双流兴城建设投资有限公司建设项目全过程监管实施方案-典型案例.doc

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四川天华工程造价咨询事务所有限公司

SICHUANTIANHUACONSTRUCTIONCOSTCONSULTATIVECO.,LTD

双流兴城建设投资有限公司

“香榭林居”农迁房建设项目全过程造价控制

实

施

方

案

（典型案例）

四川天华工程造价咨询事务所有限公司

二00七年十一月八日

“香榭林居”农迁房建设项目全过程造价控制实施方案

四川天华工程造价咨询事务所有限公司是一家具有独立企业法人资格的、以工程造价咨询、工程招标代理及建设项目管理咨询等业务为主的专业化机构，公司承接的基本建设工程全过程监管审查咨询及竣工结算审核项目较多，下面结合“香榭林居”建设项目对我公司的造价全过程监管咨询审核方案作以下介绍：

“香榭林居”农迁房基本建设项目：

该项目规划建设净用地面积为128,106.67m2，规划总建筑面积为449,724.86m2，其中地上建筑面积为423,134.86m2，地下建筑面积26,590.00m2，居住户数共计为4,488户，住宅户型为一室一厅477户，二室二厅2,468户，三室二厅1,543户，建筑容积率3.51，建筑密度为22.7%，绿地率31.21%，绿地面积为39,981.59m2，人均居住用地目标8.15m2/人，机动车停车位1,405辆，非机动车停车位6,746辆，带大型地下停车库。

“香榭林居”为大型的农迁房基建项目，其建设周期长，工作量和工作难度大，同时，由于“香榭林居”建设项目实行的是BT招商项目，往往投资商与施工单位有着千丝万缕的关系，具有双重身份，即投资商往往会推荐施工单位，施工单位也往往代表着投资商的利益，在工程施工的全过程中，施工单位会想方设法地寻找借口，提高造价，增加费用，而材料价格、设计变更、签证索赔也成了他们增加费用的三种主要途径，在建设项目的全过程监管咨询中，根据委托单位及代理业主的要求，我们要对这三个方面进行严格的监管审核咨询，严格控制工程建设投资。

一、工程造价全过程监管咨询审查的主要依据：

1、中国建设工程造价管理协会印发的《工程造价咨询业务操作指导规程》；

2、国家财政部、建设部财建[2004]369号关于印发的《建设工程价款结算暂行办法》（2004-10-20）；

3、财政部印发的《会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法》（1995-8-5）；

4、四川省建设委员会颁发的《四川省建设工程预结算管理办法》（1997-12-29）

5、建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布的《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500－2003）；

6、四川省建设厅颁发的《四川省建设工程工程量清单计价管理试行办法》（川建价发［2004］72号）；

7、（2000）四川省建筑工程、装饰工程、维修工程计价定额，全国统一安装工程预算定额四川省估价表和费用定额及相关的定额解释、补充定额。

8、（2004）四川省工程量清单定额；

9、《四川工程造价信息》及《成都市经济信息》;

10、工程招标文件及工程量清单；

11、工程投标文件及工程投标报价书；

12、建设工程项目施工合同书、协议书及补充协议书；

13、工程施工图纸、竣工图纸及竣工资料等；

14、工程概、预（结）算书；

15、其它影响工程造价结算的有关资料。

二、工程造价全过程监管咨询的实施方案：

对于承接的基本建设项目全过程监管审查咨询（即工程造价的期中控制）项目，我们的工作方式和范围为：

选派专业、精干的造价工程师组建的项目组进驻工地施工现场办公，在工程施工的全过程中，为其提供专业化监管咨询服务，主要为施工阶段全过程造价控制、工程月进度报表审核、工程材料设备价格审核、工程设计变更审核、工程签证索赔项目审核及协助业主开展工程反索赔、标内（外）工程预结算审核、参与工程合同谈判及参与市场询价调查等各种咨询服务，对于咨询结果，均按照《工程造价咨询业务操作指导规程》、《建设工程工程量清单计价规范》、《四川省建设工程预结算管理办法》及《建设工程价款结算暂行办法》等相关行业规范要求出具了各类基本建设工程审核及监管报告，供建设单位作为控制工程投资，拨付工程价款及工程竣工结（决）算的依据。

