第三节房地产抵押价值评估.doc
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第三节房地产抵押价值评估（★★★）
知识点一：
房地产抵押价值内涵及评估实质
1．房地产抵押：
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。
抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
2．房地产抵押价值：
是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
3．法定优先受偿款：
是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：
①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用）。
但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
4．房地产抵押价值评估三环节：
①房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；
②商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；
③处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
●房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
●《房地产估价规范》6．4．2条规定：
“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。
【注意：
变红的这句话是错误的，即教材p223正数第19、20行。
抵押价值不等于市场价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。
】
知识点二：
房地产抵押估价的法律规定
（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求【基本制度学习技窍：
重点记忆不得设定抵押的房地产，排除记忆可以设定抵押的房地产。
】
（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（四荒）等荒地的土地使用权；
（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产；
（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；
（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；
（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；（房随地走）
（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；（地随房走）
（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押；
（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
（二）不得设定抵押的房地产
（1）土地所有权；
（2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；
（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（5）已依法公告列入征收范围的房地产；
（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）；
（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；
（9）依法不得抵押的其他房地产；
（10）划拨土地使用权不得单独抵押；
（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。
【基本制度此知识点学习技窍：
分两组记忆，一组是“有争议的、违章的、征收的、查封的”、另一组是“公益的、文物的、所有权、集体使用权、乡村的地”】
（三）其他限制条件
★
（1）在建项目应取得四证：
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
★
（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；
★（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得《商品房预售许可证》；
（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；
（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；（抵押不破租赁）
★（6）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；
★（7）房地产抵押，应当凭两证：
《土地使用权证》、《房屋所有权证》办理；
★（8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；
（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。
（四）与房地产抵押估价有关的规定【3+5】
知识点三：
房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。
1．完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权。
对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。
对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
2．不完全产权房地产
【问答题的出题点】
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得。
对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：
一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。
3．部分（局部）房地产
应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
4．在建工程房地产
在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。
请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。
此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。
5．乡（镇）村企业房地产
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。
在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
知识点四：
房地产抵押估价注意9大事项
1．估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
2．估价时点
估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日（估价委托合同对估价时点另有约定的从其约定）。
并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
3．确认估价对象
可以作为设定
抵押的房地产
估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。
如果①缺少土地或房屋的权证，②在建工程没有或缺少合法建设批件，③在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明（承诺函），④房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，⑤属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。
4．合理确定假设
前提和限制条件
【问答题的出题点】
应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。
5．把握市场风险
防止高估
为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若在估价时点时当地同类房地产市场有过热（或泡沫）现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。
在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更要把握客观的天平，不能继续维持过高估值。
在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。
对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予考虑，如：
收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。
报酬率取值要根据风险程度合理选取。
6．估价中谨慎
原则
①在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
②在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
③在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。
④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
7．市场变现能力
分析
【定义】变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析。
【解释】拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。
8．风险提示
估价师在估价报告中，应从专业角度向估价报告使用者作出提示：
①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；③合理使用评估价值；④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
【抵押三阶段三注意】
①房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
②在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
③抵押期间，随着时间推移，若经营管理不利、房地产过度使用、使用价值贬损、市场泡沫等因素会使抵押房地产价值下降。
估价师应对主要可能的引起价值变化的风险，特别是降低价值的风险，如预期风险、损耗风险，法律风险，先解押、抵押登记生效、通知租户、划拨地补缴出让金等等加以说明，提出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。
