青岛房地产项目开发管理程序手册.doc

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青岛房地产项目开发管理程序手册

编者按语：

对于青岛房地产项目的开发，编者按照自己的理解，在综合整理以往工作资料的基础上，结合青岛市政府部门要求的报建顺序，对于一个具体房地产项目开发的具体过程进行整理。

在整理汇总过程中，具体一些事项不是非常详尽或者说某些方面存在很大认识上的失误，望各位同行给予完善补充，在此先行谢过。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００６－11－９

目录

第一章：

项目投资决策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３

一、项目建议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３

二、可行性研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４

第二章：

前期准备阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．．５

一、项目立项．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６

二、土地预审．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７

三、项目选址、规划设计条件下发．．．．．．．．．．．．．７

四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地

　　许可证下发．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８

五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理

　　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．９

六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意

　　见书下发。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１３

七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑

　　工程规划许可证办理。

．．．．．．．．．．．．．．．１４

八、规划批后管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５

第三章：

工程建设阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．１６

一、工程报建流程：

．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６

二、工程实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８

三、项目信息管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０

四、工程综合验收管理．．．．．．．．．．．．．．．．．２０

第四章交付使用阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５

一、售后服务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５

二、物业管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为四个阶段（这里暂且不谈销售阶段），即项目投资决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、交付使用（售后服务）阶段。

第一章：

项目投资决策阶段

房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意义，是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。

在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报告（或者编制项目建议书）。

一般而言，小型项目编制项目建议书，取代可行性研究报告向政府报审。

一、项目建议书

1、项目建议书定义

项目建议书是拟建项目的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业的既有资源，在经过对市场供给、需求、消费者习惯等各种因素调查的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选择，一般为小型项目。

2、项目建议书内容

⑴项目名称、承办单位、项目负责人；⑵项目的提出的目的、必要性和依据；⑶项目的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想；⑷资源情况、建设条件、协作关系和采用新技术的可能性⑸简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测；⑹项目初步进度计划⑺项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。

二、可行性研究

1、可行性研究定义、目的及其内容

可行性研究是指对建设工程项目在做出是否投资的决策之前，现对于该项目相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目可能拟建的方案认真地进行技术、经济分析论证，研究项目在技术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、环境效益等进行科学的预测和评价。

据此提出项目是否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性意见，为项目决策提供基础。

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；（3）市场分析和建设规模的确定；（4）规划设计影响和环境保护;（5）资源供给及资本运作方案；（6）环境影响和环境保护；（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；（8）开发建设节点计划；（9）项目经济及社会效益分析；（10）结论及建议。

2、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。

该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

3、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

（1）筹划准备：

建设单位委托有咨询公司编制报告，提供其各种基础性资料、背景等资料。

（2）调查研究：

市场、技术、经济方面进行调查。

（3）方案选择与优化：

各种建设方案比较、选择。

（4）财务评价和经济评价：

站在财务基础上，进行投资估算、项目损益、盈亏分析、现金流量分析。

（5）编制可行性研究报告。

5、编制可行性报告。

第二章：

前期准备阶段

项目立项

土地预审

项目选址，规划设计条件下发

勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。

办理土地手续

建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发

施工图设计、审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证、总包队伍、监理队伍招标。

批后规划管理

一、项目立项：

1、建设单位上报项目建议书（青岛市发展计划委员会），批准立项（下达前期工作计划），即立项。

2、不过此项工作青岛市已经改变，一般在规划选址后，上报规划局审批的可行性研究报告，办理立项工作。

二、土地预审：

1、由青岛市人民政府及其有关部门批准的建设项目，需要编制可行性研究报告或者项目建议书的项目，由所在区、市国土资源局负责受理；国有存量建设用地并准备依照、拍、挂的出让方式供地的项目可以不进行预审。