（一）、监管审查咨询的工作范围及内容：

根据委托业务约定书的要求，我们可以为贵公司提供以下工程造价监管咨询审核服务：

1、工程月进度报表审核；

2、工程材料、设备采购询价审核；

3、工程设计变更审核；

4、工程签证索赔项目审核及协助业主开展反索赔；

5、标外工程预结算审核；

6、参与工程合同谈判、项目洽商及合同争议的鉴定咨询。

（二）、工程造价全过程监管的具体方式和业务流程：

1、工作方式：

（1）、造价咨询公司选派专业、精干的造价工程师组建的项目组进驻业主工地施工现场办公，在工程施工的全过程中，随时为业主提供专业化的咨询服务。

业主需要在现场为造价人员提供办公室及相应的办公设备，以便造价人员开展监管咨询工作。

（2）、造价咨询公司也可根据需要每天派人前往业主施工现场，参与工程造价监管咨询服务工作。

2、前期工作方案和处理原则：

（1）、收集完整的工程相关资料：

为使监管工作顺利开展，保证监管审核工作质量，必须收集完整的审核资料，资料包括:

1）、项目招标文件、招标答疑及有关资料；

2）、中标人的投标文件及补充资料、中标通知书；

3）、项目施工合同及相应的补充协议；

4）、所监管项目的施工图纸；

5）、图纸会审纪要、设计变更、技术核定资料；

6）、现场签证单、工程价款调整资料及现场确认的索赔报告；

7）、地基验槽记录、基础处理核定单及隐蔽工程验收资料；

8）、经批准的施工组织设计或施工方案；

9）、投标报价表、工程预算书；

10）、工程开工资料；

11）、经签证认可的材料、设备采购、租赁合同及相应的发票复印件；材料、设备定价资料；

12）、监管组认为需要提供的其它有关资料及情况说明。

为保证资料的真实性，监管组只接收委托单位提供的资料，不得直接向施工单位或其他单位索取。

监管人员接受委托方移交的资料时，双方应办理交接手续并填制《建设工程造价咨询相关资料交接单》，并经委托方和本公司资料交接经手人员签字后，由双方各执一份，以备存查；补充的资料也应办理相应手续。

监管人员认为提供的资料需要作出澄清或说明的，应及时书面通知委托单位。

（2）、熟悉资料：

1）、熟悉资料是开展审核工作的第一步，是监管的基础性工作，必须全面认真的清理、熟悉、阅读该工程的所有资料；

2）、对资料进行初步分析性复核，关注资料中的异常关系和异常变动，分析工程项目中可能存在的重要问题和线索，以确定监管重点和突破口，对重点部分进行记录；

3）、对资料不全、表述不清、证据不足的资料，或不明确的事项要在3天内通知委托单位，并进行衔接沟通，向委托方索取，并书面提出需补充工程资料的详细清单。

（3）、现场踏勘：

1）、在熟悉送审竣工资料的基础上，需要对现场进行勘测收方，应当向委托单位提交书面建议，由委托单位组织施工单位及其他相关单位参加，审核组可以自行到现场勘测，对现场勘测收方结果应当作好记录，以备查阅；

2）、审核人员在委托单位带队下、同施工方及其他单位到工程现场进行实地踏勘时，应以工程施工资料为对象进行核对，有针对性的进行现场重点抽查、提问、了解、测量，发现有不符的内容，提出疑问，同时作好踏验记录。

（4）实施审核计算：

“香榭林居”基建项目实行的是BT招商项目，若前期没有规范的招投标报价资料，监管单位进场后，则应分阶段、分步骤地对基建项目的实物工程量进行计算核实；若有投标报价预算资料，则应对其进行全面、详细的审计复核。

