苏州太湖御墅开发项目可行性研究报.docx
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苏州太湖御墅开发项目可行性研究报
苏州太湖御墅开发项目可行性研究报
一、苏州概况
苏州市我国的历史文化名城和重要的风景旅行都市，是长三角重要的中心都市之一。
苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。
苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’，地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温顺，雨量充沛。
全市地势低平，平原占总面积的55%，水网密布，土地肥沃，物产丰富。
要紧种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。
是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。
苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。
2006年年末，全市总人口6160814人，其中市辖区2301497人，2006年全市出生人口46325人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18‰；苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。
1993年，苏州被国务院批准为“较大的市”。
全市及各县（市）土地、人口分布情形
地区
土地面积（平方公里）
2006年末总人口（万人）
全市
8488.42
616.07
市区
1649.72
230.15
张家港
772.40
88.78
常熟
1094.00
105.48
太仓
620.00
46.14
昆山
864.90
66.68
吴江
1092.90
78.84
注：
市区及县级市土地面积中不含大型湖泊水域面积
1、苏州的综合实力
2006年全市实现地区生产总值4820.26亿元，按可比价格运算比上年增长15.5%，其中第三产业完成增加值1574.22亿元，三次产业的比例为1.9:
65.4:
32.7，第三产业比重比上年提高1.5个百分点。
人均地区生产总值（按户籍人口运算）突破10000美元。
全市地点一样预算收入突破400亿元，完成400.23亿元，比2005年增长26.3%。
随着苏州投资环境的不断完善，更多的外国企业和跨国公司在苏州投资。
至年底，世界500强企业已有113家在苏州投资，投资项目达349个，注册外资68.8亿美元。
仅去年外企新增就业岗位18万个 全市外贸出口依存度达153.2% 今年进出口总额突破2000亿美元
2006年，美国强生、卡特彼勒，日本神户制钢，法国圣迭班，德国拜尔和台湾广达电脑6家世界500强企业落户苏州。
在“十一五”开局之年，苏州开放型经济在高平台上连续保持良好进展势头，各项指标均制造了历史最好水平。
全市完成进出口总额1742.6亿美元，增长24%%，其中出口946.9亿美元，增长30.1%；新增注册外资159.2亿美元，增长3.8%，实际利用外资61.1亿美元，增长19.3%%；新签对外工程承包劳务合同额4.9亿美元，完成营业额4.3亿美元，分别增长19.1%和7.2％。
2006苏州交通运能运量不断提升，港口运输跨更加展。
公路、水运客运量达3.53亿人次，客运周转量201.74亿人公里，分别比上年增长15.0%和5.1%；完成货运量1.06亿吨，物资周转量72.20亿吨公里，分别比上年增长2.3%和5.5%。
苏州港港口物资吞吐量达1.51亿吨，增长26.6%，集装箱运量突破100万标箱，达到124.2万标箱，增幅达65.1%。
全市年末拥有机动车153.37万辆，其中汽车55.94万辆，分别比上年增长8.5%和24.5%。
2006年苏州邮政电信业务规模稳步扩大。
全市邮政业务收入8.49亿元；发送函件1.12亿件，特快专递487.55万件，报刊2.62亿份；年末邮政储蓄余额166.67亿元，比上年增长25.1%。
全市电信业务总收入104.15亿元，年末市话交换机总容量726.40万门；小灵通用户202.5万户；移动用户730万户，比上年增长29.7%。
