一份优秀的教育地产整合营销方案.doc

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长江花苑·金港湾一期整合营销方案

长江花苑·金港湾一期整合营销方案

目录

序言

第一部分：

市场背景分析

一、金港镇区域概况

二、楼市发展现状及趋势分析

三、竞争楼盘分析

第二部分：

项目分析

一、项目概况

二、项目SWOT分析

第三部分：

项目总体定位

一、楼盘整体定位

二、项目定位的理由

三、项目定位的支持点

四、案名、广告语及风格基调

五、项目目标群体的锁定及分析

第四部分：

整合推广策略

一、项目推广总思路

二、价格策略

三、销控策略

四、客户积累策略

五、媒体策略

六、广告策略

七、现场销售策略

第五部分：

分期推广执行

一、准备期

二、预热期

三、热销期

四、扫尾期

第六部分：

营销管理

第七部分：

推广费用预算及总体安排

第八部分：

广告表现

一、广告文案

二、广告设计

序言

一个楼盘的成功并非是在最后取得的，而是在开始。

当开发商完美地将自身优势与外部条件有效结合，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的最关键一步。

为了使长江花苑·金港湾能在金港镇百舸争流的竞争环境中，取得理想的销售业绩，我们对该区域市场进行了系统深入的调查研究，并制定了初步的整合推广方案，以期为贵公司提供一个客观、专业的参考依据。

百鸿作为一家成熟的专业广告策划公司，深知与客户合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠。

公司全体同仁无论是案前准备还是案中执行，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。

在此，谨向贵公司给予我们珍贵的提案机会表示由衷感谢！

百鸿广告公司

二ＯＯ六年十一月十五日

第一部分：

市场背景分析

一、金港镇区域概况

金港镇是张家港市市区的组成部分，位于张家港市西北部，北濒长江，西接江阴市，东连杨舍镇，境内有对外开放的国际贸易商港张家港港和江苏省张家港保税区、张家港保税物流园区、扬子江国际化学工业园，有双山岛旅游度假区和香山风景区。

全镇总面积134平方公里，集镇建成区面积20.7平方公里。

全镇辖南沙、后塍、德积和双山4个办事处，有31个行政村和12个社区居委会。

全镇总人口24.82万人，其中户籍人口17.06万人。

预计到2020年，规划建设用地40平方公里，人口32万人。

2005年，全镇一、二、三次产业比例为2.5∶52∶45.5，全年完成地区生产总值62亿元，财政收入3.7亿元，农民人均纯收入9110元。

该镇已逐渐形成以化工、纺织、机械、物流等为主体的临港型经济体系，并成为张家港市“一城两翼”总体规划中的城市副中心。

按照“发展之城”、“宜居之城”、“生态之城”、“个性之城”的发展定位，最近还提出了建设金港新城的规划设想。

新城位于张杨公路以北、老套河以南、中华路以西、张家港运河以东，总面积7.5平方公里，与港区、后塍、南沙集镇相衔接。

按照这一规划和功能定位，近年来先后新建了8000平方米的后塍农贸市场、1.7万平方米的德积元丰菜场，启动了1.9万平方米的南沙集贸市场易地新建项目和投资1.3亿元、2.8万平方米的港区西菜场改扩建项目。

2005年又启动了两大工程：

一是新城区1号地块首个高档大型住宅小区建设，工程占地12.87万平方米，建筑面积19.8万平方米，总投资近5亿元；二是中港南路及景观桥梁建设，道路绿线宽度110米，总投资1.3亿元。

此外，新城区内80万平方米的行政中心规划设计也在2005年完成。

金港新城的规划进一步扩大了金港镇城区范围，为该区域内的房地产投资提供了更加广阔的发展空间和商业前景。

二、楼市发展现状及趋势分析

1、国内楼市

纵观2006年中国楼市的发展，在前几年高速狂飙的惯性作用下，依然保持着小幅的增长。

上半年商品房预售成交面积总体走势相对平稳，“国六条”及其细则文件的出台使得市场上呈现出一定的观望态势，市场销量有了部分下降，但楼市价格依然保持着增长，全国仅上海、丹东两地楼价走低；结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，精明的购房者也已从数次的政策调控中熟悉了价格规律的真谛，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。