在审核计算过程中，审核人员不能仅就资料审资料，要充分考虑分析资料的合理性。

1）、审查工程量及工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确：

①、审查土方工程量；

②、审查基础工程量；

③、审查砖石工程量；

④、审查混凝土及钢筋混凝土工程量；

⑤、审查门窗工程量；

⑥、审查楼地面工程量；

⑦、审查屋面工程量；

⑧、审查装饰工程量；

⑨、审查金属构件制作工程量；

⑩、审查水暖工程量；

、审查电气照明工程量。

2）、审查分项工程定额的选套是否合规、选用是否恰当。

3）、工程取费是否执行相应计算基数和费率标准。

4）、审查材料价格是否真实合理。

（5）、进行工程量核对：

有关监管人员应与委托单位取得联系，由委托单位组织施工单位，按委托单位安排的时间、地点进行现场核对，核对无误后，签字形成证据，为工程竣工结算提供依据、做好准备，并针对有异议问题提出解决办法：

1）、与建设、施工方详细核对工程量，并重点核实在监管中发现的重大和疑点问题，达成共识并签字认可。

2）、核对确定工程材料调差的品种、规格、数量和价差。

3）、核对工程类别、企业取费标准。

4）、核对定额编号、定额标准。

5）、对有争议的，需要再次到工程项目现场核实的问题应当向委托单位提出建议，由委托单位衔接，对有关事项作进一步的勘察核实。

6）、监管人员在审核时，遇到计价办法缺项或与有关方面理解偏差时，应当向建设工程造价管理部门咨询。

7）、监管过程中遇到的需进一步核实和解决的问题（包括需要补充的资料，需要委托单位协调解决的问题等），要整理归类，及时书面向委托单位提出。

由委托单位组织施工等单位共同进行核实、解决，并形成会议记录由各方签字认可。

3、业务流程：

（1）、工程月进度报表审核：

在较大型的工程施工项目中，每个月施工单位根据工程进度向业主单位申请工程进度款的拨付，本次参与全过程监管咨询的“香榭林居”为BT招商项目，其也应按月度或季度报送工程进度报表及产值，送业主单位确认，具体操作是：

施工单位根据每月或季实际完成的实物工程量统计清单，先向监理单位申请工程进度产值的确认，监理单位初步审核后报送业主单位审批，接受委托的工程造价咨询机构代表业主单位行使复核权利，咨询机构根据施工现场情况，相关定额依据、工程预算资料及施工合同等相关资料进行审核认定，并出具审核报告，报送业主单位，业主根据我们的审核报告确认实际完成的工程进度款。

这样在施工过程中进行了审核，实际完工产值、所有变更、隐蔽工程都能随时掌握，能及时与甲乙双方进行沟通，避免了在工程完工以后大家在变更、隐蔽工程方面的争论，有利于减少工程竣工结算时的分歧和纠纷，有利于及时控制工程投资和造价。

在工程月进度报表的审核中，我们应当按照全面所述的审核程序和步骤，对本月施工现场完成的实物工程量作一个前面、准确的核实统计，以便于为工程竣工结算做好准备，减少工程竣工结算的难度，更好地控制工程造价和投资。

（2）、工程材料、设备采购询价审核：

在工程的施工过程中，有大量的工程材料、设备需要及时采购，目前材料设备的市场价格变化非常大，而业主单位的人员很难全面掌握各种材料设备的准确价格，而我们有专门的人员在收集、整理各类材料、设备的市场行情和价格，在业主单位需要材料价格方面的咨询时，我们可以随时跟进、调查市场，并提供较为准确的材料、设备价格，为业主单位的合同谈判提供咨询服务和询价报告。

该询价审核报告可作为材料设备采购合同的附件。

在“香榭林居”建设项目的全过程监管中，全过程造价控制的一个重点就是材料价格的管理，材料价格的控制管理也就是项目成本管理的成败所在，在一个房屋建筑工程中，其材料费用约占工程总造价的70％，材料品种涉及上百种，我们平常参考的是相关信息价格，而信息价格中，常用的地方材料与市场价格较为接近，部分装饰材料、电器材料、市政管涵等与市场价格相差较大，材料的品牌、规格、型号、厂家不同，价格差距较大，实际工程中，施工单位往往虚报材料价格，漫天要价，导致材料价高质底，不好控制，而我们对症下药，随时调查、了解市场材料行情，对比材料价格信息及厂家材料报价资料，熟悉价格，公平、公正、实事求是地确认材料价格。

