房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

Preparedon22November2020

房地产估价报告

估价项目名称：

×市×区×街001号房地产

委托方：

×市家乐福超市

估价方：

天津f18房地产评估咨询有限公司

估价人员：

李洁茹冯祺王菁菁崔轶雯窦蒸蒸

估价作业日期：

2011年10月1日～2011年10月8日

估价报告编号：

津房抵评报字[2011]第88888号

一、致委托人函……………………………………3

二、估价师申明……………………………………4

三、估价假设和限制条件…………………………5

四、估价技术报告…………………………………3

五、估价结果报告…………………………………3

六、房屋变现能力分析……………………………

七、附件……………………………………………3

致委托方函

我公司受贵方委托，于2011年10月1日对您坐落于×市×区×街001号房地产进行了实地勘察和有关资料的调查。

我公司估价人员本着最高最佳使用原则、替代和估价时点等原则，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场法和收益法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，对该房地产进行了以委托方确定抵押贷款额度提供参考依据而进行的估价。

经评估，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为：

估价对象单价：

元/平方米

估价对象总价值：

大写金额：

叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒园整

×××房地产估价有限公司（盖章）：

　法定代表人（盖章）：

二〇一一年十月二日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师：

注册号：

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1、假设委估的房地产在估价时点所表现的特殊经济环境前提下，按《房屋所有权证》记载的用途不变并持续使用。

2、假设委托方所提供的委估房地产权属证明真实可靠，委估房地产权属清楚。

3、估价人员曾查勘委估房地产的外貌和内部装修情况，但我们没有接到要进行房屋结构测试和设施检验的要求，我们未进行任何结构测试，也没有测试任何建筑设备，在查看过程中并未发现任何外部结构的严重损坏，评估时假设房屋结构质量合格。

当上述估价的假设条件发生变化时，估价结果会失效。

（二）估价的限制条件

1、本次估价采用公开市场价值标准，但未考虑其他不可抗拒力以及相关法律引起的处分等因素对估价结果的影响。

2、委估房地产的面积数据均采用《房屋所有权证》上记载的面积。

3、本次估价未考虑该房地产办理抵押贷款时所应交纳的费用等对估价结果的影响。

4、委估方提供的租赁合同、产权证明及相关资料是本估价结果的参考依据，如果委托方提供的资料与事实不符，则本报告的估价结果失效，委托方应对此产生的后果负责。

（三）本报告使用的限制条件

1、本估价结果是对2011年10月12日这一估价时点委估房地产市场价值的客观反映，我们对这估价时点后发生重大变化不负任何法律责任。

2、本估价报告是估价人员遵循有关房地产估价的惯例，根据估价目的对估价对象在估价时点的价值进行分析、估算后得出来的专业性意见及结论，估价结果仅作为委估房地产于估价时点的抵押价值参考。

本公司只对估价结果本身符合职业规范要求负责，而不对业务定

价决策负责。

恰当地使用报告书是委托方的责任，如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的与本估价机构及估价人员无关。

3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用，不得用于其他目的；本估价机构对任何人不当使用本报告书的经济行为以及由此所带来的后果不承担任何法律责任。

4、未经本估价机构和委托方的同意，任何人不得向估价报告审查部门以外的单位和个人提供本报告书全部或部分内容，也不得发表于任何媒体上。

5、本报告书有效期为一年，从估价报告完成日2011年10月8日起。

估价技术报告

一、个别因素分析

根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第26000平方米26000平方米26000平方米

比实例选择

　　区域市场同类项目售价等数据组见下表：

（略）。

　　根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

　　可比实例A：

A超市，位于x街B区7号，钢筋混凝土结构，商业用途，占地面积为10000㎡，建筑面积为20000㎡，地上3层，交易单价为12620元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2010年6月。

　　可比实例B：

B超市，位于x街C区2号，钢筋混凝土结构，商业用途，占地面积为9500㎡，建筑面积为18000㎡，地上3层，交易单价为12830元/㎡，交易时间为2010年10月。

