可行性报告Word文件下载.docx
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四,可行性研究范围:
1建设背景及必要性
2建设条件及建设地址
3建设内容及设计方案
4环境保护
5节能
6项目实施计划与工程管理
7组织管理与劳动定员
8投资估算与资金筹措
9项目经济效益分析
五,建设单位概况:
延安CF房产开发成立于1999年四月,注册资本金2600万元,是具有房地产开发、销售的民有民营企业。
公司成立以来,精心组织策划,挖掘精兵强将,严格按照国家法律法规和行业标准规范进行经营管理,积极推广和应用新技术、新材料、新工艺。
工作之余,给员工精心营造“充电”的环境和氛围,鼓励员工牢固树立终身学习理念,给公司经营管理和技术人员争取培训和学习机会,要求与时俱进,使公司在管理和技术上永不落伍。
经过励精图治,在全公司形
成了求真务实、开拓创新的工作作风,确保干一项工程,铸一个精品、交一方朋友、拓一片市场。
令人倍受鼓舞的过去,我们积累了较丰富的、宝贵的经验,也为公司的发展状大奠定了坚实的基础。
展望未来,我们信心百倍,催人奋进,继续发扬公司的优良作风,加大人力资源的挖掘和培训力度,培养出一批懂经营、善管理的人才进入公司经营管理层,提升企业的科技含量。
把“以人为本、重合同守信誉,科学管理、创优质争精品”作为企业的经营宗旨,走“质量兴企”之路,我们殷切期望与社会各界真诚合作,也有信心、有决心培养成规范化的、现代化的、与时俱进的建设队伍,更有能力实现社会效益和经济效益双收、达到与社会各界共赢的生机盎然的局面。
六,研究结论:
该项目属于商业服务业,项目建设符合国务院《产业结构调整指导目录》中第一大类鼓励类25项“其他服务业”第一条“电子商务,现代物流服务体系建设以及连锁经营形式发展中的小中超市,便利店,专业店等新型零售业态”中现代物流服务体系建设的要求。
1建设规模
该项目拟总用地16332.5平方米,建设用地14689平方米,总建筑面积14000平方米,主要是整车销售服务店。
新购置电脑检测仪,举升机,大梁校正仪,发动机分析仪等设备20台。
2建设地址
该项目建设地点位于延安市宝塔区城北枣园路中段,该块地符合《延安市城市总体规划》和《枣园路发展总体规划》,基本设施配套完善,交通,通讯等条件便捷,地理位置十分优越,是开发建设的理想地段。
3劳动定员
该项目需工作人员70人。
其中管理人员10人,销售人员5人,维修人员45人,其他人员10人。
4项目实施进度
该项目建设期1年,工程计划于2010年9月份开工建设,计划于2011年月10月份全部并竣工验收,投入运营使用.
5投资估算
该项目总投资估算为3891万元,其中,固定资产2561万元,流动资金1330万元,固定资产投资中建设工程投资1058万元,设备材料购置及安装费981万元,其他费用298万元,预备费224万元。
该项目资本金为1000万元。
6资金筹措
该项目建设资金由建设单位自筹解决。
七,项目背景
自改革开放以来,我国经济增长快速,综合国力显著加强,人民群众生活质量得到大幅度改善,在满足物质产品要求的基础上,对物质文化产品的需求日益迫切,势必推动了服务业的发展和建设。
国务院在国发{2007}7号文件《关于加快发展服务业的若干意见》中明确指出“服务业是国民经济的重要组成部分,服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。
加快发展服务业,提高服务业在三次产业结构中的比重,尽快使服务业成为国民经济的主导产业,是推动经济结构调整,加快转变经济增长方式的必经之路,是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约,提高资源利用效率的迫切需要,是适应对外开放新形势,实现综合国力整体跃升的有效途径。