（3）、工程设计变更审核：

在平常的工程施工中，往往发生各种各样的设计变更，地基变化、方案调整、业主修改等等都导致设计变更的发生，正常的设计变更我们要实事求是的监管审核。

在这些设计变更中，有真实的，也有不真实的，有的变更只是为了增加造价，更有甚者，施工单位勾结设计单位，故意增加设计变更，增加造价，在我们的日常审核中，就经常遇到这种情况。

因此，在审核设计变更项目时，我们要多审核其的合理性和合法性，多问问为什么要发生设计变更，是否合理、合法，有无变更的必要，是增加了造价还是节约了投资？

对涉及工程量大的设计变更必须现场核实，进行实地测量，对监理代表和业主代表进行询问了解，搞清楚真实的变更是多少，对不合理、不必要的变更要提出自己的质询，在过程监管中要严格控制设计变更的发生和费用。

（4）、工程签证索赔项目审核及协助业主开展反索赔：

在现今的建设工程招投标中，施工单位均为低价进入，面对变化的市场，施工单位若遇到材料涨价等风险就更难以承受，往往面临亏本甚至破产的风险。

在“香榭林居”建设项目中，由于采用的是BT招商项目，施工单位往往代表着投资商的利益，其前期投入了工程建设资金，就更要追求高额回报。

因此，其就会寻找时机，想方设法地签证索赔。

在实践的操作中，“香榭林居”为大型的农迁房建设项目，其涉及政府工作的方方面面，其工作量大、工作难度大、总工作周期长，往往会出现各种复杂情况，延误施工，影响工程进度。

因此，施工单位也必然会增加签证索赔，以最大地提高工程造价，获取最大利润。

因此，其签证索赔的审核工作，任务也多，难度也大。

我们应当调派有高尚的职业道德，良好的专业技能和丰富的实践操作经验的造价人员，来实事求是的审核，严把三级复核关，严把工作质量关。

同时，协助业主，针对施工单位出现的问题，存在的失误，以及造成的损失，积极展开反索赔工作。

（5）、标外工程预结算审核：

在大型的工程施工项目中，往往会发生各种标外的增加项目工程和配套项目工程，由于工程施工工期的要求，需要随时进行审核，以保证工程进度，这就需要造价咨询公司能随时跟进，提供各种咨询审核服务。

标外工程预结算审核实施细则参照竣工结算审核的实施方案。

（6）、参与工程合同谈判、项目洽商及合同争议的鉴定咨询：

建设项目的工程造价全过程监督管理，要求造价机构派出代表，进驻工程施工的现场，随时随地为业主单位服务，当好参谋和向导，做好咨询服务工作。

同时，协助业主参与工程合同谈判，项目洽商，对工程施工合同、工程施工资料中的争议，依据国家目前的相关政策文件规定，并结合我们的专业判断，进行鉴定咨询。

为业主单位服好务，为委托单位服好务，是我们作为独立中介机构的义务和职责，我们要管好自己的人、做好自己的事，把客户的所想、所需、所信任作为追求的价值目标，以独立、客观、公平、公正、实事求是为原则，做好全过程监管咨询服务。

工程造价全过程监管，有利于控制和降低工程施工过程中发生的签证、变更和索赔工程造价。

在现今的工程招投标及工程量清单报价中，施工单位均为低价进入，面对不断变化的市场，往往面临较大的风险，工程施工中，施工单位均非常重视施工过程中的签证、变更及索赔工作，往往通过变更、签证等漫天要价、高额索赔。

而监理单位和造价机构根据其各自的权限行使对工程签证变更索赔的审计复核权利，进行反索赔工作，通过两次审核，能为业主单位节约了大量的工程建设资金。

三、工程造价竣工结算审核的实施方案：

对于承接的政府性资金或BT项目投资建设的工程竣工结（决）算（即工程造价的期末控制）项目，我们的工作方式和范围为：

选派专业、精干的工程造价和财务会计人员,从工程现场、工程结算和财务决算资料三个方面全面审计复核竣工结（决）算工程的工程量、价格、费用和财务资金的收支情况，按照审核准备-熟悉资料-现场查勘-审计复核－三方会审-分析调整-撰写报告－三级复核－发出报告-资料归档的工作步骤和业务流程,重点审核基本建设工程的实物工程量、材料价格、结算总造价和财务资金的合理合法使用情况。