　　可比实例C：

C超市，位于x街D区3号，钢筋混凝土结构，商业用途，占地面积为9600㎡，建筑面积为18500㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为11734元/㎡，交易时间为2009年5月。

2.房地产比较因素条件说明表

项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

名称

家乐福超市

A超市

B超市

C超市

位置

x街×区×号

x街B区7号

x街C区2号

y街D区3号

交易单价/（元/㎡）

待估

12620

12830

11734

交易情况

正常

区

域

因

素

距市中心距离/km

约

商业聚集度

属x街商圈，同档超市较多，商业聚集度高

属y街商圈，同档超市较多，商业聚集度高

交通

便捷

程度

道路类型

区域内有主于道两条，次干道三条

区域内有主干道两条。

次干道三条

区域内有主干道两条，次干道三条

区域内有主干道一条，次干道两条

公共交通

距地铁站、公交车站约650m

距地铁站、公交车站约600m

距地铁站、公交车站约700m

距地铁站、公交车站约1000m

公共配套设施完

善程度

公共配套设施完备

环境质量状况

较好，尾气、噪声污染较少

区域规划发展方向

商业

建成年代

2006年

2005年

2000年

建筑结构

钢筋混凝土

工程质量

优良

平面布置

设计合理

设施设备完善程度

8部电梯，安装中央空调系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统设施设备较完善

4部电梯，安装中央空调系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统设施设备较完善

装修情况

高档装修

中档装修

成交规模

整栋评估

整栋成交

3.房地产价格影响因素修正系数确定

　　根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：

（1）交易日期修正：

经调查估价对象所在区域市场状况，今年商业用房市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域商业用房的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：

可比实例

2010年6月

2010年10月

2009年5月

交易日期修正系数

108

106

115

　　（3）区域因素及个别因素修正

　　（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）

　　经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：

项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易单价/（元/㎡）

待估

11620

16700

17578

交易情况

100

交易日期

100

108

106

115

区域因素

距市中心距离

100

101

商业聚集度

100

交通便捷程度

道路类型

100

101

距公交站点距离

100

公共配套设施完善程度

100

环境质量状况

100

区域规划发展方向

100

个别因素

建成年代

100

建筑结构

100

工程质量

100

设施设备完善程度

100

装修情况

100

周边景观

100

物业管理

100

成交规模

100

4.房地产比较因素修正系数确定

　　将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易单价/（元/㎡）

12620

12830

11734

交易情况

100/100

交易日期

108/100

106/100

115/100

区域因素

距市中心距离

100/100

101/100

商业聚集度

100/100

道路类型

100/100

101/100

交通便捷程度

距公交站点距离

100/102

100/

100/99

公共配套设施完善程度

100/100

环境质量状况

100/100

区域规划发展方向

100/100

个别因素

建成年代

100/

100/98

建筑结构

100/100

建筑外观设计及材料

100/101

工程质量

100/100

平面布置

100/100

设施设备完善程度

100/100

100/99

装修情况

100/99

100/100

100/98

周边景观

100/100

100/99

100/100

物业管理

100/100

成交规模

100/100

修正系数

比准价格/（元/㎡）

13598

13633

13608

5.计算结果

　　比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。

根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。

经计算确定估价结果为13613元/㎡。

（二）收益法

（1）求取年租金收益

根据调查相邻同类物业租金情况，并结合目前的环境地段情况及目前的经济环境和发展趋势，预测该房地产平均月租金水平为元/平方米，并保持不变。

则每平方米年租金有效收益Z为：

Z=×12=（元/平方米）

（2）求取年纯租金收益

租金纯收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用约为租金收益的%（其中维修费%、管理费%、保险费%、房产综合税费12%、其它税费%）。

则年租金纯收益为：

a=×%）=（元/平方米）

（3）资本化率r的确定

r=安全利率+风险调整值

安全利率取国家一年期存款利率%,风险调整值取%,资本化率r即为%。

（4）求取估价对象市场价值

委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C4174321号）复印件显示，估价对象土地用途为住宅用地，产权清晰，根据《房地产估价规范》等相关法律规定，估价时点算，物业的价值V为：