目前,我省服务业相对落后,发展载体不强是重要原因之一。
只有加快对服务经济总量规模大幅度的提高,才能跟上经济发展的脚步。
延安市在历届党委,政府的正确领导下,城市建设有了突飞猛进的发展,全市国民经济保持了快速发展增长的势头,城乡面貌发生了巨大变化,综合经济实力显著增强。
随着延安工业经济快速发展和城市的规划建设,吸引了大量外地客商前来经商业投资发展,良好的环境,便利的交通,通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。
因此,为了推动全市的经济的续持,健康稳定的发展,加快全区经济步伐,根据城市总体规划要求,确定开发建设延安市中小矫汽车4S店,由延安市CF房产开发有限责任公司负责组织实施。
八,我国汽车销售流通体系发展选择:
1汽车生产企业销售流通的几种模式
通过多年的试验与摸索,我国主要汽车生产企业建立的销售流通体系几经变化与改进,就目前来看,我国主要汽车生产企业的销售流通体系大致可划分的三种模式:
第一种是以地区销售代理为主的模式。
这一模式的特点是:
汽车生产企业（企业集团建立自己的独资销售公司或合资公司,以这些公司作为销售的主要渠道来代理销售企业产品。
上海汽车工业总公司生产的桑塔纳轿车,其销售体系采取这一模式,天津汽车工业集团有限公司的产品销售体系与此相类似。
第二种是以联营、联合销售公司联销为主的模式。
这一模式的特点是无需投入大量资金与汽车流通企业合资或建立自己的独资公司,而是生产企业提供厂名（商誉、周转车,或在经销价格上给予优惠,与原流通企业组成联营、联合经销公司,联合销售厂家汽车。
目前,一汽、东风汽车公司的汽车销售体系属于这一种模式。
第三种是以特约经销公司专营为主的模式。
这一模式的特点是生产企业与流通企业没有资金合作的关系,通过提供优惠的汽车经销价和货款结算方式,将流通企业确定为生产企业的特约经销公司。
经营方式采取联合销售,这一模式以北京吉普汽车有限公司的销售流通体制为代表。
除上述三种模式之外,上海通用汽车有限公司的销售网络采用“通用土星”的销售模式,即上海通用公司直接与各地的经销商打交道,取消中间的批发环节。
从发展趋势来看,广州本田汽车公司、上海汽车工业销售总公司（桑车、一汽集团公司均采用此种模式,这种模式也必将成为各主机厂销售的首选模式
概括起来说,目前我国的主要销售模式流程图如下
（1传统的销售流通模式:
生产厂家销售流通到代理商,代理商销售给地区分销商,再经过零售商销售到直接顾客（最终顾客,其中代理商和地区分销商又可以被中间分销商所取代由其销售给零售商,而后由后者销售给最终用户从而完成整个销售链
（2新兴的销售代理模式:
汽车生产厂家直接在各个地区开设特许经销商,由特许江销商将产品销售给直接用户
从这两种模式来看,我国传统的销售流通模式由于流通层次过多,从而造成价格混乱,同时,
流通成本过大。
而新型的销售流通模式,由于中间层次少,流通成本相对下降,信息的传达也快,生产厂家更易于控制中间销售环节。
现以广州本田雅阁销售体系为例,介绍一下直销模式的主要特色。
广州本田在建设营销体系时,首先确定了基本指导思想:
（a四位一体,前店后厂;
（b直销。
经销商必须直接卖给最终用户;
（c实行全国统一销售价格,运费另收,标准统一。
实行基本价格+统一规定的运费
同时,建设特约销售服务店的条件为:
（a根据当地的销售市场、维修状况,决定建店规模;
（b确立统一的企业形象,必须达到基本要求条件;
（c谨慎考虑经销商建设投资,并分析回报期;
（d在建设网点过程中,广州本田提供销售、售后、维修和零配件等培训;