因此，我们预测2007年，全国特别是长三角地区在经济增幅持续走高的背景下，楼市需求依然旺盛，楼价增幅将保持在一个稳定的水平，部分地区则会有所下降。

另一方面，未来新建商品房结构性矛盾将在一定程度上得到缓解。

房地产业发展重点将更多的倾向于中低价位、中小户型，更多解决当地居民的住房需求。

未来新增土地供应中，70%将用来开发90平米以下住房，随着这一政策的落实，适应中低收入家庭的单套住房价格会总体平稳。

2、张家港楼市

我们首先来看一组关于张家港房地产市场2006年上半年的统计数据：

投资

总额

新开工面积

预售商品房供应量

商品房预

售情况

商品房预

售价格

商品房空置情况（一年以上）

2006年1-6月

18.84亿元

39.39万平米

669970平米

预售面积532332平方米，供求比为1：

0.79。

市区普通商品房预售均价4493元/平方米

空置面积14.05万平方米

与去年同期比

减少12.94%

减少40.71%

增加76.14%，

上升9.8%

增加262.11%

通过上面的数据分析，我们能够得出如下结论：

◆受国家宏观调控政策的影响，我市开发商开始受到土地、资金供应方面的制约，总体投资出现萎缩，甚至一些缺乏实力的开发商已经陷入“断顿”的困境。

◆由于前两年土地开工面积过大，导致2006年商品房供应量依然保持强劲的增长势头，增幅超过70%以上，加之盲目开发大户型引发的结构性失调，使得我市商品房供求比进一步拉大，供大于求的现状无形中为楼市发展蒙上了一层阴影。

◆尽管部分乡镇楼盘出现价格下跌，但市区楼价依然坚挺，保持着9.8%的上升幅度。

主要原因来自我市近年来持续的经济增长以及土地供应日趋紧张的预期心理。

但另一方面，由于供求比例和户型结构的失衡，也预示着未来几年内，张家港房地产市场极有可能出现有价无市的局面，最终形成房地产泡沫。

展望2007年，对于我市房地产市场来说，将是变数最多，前景最不明朗的一年。

我们只能从目前的市场发展趋势中，做出如下几点预测：

◇在国家调控政策引导下，我市房地产市场也将被迫做出结构性调整，一些90平方米以下的两室小户型将出现在市场上；但小户型总体比重是否能达到70%以上，则有一定难度，小户型的供应量可能还远远满足不了实际需求。

◇由于市区土地供应日渐吃紧，一些开发商将越来越多地将投资转移到乡镇市场，这势必导致乡镇市场供应过剩以及由此引发的激烈竞争。

◇市区楼价将继续保持小幅增长，但个别楼盘及区域有可能出现“有价无市”的尴尬局面；而部分乡镇的楼价则会随着供求比例拉大而继续下跌。

◇随着竞争的日趋激烈，开发商在楼盘推广宣传方面的投入将继续增加，手法多样的广告战、公关战、促销战将不可避免，且愈演愈烈。

◇总体来看，2007年我市（尤其是乡镇）的房地产销售形势不容乐观。

3、金港镇楼市

金港镇作为我市的城市副中心，在城镇总体规模、经济、文化水平、城市建设等方面均处于领先地位。

近几年来，其房地产发展速度十分迅猛，先后开发的小区有数十个，使得该镇居民住房状况得到很好的改善。

回顾2006年上半年，金港镇商品房供应量为15271平方米，同比减少了79.08%；而预售均价为2403元/平方米，同比下降了9.76%。

这说明该片区的房地产市场总量较为有限，并出现短期内开发过热的局面。

具体来说表现在以下几个方面：

◆由于商品房供应量逐年增加积累，而市场总体消费能力有限，供求矛盾凸显，导致楼市竞争加剧、甚至短兵相接的局面；

◆楼盘布局开始呈现板块效应，沿黄泗浦路及长江润发南路一带汇集了多个大盘，形成炙手可热的“东南板块”；同时，随着这些大盘于2006、2007年相继推出，供应将明显大于需求，最后的博弈结果很有可能是楼价继续下跌；