2006年苏州实现社会消费品零售总额突破1千亿元大关，达到1055.44亿元，比上年增长16.6%。
其中，批发零售业零售额918.12亿元，住宿和餐饮业零售额133.81亿元，分别比上年增长16.7%和17.1%；都市消费品零售额791.69亿元，农村消费品零售额263.75亿元，分别比上年增长16.8%和16.0%。
限额以上批发零售业实现商品零售额377.56亿元，增长19.8%；其中吃的商品零售额60.75亿元，增长19.4%；穿的商品零售额45.57亿元，增长23.7%；用的商品零售额271.24亿元，增长19.3%；吃、穿、用占限额以上零售额的比重分别为16.1%、12.1%和71.8%。
全市拥有采芝斋、黄天源、稻香村、陆稿荐、得月楼、松鹤楼、小吕宋等国家认定老字号商贸企业35家。
、家乐福、欧尚等国际知名零售企业已先后入驻苏州。
2、苏州的旅行资源
苏州是全国重点旅行都市，全市现有各级各类文物爱护单位538处，其中国家级34处，省级106处。
成功加入世界遗产都市联盟。
苏州古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的专门风貌。
集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园列入中国四大名园，并同网师园、环秀山庄与沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9个古典园林，分别于97年12月和2000年11月被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》，古镇同里、周庄、甪直正在申报列入世界文化遗产。
2006年全市实现旅行总收入400亿元，比上年增长18%。
全市接待境外旅客156万人次，比上年增长19.9%；旅行外汇收入6.39亿美元，增长31.5%。
接待国内旅客3600万人次，比上年增长15%。
全市新增星级饭店15家，年末拥有星级饭店116家，其中四星级以上饭店29家。
苏州市及所辖五个县级市跻身全国优秀旅行都市行列。
在改革开放春风下，古老的苏州正焕发出勃勃生气，确立了“科教兴市、外向带动、可连续进展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培养了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。
苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才集合的技术创新基地、科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅行度假基地，21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的差不多现代化地区。
二、《太湖·御墅》投资项目的可行性分析
（一）项目概况
厦门安邦投自企业拟投资苏州市吴中区西山镇镇夏村沿太湖的房地产开发项目，《太湖·御墅》（暂用名），项目地块位于苏州市吴中区西山岛上。
东南面紧靠碧波浩渺，鱼帆点点，游船穿梭的太湖；北面为果树遍野繁花似锦的旅行景点“林屋洞”以及周边的游玩景点“包山禅寺”和“西山梅园”；右边比邻正在热销中的《太湖美山庄》别墅项目；左边比邻高档私人酒店别墅项目《西山紫郡》，距离市中心约30公里。
实为一块难得的风水宝地。
该地块总面积为161774,14㎡；建筑面积40443,53㎡；容积率0,25；绿地率60以上%。
项目规划、设计为别墅商品房项目。
项目的开发产品拟建成100栋高档次独栋别墅、豪华会所及配套设施组成。
（二）项目的要紧技术经济指标
（1）用地面积：
161774,14㎡折合242.66亩；
（2）容积率：
0.25
（3）总建筑面积：
40443.53㎡
停车位100位
总栋数100
（三）《太湖·御墅》项目开发成本投资估算
表一《太湖·御墅》项目开发成本投资估算表
单位：
元
序
号
项目
投资金额
每建筑平方米投资额
占建设投
资比例
（%）
备注
1
土地出让金
218,394,000,00
5339.97
72.56
242,66亩，以每亩90万元计
2
前期工程费