（e小轿车经营权由广州本田统一申请,维修站获得“一类大修资格”。
特约销售服务站的职责:
提供用户满意的优质服务;
跟踪服务;
维修保养服务;
技术咨询服务;
反馈市场信息。
2售后服务部门的主要职责如下:
为提高销售服务店服务水平提供技术培训、管理指导、提供信息;
为改进产品和质量收集市场信息;
分析处理保修信息;
收集用户的意见和建议;
发行质量信息报告。
广州本田的营销模式的主要特点为:
（a四位一体（整车销售、售后服务、零配件供应、信息反馈,功能齐全;
（b特约站运营以售后服务为中心;
（c统一的CJ（企业形象
（d直销。
对经销商一律实行买断经营;
（e全国实行统一销售价格（运费另计;
（f品牌专营;
（g以个人用户为主要的目标市场。
3未来汽车生产企业销售体系演变的
（一以企业集团（生产企业为主导的发展模式
关于今后我国汽车销售流通体系的发展模式,必须按照《汽车工业产业政策》精神,参考国际上成功经验与作法,以符合市场经济运行规律来建设现代化营销体系。
中国汽车销售流通体系的基本框架,总的说应是按照汽车工业产业政策的要求,以汽车生产企业为中心建立“总分销商→地区分销商→零售→顾客”的销售体制,其中典型模式有两种:
一是企业集团建立统一的“集团销售公司（总分销商→地区分销商→经销店”的销售网络;
二是部分企业建立“企业销售部（总分销商→独立的地区分销商→经销店”的销售网络。
如下面所示:
模式Ⅰ:
①该模式实质上是汽车企业集团的自销方式,即汽车集团内生产企业→集团销售公司（总分销商→集团销售分公司（地区分销商→经销店的销售渠道。
其中汽车企业集团销售公司负责包销集团内各汽车生产企业的产品,汽车生产企业不从事产品销售业务。
该销售模式具有排他性,即只负责本集团内生产厂家的汽车销售业务。
②汽车企业集团销售分公司（地区分销商根据全国市场分布而设立,一般以经济区域为标准设点,销售分公司（地区分销商在总公司的领导下,负责指定地区的汽车经销业务。
③经销店负责汽车零售业务,其数量根据各地区市场情况而定。
④对于产量大,产品系列多的大型汽车企业集团,将可能形成由企业集团销售公司（总分销商负责的,按不同产品划分的自销渠道,其经销店将只经营规定品牌的汽车。
模式Ⅱ:
①该模式为非自销方式,即汽车生产企业的产品由该企业的销售部门委托或通过独立分销商完成汽车产品的销售工作。
②独立分销商（或专业销售公司与汽车生产企业销售部通过不同形式（代理、联营、协议……确立双方的合作关系。
③独立分销商只负责汽车批发业务,经销店负责零售,经销店可以专销某汽车生产企业产品,
也可兼销若干汽车生产企业的产品。
（二两种模式的异同以及相应分析
（1两种模式的异同
①其区别在于模式Ⅰ的“地区分销商”是属于汽车企业集团本身;
而模式Ⅱ的“地区分销商”则是独立的汽车销售企业。
另外在经销店的地位上,前者是专销而后者则既可是专销也可是兼销。
②相同之处在于总分销商都是属于生产企业本身,而销售网络的建立都是按总分销商→地区分销商→经销店模式建立的。
（2相应的分析
从长远看,中国汽车销售流通体系总的取向将是形成以自销模式（模式Ⅰ为主,非自销模式（模式Ⅱ为铺的流通模式。
就不同企业来说,大型汽车企业集团将是中国汽车工业的中坚力量,其销售体系应以模式Ⅰ（自销为主,模式Ⅱ（非自销为辅,中小型汽车生产企业鉴于其经济实力、产品和市场范围的有限性,其销售体系应以模式Ⅱ（非自销为主,但在销售较集中的市场也可设立相应的自销网点。
考虑到中国汽车生产企业特点,在大型汽车企业集团内可能会出现两种模式共存的情况,即集团内销售公司负责集团内主要汽车产生企业产品销售,集团内个别生产企业（如合资企业建立相对独立的自销或代理渠道或采用模式Ⅱ的非自销方式。
但是无论哪种模式,在销售流通体系中均实行销售与生产分离的原则。
