佳田地产设计委托书.docx

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佳田地产设计委托书

佳田.塞纳城住宅施工图设计委托书

工程名称：

佳田.塞纳城施工图设计

委托人：

佳田房地产开发公司（以下简称“甲方”）

设计人：

省城市规划设计研究总院（以下简称“乙方”）

【施工图设计委托书编制说明】

1、本设计委托书是佳田房地产开发根据审批的规划设计提出的施工图设计要求，作为我开发公司委托设计单位进行施工图设计的主要依据。

2、本设计委托书是我公司对产品提出的成本控制和设计要求，设计单位进行施工图设计时，都必须遵照执行。

设计委托书的部份容，设计单位根据具体情况，同甲方进行沟通，可以作一定幅度的微调和必要的补充。

3、本设计委托书的未尽事宜，设计单位要遵照国家有关标准规执行。

第一章设计要求

1.1设计依据

1.1.1本施工图设计委托书。

1.1.2有关部门审批的规划方案设计。

1.1.3国家有关法律、法规、标准、规及省、市有关设计技术规定。

1.2设计原则

1.2.1满足安全经济

设计要满足安全性和耐久性，要符合国家规定的设计规和各项强制性标准，安全放在建筑设计的首要位置。

在保证安全的前提下，满足经济合理，如有地下车库的情况下要有多种设计方案，进行优化设计，降低建造成本。

1.2.2发挥户型优势

我公司的户型设计要具有优势，面积有多个档次，功能齐全，深受居民喜欢，应满足市场需求，是其他房地产公司无法做到的。

本案经济、舒适、时尚的户型特色，不能因为施工图存在设计缺陷，影响公司的产品质量。

要充分考虑设计细节，诸如空调机位、室外管线的隐藏、家用电器的安放、洗衣机位置等，提高建筑品质。

1.2.3方便居民生活

设计要按照居住者的生活习惯与生活方式，追求多样性、舒适性，满足居民的不同需要。

要坚持以人为本的设计理念，为方便居民生活，体现人本效应，满足居民物质生活需要，为人的使用创造更有利的条件。

如有地下车库设计时，要充分考虑与住宅地下室直接相连，考虑居民停车后回到居所的便利性。

业主可从地下车库直接到达住宅楼的地下电梯前室，直接入户，方便居民生活。

在车库建筑施工图中，要求一车位功能分区图，其中每一个单体所对应的车位区域需标注清楚，并绘出客户停车后进入单体的交通路线。

1.2.4满足设计深度

施工图设计要表达清楚，特别是影响建筑外部造型的处理，要深入细化，要有节点详图，满足直观性要求，以方便预结算人员、现场管理人员和施工人员的理解，不能因为设计图表达不清晰明了而让人产生误解，避免无法将设计理念落实到施工的现象。

在图纸中不允许出现“甲方二次细化设计”等容。

不可避免需要进行二次设计的部分，设计方需征得甲方同意后方可实施。

1.2.5符合环保节能

合理处理生活污水、垃圾并循环利用，将环保、节能理念融于设计中去，在考虑经济可能性的条件下，应用新材料和新技术。

1.3成本分析控制

1.3.1项目成本控制：

1.3.1.1项目的成本应按各分项工程进行控制，控制容包括：

土建结构、墙体、防水、门窗、电梯、公共部位装修、户装修、电气、给排水和暖通等子项。

1.3.1.2设计单位应对各分项进行拆分，对结构体系选型、机电设备系统设计、材料选择、设备选型、管材选择要进行优化设计和成本比对，严格按规划的项目预算进行控制施工图的土建和安装的造价。

1.3.1.3在本委托书中应明确土建和安装的总造价1336.5元/㎡，应细分为土建和装修（1075.5元/㎡）、电气（129元/㎡）、给排水（70元/㎡）和暖通（62元/㎡）等造价控制。