4,044,353.00
100.00
1.36
含测绘、勘察、设计、审图、图、监理、环评、噪音等
3
主体工程费
40,443,530.00
层1000.00
13.59
主体平均造价以1000元/㎡
4
人防工程费
1,617,741.20
40.00
0.54
5
小区配套费
32,354,824.00
800.00
10.86
含外水.外电.道路.围墙.绿化
6
都市设施配套费
3,235,482.40
80.00
1.09
7
8
9
合计
0
7,359.97
100
依照以上估算可得出的项目开发成本投资估算为人民币30,008.99万元，平均每建筑平方米造价为人民币7,359.97元。
（四）项目开发周期和资金的筹措
1、项目开发周期
项目估量开发周期为2年6个月。
项目开发前期工程（工作）打算在2008年元月份开始，包括总平规划、单体设计、施工设计、勘探等，估量需要6个月。
打算项目正式开工的时刻为2008年7月份，2010年7月底交付使用。
2、资金的筹措
项目的开发资金的分为两部分：
第一部分为土地出让金、前期工程费和综合配套费；第二部分为项目工程建设费用。
土地出让金、前期工程费和综合配套费由开发商自筹资金投入；由于别墅主体建筑时刻短的专门性，项目工程建设费用以施工单位部分工程垫资，便可使项目工程达到商品房预售规定的的形象进度。
后续的开发资金则可通过部分向银行贷款和商品房预售回拢的销售收入进行投入。
资金使用和资金筹措详见下表：
本项目打算2008年向银行贷款2,000万元，期限2年。
从第2年的下半年开始，以项目销售收入分期归还。
资金使用和资金筹措表
表二单位：
万元
年
份
开发资金投资
资金筹措
合计
建设
投资
建设期
利息
合计
股东自有资金
贷款资金
建设
投资
小计
建设
投资
1
24,729.16
24,729.16
322.92
24,729.16
22,729.16
2000.00
2000.00
2
2,279.83
2,279.83
2,279.83
2,279.83
3
3,000.00
3,000.00
3,000.00
3,000.00
合
计
30,008.99
322.92
30,008.99
2000.00
2000.00
贷款利息以2年期基准利率，年利率以7.02%上浮15%=8.07%运算
2000万元×8.07%×2年=322.92万元
（五）《太湖·御墅》项目财务数据的估算
财务数据的估算包括本项目的总销售收入，销售税金及附加，开发成本，治理费用，财务费用，销售费用，利润总额，所得税和净利润。
依照以上的估算过程，则可估算本项目的投资效益，具体估算如下：
（一）销售收入
销售收入是指从2008年12月起至2010年7月底为止，项目的销售周期为19个月。
销售收入的估算公式如下：
销售收入=销售单价×销售面积
本项目的销售单价是依据本项目比邻的别墅项目《太湖美山庄》、《西山紫郡》以及以及比邻的地域、地段，同类开发产品楼盘的销售价格确定的。
具体详见下表
（表三）吴中区部分别墅楼盘价格调查表
城区
项目名称
物业类型
位置
元/㎡
（均价）
车位
元/㎡
吴中区
太湖美山庄
别墅
西山镇沿太湖
12000
吴中区
西山紫郡
别墅
西山镇沿太湖
15000
吴中区
太湖之星
别墅
长沙岛
12000
吴中区
湖滨山庄
别墅
太湖大道北侧
11000
吴中区
宝岛花园
别墅
长沙岛
13500
吴中区
太湖古北
雅苑
别墅
西山镇
吴家渡
14000
（精装）
从以上别墅楼盘调查中了解到，购置别墅的客户群来自区域的分布和比例分别为：
1、上海客户：
30%；
2、江苏客户：
30%；
3、浙江客户:
20%；
4、其他客户：
20%
西山镇原为一座四面为太湖所围绕，旅行资源十分丰富的西山岛。
太湖大桥象一条漂亮的彩虹，使西山岛屿市区贯穿，交通的便利而使西山镇犹如一颗辉煌耀眼的明珠，更具旅行、度假、休闲的世外桃源之风水宝地和价值。
从以上调查表中可看出，《太湖美山庄》和《西山紫郡》的别墅项目，不管在楼价和市场，均比其他地域的别墅项目来得优越。
本项目的地块就坐落于《太湖美山庄》和《西山紫郡》的别墅项目之间。
同样背山面湖。
因此本项目的开发档次定位与《西山紫郡》相似，但在总平规划、单体立面方面，本项目要比《西山紫郡》更完美。
因此，本项目的楼价定位在均价15,000元/㎡。
