效益。
Ø“系统”的含义
在强调城市、建筑、市政设施综合发展的时候，要将城市环境结构和基础结构有机的结合在一起，使建筑向高空、地面、地下三个空间发展，构成一个连续的、流动的空间体系，形成立体系统。
一、建筑综合体建筑形态研究
建筑综合体按照建筑形态可划分为两类：
单体型和组群型。
单体型的建筑综合体是在一幢建筑中沿垂直方向分布不同使用功能，建筑各部分使用性质彼此并无一定联系。
▪案例：
如上图所示的美国芝加哥1970年建成的约翰.汉考克大厦功能示意图。
▪这座建筑共99层，高335米，建筑面积26万平方米。
底层是主门厅和商业空间，地下室是商业空间和服务空间，2层是办公专用的门厅和商业空间，3-5层是商业空间，6-12层是停车场，可停车1200辆，13-41层是出租的办公空间，42-43层是大小不等的700个单元的公寓，93层是电视用房，94层是观望层，站在上面可以俯瞰全市，95-96层是餐厅，97层是电视用房，98-99层是大楼的另一设备层。
组群型的建筑综合体在总体设计上、功能上、建筑艺术上都是完整的建筑，各个建筑物之间互相协调，互为补充，具有多种功能的复合的明显特征。
整个建筑群其实就是一个多种功能的复合中心。
它既可以是同一群房上的多幢组合，也可以是多群房上多幢建筑的组合，以天桥的形式连接，关键在于如何使各建筑之间相互协调。
▪案例：
香港会议展览中心
▪香港会展中心1989年建成的，是一个有着7层群房的组群型综合体。
裙房部分设置了9000平方米的展厅和26个各式的会议厅，群房上面有4幢高层建筑，分别用作豪华酒店（1500间客房）、办公楼、高级公寓。
▪案例：
新上海商业城
▪新上海商业城座落在浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，在这14.4公顷的地块上分别建有第一八佰伴（新世纪商厦）、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇（商厦）。
新上海商业城属于典型的混合使用区开发，以商业为主，从整体来看是组群型的建筑综合体。
单体型建筑综合体各组成部分无必然联系，而组群型的建筑综合体则强调各组成建筑物之间的协调和共生。
二、建筑综合体功能的主从关系研究
1、功能分类
（1）办公
办公是城市综合体建筑的重要内容。
对于城市商务用地比较密集的地区，建筑综合体是提供集中的办公场所，提高办公竞争性，扩大吸引力，提供大量就业岗位，提高建筑的使用效率，提高该地段使用价值的最好形式，同时办公对于综合体中的其他功能也能够提供有力的支持，形成最佳功能协调。
（2）酒店
酒店是城市综合体建筑的活力因子。
酒店是其中最具营利性质的物业，可以提供流动的“居住”人口，并使这些人成为综合体中的高端消费层。
同时，伴随酒店而生的娱乐设施，和夜间服务，能够使综合体区域消除夜晚“空城”的感觉，增加综合体的都市魅力。
（3）零售
零售是城市综合体建筑中的基本功能。
零售可以形成最直接、最具吸引力的市场，提供生活感、愉悦感和内容丰富的活动空间，提升综合体的城市影响力，是综合体作为地区活跃动力的核心所不可或缺的部分。
另外综合体内的零售拥有相对固定的消费人群，消费水平也可大致估量，因此能够在其他功能的协同下，获得最佳经济效益。
（4）居住
建筑综合体中的居住通常作为暂居的场所考虑，由于综合体内的用地密度很高，而且，为保证综合体的使用效率和活力，各种功能的使用周期应该合成完整的一天，也就是不论每个功能的有效利用时间段如何，综合到一起，综合体应该是始终具有活力的，在不同时间段，不同功能起主导作用。
由于这种需求，使得长期居住会受到诸多干扰，不具备适宜的居住环境。
但是综合体内应该注意居住功能的布置，在综合体中，居住属于一种配套，协助提高其他功能的吸引力，具体它可以起到两个作用：
一是为综合体提供了相对长久的消费者，保持综合体的繁荣；二是为办公和服务人员提供可居住的地点，降低了每天上班的交通成本，提高效率。
（5）公共空间
公共空间包括了饮食、娱乐、健身、展示、艺术欣赏、园林等功能空间，是构成建筑综合体的重要元素。
这些空间经常被用来当作城市触媒，成为吸引人流，聚集人气的地方，在城市综合体中起到催化剂的作用，有效的促进该综合体内各建筑的连接，提高使用效率。
这些空间的建筑处理主要以装饰性为主，不同图案、色彩的旗帜、间隔设置的休息座椅，形形色色的花台，自动扶梯，象征性的拱门和亭子以及精心设计的路标、广告牌，加上雕塑、树木花草等室外自然环境的引入，使整个环境生气勃勃、情趣盎然。
我们将这样的空间成为“城市广场”，具有高度的综合性和聚合力，既为市民提供轻松自如的游憩、交往、商业洽谈的环境，同时又在建筑与城市之间设立一个过渡，使建筑与城市之间的关系和谐、默契。
2、主要功能构成之间的相互关系
受益功能
主要功能
商业零售
办公
酒店
公寓
辅助设施
商业零售
---------------
中
中
中-强
弱
办公
强
----------------
强
中-强
中
酒店
强
弱
---------------
弱
中
公寓
强
弱
弱
----------------
中
辅助设施
中
中
中
弱
----------------
如上表所示，零售对其他功能的支持作用最强，居住对零售和办公的支持作用较强。
以功能之间的支持关系为依据，进行功能的协调，将对项目的设计起到重要作用。
3、按照功能空间主从关系分类
（1）居住综合体
居住综合体是以居住为主体功能，在满足居民有所居的情况下，综合有购物、办公、娱乐、停车等生活服务功能。
实际上是一个大型的居住社区的概念。
此类综合体在外部空间形态上，强调把单体作为连续流动空间中的一个单元，从而来加强群体空间的组合，使各个单元构成一个完整的整理。
并赋予单一住宅形式所不具备的新形象，促进了住宅形式的千姿百态。
（2）办公综合体
以办公为主体功能，建造的综合体，首先满足办公空间的需要，其余酒店、商业、展示、居住等功能都是为了增加办公的效率，缓解办公区域在使用时间上的偏倚程度。
办公综合体最适宜建在具有商务性质的地段，能够高效的利用土地，把办公和与办公相关的功能系统的结合在一起，形成集群办公优势。
同时提供了地段的发展动力。
▪案例：
美国盐湖城ZCMI中心
▪盐湖城ZCMI中心是由办公、停车、购物为主要内容的建筑综合体。
▪基地四角保留了四幢旧式建筑，新建的百货公司、一栋27层的办公楼和6层的停车库填满了内部区域。
地面层以下的空间，有200万平方英尺（其中45万平方英尺是
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