1.3.2项目投资分析控制：

项目投资分析控制表

（施工图阶段）

子项

科目

xxxx装修标准

单价估算元/㎡

备注

分项

分布工程

材料性质

设计要求

部位

建

筑

单

体

结构

基础形式

□条基□桩基□独基■筏基

桩基形式

■CFG桩□管桩□灌注桩□挖孔桩

结构形式

□砖混□框架■剪力墙□短支

屋面形式

■平屋顶□坡屋顶□金属屋面

屋面保温

□聚苯板■挤塑板□保温板

□其他

墙体

外墙砌体

□粘土多孔砖□烧结页岩多孔砖□粒混凝土砖■加气混凝土砖

墙砌体

□实心粘土砖□烧结页岩多孔砖□粒混凝土砖■加气混凝土砖

外墙装修

■石材■面砖□铝塑板■涂料

外墙保温

□聚苯板■挤塑板□保温板

防水

地下室防水

□结构自防水□卷材防水

■结构和卷材结合

卫生间防水

□卷材防水■防水涂膜

屋面防水

■卷材防水□卷材涂膜复合防水

门窗

单元门

■钢制防盗门□铸铁防盗门

入户门

■高档三防门□中档□普通

阳台门

□塑钢□铝合金■断桥铝合金

户门

□安装■不安装

外窗

□塑钢□铝合金■断桥铝合金

电梯

电梯选型

■小机房电梯□无机房电梯（注明电梯品牌、载重和速度）

电梯装修

■不锈钢门套□石门套

公共部位装修

门厅

楼地面、踢脚

□水泥地面□地砖■花岗岩

墙面

□涂料□面砖■石□铝塑板

顶棚

■涂料■轻钢龙骨吊顶

电梯厅

楼地面、踢脚

□水泥地面■地砖□花岗岩

墙面

□涂料■面砖□石□铝塑板

顶棚

■涂料□轻钢龙骨吊顶

走道

楼地面、踢脚

□水泥地面■地砖□花岗岩

墙面

□涂料■面砖□石□铝塑板

顶棚

■涂料□轻钢龙骨吊顶

楼梯间

楼地面、踢脚

■水泥地面□地砖□花岗岩

墙面

■涂料□面砖

顶棚

■涂料□腻子刮白

栏杆

楼梯栏杆

□不锈钢■铸铁□有机玻璃

空调板栏杆

□铸铁□水泥栏板■百叶□不锈钢

室外入口

室外台阶

□水泥地面□防滑地砖■花岗岩

室外坡道

□水泥地面□防滑地砖■花岗岩

坡道栏杆

■不锈钢□铸铁□有机玻璃

入口雨棚

□无■轻钢玻璃雨棚□混凝土雨棚

室装修

厅房

楼地面、踢脚

■毛坯□地砖□石□木地板

墙面

■毛坯□涂料□壁纸

顶棚

■毛坯□涂料□轻钢龙骨吊顶

室护栏

■不锈钢□铸铁□有机玻璃

厨卫

楼地面

■毛坯□防滑地砖□水泥砂浆

墙面

■毛坯□面砖□石

顶棚

■毛坯□涂料□轻钢龙骨吊顶

厨具

■不配置□配置（注明品牌和组件）

洁具

■不配置□配置（注明品牌和组件）

阳台

楼地面、踢脚

■毛坯□地砖□石

墙面

■毛坯■涂料□面砖

顶棚

■毛坯■涂料□轻钢龙骨吊顶

小计

电气

强电

供电方式

□树干式□放射式

■树干式与放射式相结合

计量方式

■分户□户外集中

□低压电力线远程自动抄表计量

负荷控制

住宅：

□50W/㎡■75W/㎡□100W/㎡

商铺：

□50W/㎡□75W/㎡■100W/㎡

电表选材

■预付费磁卡电能表

□普通机械式电能表

电缆选型

■BV线■YJV型电缆□VV型电缆

穿线管材

■SC□JDG□KBG■PVC

弱电

有线电视

每户预留两个（或多个）出线口

、网络

每户预留两个（或多个）出线口

对讲系统

□黑白可视对讲■彩色可视对讲

安防系统

□基本型□提高型■先进型

（电视监控系统、警戒系统、电子巡更系统、小区门禁系统）

消防系统

■联动系统■探测器系统

穿线管材

■SC■JDG□KBG□PVC

各箱体选型

■强电配电箱■弱电配电箱

小计

给排水

给水

给水种类

■生活给水□饮用水

■生活热水（燃气热水系统）

消防系统

■消火栓系统■喷淋系统

■灭火器

水表选型

□旋翼式水表■IC卡式水表□远程可控智能预付费水表

给水管材

■PP-R管□给水PVC管