本项目属单纯别墅项目，配套设施所占用的容积率今后在设计过程中进行消化。
使容积率能充分的用于可销售的面积。
因此，本项目的销售面积以实际容积率运算的建筑面积作为销售面积。
项目销售收入及进度表
（表四）金额单位：
（万元）
年份
项目
1
2008年
2
2009年
3
2010年
合计
销售比例（%）
20
60
20
100
销售面积
8,088.71
24,266.11
8,088.71
40,443.53
销售收入
12,133.06
36,399.17
12,133.06
60,665.29
估量本项目全部销售收入为：
40,443.53㎡×15,000元/㎡=60,665.29万元
从以上估算结果，本项目的销售收入为60,665.29万元。
（二）销售税金及附加
销售税金及附加是依照国内房地产行业的税收政策和税率的规定，应交纳营业税（销售收入的5%），城建税（营业税的7%）和教育费附加（营业税的3.5%）进行运算，详见下表
表五销售税金及附加估算表
金额单位：
万元
年份
项目
1
2008年
2
2009年
3
2010年
合计
销售收入
12,133.06
36,399.17
12,133.06
60,665.29
营业税（5%）
606.65
1,819.96
606.65
3,033.26
城建税（营业税的7%）
42.46
127.41
42.46
212.33
教育费附（营业税3.5%）
1.49
4.45
1.49
7.43
合计
（5.525%）
650.60
1,951.82
650.60
3,253.02
依照上表的运算结果，本项目总共应缴税费为3,253.02万元。
（三）项目的开发成本
本项目的开发成本包括土地出让金、前期工程费、主体工程费、小区配套费都市设施配套，治理费用，营销费用，等。
经估算，本项目的开发成本为万元（详见表二）
（四）治理费用
项目人员编制规模：
依照本项目的投资规模，拟设置一名高管，四个部门，分别为：
总经理;总经办；财务部；工程部；营销部。
公司编制的治理人员和专业工程技术人员共计19名。
1、高层治理人员一名
其中，总经理一名，月薪2.5万元；
2、总经办编制四名
其中：
主任一名，月薪3,000元；文员一名，月薪1,500元；驾驶员二名，月薪各1,500元；
3、财务部编制二名
其中：
财务部经理（兼主办会计）一名，月薪5,000元；出纳员一名，月薪2000元；
4、工程部编制六名
其中：
工程部经理（土建或结构专业）一名，月薪8,000元；土建工程师二名，每人月薪3,000元；给排水、电气工程师各一名，每人月薪3,000元；
5、营销部编制二名（配合营销公司）
其中，客服中心主管一名，月薪3,000元；案场及销控主管一名，月薪3,000元。
详见下表：
公司人员编制、薪资标准表
（表六）金额单位：
元
序号
职务
人数
月薪
年薪
合计（年）
备注
1
总经理
1
25,000
300,000
300,000
2
总经办主任
1
3,000
36,000
36,000
4
文员
1
1,500
18,000
18,000
5
驾驶员
2
3,000
36,000
36,000
1,500元/人.月
6
财务经理
1
5,000
60,000
60,000
7
出纳
1
2,000
24000
24000
9
工程部经理
1
8,000
96,000
96,000
10
专业工程师
4
12,000
144,000
144,000
3000元/人.月
11
营销主办
2
6,000
72,000
72,000
3000元/人.月
12
合计
14
（五）固定资产的购置和折旧
2007年公司打算购置以下固定资产：
1、公务车轿车1辆（别克）20万元，轿车1辆（广本）金额25万元，计45万元；
2、复印机2台，金额1.6万元；
3、机2台，金额0.3万元；
4、空调机，冷暖分本式8部，立柜式2部.其中：
安装在公司办公室，6部;工地现场办公室1部。
（包括工地会议室和现场监理办公室），立柜式2部安装在公司会议室和售楼部估量金额4.5万元；
5、办公用具，金额约10万元。
6、电脑10台，金额5万元。
7、打印机3台，金额0.4万元；
以上所购置的固定资产合计约66.80万元，详见下表：
（表七）公司拟购置的固定资产一览表
金额单位：
万元
序
号
品名
单价
数量
总价
使用部门
1
车辆
20.＋25
2
45.00