9.其他
根据当地抵押登记的需要，①有的需分列土地与建筑物的抵押价值。
②对再交易房屋，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
③对大产权证下的应按商品房的实际套为单位的价值分列。
【教材案例3－3】
××在建工程抵押估价报告
封面（略）
目录（略）
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××光电子核心市场1楼①一⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果报告（节选）
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039㎡。
1．土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。
2002年6月26日，a市国土资源管理局b新技术开发区分局核发了《国有土地使用证》（××国用［2002］字第××号），土地登记用途为光电子市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为2052年6月26日，土地使用权剩余年限为45．83年。
该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。
2002.6.27
土地出让
（2）土地利用状况
估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场为1幢五层建筑物，地上四层，地下一层。
设计总建筑面积74185㎡（各层设计建筑面积见表3－15）。
本次评估的1楼①—⑦轴建筑面积为8677㎡（含分摊夹层），2楼建筑面积14362㎡（含夹层）。
各层设计建筑面积一览表 单位：
㎡ 表3－15
地下层
一层
一层
夹层
二层
二层
夹层
三层
三层
夹层
四层
四层
夹层
合计
17545
12353
1335
11955
2407
11937
2407
11937
2309
74185
（3）基础设施
估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。
宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通信），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。
2．建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185㎡，总体建成后拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。
（2）建筑物设备及装修
估价对象所在的××光电子核心市场共5层（含地下1层），钢混结构，装有二部“天津奥的斯”自动扶梯，楼内设有集中冷暖系统、排风系统、智能消防系统等系统设备。
一层设计为大型商场、办公用房，建筑主入口位于宗地西北侧，通过多级踏步台阶进入四层高的中庭，二、三层功能基本同一层，四层后部为无柱大型空间，主要布置“光谷”展厅，前部设计有新闻发布厅、办公场所及贵宾休息区等。
建筑物装修情况：
铝合金门窗，钢龙骨和铝合金网格吊顶；外墙250厚蒸压粉煤灰加气混凝土砌块砖，贴白色、米灰色块状贴面砖（800mm×1200mm），门厅正上方外墙为三层弧形透明玻璃幕墙（1000mm×l400mm）；公共部位地面铺棕色碎花大理石（800mm×800mm），其中一楼已铺设完毕，二、三、四楼及地下层待铺设；内墙面涂白色乳胶漆，立柱贴米黄色块状贴面砖（800mm×800mm）。
（3）使用及保养
估价对象在建工程于2002年开始施工，目前土建工程、主体安装工程已基本完成，水、电、绿化、消防工程均已到位，其他安装工程正在进行，尚未投入使用。
3．委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等法定优先受偿款的情形。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2006年8月31日。
【纠错】估价时点在作业日期之后，应说明理由。
一般情况估价时点是在作业日期之内的某个日子，这是抵押价值估价目的报告，估价时点应为实地查勘之日，且需要在估价的假设和限制中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
六、价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
1．用途：
估价对象设计用途为商业服务，评估设定用途为商业服务。
2．权利状况：
委托人拥有在建工程建筑物合法权属和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。
3．开发利用程度：
红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通信）及红线内“场地平整”。
4．建筑物结构：
钢混。
【纠错】以上四点不应放在价值定义里，而应放在估价对象中。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
【注意】如列出原则，必须有谨慎原则，没有算错误。
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故宜采用①成本法进行评估；另外，估价对象在建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用②假设开发法评估。
【纠错】未说明选用估价方法的定义。
十、估价结果
注册房地产估价师在实地查勘的基础上，根据国家标准《房地产估价规范》，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，综合分析影响房地产价值的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2006年8月31日房地产的抵押价值为人民币15703．16万元，大写人民币：
壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟陆佰元整。
详见下表：
房地产估价结果一览表 表3－16
序号
楼层
建筑面积（㎡）
单价（元/㎡）
总价（万元）
1
1楼1—7轴
8677
9017．23
7824．25
2
2楼
14362
5485．95
7878．91
合 计
23039
15703．16
【纠错】估价结果应披露三种价值，缺假定未设立法定优先受偿款下的市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年8月25日至8月28日。
【纠错】抵押目的估价报告估价时点应为实地查勘之日，但此报告实地查勘之日为2006年8月31日，超出了估价作业日期，没有给出理由。
十三、估价报告使用期限
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。
如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。
十四、风险提示（略）
十五、变现能力分析（略）
××光电子核心市场1楼①—⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略，见结果报告）
七、估价测算过程
1．成本法测算过程
【纠错】在成本法求取土地价值时用了基准地价修正法和假设开发法，而后边求取在建工程的价值又用了假设开发法，是逻辑混乱，在成本法中求取地价不应用假设开发法。
（1）基准地价修正法计算土地价值
a、基准地价概况
根据c省物价局、c省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于a市市区基准地价的批复》（鄂价房服［2002］171号），a市市区土地定级估价成果已经过国土资源部、省国土资源厅、省物价局验收通过。
根据《a市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，a市土地定级与基准地价评估的范围为a市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区以及b新技术开发区和a市经济技术开发区。
土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。
其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。
a市市区基准地价定义为：
在估价期日为2001年1月1日，宗地外围“给水、排水、电、路、通讯”五通和宗地内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途区分，在法定最高出让年限时的平均价格。
b、确定估价对象宗地的土地级别及基准地价
根据a市基准地价报告，估价对象处于a市商业用地ⅳ级地段，商业iv级基准地价为2034元/㎡。
【纠错】估价对象土地用途是综合，应按综合用途基准地价考虑，而非商业用途40年。
c、宗地地价区位因素修正
①iv级商业用地宗地地价区位因素修正体系
本次评估宗地为商业iv级，根据《a市土地定级及基准地价报告》，iv级商业用地地价区位因素修正系数指标对照表和修正系数表详见下表：
iv级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表 表3－17
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
繁华程度
距市级商服中心距离（m）
＜600
800～1500
1500～2500
2500～3500
＞3500
距区级商服中心距离（m）
＜400
400～700
700～1200
1200～1600
＞1600
距小区级商服中心距离
（m）
＜100
200～300
300～400
400～500
＞500
距街区级商服中心距离
（m）
＜50
50～100
100～200
200～250
＞400
交通条件
临街道路状况
混合型
主干道
生活型
主干道
生活或交通型主干道
生活型次
干道
支路
临街公交站点状况（条）
＞12
10～14
6～10
4～6
＜4
距火车站距离（m）
＜3000
3000～4500
4500～6000
6000～8000
＞8000
距长途汽车站距离（m）
＜300
300～1200
1200～2000
2000～3000
＞3000
距码头距离（m）
＜600
600～3000
3000～6000
6000～8000
＞2100
基础公用设施状况
供水状况（%）
＞99
98
97
96
＜96
排水状况
好
较好
一般
较差
差
距医院距离（m）
＜300
300～600
600～900
900～1200
l200
距电信营业厅距离（m）
＜200
200～40
400～700
700～2000
2000
环境状况
噪声污染
无污染
基本无
污染
轻度污染
污染较重
严重污染
大气污染
无污染
基本无
污染
轻度污染
污染较重
严重污染
绿地覆盖
好
较好
一般
较差
差
地形状况
地势平坦
地势较平
坦，对建
筑物无影
响
地势较平坦，对建筑物影响较小
地势不较
平坦，需
考虑坡度
的影响
地势不平
坦需经过
平整才能
使用
地质状况
坚固类场
地土体，
抗震能力
强
硬塑类场
地土
升级会员 