◆开发商运作水平日益提高，形成多样化的开发推广模式，部分概念化、风格化的楼盘开始出现；

◆在楼盘销售方面存在“拖尾”现象，很多楼盘开盘之初往往形势一派大好，甚至出现抢购的局面，但一旦销售过半之后，则因后续购买力不足，出现“门前冷落车马稀”的清冷迹象，一个小规模楼盘可能会拖两三年才能去化掉剩余的单位，无形中拉长战线，延迟了资金回笼速度。

◆本地居民多看好130平米左右的“大三房”户型，但一些年轻的外来白领族、投资者则多选择90-100平米之间的小户型。

◆房地产推广手段还比较单一，广告投放主要以户外为重点，工地现场及售楼处缺乏良好的形象包装。

三、竞争楼盘分析

金港镇主要竞争楼盘概况统计：

楼盘名称

楼盘位置

楼盘规模

建筑类型

户型

面积

交通情况

周边

配套

项目进程

入市均价

锦绣金港

黄泗浦路与金港南路交汇处

建筑面积12万㎡

多层建筑、商铺

96~180㎡

二房、三房、大三房、四房、复式

较好

距镇中心较近，周边中学、幼儿园、医院、菜场均有,生活便利

一期售罄，二期于2006年7月开盘

2500元/㎡

金港现代城

黄泗浦路南、中港路东交汇处

建筑面积8万㎡

 商铺、联排别墅、多层、小高层（商铺为4层联体）

62~154㎡，一房、二房、三房

主力面积：

90~140

一般

生活配套成熟，小学、幼儿园、中学、菜场等

2007年年初开盘

多层2400元/㎡，小高层2700元/㎡

金港绿城

位于中兴南路，老城与金港新城结合部

建筑面积约25万㎡

TOWNHOUSE、叠加别墅、独立别墅、多层、小高层、高层、沿街商铺

户型面积不详，商铺为4层联体

一般

生活配套一般

商铺已公开，住宅2007年开盘

未定

今日新城

位于中兴北路

建筑面积4万㎡，200套住宅

多层

90~160㎡

一般

一般

已交付,尚有少量底复式余房。

 1780元/㎡ 

金港第一街

位于中兴南路，金港绿城斜对面

建筑面积2万㎡

3层半联体商铺

300㎡左右

一般

一般

首期已开盘

3000元/㎡左右

金水湾

位于天台南路原电影院位置

建筑面积约4万㎡

小高层、商铺

100~160㎡

好

毗邻镇中心，商业配套齐全

已交付，尚有有部分商铺及住宅未售

2800元/㎡

富都花园

金港镇天台北路

建筑面积2万㎡

小高层、别墅、多层、商铺

50~300㎡，以大户型为主

较好

商业配套较齐全

目前有部分商铺及住宅未售

 3000元/㎡

从上表可以看出，竞争楼盘多分布在以长江路为轴线的纵向主干道天台路、中兴路及横向主干道黄泗浦路两侧，相对较为集中。

建筑形式以多层、小高层为主，商铺多为上下联体，可商可住。

在楼盘综合质素方面，金港绿城以规模、景观、综合品位取胜；金水湾以地段取胜；锦绣金港以生活居住氛围取胜；金港第一街以商业前景取胜。

就产品本身而言，金港现代城、锦绣金港、金港绿城将是本案最主要的竞争对手。

第二部分：

项目分析

一、项目概况

1、位置

长江花苑·金港湾位于金港镇黄泗浦路与中港路（长江西路）交汇处，东邻中港路，南靠黄泗浦路，西面隔民房与锦绣金港为邻，北面是金港幼儿园。

2、规模

项目总建筑面积约15万平方米左右。

其中，一期6.8万平方米，推出338户；二期8万平方米，推出358户，两期合计开发696套单位。

3、小区规划

整体呈东西长、南北短、南低北高、中间高、两侧低的格局，楼间距位于20.44米~36.54米之间，有利于充分利用日照，并保证每套房子都具有良好的视野。

小区为全封闭式，主入口位于黄泗浦路，设计有现代化的入口广场和中心绿地景观。

小区停车位采用半地下、地下停车与地面停车结合的方式，总停车数占总户数的60%。

4、户型面积

单套面积在90-140平方米之间，其中90-110平方米的二房二厅、三房二厅为主力户型，占总户数的70%。

5、人性化设计

主要体现在无障碍设计方面，为小区内的残障人士提供了极大的生活便利。

6、主要经济技术指标

基地面积：

7.75万平方米

容积率:

：

1.495

绿化率：

40.6%

总户数：

696户

汽车停车数：

418个

自行车停车数：

1032个

7、周边环境

距离中心商业区及长江润发社区约500米；金港幼儿园、港区初级中学、港区高级中学、长江润发小学、台丽超市等均位于小区附近，教育配套十分完善。

另外，小区周边分布着锦绣金港、金港现代城、金港绿城等楼盘，形成一个新的集中居住区。

8、交通

交通状况一般。

小区紧邻的中港路通往张杨公路，在金港新城规划中，中港南路及景观桥梁建设将陆续实施，道路绿线宽度110米，总投资1.3亿元。

这将极大改善该区域的交通状况。

二、项目SWOT分析

1、优势

◆小区周边教育配套完善，从幼儿园到高中一条龙，就近上学十分便利；

◆90-110平米小户型占开发总量的70%，且户型结构较为合理，能够更加迎合市场的实际需求，并响应了中央的住宅结构性调控政策；

◆开发商长江润发房产是被誉为“长江之花”的长江润发集团下属企业，具有良好的品牌效应和成功的房地产（长江花苑）开发推广经验；

◆小区规划较为人性化，如“南高北低，中间高，两侧低”的整体布局、专为残疾人考虑的无障碍设计等等，能够从细节处给人以价值感和认同感。

２、劣势

◆该小区自2004年底批地立项，至今已接近三年，由于土地长期处于未动工状态，导致部分潜在客户的期待感发生动摇，并在一定程度上对小区的前景产生疑惑，失去信心。

这将成为一个潜在的抗性因素。

◆长江花苑·金港湾南面目前仍是一片农田及农舍，使得小区周边看上去显得略微偏僻、荒凉，对于那些喜欢都市感觉的人来说，是一个不利的因素。

3、机会点

◆站在城镇发展的角度，随着金港新城规划的逐步实施和新城区主干道中港南路及景观桥梁建设的完成，长江花苑·金港湾所在的区域将成为连接老城区与新城区的枢纽，未来商业前景十分看好。

◆据统计，2005年金港镇新增私营资本量在全市排名第二，而私营注册资本增长速度则居全市首位。

企业投资的快速增长，必将带动大量的外地人力资源进入金港镇，从而增加住房的市场需求量。

◆全镇幼儿园统一归并金港幼儿园，为长江花苑·金港湾针对教育主题的推广提供了更好的契机。

4、问题点

◆限于金港地区人口总量不足，市场供给无法得到长期持续的释放；加以目前该地区楼盘开发总量较大，势必引发激烈的市场竞争，这将为金港湾带来去化的难度。

◆该地段目前尚属于新开发区域，就短期内来讲，生活配套还不十分成熟完善，尚不能积聚足够的人气和商业氛围，对于商铺投资者来说，可能会信心不足。

◆与周边其他竞争楼盘相比，长江花苑·金港湾入市时间较晚，未能取得先发优势，因此一部分客源将被竞争对手拦截。

◆金港镇的化学工业园区带来的污染问题较为严重，因此，在很多人看来，这里环境状况不适合居住。

◆2006年国家推出的一系列宏观调控政策（二手房交易征税、颁布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等），将对快速跃进中的楼市产生一定抑制作用，并引发了部分消费者的观望心理，为明年楼市的推广增加了诸多变数。

第三部分：

项目总体定位

一、项目整体定位

在今日地产市场，项目之间的差异性越来越小，同质性越来越高，令得市场争夺日益困难。

从广义而言，定位的必要性和重要性体现在以下几个方面：

★定位能创造差异，赋予项目独特个性和特色。

★定位形成竞争优势。

★定位是制定各种营销策略的前提和依据。

各项营销策略（产品、价格、渠道、促销）依据是否正确则是其是否有效的关键，只有准确定位，才能使产品顺利击中目标市场，纲举目张。

★定位是最基本的营销战略要素。

竞争将市场推向了定位时代，在营销理论中，市场细分、目标市场与定位被称为营销战略的STP。

市场细分和目标市场选择是寻找靶子，而定位就是将“箭”射向靶心。

作为开发商，当面对一个新的项目时，首先应该思考以下问题：

项目提供给消费者的核心利益是什么？

如何确立社区的核心价值观？

如何培养项目的核心竞争力？

项目的终极目标是什么？

项目的核心特色是什么？

如何构建小区特有的文化？

明确这些核心问题，实质上是明确项目在市场竞争中如何建立自己独有的竞争优势，并明确定位。

当我们对金港镇的楼市进行全方位审视时，发现几乎所有的楼盘在定位上还处于单纯比拼硬件的时代，（如比规模、比地段、比景观、比价格等等），即使倡导某种生活方式，也仅仅是停留在口号炒作上，并没有实质体现。