2
复印机
0.80
2
1.60
办公室,售楼部
3
机
0.15
2
0.30
办公室,售楼部
4
空调机
10
4.50
其中2部立柜式营销大厅用
5
办公用具
10.00
属固定资产范畴的办公用具
6
电脑
0.50
10
5.00
7
打印机
0.10
3
0.40
办公室,财务部,营销部
8
9
电脑：
总办、办公室、财务、工工程部、营销部、售楼部
10
11
合计
（六）固定资产折旧
依照会计制度的有关规定，以及固定资产的使用年限和折旧方法，本公司为项目公司,固定资产的折旧不留残值。
车辆以10年平均进行折旧，由于办公设备更新快，同时本公司为项目公司，打算项目3年开发完成，流下的办公设备则弃置。
因此以3年平均折旧，均不留残值。
应提取的折旧费用如下表：
折旧费用估算表
（表八）单位：
万元
序
号
年份
项目
折旧
年限
1
2008
2
2009
3
2010
合计
1
固定资产
66.80
1.1
原值
66.80
66.80
66.80
66.80
1.2
折旧费
11.66
11.66
11.98
35.30
1.3
净值
31.50
2
办公设备
4
21.80
2.1
原值
21.80
21.80
21.80
21.80
2.2
折旧费
7.16
7.16
7.48
21.80
2.3
净值
14.64
7.48
0
0
3
车辆
10
45.00
3.1
原值
45.00
45.00
45.00
45.00
3.2
折旧费
4.50
4.50
4.50
13.50
3.3
净值
31.50
以上表运算，全部折旧费为35.30万元。
余下车辆未折旧额31.50万元。
（七）公司经费
公司经费包括职员的薪资、应缴的三金、按规定提取福利基金、差旅费、差旅费、办公费、折旧费、通讯费、修理费、低值易耗品、其他费用。
职员的薪资按公司规定的薪资标准，应缴的三金、福利基金按规定提取。
依照公司今后连续进展和后续项目运作观念的更新的需要，可能需要外出进行考察。
因此差旅费每月暂按5,000元估算；办公费按每月6,000元估算；折旧费按折旧费用表中运算的金额每月9.55万元；通讯费包括、手机、，以每月10,000元估算；修理费以每月10,000元估算；低值易耗品以每月10,000元估算；其他费用以每月10,000元估算。
详见下表：
每年公司经费估算表
表九单位：
元
序号
项目
月金额
年金额
1
人员工资
.00
.00
2
职工三金（29%）
18,995.00
227,940.00
3
职工福利费（14%）
9,170.00
110,040.00
4
差旅费
10,000.00
120,000.00
5
办公费
6,000.00
72,000.00
6
折旧费
9,716.66
116,600.00
7
通讯费
10,000.00
120,000.00
8
修理费
10,000.00
120,000.00
9
低值易耗品
10,000.00
120,000.00
10
其他费用
10,000.00
120,000.00
11
合计
.00
依照以上估算结果,公司每年所需的公司经费为191.26万元.
（八）公司治理费用
公司的治理费用包括公司经费，应酬费（和谐费），顾问咨询费，研究进展费。
应酬费（和谐费）以每月5万元估算;顾问咨询费按每年6万元估算;研究进展费以每年6万元估算。
合计公司每年的治理费用为391.32万元。
每月和每年所需治理费用详见下表：
每年公司治理费用估算表
表十单位：
万元
序号
项目
月金额
年金额
1
公司经费
15.93
191.26
2
应酬费（和谐费）
5.00
60.00
3
顾问咨询费
0.50
6.00
4
研究进展费
0.50
6.00
5
合计
依照上表估算公司每年所需的治理费用为263.26万元。
（九）销售费用
销售费用包括营销代理费、媒体广告费用、售楼部的租赁和装修费用、销售资料（沙盘模型、道具、楼书、海报等）、公司开发项目的销售拟采纳由专业营销公司进行代理全程营销的方式。
销售代理费按与营销公司签定的合同，以实现销售收入的2%估算；媒体广告费用以实现销售收入的1.5%估算；售楼部的租赁和装修费用、销售资料以以实现销售收入的0.052%估算。
据以上估算，本项目所需的全部销
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