即汽车生产部门不从事销售活动,销售活动由集团内独立的销售部门或社会上独立的分销商完成。
汽车生产厂家直接销售给最终用户的方式应严格限制在军队等极小的一部分特殊需求对象,并把比例控制在尽可能小的范围（例如总销售量的1%以内,以免由于厂家直接给大宗用户供货而损害经销店的销售机会,从而使正常的流通秩序遭到破坏。
根据国外经验,为使体系更好的发挥作用,所有经销店都要具备3S或5S功能。
即新车销售、旧车回收、维修服务、提供配件、信息反馈功能等。
当然销售模式并不是固定不变的。
随着信息化时代的到来,以及国际汽车工业发展趋势的变化,国外大汽车公司合并与兼并频繁发生,超级跨国公司将出现,这无疑会对汽车销售流通带来深远影响。
九,市场分析
2009年中国汽车市场实现了产销世界第一的目标,2010年政府确定的中国汽车行业产销目标为增长10%,达到1500万辆的目标,能否实现值得探讨,2010年中国的汽车行业尽管预测乐观,但实际上受国内外各种因素的变化影响变数很多,机遇与挑战并存。
当前及时、客观、准确的市场分析与判断尤其重要,必须高度关注重视。
一、关于中国汽车市场总体趋势与判断
目前,国内汽车市场若干趋势性变化:
1、全国性集中交易的趋势越来越明显;
2、从实际出发,全国大建集中型的汽车市场和汽车园区;
3、全国超大型的汽车销售集团发展迅速;
4、多元化、多品牌经营的经销商形成市场主流;
5、网上车市对汽车营销、汽车消费影响越来越大;
6、消费者消费观念正在发生着重大的变化;
7、售后服务市场潜力巨大,不适应的矛盾日益突出;
8、汽车行业产销目标明确,但大市场并不明朗;
9、二手车市场2010年将有一个高速的增长;
10、过去是有钱人买车,现在是普通人买车;
11、大城市汽车总量增长趋缓,二三线城市快速增长;
12、汽车信贷消费2010年将有快速增长的趋势。
（一、产销总体目标仍未确定明确
1、政府已经明确2010年中国汽车行业产销增长10%的总目标,近期一些行业部门和专家预测增长目标为20%-30%。
2、09年汽车销售1364万辆,增长10%即应达到1500万辆的目标,而汽车行业部门和专家预测,今年产销目标将达到1700-1800万辆。
3、部分专家预测可达到2000万辆的目标。
甚至有些专家预测有可能保持45%的增长水平!
4、在09年产销两旺的基础上,各厂家都调高了2010年的产销目标,其中自主品牌增长了70%的目标,并预测产销将增长15%-30%的水平。
（二、目前经济发展和汽车市场出现的变化及分析
中国经济年会（由中央电视台财经频道主办高层人士观点明确,即:
我们已经进入了充满不确定因素的2010年,国际金融危机的影响仍然存在,全球经济呈现缓慢曲折的恢复过程。
关于经济方面变化:
1、2010年国际金融危机的影响仍然存在,也必将对国内经济产生重要影响。
2、民生问题影响,住房高速涨价影响。
3、中国的石油进口依存度已经达到52%。
4、有专家称:
2010年中国通胀率可能超过5%（警戒线是4%。
5、失业问题特别是农民工失业问题（主要是房地产土地大量供应形成的,问题突出。
6、自然灾害现象突出,影响巨大。
7、国内现阶段通胀预期加大,影响巨大。
关于汽车行业方面:
1、国内及京城汽车市场5-6月份出现下滑的状况,目前7月已进入下旬,销售下滑的趋势仍然没有改变。
2、政府正式确定2010年汽车行业产销目标增长10%。
3、各厂家调高了2010年产销目标,其中自主品牌企业产销目标平均增长72%。
4、上半年出现一个月内政府两次调整汽车以旧换新政策,月初主要是由低标准调高,月中主要是将以旧换新政策与1.6及以下购置税优惠政策结合共享。
5、政府已经出台消费者购买新能源汽车和电动汽车的补偿标准,全国汽车行业正在掀起新能源汽车热。