2、建设项目用地预审，由建设单位直接向国土资源局申请。

提交下列资料：

①申请预审的文件②项目建议书批复文件③建设项目可行性报告。

3、预审期限：

10个工作日，特大型项目需要25个工作日。

三、项目选址、规划设计条件下发：

1、目前“项目选址、规划设计条件下发”在实际工作中合为一起。

2、测绘部门对规划用地界限以及控制线坐标点、用地面积进行测绘。

评审中心纳入有形市场、组织专家评审；规划部门组织批前公示。

2、规划部门审核编制的可行性研究报告，核发《选址意见书》，同时下发建设用地规划设计条件。

青岛市规划局确定选址用地范围、审核实测的坐标点、用地界限及用地面积；下发项目《选址意见书》〉同时下发规划设计条件，作为建设单位委托设计、办理有关土地手续的依据。

3、上报资料：

①申请书以及规划报建申请表②大中型项目的可行性研究报告③计划部门的立项文件或下达的当年前期工作计划。

④设计环保、文物、国家安全等部门的项目，出具相关部门审查意见。

⑤青岛市统一坐标和高程系统的1：

500现状地形图3张（不小于用地界限外50米范围）。

⑥其他说明建设项目性质以及内容材料。

⑦有效的土地权属证明或土地使用协议（需新征用地项目除外）。

四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。

1、结合规划设计条件，进行设计队伍招标，确定具有相应资质的队伍，对于勘察单位做好招标准备，一旦规划方-案通过，；楼座具体位置确定，马上进行招标。

2、青岛规划局审批建设项目规划设计以及管线综合方案（要求评审、公示的项目需要首先评审、公示并出具相关意见）（在这里过程中），审核用地界限以及面积，核发《建设用地规划许可证》。

不需要新政建设用地或已经取得土地权属证明且不改变原用地性质的项目，只审查方案，不核发《建设用地规划许可证》；小型建设工程可以在提供建设用地规划设计条件后，不再进行规划方案审批，直接进行下一轮建筑方案涉及审批。

3、上报资料：

①申请书以及规划报建申请表②《选址意见书》（包含规划设计条件）以及附图（含控制线）③相关部门审查意见④有效的土地权属证明⑤规划设计合同鉴审通知书（青岛市规划处审核、出具）⑥上报三个规划方案，每个规划设计方案2套资料：

设计说明书、规划总平面图、竖向设计各两份，管线综合说明图3份，环境设计图可以单独申报（目前青岛市的住宅项目都需要专家评审、社会公示，需要专家出具专家评审意见书（含专家名单）、规划技术指标核准书、社会公示意见书。

）⑦与报审图纸相应的电子数据文件。

4、设计单位招标25天；资料齐全规划审批时限14天。

五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理。

1、土地使用权的取得。

1）、开发商获取土地使用权的主要方式3）4）5）6）7）

①、通过行政划拨方式取得；②、旧城改造取得中标地块国有土地使用权；③、转让取得；④、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；⑤、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；⑥、通过司法裁决取得；⑦、通过兼并、收购等股权重组方式取得。

2）、出让方式的定义

①、出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：

协议、招标、拍卖。

按照青岛市《青岛市人民政府关于进一步规范项目供地工作的意见》（青政法[2005]24号）明确说明：

对属于商业、旅游、娱乐和商业住宅等经营性招商引资项目用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。

②、协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

③、招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。

以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

④、拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。

它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

目前已经在青岛施行。

3）、土地取得以及登记资料、程序

①、依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》，根据合同约定缴纳土地出让金；开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到规划局办理选址等规划手续，到青岛市国土资源局和房屋管理局办理土地证登记手续。

②、登计时应提交以下资料：

提交证件

（一）《青岛市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）土地权属证明：

a．以出让方式取得土地使用权的应提交：

（1）市政府批准用地文件（原件）；

（2）土地使用权出让合同书（原件）；

（3）核定用地图（原件）；

（4）缴付出让金、契税发票（复印件）和收款部门出具的缴清证明（原件）；

b．以划拨方式取得土地使用权的应提交：

（1）市政府批准用地文件（原件）；

（2）核定用地图（原件）；

c．根据有关文件确权的，应按文件规定提交有关资料（原件）。

d．地上建筑物如已登记的，应提交《房地产权证》或《房屋所有权证》；地上建筑物未登记的，按新建房屋所有权初始登记要求提供证件。

③、土地登记程序办理

（一）土地登记申请；

（二）地籍调查；（三）权属审核；（四）注册登记；（五）核发或者更换、注销土地证书。

2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

目前在青岛市拆迁工作由青岛市房地产开发管理局拆迁管理处负责。

1）、拆迁方式：

①、政府组④⑤⑥织拆迁：

主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁或者招商引资中政府承诺。

②、拆迁人自行拆迁：

这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

③、拆迁人委托拆迁：

适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

目前在青岛拆迁工作基本上属于政府负责。

2）、拆迁的主要内容包括：

（1）房屋拆建，如危旧房改造；

（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。

因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3）、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

