前期介入管理方案及物业费测算方案.doc
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前期介入管理
前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：
如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。
并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。
2.1.2物业组织机构：
河南建业物业管理有限公司
河南建业物业管理有限公司安阳分公司
维修部
客户服务部
保洁服务部
公共秩序部
2.1.3人员配置计划：
安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。
现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
2.1.4主要工作职责
2.1.4.1物业经理职责
2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。
2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。
2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。
2.1.4.2管理员职责
2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。
2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。
2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。
2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。
2.1.4.3维修人员职责：
2.1.4.3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。
2.1.4.3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。
2.1.4.3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
2.1.4.4公共秩序管理员职责
2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。
2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。
2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容
2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
2.1.5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。
2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。
2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。
2.1.6启动开办费的测算：
2.1.6.1员工工资：
因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。
项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。
项目
人数
月工资标准
工资总额
备注
项目经理
1
1000
1667
50天
管理员
2
650
2167
50天
维修工
2
650
2167
50天
公共秩序管理员班长
1
650
1083
50天，含吃
公共秩序管理员
15
550
11000
40天，含吃
保洁工
5
420
2800
40天
厨师
1
500
833
50天
合计
27
21717
2.1.6.2社会保险和按规定提取的福利费：
项目
测算依据
费用总额
社会保险
按项目经理、大班长工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
因上述二人为总公司外派，其余人员尚处在试用期，暂不考虑。
952
培训费
按工资总额的1.5%计算
326
合计
1278
2.1.6.3办公用品购置费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
台式电脑
2台
3500
7000
办公1台，收费1台。
针式打印机
1台
2600
2600
收费打印专用
普通办公桌
7张
300
2100
经理1张，管理员2张，维修工2张，门卫值班室2张。
普通办公椅
10把
150
1500
文件柜
5套
500
2500
经理1套，管理员2套，维修1套，公共秩序管理员1套
接待用沙发、茶几
1组
1500
1500
办公室用
柜机空调
1台
3000
3000
办公室用
电热水器
1台
500
500
办公室用
电话
2部
50
100
经理1部，收费1部。
计算器
2台
50
100
经理1台，收费1台。
合计
20900
2.1.6.4维修工具购置费：
名称
数量
单价
备注
3米合梯
1个
800
1.5米合梯
1个
120
管道疏通机
1台
2500
切割机
1台
300
电工用具
1套
550
万用表1部150元，钳型表1部300元，电笔1把5元，电工刀1把15元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，电工包30元
水工用具
1套
630
管钳2把50元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，工具包30元，热熔机1台200元，板牙1套300元
合计
4900
2.1.6.5保洁工具购置费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
三轮车
1辆
1000
1000
加装顶箱
配套工具
2套
100
200
含尘推、玻璃擦等
合计
1200
2.1.6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
高低双人床
8
240
1920
电视柜
1
300
300
29吋电视机
1
1800
1800
公共秩序管理员宿舍用
1.5P空调
2
1600
3200
2间宿舍
双缸洗衣机
1
600
600
公共秩序管理员宿舍用
太阳能热水器
1
2000
2000
20根管，电辅加热（一次4人）
桌子
3
200
600
每班1张
凳子
16
25
400
窗头柜
16
50
800
每人1个
合计
11620
2.1.6.7公共秩序管理员装备费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
对讲机
6
1000
6000
每班5人，班长1人
手电筒
4
30
120
每班4人
橡胶棒
4
20
80
每班4人
伺客台
1
600
600
雨衣
4
80
320
每班4人
胶鞋
4
35
140
每班4人
电暖气
1
300
300
门岗
合计
7560
2.1.6.8前期资料制作费：
名称
概算金额
业主公约
1000
房屋装饰装修管理规定
1000
前期物业服务协议
1000
房屋装饰装修管理协议
1000
房屋交付表格
1000
合计
5000
2.1.6.9上述合计：
74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。
上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。
2.1.6.10启动开办费为：
74175-15100+252*2=59579元
2.2物业服务费收费标准报价
物业服务费收费标准报价
2.2.1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：
管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
法定税费；
物业管理企业的利润。
2.2.2人员配置：
现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
2.2.3物业服务费用成本测算：
2.2.3.1物业服务人员的工资
项目
人数
月工资标准
月工资总额
备注
项目经理
1
1000
1000
管理员
2
650
1300
维修工
2
650
1300
公共秩序管理员班长
1
650
650
含吃
公共秩序管理员
15
550
8250
含吃
保洁工
5
420
2100
厨师
1
500
500
合计
27
15100
2.2.3.2社会保险和按规定提取的福利费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
社会保险
按管理员、维修工工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
5229
奖金福利费
按工资总额的14%计提
2114
培训费
按工资总额的1.5%计算
227
法定节日加班费
按公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员每人每年加班5天，每天按40元计算。
716
服装费
服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季两套。
675
合计
8961
2.2.3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：
0.11元/月·㎡ ，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
2.2.3.4物业管理公共区域清洁卫生费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
清洁工具费
200元/人·年
83
化粪池清淘费
2400元/年
200
垃圾外运费
4车/月,70元/车
280
消杀费
5元/户·年
113
合计
676
2.2.3.5物业管理公共区域绿化养护费用：
执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
0.04元/㎡·月×58492㎡=2340元/月
2.2.3.6物业管理公共区域秩序维护费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
装备费（对讲机、橡胶棒等）
300元/人·年
400
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·年
133
合计
533
2.2.3.7办公费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
电话费
300元/月（含上网费）
300
低值易耗品费
100元/月
100
社区活动费
100元/月
100
节日布置费
1000元/次，每年3次
250
办公水电采暖费
每月按300元计算
300
固定资产折旧
每月按252元计算
252
不可预见费
按管理成本的3%计提
1062
合计
2364
2.2.3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）
（1＋2＋3……＋7）×3.5‰=128元/月
2.2.3.9法定税费：
（1＋2＋3……＋8）×5.5%=2013元/月
2.2.3.10利润：
（1＋2＋3……＋9）×8%=3088元/月
2.2.3.11上述合计：
项目
测算结果（元/月）
管理服务人员的工资
15100
社会保险和按规定提取的福利费
8961
物业共用部位、共用设施设备的维护费用
6489
物业管理公共区域清洁卫生费用
676
物业管理公共区域绿化养护费用
2340
物业管理公共区域秩序维护费
533
办公费用
2364
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
128
法定税费
2013
利润
3088
合计
41692
2.2.3.12物业服务费收费标准报价为：
41692元/月÷58816㎡=0.71元/㎡·月
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