雷云岭拟抵押价值评估房地产估价报告.doc

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雷云岭拟抵押价值评估房地产估价报告.doc

雷云岭拟抵押价值评估房地产估价报告

估价项目名称:

内蒙古自治区多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城房地产评估

委托方：

雷云岭

估价方：

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

估价作业日期：

2011年5月9日至2011年5月18日

估价报告编号：

内锦通2011（房）估字第0023号

雷云岭房地产抵押价值评估报告—目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业时间

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附件

（一）委托方提供的《房屋所有权证》；

（二）委托方及房屋所有权人身份证；

（三）估价机构资质证书；

（四）估价机构营业执照；

（五）估价师执业资格证书；

（以上均为复印件）

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

雷云岭房地产抵押价值评估报告—致委托方函

致委托方函

雷云岭：

受您的委托，本评估公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对雷云岭拥有产权的，位于多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城房地产进行价格评估，《房屋所有权证》:

蒙房权证多伦县字第164021100407号，本次评估范围详见下表：

幢号

结构

房屋总层数

所在层数

建筑面积（㎡）

设计用途

混合

70.05

住宅

合计

70.05

估价时点为2011年5月9日，估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考。

本评估公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下于估价时点在目前状态下可能实现的市场价格为113589元（大写人民币：

壹拾壹万叁仟伍佰捌拾玖圆整）。

此函

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

2011年5月18日

雷云岭房地产抵押价值评估报告—估价师声明

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与估价委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对估价对象进行了实地勘察。

6、本报告为本公司独立完成，没有他人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。

未经本估价机构人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价报告所依据的有关估价对象资料，包括各种法律文件如《房屋所有权证》等有关资料复印件均为委托方提供，由委托方对其真实性负责。

9、估价人员只对估价过程和估价结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。

中国注册房地产估价师

2011年5月18日

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

2011年5月18日

雷云岭房地产抵押价值评估报告—估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件

一、估价的假设

我们的评估是现时价，即在评估日对房地产进行合理销售的最佳价格，假设：

1、自愿销售的卖主；

2、有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑房地产性质和市场行情后进行议价；

3、在此期间房地产价值将保持稳定；

4、该房地产可以在公开市场上自由转让；

5、不考虑特殊买家的额外出价。

二、估价的限制条件

1、本估价报告是公允市场价值，其中包含市场地价；

2、对于被评估的房屋产权，应以《房屋所有权证》予以认定；

3、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但估价人员对估价对象的勘察，只限于其外观和使用状况，除非另有协议，估价人员不承担对估价对象的建筑结构、面积、质量进行调查的责任，也不承担其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任；

4、本报告并未考虑委估房产欠付的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制；

5、本次评估的房屋所有权证号为蒙房权证多伦县字第164021100407号，其房屋所有权人为雷云岭，其抵押担保面积为

70.05㎡。

6、委估设计用途为住宅，本次评估设定其用途为住宅。

7、必须说明本报告仅就上述评估目的对房地产价值作出评估，不对其他用途负责；

8、本次评估在市场没有较大波动情况下的有效期限为壹年（2011年5月9日至此2012年5月8日），若超越此期限或市场发生较大波动时，需要重新进行评估；

9、本报告各项附件与报告具有同等效力，不可分割对待。

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

2011年5月18日

雷云岭房地产抵押价值评估报告——估价结果报告

估价结果报告

一、委托方

委托方：

雷云岭

身份证号码：

150429197705084814

住所：

内蒙古赤峰市宁城县大明镇纪家店村3组

二、估价方

估价单位：

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

单位地址：

呼和浩特市新华东街长安金座C座802室

法人代表：

樊柏涛

评估机构资质：

贰级

资质证书编号：

内建房估字（2004）第044号

三、估价对象概况

1、产权登记状况

估价对象位于内蒙古自治区多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城（房屋所有权证号为：

蒙房权证多伦县字第164021100407号，其房屋所有权人为雷云岭），具体情况如下：

房屋登记情况:

房屋所有权证号为：

蒙房权证多伦县字第164021100407号，其房屋所有权人为雷云岭，房屋座落：

内蒙古自治区多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城内，

房地产实物状况：

房屋所有权人

建成年代（年）

功能布局

外墙

室内墙面、地面

门窗

供水

供电

供暖

雷云岭

2010

住宅

外墙

弹涂

中档装修

入户防盗门

市政自来水

强弱电

市政供暖

四、估价目的

为委托方以房地产进行抵押贷款提供公允价值参考依据。

五、估价时点

2011年5月9日。

六、价值定义

本项目房地产评估的价格采用的是公开市场价值标准。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规；

2、《城市房地产抵押管理办法》；

3、《房地产估价规范》；

4、国务院、建设部、中国人民银行及有关部委，内蒙古自治区及地方人民政府和有关部门颁布的法规和政策性文件；

5、相关的材差调整文件及材料价格信息；

6、委托方提供的《房屋所有权证》；

7、估价人员实地勘察及市场调查获取的房地产调查资料；

8、本公司掌握的有关信息资料。

八、估价原则

本次评估所遵循的估价原则如下：

1、合法原则

要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

2、最高最佳使用原则

要求评估价格应是在合法使用的前提下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。

3、替代原则

要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格和价值。

5、公开原则

要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公开合理的价格。

九、估价方法

估价人员深入细致地分析了本估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的特点、用途及估价目的，遵照国家标准《房地产估价规范》，在合法原则的前提下，按照该房地产的实际用途和面积，采用市场比较法和收益法对估价对象进行估价。

㈠市场比较法

1、方法定义

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、估价步骤

①搜集交易实例；

②选取可比实例；

③建立价格可比基础；

④进行交易情况修正；

⑤进行交易日期修正；

⑥进行房地产状况修正（区域和个别因素）；

⑦求取比准价格。

3、计算公式

比准价格=∑n（可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）/n

房地产估价值=比准价格×建筑面积

㈡收益法

1、方法定义

收益法是通过估算房地产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象未来收益折算成为估价期日收益总和的一种方法。

2、计算公式

潜在毛收入:

是指假定房地产在充分利用/无空置状态下可获的的收入。

有效毛收入:

是指由潜在毛收入扣除正常的空置/拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

净收益:

是指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

V=×[1-]

式中：

V—评估价值

A—房地产年净收益

r—资本化率

n—未来可能收益的年限

十、估价结果

经过实地查勘和技术测算，并对估价对象的地段、交通、环境、用途、使用状况以及市场供求等影响其价值因素综合考虑之后，确定估价对象在估价时点2011年5月9日的公允市场价值为

113589元（大写人民币：

壹拾壹万叁仟伍佰捌拾玖圆整）。

十一、估价人员

中国注册房地产估价师

2011年5月18日

十二、估价作业日期

2011年5月9日至2011年5月18日。

十三、估价报告应用的有效日期

本项目估价报告在市场没有较大波动情况下的有效期限为壹年（2011年5月9日至2012年5月8日），若超越此期限或市场发生较大波动时，需要重新进行评估。

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

2011年5月18日

雷云岭房地产抵押价值评估报告—估价技术报告

估价技术报告

一、个别因素分析

位于内蒙古自治区多伦县淖尔镇上都社区会盟大街东方世纪城，房屋产权人为雷云岭，建筑面积为70.05平方米，混合结构，40×40㎝釉面地砖，木踢脚，，墙体刮腻子，双层钢窗，大理石窗台，木制门窗套，卫生间：

墙体贴瓷，防滑地砖，PVC吊顶。

厨房：

瓷砖到顶，墙体贴瓷，PVC吊顶，水、电、暖、卫设施齐全。

二、区域因素分析

锡林郭勒盟位于中国的正北方，内蒙古自治区的中部，驻地多伦县。

这里既是国家重要的畜产品基地，又是锡部大开发的前沿。

多伦县位于锡林郭勒盟的南端阴山北麓东端。

东经115°30′-116°55′，北纬41°45′-42°39′。

属北部温带大陆性气候。

北与赤峰市克什克腾旗接壤，南与沽源县、丰宁县、围场县毗邻，西与正蓝旗相接。

是东北、华北、锡北交汇地带，具有对外贯通欧亚、区内连接东锡、北开南联的重要作用。

是内蒙古自治区到北京直线距离最近的旗县。

其主要气候特点是风大、干旱、寒冷。

年平均气温0—3℃，结冰期长达5个月，寒冷期长达7个月，1月气温最低，平均-20℃，为华北最冷的地区之一。

7月气温最高，平均21℃。

年较差为35—42℃，极端最高气温39．9℃，极端最低气温—42．4℃，日较差平均为12—16℃。

平均降雨量385.5mm，由东南向锡北递减。

最大降水量628毫米（太仆寺旗1959年），最小降水量83毫米（二连市1966年），降雨多集中在7、8、9三个月内。

每年11—3月平均降雪总量8—15毫米，1977年10月26日一29日降雪总量达36—48毫米，降雪中心达58毫米。

年平均相对湿度在60％以下，蒸发量在1500—2700毫米之间，由东向锡递增。

二连市最大蒸发量达到3150毫米（1963年）。

蒸发量最大值出现在5—6月份。

年日照时数为2800—3200小时，日照率64—73％，无霜期110一130天。

总人口近百万，现有蒙、回、藏、朝鲜、达斡尔等23个少数民族，是多民族聚居的地方，其中蒙古族占全盟总人口的29．6％。

地域辽阔，人口稀少，资源富集，景色秀美，人情淳朴，区位优势明显，发展潜力巨大。

随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，锡林郭勒盟房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。