■钢塑复合管□铜管

排水

排水方式

□污废水分流■污废水合流

排水管材

■螺旋消音排水PVC管

□普通排水PVC管

给、排水五金选型

DN50以下：

■铜制球阀,

DN50以上：

□法兰蝶阀■钢制闸阀

小计

暖通

采暖

计量方式

□集中计量■分户计量□远程计量

采暖形式

■暖气片■地热辐射

□电热辐射□壁挂炉

管材选型

■焊接钢管■镀锌钢管□铝塑复合管□连接管PP-R管,地热管Ｐe-rt

通风

消防通风

■屋顶风机■百叶（木质、铝合金）

空调

□中央空调系统■分体空调

□家用小型中央空调

小计

合计

1.4总图设计

1.4.1总平面设计

1.4.1.1建筑物之间的距离应满足防火间距、日照间距、各工程管道占地宽度等的设计要求。

住宅楼入口要考虑无障碍设计。

1.4.1.2地下车库设计时，小区人车分流，车库入口设置在小区车行入口较近处，方便开车的客户进入小区后直接进入地下车库，不影响小区地面的人行及环境（无地下车库设计则不考虑此项）

1.4.1.3各管线检查口尽量设于绿化中。

1.4.2标高设计

1.4.2.1室外标高不得有误，要注意其与周围道路及环境的关系。

总图标高与单体设计标高必须协调。

1.4.2.2道路标高坡向与雨水口位置相符，道路面层标高设计应向坡向雨水排水口方向，坡度宜控制在0.2%～1%。

1.4.3道路设计

1.4.3.1根据情况小区的建筑物周围要设消防车道，满足消防规。

1.4.3.2小区的道路应考虑搬家车辆能够进出。

1.4.3.3小区机动车道上的排水沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品，不采用水泥盖板。

1.4.4附属用房设计

1.4.4.1管理用房应尽量设在小区显著位置（如出入口附近）。

1.4.4.2垃圾站应设在住宅区的下风向和较隐蔽处，与住宅保持一定距离，外部与道路相连，垃圾站要配置给排水设施。

1.4.4.3须结合环境布置水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下车库、围墙、煤气调压站等设施，设计应一并考虑，不能影响美观。

1.5建筑设计

1.5.1在施工图出图前，设计单位应与建设单位相关部门相互沟通，就相关做法达成共识，并在总说明中注明。

1.5.2设计说明中应标明：

厨房、卫生间、阳台、露台、电梯间的降板尺寸。

1.5.3设计说明中必须标明：

楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件，必须提前确认小样后方可大量进货和施工。

1.5.4为了方便工程管理人员读图以及对工程具体做法的把控，设计人必须将工程做法表、门窗表、节能措施表、引用图集汇总表进行专页设计说明。

1.5.5电梯选用蒂森、富士达、三菱三个品牌，设计时应按其中要求较高的参数来确定，方便我公司日后可以在三个品牌任意选择，电梯速度选择1.75m/s。

为了方便客户从地下车库直接进入户及满足消防要求，所有电梯需全部进入地下室最下层（无地下室设计则不考虑此项）。

1.5.6地下室坡道（自行车坡道）重点考虑坡道形式和坡度，应充分考虑业主使用的方便，自行车坡道的位置不能影响首层业主的开窗采光。

（无地下室设计则不考虑此项）

1.5.7在外立面图中，明确分格线位置，与立面效果图表达效果协调、一致。

局部、细节要标注清楚。

商业外墙与住宅1-2层立面均选用石材，住宅3层以上铺贴面砖。

1.5.8伸缩缝立面盖板材料尽量采用铝合金盖板，勒脚处要与上部墙面相平，暗踢脚做法应标明。

1.5.9门窗表数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符，厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计单位盖章确认。