①、申领拆迁许可证申请表；②、建设项目批准文件；③、国有土地使用权批准文件；④、建设工程规划许可证；

⑤、拆迁年度计划；⑥、项目拆迁计划以及拆迁方案（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。

）；⑦、拆迁方案、规划方案的公示意见；

⑧、拆迁补偿安置资金证明、安置房屋证明材料；⑨、补偿安置意向签约资料

3、土地证办理

付清土地与款，国土资源局办理土地证。

4、领取房地产项目开发手册：

1）、拿到国有土地使用权证后，10日内必须到房地产开发管理局工程管理处领取项目手册以及建立档案：

①开发项目权证；②项目建设条件意见书③土地批文、立项批复。

④、建筑工程规划许可证；⑤规划总平面图、管网综合图、单体方案建筑平面图；⑥项目资本金缴纳凭证。

2）、开工前验核阶段：

①施工许可证；②项目资本金支付签证；

3）、预售前验核阶段：

①预售许可证；②项目资本金支付签证。

4）、综合验收阶段：

①配套设施专业管理部门验收合格证明；②项目资本金支付签证。

六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发。

1、根据规划方案审查意见书提出的意见，进行建筑方案设计，需要根据意见书调整的一兵在建筑方案中调整，上报青岛市规划局窗口，建筑方案包括外装饰、环境设计方案，当然这两项可以单独上报。

要求的评审的项目需要先评审、公示并出具相关意见。

需要征求环保、消防、排水部门审查意见的，一并提出。

2、报审资料：

①申请书；②工程勘察设计合同鉴审通知书（建委设计管理处审核、出具）；③计划部门的理想文件，大中型项目需要批准的可行性研究报告；④《选址意见书》、建设用地规划设计条件通知书以及附图、规划控制线图；⑤有效的土地权属证明；⑥建设工程规划方案审查意见书及附图。

⑦须要进行建筑设计方案招标、专家评审、社会公示的项目，出具招标意见书、专家评审意见书（含专家名单）；⑧方案设计文件两份：

设计说明书、总平面图、竖向设计图、管线综合图、建筑平面图、建筑里面图、彩色效果图、环境设计图、外装饰材料样品和色标；⑨重新修改报审的方案设计，须附前一次审查意见以及附图。

3、建筑工程建筑方案通过后，下发建筑方案审查意见书。

4、申报期限：

建筑设计方案审批需要15日；方案设计有投资人自己控制。

七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证办理。

1、建设单位上报青岛市建委审图办进行施工图审查，下发施工图审查合格书，办理《建设工程规划许可证》。

2、①、申请书以及规划报建申请表②、计划部门下达的立项批复文件或者批准的当年计划；③、《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）；④、土地权属材料及确界图；⑤、工程勘察设计合同鉴审通知书；⑥、消防、环保、卫生防疫、市政排水等部门施工图审查意见；⑦、批准的建筑方案审查意见以及附图；⑧施工图设计文件及图纸三套（建筑），环境设计图三套医籍外装饰设计图纸、材料样品、色标及效果图（可另行单独申报，重要建筑含量化设计）；⑨、与报审图纸相符的电子文件：

A、设计说明书（附审批规划控制技术指标）；B、总平面图（含环境设计）；C、建筑平面图（首层、标准层）；D、建筑立面图（含正、背、两侧立面）；E、建筑剖面图（含地下室）；F、建筑效果图。

以上文件前5项为DWG文件，后一项为JPG文件；⑩重新修改报审的施工图设计，须提交前一次审查意见。

3、审批期限：

规划局规定为15天，但是比较难以完成，一般为30天。

4、总包队伍、监理队伍规划许可证下发以后，马上进行招标，招标按照青岛招标办程序办理。

八、规划批后管理

1、批后管理工作由青岛市驻区分局具体负责实施，市规划局法规监察处进行监督、指导，市规划局各业务处按照分工参与。

2、验线前的管理：

①青岛市规划局向建设单位下发《建筑工程许可证》时，验线后一并下发《青岛市建筑工程规划批后管理跟踪表》（每个单体两份），告知建设单位青岛市规划局批后管理的要求和程序；②法规检查处依据审批图纸监制《公示牌》，表明共识建筑的建设单位、周边用地性质、现状和详规以及工程位置、层数、面积、间距、高度、绿地率等主要审批技术指标、监督举报电话，法规检查处统一监制和监督使用，建设单位在查验灰线前，将《公示牌》立在现场醒目位置，规划验收合格后方可撤离；（青岛有此规定，但是没有实施）③青岛市勘查测绘研究院依据审批图纸进行防线，并将主要数据标注在《跟踪表》上，加盖测绘部门公章。