V=a/r=%=（元/平方米）

（三）估价对象主体部分估价结果确定

采有市场比较法和收益法两种方法计算得出的结果相差不大，故采取算术平均法求取最终评估单价

则单位价格=（13613+）÷2=（元/平方米）

则估价对象主体部分评估结果=×

叁亿陆仟叁佰肆拾叁万肆仟叁佰零贰圆整）。

七、估价结果

叁亿陆仟叁佰肆拾叁万肆仟叁佰零贰圆整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》

估价结果报告

委托方

×市家乐福超市

（二）估价方

估价机构：

天津f18房地产评估咨询有限公司

住所：

天津市河西区小海地泗水道

法定代表人：

。

（三）估价对象概况

1、估价对象产权状况

根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第161718号）复印件，估价对象之一权属人为家乐福超市所有，房地座落于广州市天河区银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为商业用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全部，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，建筑面积为26000平方米；土地用途为商业用途，地号为64，图号为D1120幅5。

2、估价对象区域概况

估价对象位于广州市天河区银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道—广州大道中。

所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。

所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。

3、现场查勘概况

经现场勘查，估价对象为广州市天河区银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构3层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。

估价对象现场查勘概况详见下表《估价对象现场查勘概况表》。

估价对象现场查勘概况表

地址：

x市x区x路x街x号

权属人

X市家乐福超市

用途

商业

使用状况

出租

产权证名称及编号

结构建筑及层数

层高

建成日期

2006年10月

成新率

装修日期

2006年11月

电梯

有

通风采光

良好

朝向

南

大

厅

内墙

水泥砂浆批荡少白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□乳胶漆√缮灰□其它（灯饰）□

顶棚

乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它（灯饰）□

地面

水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗石□地砖√地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其它□

窗

落地窗个半腰飘窗个落地平窗个半腰平窗1个

铝合金推拉窗√铝合金开平窗□标准钢窗□木窗□防盗网（不锈钢、铁）□其它□

窗框：

条形外墙砖√陶瓷锦砖□水泥砂浆□普通抹灰□大理石□花岗石□其它□

窗台石：

大理石□花岗石□其它√

灯饰

大吊灯个吸顶灯个壁灯个筒灯个白炽灯2个

厕

所

地面

水泥砂浆□彩釉地转□防滑砖□陶瓷锦砖□地砖√

墙面

白瓷片□彩色瓷片□大理石□花岗石□乳胶漆√

顶棚

乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它（灯饰）□

洁具

二□三□四□坐□蹲√洗手盘√

门

实木（雕花）门□玻璃地弹门□木夹板门□卷帘门□塑料门√

记录人

现场查勘日期：

估价对象由委托方相关人员领勘、指认。

（四）估价目的

为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格

（五）估价时点

二Ｏ一一年十月一日

（六）价值定义

本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。

（七）估价依据

1）国家及广东省、广州市颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

4、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

5、《资产评估常用数据与参数手册》

2）委托方提供的有关资料复印件；

3）估价人员现场查勘、摄影和记录；

4）广州市房地产市场信息；

5）本估价机构和估价人员掌握和搜集的相关资料。

（八）估价原则

本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。

同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

（九）估价方法

根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：

估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前正在出租中，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。

市场比较法即在同一供求圈内选取三个与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。

（十）估价结果

估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为元（叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒圆整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。

（十一）估价人员

注册房地产估价师：

李洁茹冯祺王菁菁崔轶雯窦蒸蒸

注册号：

津房抵评报字[2011]第88888号

（十二）估价作业日期

二Ｏ一一年十月一日～二Ｏ一Ｏ年十月八日

（十三）估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为一年，即从二Ｏ一一年十月一日至二Ｏ一二年十月一日止。

附件

1、评估业务委托合同；

2、委托方提供的相关资料复印件；

3、估价机构营业执照和资质证书等复印件；

4、估价师执业资格证书复印件。

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