1.5.10窗户设计时既要考虑外观整体形象。

窗外有空调外机，且外机无法从别处安装时，窗户的分格形式应保证外机能从窗户处安装，超过130平米的户型应有一个空调板尺寸可以装下连体式空调室外机。

1.5.11为了保证工程同质性，同一批次开发项目的各栋号的楼梯扶手样式、同部位门窗尺寸须一致。

1.5.12所有开关插座整齐、美观，并标明其平面定位及安装高度，并与家具布置相结合，符合人的行为模式。

1.5.13厨房抽油烟机、燃气热水器的插座位置应合理，考虑与天然气的安装设置相协调，图纸中插座竖向及平面定位均要标识清楚。

1.5.14空调板的尺寸位置应满足空调的安装，空调插座、空调洞及空调板的位置应相适应，并考虑业主安装室外机的操作方便。

1.5.15所有管线能暗埋的尽量以最合理的方式暗埋，应明确暗埋方式。

1.5.16设计应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图必须相吻合。

1.5.17卫生间窗上口与卫生间排水横管的位置应合理设计，不能对业主装修效果产生重大影响，排水横管和立管的连接采用直三通。

1.5.18地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求，标明水平及垂直方向的定位尺寸，以使各标段做法统一。

1.5.19上层住户使用的下水支管不能暴露于下层住户的非厨卫用房。

1.5.20所有阳台均设地漏，防水，并安排给水。

雨水立管位置，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口，阳台地面应向地漏找坡，并标明排水坡度。