新能源汽车销售对今年汽车总体销售量影响不大。
6、7月1日全国正式实施了1.6以下排量经济型车同时具备节能标准汽车每辆补助3000元的政策,将会对下半年汽车市场或者说经济型汽车市场产生重大影响。
7、上半年国内汽车市场出现了缺货加价与优惠促销、降价促销都十分突出的特殊现象。
同时下半年将不会再出现新的汽车加价现象,而会以不断加大促销力度为主导。
8、东风汽车集团在当前形势下,率先公布了正式实施以租代售新的营销战略,必将对营销市场产生重要影响。
9、年初政府高层公开表态要在年内提出公款购车改革实施方案,其中包括实施标准办法,关于公款购车消费的舆论加大（据统计每年公款购车消费高达3000亿元,平均每辆车费用高达10万元。
10、工信部已经正式明确:
五大部门作为2010年汽车行业重组兼并的重点,汽车行业位列其中。
11、汽车市场将加快向二三线城市或三四线城市转移,汽车下乡也将加快发展。
12、城市特别是大城市汽车销售消费的方针已经形成共识,即:
总方针为不限拥有,有限使用。
提倡组合出行方式。
13、汽车消费特点:
过去是有钱人买车,现在是普通人买车;
中国的车市已经进入普通消费时代。
14、由于下半年汽车市场正在形成激烈的市场竞争,其中经销商已经面临库存压力巨大,资金链风险加大,市场销售下滑加快等三大风险,将推动汽车市场打价格战。
（三、上述因素影响分析:
公安部交通管理局最新统计数据显示,截至2009年底,全国机动车保有量为186580658辆,与2008年相比,增加16692914辆,增长9.83%,增幅上升3.5个百分点。
其中,汽车保有量为76193055辆,摩托车保有量为94530658辆,分别占全国机动车总量的40.84%、50.66%,是机动车的主要构成部分。
2009年,全国机动车驾驶人数量达到199765889人,与2008年相比,增加19105153人,增长10.58%,增幅上升0.25个百分点。
其中,汽车驾驶人为138203911人,占驾驶人数的69.18%,是汽车保有量的1.81倍;
与2008年相比,增加16111779人,增长为13.20%。
1、宏观形势的影响分析
——主要是房市、股市疲软、通货膨胀预期、民生问题影响
2、汽车市场政策影响分析
（1、汽车以旧换新政策与购置税优惠政策共享分析
——三个目的、两个作用分析
（2、汽车下乡政策分析
（3、新能源车购车补贴标准政策分析
（4、已经出台的节能汽车补贴政策分析
（5、公务车市场前景分析
（6、竞争加剧与价格竞争分析
（7、2010年车市基本判断:
已由政策推动转化为市场推动
二、关于汽车营销市场的趋势与判断
（一、影响汽车营销的若干变化分析:
1、2009年底,狂热购车形成2010年市场的提前释放影响。
对上半年汽车销售市场已经产生了重要影响,下半年将会大大减弱。
2、上半年汽车市场呈现前高后低的态势,下半年将呈现汽车销售市场进一步趋缓和汽车价格进一步下降的态势。
3、2010年厂家大幅调高产销计划,形成的产能过剩影响,其中销售竞争、价格竞争、市场竞争加剧。
4、2010年将在现激烈的价格竞争,下半年有可能形成打价格战。
5、汽车后市场与汽车销售市场矛盾加剧,汽车行业估计不足。
6、石油、汽油价格预计8月份以后将上涨对车市的影响。
7、国家对汽车产业的重组兼并力度加强,对市场的影响。
8、厂家确定2010年要扩大代理网点,目前正在全国扩大销售网点,将大大推动新老经销商之间的无序竞争,形成洗牌的影响。
9、超大型汽车营销集团的发展加快,特别是发展二级市场代理商网点,即发展同城二级代理商影响。
10、2009年中国汽车制造业没有一家出现危机,更重要的是汽车营销模式没有抓住机遇,也没遇到挑战,说明了什么?