（一）、工程竣工结算审核操作规程：

1、工程审查资料的索取：

中介机构工程资料只能向委托单位索取，不得直接向施工单位或建设单位索取。

工程结算书、图纸等资料移交后的三日内对工程图纸及资料进行熟悉，并书面提出需补充工程资料的详细清单。

2、现场勘测收方：

在熟悉图纸资料的基础上，需要对现场进行勘测收方，应当提交书面资料，一般应由委托单位组织建设单位、施工单位参加，受托方不得自行到现场勘测，现场勘测收方结果应当作好记录，各方签字，以备查阅。

资料全部到位后，由委托部门组织建设单位、施工单位及参审咨询单位对工程量进行现场抽查复核。

3、审核过程中问题提出及解决：

审计过程中遇到的需进行核实和解决的问题（包括需要补充的资料，需要向造价管理部门咨询的问题，需要审计机关协调解决的问题等），要整理归类，及时书面向审计机关提出。

由审计部门按照规定的程序组织建设单位、施工单位等单位共同进行核实、解决，并形成会议记录由各方签字认可。

4、工程量、价、费审核初步结果的确认及工程结算审核定案。

通过审核、计算和现场勘测收方，对需核实问题解决完毕后，

由审计部门组织参审咨询人会同施工单位及建设单位进行工程量及计价、取费等核对，各方在审核表上签字认可。

三级复核，咨询机构对工程量、价、费审核初步结果进行复核，具体经板人员应积极配合复核工作，提供工程造价审核的电子文件、“工程量审核表”等交相关负责人进行复核，将复核结果组织建设单位、施工单位进行最终确认，并签订“工程结算审核定案表”。

5、审核报告的提出：

工程结算定案表确认后，应于3日内向公司分管副总经理提交审计报告及工程结算审核表（书），由分管副总经理进行复核后，提交建设单位征求意见。

征求意见后3日内向委托单位提出正式的工程竣工结算审核表报告。

6、整理工程图纸及资料，应于提交审计报告后3日内归还给委托单位。

7、工程造价审计质量规定：

1）、对工程量的现场抽查复核要做好记录，要求抽查复核工程量要达到总工程量的30％以上，抽查复核签证记录要求建设单位、施工单位及咨询人各方签字认可。

2）、要抽查复核工程量时，要采取必要的技术措施重点对隐蔽工程进行抽查复核，对房屋建筑工程中的基础、梁、板、柱等现浇钢筋混泥土及钢筋工程进行严格的审查；对装饰工程的工程量及装饰材料进行详细的实地丈量和核实材料品种；对材料价格进行全面的市场调查，对建设单位及施工单位在材料价格上签证与市场实际价格过高的要提出审计意见。

3）、在审计工程中要把核实计算的工程量计算式保存完整，以备复核查阅，并装入审计档案长期保管。

（二）、工程竣工结（决）算审核工作的目标、计划和主要审核方向：

1、在对具体的建设工程竣工结算进行审核时，主要重点审查以下事项：

1）、单项工程结算是否真实、准确，主要内容包括：

（1）、工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确；

（2）、分项工程预算定额选套是否合规，选用是否恰当；

（3）、工程取费是否执行相应计算基数和费率标准；

（4）、设备、材料含量是否与定额含量或设计含量一致;