1.5.21所有出屋顶污、废水透气管，不能影响上人露台使用，应于下层辅助用房顶拐弯，靠墙或柱边位置伸出屋面。

1.5.22屋顶排水不能先经露台再排至雨水管，必须直接排至雨水管。

雨水管的设置尽量隐蔽，不能直接暴露于立面墙上，尽量设于平面凹槽或阴角处。

1.5.23所有空调冷凝水管或阳台排水管布置于阴角，注意空调冷凝水管与空调孔洞的位置关系要协调，并应画出雨水管、冷凝水管、阳台排水管、地漏之间的定位详图。

底层平面图要表示雨水管位置。

1.5.24烟道升出上人屋面应考虑对立面及建筑形象的影响，烟道如非设于外墙部位，一定要升至最顶层女儿墙。

1.5.25南侧生活窗户及北侧餐厅窗户可选用低窗，窗台距楼面建筑完成面350mm。

，对于楼体中窗坎墙不满足消防规定的部分应加设部分防火玻璃。

1.5.25层数、单元数、户型组合情况：

户型

分布数量

地上层数

套型㎡

分布示意图

户型组合

A户型

11栋

9层

A（122.6㎡）Aˊ（127.5㎡）Aˊˊ（129.7㎡）

见设计方案

见方案图

B户型

13栋

11层

B1（107.6㎡）

B2（106.3㎡）

见设计方案

见方案图

C户型

6栋

6层

C1（94.2㎡）

见设计方案

见方案图

DE户型

4栋

11层

D（81.4㎡）E（78.2㎡）

见设计方案

见方案图

FA户型

1栋

10层

A’（123.34㎡）A1（126.7）F1（154.13㎡）F（152.16㎡）

见设计方案

见方案图

G户型

1栋

10层

G（142.8㎡）G1（139.76㎡）

见设计方案

见方案图

GA户型

1栋

10层

A’（123.34㎡）A2（118.85㎡）G（142.8㎡）G1（139.76㎡）

见设计方案

见方案图

注：

关于住宅楼底部的附属商业均按商业网点设计，即建筑面积不大于300平米。

1.5.26室外高差、单元门厅与室外高差

室外高差（m）

0.3

单元门厅地面与室外高差（m）

0.3

1.5.27层高（首层层高、标准层层高、顶层层高等）：

楼体户型

首层层高

标准层层高

顶层层高

起坡层高

机房层高

A户型

3000

3000

3000

B户型

3000

3000

3000

C户型

首层4200二层3900

3000

3000

DE户型

3000

3000

3000

FA户型

3000

3000

3000

G户型

3000

3000

3000

GA户型

3000

3000

3000

注：

单位：

错层高为mm，其他为m

1.5.28具体工程做法：

户楼地面

1、20厚1:

3的水泥砂浆找平层

2、预留30厚地面装饰层

卫生间楼地面

预留铺地砖楼面，1.5厚防水涂膜，四周200mm高混凝土卷边卫生间楼地面与其它地面高差2cm

楼梯间及休息平台楼面

20厚1:

3的水泥砂浆找平层，面层装饰及楼梯踏步护角根据本地习惯做法确定，但是要预留装饰面层厚度。

楼层平台及电梯前室楼面

20厚1:

3的水泥砂浆找平层，面层装饰及楼梯踏步护角根据本地习惯做法确定，但是要预留装饰面层厚度。

单元入口、门厅、过道楼地面、墙面及顶棚

20厚1:

3的水泥砂浆找平层，面层装饰根据本地习惯做法确定；墙面采用镶贴面砖或石材，顶棚采用涂料或吊顶装饰。

阳台

20厚1:

3的水泥砂浆找平层，阳台楼地面与其它地面高差2cm

墙面

混合砂浆墙面+2遍墙腻子（本地习惯做法确定）

地下室墙

墙面水泥砂浆+墙腻子（本地习惯做法确定）

楼梯间墙面

混合砂浆+墙腻子两遍+墙涂料（普通乳胶漆），填充墙用加气砼砌筑块（满挂钢丝网（或玻纤网格布）与砼墙柱搭接150mm）（本地习惯做法确定）

外墙面

EPS保温系统+外墙涂料或饰面砖（按审批方案执行）

节能做法

按照节能设计标准进行设计

地下室防水

混凝土自防水一道＋SBS卷材防水一道＋50mm厚聚苯板保护层

通风道

卫生间设变压式通风井，但是要在吊顶上部预留φ110浴霸排风孔洞。

厨房设置排烟道，预留油烟机孔洞2.4-2.5米（管道中心标高），天然气热水排烟管孔洞2.2米（管道中心标高）（本地习惯做法确定）

室顶棚

清水混凝土括腻子两遍（本地习惯做法确定）

厨房、卫生间墙面

20厚1:

3的水泥砂浆找平层。

注：

1、与图集相符的尽量选用图集，与图集不符的要具体列明。

2、发包人指定不进行施工的工作容要具体标明。

1.5.29门的规格及选型

防火门

单元门

入户门

其他

木制甲级防火门和乙级防火门（与本地消防部门商定），使用位置根据照规确定

满足可视对讲及防雨要求，洞口尺寸为

1500mmx2100mm

入户门为安全门，洞口尺寸为

1000mmx2100mm或1200mmx2100mm

管道井门，采用通用锁具，是否防火执行消防规

1.6结构设计

1.6.1主体的结构选型要进行多方案比较，基础形式由设计单位建议，并与甲方共同论证后确定，使结构优化，主体总造价最低。

1.6.2钢筋和混凝土含量指标：

在满足设计规保证结构安全的情况下，尽量节省建造成本，钢筋不宜超过50kg/m2，混凝土并不宜超过0.42m3/m2。

（根据结构类型和抗震设防烈度确定）

1.6.3后砌填充墙与砼柱连接处，设计要采取措施，以尽量避免墙体开裂现象。

填充墙厚度小于200mm的部位（如卫生间和厨房），应在墙体转角、交叉及门洞两边处设置混凝土构造柱，宽度同墙厚，长度为120mm左右,纵向配筋不少于2φ10，混凝土强度C20。