④上述工作完毕后，对具备验线条件的工程，建设单位持《跟踪表》、市《施工许可证》项工程所在区分局提出验线申请。

3、验线管理：

驻区分局在接到建设单位验线申请3个月内，一举运转档案查验灰线，对符合规划审批要求的工程，验线经办人应在《验线通知单》上签字批准开工建设，并将验线结果填写跟踪表，验线后3个工作日，分局将《验线通知单》加盖公章后（复印件）报局法规监察处。

4、跟踪管理：

①建设工程开工后，区分局对工程开槽、基础、柱以及0.00层的施工监督管理，确保工程的位置、内部分隔、0.00层等按照查验的灰线以及审批图纸施工。

②区分局应该组织好建设项目的跟踪管理监察工作。

对首层、标准层、平面变化层、顶层、总高度、以及外墙装饰材料和色彩等关键环节进行监察管理，并将检查结果如实填写《跟踪表》③法规监察处应对驻区分局实施批后管理进行复核、抽查，范围不低于工程总量的30%。

抽查情况一并填入《跟踪表》。

5、规划验收管理：

详细见综合验收章

第三章：

工程建设阶段

一、工程报建流程：

建委行政大厅缴纳规费费用核算

费用缴纳

城建档案、质量监督、安全报建

施工许可证

1、费用核算:

1）、提交资料:

①建设用地规划许可证原件及加盖公章的复印件两份；②建设工程规划许可证原件及加盖公章的复印件四份；③房地产权证原件及加盖公章的复印件两份；④施工中标书原件三份及加盖公章的的复印件一份；⑤监理中标原件三份；施工合同原件一份及复印协议部分一份（加盖公章）；⑥监理合同一份以及复印协议一份（加盖公章）。

2）办理程序：

①审核资料；②计算费用；③出具《征收通知书》、④《缴款书》；⑤交款单位持《征收通知书》、⑥《缴款书》到银行办理交款手续；⑦交款单位将盖有银行收讫章的单据返回大厅窗口；⑧出具费用缴纳证明，办理其他手续。

２、费用缴纳：

①城市基础设施配套费２５５元／平方米；②防空地下室易地建设费：

新建十层（含十层）以上或基础开挖深度超过三米（含三米）以上的民用建筑防空地下室２７００元／平方米，其他建筑面积２６元／平方米，经济适用房减半交纳。

③白蚁预防工程费：

按照建筑面积（十层以下）２元／平方米。

④工程质量监督费：

按照建安工作量（中标价）的0.7‰⑤工程定额测定费：

按照建安工作量（中标价）的0.9‰⑥建筑企业养老保障金：

按照建安工作量（中标价）的206%⑦新型墙体材料专项基金：

8元/平方米⑧散装水泥专项基金：

2元/平方米。

3、城建档案、质量监督、安全报监

1）、城建档案①办理竣工档案登记表②《青岛市建设工程竣工档案移交合同书》一式两份③委托书

2）、质量监督①《建设工程质量监督登记表》按照单体工程申报一式一份；②两个以上单体工程，报建需要的施工中标文件、监理中标文件、施工图审查意见原件放一号楼，其他单体资料放加盖建设单位公章的复印件；③地质勘查报告远见、施工图审查意见书以及经审查加盖图章的全套图纸（原件）

3）、安全报监：

由施工单位自己负责。

4、办理施工许可证

1）、许可条件：

①已经办理建筑工程用地批准手续并取得土地使用权证；②取得建筑规划许可证；③拆迁进度符合施工要求；④确定施工单位；⑤有满足使用需要的施工图纸以及技术资料；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦建设资金已经落实；

2）、办理程序：

①按照规定缴纳政府贵妃并且已经办理质量监督和安全报监手续；②办理银行保函；③网上申报合格回复；④大厅人员审核，核对缴纳相关费用；⑤工程处审查材料并察看现场，批准后返回大厅，由大厅发放《建设工程施工许可证》。

5、申报时间：

20天。

二、工程实施

1、合同管理：

1）、总承包合同管理；

2）、勘察、设计合同管理；

3）、建设物资采购合同管理；

上述具体见以后编写项目合同管理条例。

2、工程实施过程管理

工程实施阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资