21833某房地产开发项目成本测算模型编.docx
《21833某房地产开发项目成本测算模型编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21833某房地产开发项目成本测算模型编.docx（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
21833某房地产开发项目成本测算模型编
21833_某房地产开发项目成本测算模型编
某房地产开发项目成本测算模型编制说明及成本费项构成
房地产开发项目成本科目和财务成本统一是目前企业信息化管理的趋势，目前万达集团、万科集团、龙湖集团在这些方面都走在了企业信息化管理的前沿，而真正能实现科目的统一，我们最主要的是取得一个统一的编制科目的口径:
而《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》就是最好的基础平台，本模型就是基于以上，进行的成本科目划分。
某房地产项目基本情况：
项目技术经济指标表
序号
建筑占地面积
9112
1
规划指标
2
可建面积
49243
3
允许偏差1%
1477
4
退让政府工程红线奖励
1500
5
最大规划可售面积
52220
6
概念设计成果指标
7
单层住宅面积
2733
8
单层户数
37
9
住宅层数
16
10
住宅面积
43728
11
裙楼商业
8740
12
首层商业
4370
13
负一层商业
4370
14
地下车库及配套用房
14000
15
负4层
4000
16
负3层
4000
17
负2层
6000
18
设计可售总面积（地上）
52468
19
总建筑面积
66468
20
建筑类别
2
21
建筑密度
48%
22
环境、广场及车道面积
4742
23
住宅户数
592
24
商业户数
25
车位总数
189
26
地下车位
171
27
地上车位
19
28
29
可售住宅面积
42128
30
首层可售商业面积
4370
31
负一层可售商业面积
4170
32
可售车位
171
1、成本模型包括项目所有投入的成本及费用、是项目完全成本，成本科目的划分按照土地增值税清算的成本分类计算：
科目
一、二级成本费项
说明
一
开发成本
1.1
土地费用
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
1.2
前期工程费
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
1.3
建筑安装工程费
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
1.4
公共配套设施费
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
1.5
基础设施费
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
1.6
开发间接费用
指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
二
房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
2.1
管理费用
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
2.2
销售费用
2.3
财务费用
三
税金
是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
3.1
营业税
3.2
土地增值税
3.3
其他税金
3.4
企业所得税
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2、成本科目中比重最大的一块：
建筑安装工程费按照项目实际执行的总分包合同来划分
该项目划分为：
总包单位、塑钢窗、栏杆、防火门、防盗门、发电机、电梯、强电、天然气、闭路、可视、消防、水箱、风机风口风阀、水泵、一次供水、二次供水、网络电信、裙楼装饰、园林环境等分包合同；
3、成本科目的深度按照可以编制项目的现金流来划分：
为编制项目现金流，成本费项目的深度按照具体发生的成本支出分级编制；
例如：
总包单位的工程内容分为：
编号
工程内容
1
桩与地基基础工程
2
混凝土及钢筋混凝土工程
3
砌筑工程
4
屋面及防水工程
5
防腐、隔热、保温工程
6
楼地面工程
7
墙、柱面工程
8
天棚工程
9
门窗工程
10
涂料工程
11
其他工程
在混凝土及钢筋混凝土工程中：
又按照项目进度款、结算款的支付，将项目分为地下室结构、地上商业结构、2-5层住宅结构（销售前住宅塔楼结构）、5-16层住宅结构；
4、综上所述，本项目的完整的成本费用科目划分为四个级别的费项如下表：
一级费项例如：
一、开发成本
项目编号
费用名称
一
开发成本
二
开发费用
三
税金
二级费项例如：
一、开发成本1土地费用
序号
项目编号
费用名称
1
一
开发成本
2
1
土地费用
8
2
前期工程费
15
3
建筑安装工程费
36
4
配套设施费
43
5
基础设施费
72
6
其他费用
80
二
开发费用
81
1
销售及广告费
82
2
开发管理费用.
83
3
财务费用（融资利息等）
84
三
税金
85
1
营业税
86
2
土地增值税
87
3
开发交易费用
88
4
企业所得税（应税33%）
89
5
大修基金
三级费项例如：
一、开发成本1土地费用1.4土地使用税
序号
项目编号
费用名称
1
一
开发成本
2
1
土地费用
3
1.1
回购企业
4
1.2
待支付前期尾款
5
1.3
待支付未发生的合同费用
6
1.4
土地使用税
7
1.5
拆迁安置费
8
2
前期工程费
9
2.1
勘察设计费
10
2.2
规划费
11
2.3
平基工程费
12
2.4
土石方质检费
13
2.5
土石方及护坡工程定额编定及测定费
14
2.6
其他
15
3
建筑安装工程费
16
3.1
基础工程
17
3.2
结构工程
22
3.3
粗装修工程
26
3.4
门窗栏杆工程
33
3.5
公共部位精装修
34
3.6
拆迁户安置房户内装修
35
3.7
主体设备及安装工程费
36
4
配套设施费
37
4.1
城市建设配套费
38
4.2
异地人防费
39
4.3
防雷费
40
4.4
白蚁防治
41
4.5
环保
42
4.6
其他规费
43
5
基础设施费
44
5.1
室外电气及高低压设备
50
5.2
室外排水系统
53
5.3
室外燃气系统
54
5.4
室外智能化系统
60
5.5
一次供水
61
5.6
二次供水
62
5.7
燃气
63
5.8
立体停车场系统
64
5.9
高层电梯费
65
5.10
商铺扶梯费
66
5.11
柴油发电机
67
5.12
屋顶消防水箱
68
5.13
水泵
69
5.14
风机风口风阀
70
5.15
灯饰工程费
71
5.16
72
6
其他费用
73
6.1
各种设计费
74
6.2
工程监理费
75
6.3
建设工程质量监督费
76
6.4
工程定额测定费
77
6.5
新建工程白蚁防治费
78
6.6
散装水泥基金
79
6.7
售楼部建设费用
80
二
开发费用
81
1
销售及广告费
82
2
开发管理费用.