沿墙体高度方向的中部设置水平钢筋混凝土现浇带一道，宽度同墙厚，高度不得小于60mm,纵向配筋不少于2φ6，混凝土强度C20。

门上部设置水平钢筋混凝土现浇过梁。

1.6.4填充墙使用轻骨料混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体时，墙体长度大于5米时，必须在中间部位加设构造柱，间距不大于3米，墙体无约束的端部应设置构造柱；每层在墙体中部设置通长混凝土现浇带一道，宽度同墙厚，高度不得小于60mm，纵向配筋不少于2φ6，混凝土强度C20，并应与构造柱可靠连接。

1.6.5电梯井如采用砖砌，每层中间要做20cm高圈梁，以考虑轨道固定位置，另可考虑取消两部电梯中间隔墙采用钢梁固定轨道。

1.6.6当消防车道下面为地下室（车库）时，结构应考虑消防车荷载。

1.6.7结构设计使用国家建筑标准设计图集时，图集未明确的必须由设计人完成相关的设计容，并根据图集使用要求进行必要的设计复核。

1.7电气设计

设计总说明：

设计围及容：

工程围的强电（动力、照明）、防雷、接地系统及弱电（有线电视系统、、网络、火灾自动报警系统、可视对讲系统、闭路电视监控、周界防、电子巡更，电梯三方通话系统）、车库停车场管理系统以及室外强、弱电综合管网等。

1.7.1强电部分

1.7.1.1每户用电量要求：

4～12KW考虑【建筑面积小于50平米（含赠送面积）按4KW考虑，建筑面积50~80平米（含赠送面积）按6kW考虑，建筑面积80~110平米（含赠送面积）按8KW考虑，建筑面积110~140平米（含赠送面积）按10KW考虑，建筑面积140~170平米（含赠送面积）按12KW考虑】；表箱设置于楼梯间或电梯间公共部分，层层设箱，箱门向外，表箱暗装，位置应便于业主直接插卡取电；采用供电局指定电度表型号，符合当地电力部门一户一表要求。

设置位置要与建筑配合，以确保美观适用。

参照当地标准，地下室设电表箱（储藏室均设单独计量），储藏室照明由地下室电表箱引出。

由物业管理，采用卡式电度表。

楼宇总配电箱不可设计在室外，尽量设计在地下室；电缆布置不得影响地下室空间的使用（无地下室设计时设计方需考虑此项怎样设计合理）。

系统图上应标明总负荷及各分路负荷。

1.7.1.2电源插座预留位置，应按房间模拟家具场景设置，标明水平、垂直位置。

卧室客厅均设空调插座，插座、线路设计到位。

1.7.1.3电源插座的数量：

客厅主墙面（电视机侧）设两个插座。

客厅次墙面（沙发侧）设两个插座；主卧室主、次墙面各设两个插座；其它卧室主墙面（床头侧）设两个插座、次墙面设一个插座床头侧墙面插座设于床头柜处；餐厅餐桌附近墙角处预留一个插座；厨房除有明确设备使用要求的插座外再预留两个插座；卫生间除有明确设备使用要求的插座外再预留一个插座。

1.7.1.4各插座及开关规格及安装高度：

普通单相二、三孔插座为10A距地0.3米；卫生间预留单相二、三孔插座为10A安装高度距地1.5米，采用防溅型；厨房电炊具插座采用单相二三孔插座，规格为10A，安装高度距地1.5米；空调插座根据建筑专业空调板的位置确定其插座位置，挂机空调插座距地2.2米，采用单