诉求内容雷同、楼盘风格泛大众化等问题束缚了金港镇楼盘品位的进一步提升。

事实上，推销产品的年代已经过去，现在是推销生活梦想的时代。

就长江花苑·金港湾楼盘的综合质素来看，无论强调地段、规模、景观、品质，都无法在众多楼盘中脱颖而出，也无法满足消费者本质的生活需求和内心渴望。

然而，我们不能忽视楼盘先天具备的一大亮点——小区周边分布着众多学校。

这将为长江花苑·金港湾在竞争对手的包围中打开一条柳暗花明的出路。

套用电影《天下无贼》中的一句经典台词：

“二十一世纪最缺的是人才”，望子成龙，是每一个父母心中永远的梦。

可怜天下父母心，古有“孟母三迁”，今有高价择校、父母陪读……

如何为子女选择一个具有良好教育氛围的生活环境？

如何找到一个照料孩子和事业打拼兼顾的解决方案？

我们相信，长江花苑·金港湾的开发将有能力解决这些问题：

长江花苑·金港湾距离省级示范幼儿园——金港幼儿园不足50米！

长江花苑·金港湾距离港区高级中学不足500米！

长江花苑·金港湾距离中兴小学、港区初级中学不足1000米！

在长江花苑·金港湾周围，一个从幼儿园到高中的完整教育链已经形成！

长江花苑·金港湾——一个以文化教育为核心的社区呼之欲出！

由此，我们将长江花苑·金港湾项目定位为：

金港首座教育主题社区

或金港首席教育文化社区

或 教育之城，人文社区

二、项目定位的理由

1、塑造独特个性，方能脱颖而出

回顾我市房地产发展进程，2004年之前还处于卖方市场时代，市场需求大于供给，房子只要建出来就能卖掉，无需考虑市场定位问题，因此，楼盘同质化现象十分普遍。

2004年之后尤其是最近两年，楼市则渐渐进入饱和期，消费者日益挑剔，开发商开始侧重于楼盘的定位和包装推广。

在这种背景下，长江花苑·金港湾必须通过前期定位，为自己塑造出独特的个性，方能吸引消费者的眼球，在激烈的市场竞争中脱颖而出。

2、通过市场细分，更准确的挖掘目标客户

在消费群及消费需求日益分化的今天，任何楼盘都不可能同时满足所有客户的需求，企图讨好所有客户的结果往往是适得其反。

因此，准确地进行市场定位，使楼盘满足一类人的需求，并集中优势兵力，针对这一群体进行推广，才是真正的解决问题之道。

对于本项目来说，定位为教育主题社区，无疑抓住了市场需求的本质——为子女创造最好的成长环境，并将这一细分市场的容量做到最大。

３、成功定位的经典案例

◆碧桂园

开发时间：

1999年

楼盘地点：

广州市

项目定位：

教育地产

推广主题：

给你一个五星级的家

案例描述：

通过引进著名的北京景山学校，一举扭转了楼盘滞销的局面，开国内教育地产之先河，成为房地产业教科书级的经典案例。

◆苹果城

开发时间：

2000年

楼盘地点：

石家庄市

项目定位：

中国首例苹果文化主题社区

推广主题：

像苹果一样生活

案例描述：

将楼盘与苹果文化有机结合，塑造出新鲜独特的品牌形象，一时轰动全国，引得各地开发商纷纷效仿，先后以“苹果”命名的楼盘达十余座。

◆圣淘沙花园

开发时间：

2003年

楼盘地点：

张家港市杨舍镇

项目定位：

新加坡风情社区

推广主题：

大型新加坡风情高尚社区

案例描述：

作为我市出现的首座概念化、风格化楼盘，他们将新加坡最具代表性的景观——鱼尾狮引进小区，一上市便成为市民瞩目的焦点，销售形势也一路飘红。

当年，该楼盘与今日家园一起成为我市最经典的两大案例。

４、总结

概念化、风格化包装无疑已经成为房地产成熟期最具杀伤力的推广模式，而前期定位恰恰是楼盘概念化、风格化的关键。