83
3
财务费用（融资利息）
84
三
税金
85
1
营业税
86
2
土地增值税
87
3
开发交易费用
88
4
企业所得税（应税33%）
89
5
大修基金
四级费项
例如：
一、开发成本3建筑安装工程费3.2结构工程3.3.1地下室结构工程
这样对应的地下室结构工程科目就可以比较准确的确定：
该部分工程的成本、发生的时间、其具体的分阶段支付情况；从而提供较准确的成本、以及较为准确的现金流量；
序号
项目编号
费用名称
1
一
开发成本
2
1
土地费用
3
1.1
回购企业
4
1.2
待支付前期尾款
5
1.3
待支付未发生的合同费用
6
1.4
土地使用税
7
1.5
拆迁安置费
8
2
前期工程费
9
2.1
勘察设计费
10
2.2
规划费
11
2.3
平基工程费
12
2.4
土石方质检费
13
2.5
土石方及护坡工程定额编定及测定费
14
2.6
其他
15
3
建筑安装工程费
16
3.1
基础工程
17
3.2
结构工程
18
3.2.1
地下室结构工程
19
3.2.2
负一层商业结构工程
20
3.2.3
首层商业结构工程
21
3.2.4
2-5层住宅结构工程
22
3.3
粗装修工程
23
3.3.1
6-16层住宅结构工程
24
3.3.2
2-16层粗装修工程
25
3.3.3
裙楼外墙装饰工程
26
3.4
门窗栏杆工程
27
3.4.1
入户防火、防盗门
28
3.4.2
防火门
29
3.4.3
阳光窗栏杆
30
3.4.4
阳台栏杆
31
3.4.5
阳光窗
32
3.4.6
阳台塑钢门
33
3.5
公共部位精装修
34
3.6
拆迁户安置房户内装修
35
3.7
主体设备及安装工程费
36
4
配套设施费
37
4.1
城市建设配套费
38
4.2
异地人防费
39
4.3
防雷费
40
4.4
白蚁防治
41
4.5
环保
42
4.6
其他规费
43
5
基础设施费
44
5.1
室外电气及高低压设备
45
5.1.1
高低压配电设备及安装
46
5.1.2
室外强电管道及电缆敷设
47
5.1.3
室外弱电管道埋设
48
5.1.4
发电机工程费
49
5.1.5
红线外电缆费
50
5.2
室外排水系统
51
5.2.1
上水、雨、污水系统
52
5.2.2
生化池土建及工艺安装费
53
5.3
室外燃气系统
54
5.4
室外智能化系统
55
5.4.1
停车管理系统
56
5.4.2
闭路及门禁系统
57
5.4.3
可视电话
58
5.4.4
有线电视
59
5.4.5
网路布线系统
60
5.5
一次供水
61
5.6
二次供水
62
5.7
燃气
63
5.8
立体停车场系统
64
5.9
高层电梯费
65
5.10
商铺扶梯费
66
5.11
柴油发电机
67
5.12
屋顶消防水箱
68
5.13
水泵
69
5.14
风机风口风阀
70
5.15
灯饰工程费
71
72
6
其他费用
73
6.1
各种设计费
74
6.2
工程监理费
75
6.3
建设工程质量监督费
76
6.4
工程定额测定费
77
6.5
新建工程白蚁防治费
78
6.6
散装水泥基金
79
6.7
售楼部建设费用
80
二
开发费用
81
1
销售及广告费
82
2
开发管理费用.
83
3
财务费用（融资利息）
84
三
税金
85
1
营业税
86
2
土地增值税
87
3
开发交易费用
88
4
企业所得税（应税33%）
89
5
大修基金
附件：
支持文件：
附件一：
中华人民共和国土地增值税暂行条例
附件二：
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
中华人民共和国土地增值税暂行条例
第一条 为了规范土地、房地产场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例.
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及附齔物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）,应当依照本条例缴纳土地增值税.
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收.
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额.
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收和.
第六条 计算增值额的扣除项目:
（一）取得土地使用权所支付的金额;
（二）开发土地的成本、费用;
（三）新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房有建筑物的评估价格;
（四）与转让房地产有关的税金;
（五）财政部规定的其他扣除项目.
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分,税率为百分之三十.
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十.
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分这五十.
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之六十.
第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:
（一）纳税人建造普通标准住宅出售,地值额未超过扣除项目金额百分之二十的;
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产.
第九条 纳税人有下列情齃之一的,按照房地产评估格计算征收:
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的;
（二）提供扣除项目金额不实的;
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的.
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税.
第十一条 土地增值税由税务机关征收.土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续.
第十三条 土地增值税的征收管理,依<<中华人民共和国税收征收管理法>>及本条例有关规定执行.
第十四条 本条例由财政部负责解释,实施细则由财政部制定.
第十五条 本条例自1994年1月1日起执行.各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
第十一条条例第八条
（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条
（一）、
（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条
（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条条例第九条
（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条
（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。
税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条条例第十条所称的房地产所在
升级会员 