11、各大城市加快了地铁、轻轨、城际列车、公交车的发展速度,将形成汽车市场分流。
——如:
京城政府已经提出2010年底,以公交出行方式为主将达到40%的目标,可见其影响重大。
12、近年来,由于汽车市场的竞争和快速发展,汽车市场集中交易的趋势非常明显,目前国内大城市都在规划筹建地方大型汽车市场和汽车园区。
13、网上车市或网络营销迅速发展,中国城市化已达到45%的水平,城市人口已达到6.07亿人。
中国的网民已经接近4亿人,其中1.5亿人有过网上购物的经历。
网上购车迅速发展。
（二、汽车专卖店的变化趋势
目前国内汽车营销规模如下:
全国授权经销商5万余家,其中4S店大约1.5万家,全国有520余家大型汽车市场和汽车园区,有600余家二手车交易市场,有600余家汽配市场和35万家汽车修理公司。
其中,1360万辆汽车销售由汽车市场和汽车专卖店各占50%。
1、2010年汽车销售情况,单店销售上升,单车利润下降,主要由投资高造成的。
2、经销商由单一品牌代理加快向多品牌代理转型,多品牌代理已经形成经销商发展的主流趋势。
3、部分4S店09年开始已经打破了专业售后市场服务的方式,各个品牌的车型都可进入专卖店进行维修,追求利润的最大化,特别是同一厂家系列车型品牌都做。
4、大部分4S店09年开始加大向地区发展二级营销网点建点,在同城加快发展二级代理商布点,提高汽车销售量。
5、中小品牌4S店出现向高端品牌调整的趋势,高端品牌目前供不应求,经济效益好,销售量增长明显。
6、2010年4S店,由于厂家提高了产销目标,销售压力增大,已经出现优惠促销的状况,有打价格战的预期。
7、大部分专卖店缺乏中高级汽车维护保养、汽车维修人才,并没有做好年产销1300万辆-1500万辆汽车销售形成的巨大售后市场应对能力。
8、由于大型汽车市场和汽车园区的快速发展,形成区域的大市场,专卖店正在加快进入形成与汽车市场的有效结合。
（三、大型汽车市场和汽车园区的发展
1、目前大型汽车市场发展趋势及市场定位
2、大型汽车市场的功能定位及影响
3、政策影响:
如购车手续和汽车上牌问题
4、国情、市情需求,消费者的偏好需求
5、各地方政府城市发展和规划要求
6、今后汽车市场发展方向和趋势
三、关于汽车厂家、商家对应策略分析
（一、1500万辆的产销目标比较客观经过努力可以实现,上半年销售实现了902万辆,全年是否可以认为将达到1800万辆?
（二、关注国内自主品牌普遍提高72%的产销目标发展变化,目前国内汽车库存压力巨大,
进口汽车和合资企业库存压力并不大,而恰恰是自主品牌库存压力巨大。
（三、2010年汽车营销将出现较大的调整和变化,由于国家关于加快汽车行业重组的形势,加上汽车市场竞争将更加激烈,以及不断扩大经营网点的发展方式,调整和变化不可避免。
（四、2010年汽车销售市场价格竞争不可避免。
（五、关注国内超大型汽车集团的快速发展,资本力量推动汽车经销商集团的重组。
（六、汽车市场消费结构正在调整变化
1、2010年受政策的支持,经济型车仍然是发展主力,市场占有率高。
2、中高级车低排量化,发展明显。
3、汽车消费年轻化快速发展。
4、中国有车族,女性占4成,快速增长。
5、轿车需求比例下降（总量上升,SUV、越野车、MPV等车型增长率超过轿车增长率。
（七、汽车后市场与汽车销售市场矛盾突出,后市场潜力巨大,目前的汽车营销越来越不适应。
（八、目标客户、目标人群越来越重要,市场细分越来越重要。
如:
针对女性汽车消费的品牌和车型,并未形成特色营销。
（九、二手车市场潜力巨大,2010年将有一个高速增长,09年全国二手车交易仅达到330万辆与新车
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