（5）、设备、材料是否按国家定价或市场价计价；

（6）、利润和税金的计算基数、利润率、税率是否符合规定。

2）、结算项目是否与图纸、竣工资料、签证记录相符。

3）、每个单项工程构成一个工程项目时，审查工程项目是否包含每个单项工程，费用是否准确。

4）、工程施工合同及补充合同条款是否符合国家有关规定。

5）、工程实施过程中发生的设计变更和现场签证是否符合规定。

6）、工程设备和材料价格的变化情况，价差计算是否合理。

7）、工程实施过程中的建筑经济政策变化情况。

8）、结算是否控制在预算允许范围以内。

2、在对建设项目工程进行竣工决算审核时，主要重点审查以下事项：

1）、工程项目概算执行情况，工程决算是否控制在概（预）算允许范围内，项目实施方案和资金筹措情况。

2）、工程项目资金来源、支出及结余或超支等财务情况。

3）、项目工程进度和政府性资金使用计划，督促配套资金同比例到位。

4）、建设工程价款的结算情况和交付资产的使用情况。

5）、项目记帐是否符合会计制度，开支是否符合财务规定，对资金是否按规定进行了专户、专帐管理。

6）、被审核单位是否有计划外建设项目，有无自行扩大投资规模和提高建设标准的情况。

7）、按国家规定的现行财政财务以及会计制度规定查阅建设单位帐簙和会计资料，监督审查资金使用。

8）、交付使用资产是否符合条件，有无虚报完成及虚列应付债务或转移基建资金等情况。

9）、历年的各项基本建设拨款数额和结余资金是否真实、准确，应收回的设备材料以及拆除临时建筑和原有建筑的残值是否作价收回，对器材的盘盈、盘亏及销售盘亏是否按照有关规定及时处理。

10）、竣工交付时间是否符合有关计划规定。

11）、基本建设收入的来源、分配、上缴和留成及使用情况。

12）、有无隐匿、截留或拖延不交应交财政部门的包干结余、竣工结余及各项收入。

13）、尾工工程的预留工程款及建设情况，工程未尽事宜的处理情况。

14）、有必要审查的其他事项。

（三）、工程造价竣工结算审计原则：

1、对不属于隐蔽部分的工程量，应根据设计文件、施工资料、竣工资料进行审计复核，在设计资料和施工资料的基础所发生增加的工程量，必须有现场时间内的监理、建设方现场代表、工程指挥部和主管领导签字的补充资料，才能认可增加的工程量；对现场进行抽查的工程量，确无实际工程量的但又有齐全的资料的也不能认可，对现场确实有实际工程量，经审计复查核实，应责成施工方、监理方、建设方进行补充和完善竣工资料。

2、对隐蔽部分的工程量的增加应严格进行审计，凡在施工期间内或移交审计资料的时间前，对隐蔽工程量从设计资料、施工资料及竣工资料方面不能真实反映原始状态或增加工程量的，又无现场时间内监理、建设方现场代表及分管领导的工程量增加签证，审计不能认可。

（四）、价格审核确认原则：

1、送审复核后发生的价格调整，无建设方认可文件资料，按原工程量清单报价或工程预算书确定的价格认可。

2、价格变更，必须是工程量项目发生变更才认可，否则应以原清单价或预算中约定价格为准。

在过去的工程造价管理中，我们只注重了工程造价的事前控制和事后控制，工程开工前通过工程施工图预算来确定工程造价，工程完工后通过工程竣工结算来控制工程造价，而忽略了工程造价的事中监管，导致在工程施工过程中出现了较多的签证和变更及索赔情况。

在现今的工程招投标中，施工单位均为低价进入，面对变化的市场，施工单位若遇到材料涨价等风险就更难以承受，往往面临亏本甚至破产的风险。

因此，在施工过程中，就通过变更、签证等漫天要价、高额索赔，稍不如意，就以停工相要挟，就以拖欠民工工资相威胁，极易发生合同纠纷和工程价款矛盾，对业主的工程建设十分不利，因此更需要中介机构在工程施工过程中来监管和把关。

在我们的工程造价咨询工作中，就经常遇到这种情况。

如在我公司参与全过程监管的成都市第二污水处理厂工程造价咨询服务中，在由中建五局承建的土建工程C1合同包的顶管工程施工中，其对DN2400钢筋砼顶管的投标报价为4900元/米，而其同种技术的顶管工程市场价位应在6800元/米以上，进场施工就意味着亏损，加之2003年底钢材等材料市场价格上涨较大，导致了该企业的巨大亏损，致使其工程未完工就被清理出场，利益和名誉遭受巨大影响。

而在由另一家公司中铁二局承建的土建工程C3合同包综合楼等工程施工中，其工程合同价款为2700余万元，也为低价中标进场，由于钢材涨价、工程变更及成都“创模”、工程赶工等的影响，在工程施工过程中，其报送的工程签证、变更等索赔总额高达6300余万元，前期监理单位已对其全部索赔进行了初步审核，后又报送业主单位交由我们咨询机构进行再次审计复