正如业内人士所说：

为楼盘找到准确的定位，便成功了一半。

三、项目定位的支持点

在确定了长江花苑·金港湾的市场定位后，我们要考虑的是如何根据定位策略对现有楼盘产品进行优化，实现楼盘质素与推广概念的对接，从而将项目定位真正落到实处。

使得长江花苑·金港湾成为名副其实的“教育主题小区”，而不仅仅是停留在口头或纸面上的漂亮口号。

1、小区规划支持

为了突出“教育”这一主题，我们建议对小区原有的规划进行部分调整，例如：

◆在小区内（或小区门口）设置一个亲子教室（也可由售楼处改建），社区的孩子在平常父母还没有下班之前，可以在此教室里学习、阅读、游戏。

该亲子教室可设置图书阅览区（里面备有各种儿童读物）、自习区、游戏区、展览区（可用于举办各种社区小型展览，如少儿书画展、收藏展等）等等。

这样既为儿童提供了一个课外“寓教于乐”的园地，也便于帮助父母不在家时照看子女。

◆小区楼盘外立面及围墙的色调应统一，并符合教育行业的特征，能够烘托教育主题，如象征希望和智慧的蓝、绿色系等等。

◆增设一些与文化教育有关的景观小品，如文化艺术长廊、教育主题雕塑、儿童涂鸦墙、英语角、读书亭等等；

◆对小区内每幢楼、每个景观、每条路都冠以一个与教育有关的名字：

如文澜阁、翰墨馆、书香小径……　

◆小区面向金港幼儿园的北侧设一出入口，使小区内孩子上学路径更便捷。

2、社会合作支持

所谓“社会合作支持”，就是从“大地产”概念出发，整合学校（如金港幼儿园）、政府等社会资源，围绕“教育”这一主题进行深化合作，将小区共同打造成具有社会示范意义的“学习型小区”，并站在这一高度上进行小区的推广，最终实现开发商、学校、社会三方共赢的局面。

基于上述思路，我们提出了“学校、社区、家庭”三位一体的小区教育模式，除楼盘本身教育配套的完善之外，还包含如下内容：

⑴、与周边学校合作，由名师在社区进行专门的课外辅导，开展音乐、美术、兴趣教学、英语培训、舞蹈形体等兴趣爱好班，完善孩子的校外培养体系。

⑵、邀请部分优秀教师入住小区，为小区营造更加浓厚的教育氛围，坚定其他业主对小区教育环境的信心；同时也方便老师与学生及学生家长在校外的沟通。

⑶、争取得到周边学校对长江花苑·金港湾业主子女（尤其是外来居民子女）入学政策方面的倾斜支持。

⑷、借助政府的力量，对创建“学习型社区”提供政策和舆论上的支持，如由政府出面组织“创建学习型社区研讨会”、进行黄泗浦路“教育一条街”规划等等。

⑸、将小区商铺定位为小区周边的教育配套服务区（或由政府出面规划为“教育一条街”），引进社会资本，投资各种与儿童成长教育相关的产业，如小型书店、学习用品店、童装店、儿童智力培训馆、少儿健身馆、儿童摄影中心等等。

3、物业形象支持

我们建议长江花苑·金港湾聘请一家知名的物业公司进行打理，以保证物业形象与小区整体的文化氛围相得益彰，从而提高小区的品位和档次。

4、形象传播支持

从楼盘包装色系、LOGO、主题词、广告表现等方面，烘托小区的教育主题。

5、相关活动支持

在整个楼盘推广的活动中，以“教育”主题贯穿始终，详见后面方案。

四、项目卖点体系

卖点

卖点支持

概念提炼

客户价值

主力卖点

浓郁的教育氛围

1、周边完整的教育链（幼儿园、小学、初中、高中）

2、小区内的教育主题规划（教育主题景观、教育配套、教育主题活动、教育化物业管理）

3、与学校、政府合作，共同创建“学习型社区”

4、人以群居，这里的孩子更容易找到同学、同伴

5、以优惠条件，