预计2011年,我县房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动幅度不会很大。

三、市场背景分析

为改善投资环境，政府近年来加大基础设施的投入，完善城市功能，增强城市基础设施，房地产市场也将进一步扩大，特别是由于土地的稀缺性，导致地价逐年上涨，房地产市场具有良好的发展前景。

四、最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益，这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果，因此评估时要在合法的前提下以得到房地产最佳、最有效的利用。

五、估价方法选用

㈠市场比较法

1、方法定义

2、估价步骤

①搜集交易实例；

②选取可比实例；

③建立价格可比基础；

④进行交易情况修正；

⑤进行交易日期修正；

⑥进行房地产状况修正（区域和个别因素）；

⑦求取比准价格。

3、计算公式

比准价格=∑n（可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）/n

房地产估价值=比准价格×建筑面积

㈡收益法

1、方法定义

收益法是通过估算房地产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象未来收益折算成为估价期日收益总和的一种方法。

2、计算公式

潜在毛收入:

是指假定房地产在充分利用/无空置状态下可获的的收入。

有效毛收入:

是指由潜在毛收入扣除正常的空置/拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

净收益:

是指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

V=×[1-]

式中：

V—评估价值

A—房地产年净收益

r—资本化率

n—未来可能收益的年限

六、估价测算过程

（一）市场比较法

估价对象及

比较实例内容

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

龙泽花

园小区

宝泉花

园小区

百盛家园

交易价格

待估

1646元/m2

1616元/m2

1603/m2

交易情况

正常

交易日期

2011年

区

域

因

素

繁华程度

较好

交通便

捷程度

便捷

环境

较好

基础设

施状况

六通一平

公共设

施状况

齐备

个

别

因

素

结构

混合

所在层

内装修

中档装修

普通装修

设施设备

齐全

建成日期

2010

2009

2010

2008

环境

较好

估价对象和交易实例资料

实例A、B、C与估价对象各项指标比较后，修正结果如下表：

估价对象及

比较实例内容

比较因素

实例A

实例B

实例C

龙泽花园小区

宝泉花园小区

百盛家园

交易价格

1646元/m2

1616元/m2

1603/m2

交易情况

100/100

交易日期

100/100

区域因素

繁华

程度

100/100

交通便

捷程度

100/100

环境

100/100

基础设

施状况

100/100

公共设

施状况

100/100

个别因素

结构

100/100

所在层

100/101

100/102

内装修

100/100

100/99

设施设备

100/100

建成日期

100/99

100/100

100/98

环境

100/100

比准价格

1646元/m2

1600元/m2

1620元/m2

房地产价格计算表

采用简单算术平均数确定估价对象的单价：

单价=（1646+1600+1620）÷3=1622元/m2

估价对象房地产总价值＝1622×70.05=113621元（取整）

（二）收益法

1、计算净收益

估价对象属于住宅型房地产，其净收益是根据市场调查资料来求取的，根据目前预估价对象类似房地产租赁市场情况：

“承租方应参加火灾保险，按照商城管委会规定，自负工商、税务、水、电、卫生、暖气等政府行为费用和房地产管理合理收费”。

则出租方所得租金接近于净收益。

根据市场调查询价，与估价对象类似的房地产的正常客观年租金为6500元。

2、确定资本化率

采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。

安全利率选用一年期存款利率3%，综合调整值考虑当地社会经济发展状况及预期，结合同类房地产的投资收益率水平等，确定为2.25%，则资本化率为3％+2.25%=5.25%。

3、收益年期的确定

委估房地产建于2010年，建筑物耐用年限为50年，已使用1年，剩余年限为49年；本次评估确定估价对象的收益年限为49年。

4、选用适当的计算公式求出房地产收益价值

假设委估房地产的年净收益在经营年限将保持稳定状态且资本化率不变的情况下，其计算公式为：

V=a/r[1-1/（1+r）ｎ]

评估值=6500/5.25％[1-1/（1+5.25％）49]

=111970元

（三）房地产价值的确定方法

根据房屋评估技术规程及估价对象具体情况，我们对估价对象采用了市场法和收益法进行测算，经综合分析与考察该地区市场和社会经济状况后，确定以市场法作为最终价格，即1622元/m2

估价对象房地产总价值＝1622×70.05=113621元（取整）

七、估价结果

经以上程序的估价测算，我们得出评估对象在基准日2011年5月9日的公允市场价113589元（大写人民币：

壹拾壹万叁仟伍佰捌拾玖圆整）。

内蒙古锦通房地产评估有限责任公司

2011年5月18日

附件

（一）委托方提供的《房屋所有权证》；

（二）委托方及房屋所有权人身份证；

（三）估价机构资质证书；

（四）估价机构营业执照；

（五）估价师执业资格证书；

（以上均为复印件）

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