连云港房地产市场报告9月.doc

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衡鑫投资&衡力行连云港房地产市场月报

连云港房地产市场报告

（二〇一一年九月刊）

（一）土地市场

1、土地出让情况

2011年9月15日，连云港市发布了2011年第6批次土地出让公告，共推出3幅土地，编号LTC2011-75至LTC2011-77，系2幅商住用地和1幅商业用地，分别位于新浦区和连云区。

编号

土地

位置

土地

面积（㎡）

土地

用途

规划指标要求

出让

年限

（年）

起拍价

（万元）

容积率

建筑

密度

绿地率

LTC2011-75

新浦区人民路以南、财校路以西

26901

商住

2<容积率<3

<28

>30

9600

LTC2011-76

新浦区解放路南、新孔路东

35648

商住

2.50<容积率<4

<35

>30

17200

LTC2011-77

连云区大港路北侧

26407

商业

<18

>35

15050

具体情况，如下所示：

2、土地成交情况

2011年9月15日，连云港2011年第5批次土地出让情况正式对外公布。

本次推出土地共1990128平方米，其中成交1761492平方米，流标228636平方米。

成交总价200890万元，竞得单价76.06万元/亩。

共推出土地39幅，其中成交32幅，流标7幅。

按区域来分，开发区推出土地最多，共计16幅，其中4幅流标，流标土地均为商住或住宅用地。

连云区推出土地11幅，其中1幅流标，流标土地为商业用地。

按性质来分。

商业用地，共推出17幅，其中2幅流拍，共成交963884平方米，规划建筑面积2305142平方米，平均楼板价504元/平方米（新海连发展公司于开发区滨海新区竞地近150万平方米，楼板价420元/平方米）。

商住用地，共推出5幅，3幅流拍，共成交65924平方米，规划建筑面积116387平方米，平均楼板价672.7元/平方米。

住宅用地，共推出土地14幅，其中1幅流拍，共成交667376平方米，规划建筑面积1238386平方米，平均楼板价557元/平方米。

具体情况，如下所示：

编号

土地位置

土地面积（㎡）

土地

用途

规划指标要求

起始价（万元）

成交价（万元）

竞得单位

容积率

建筑

密度

LTC2011-36

开发区黄海大道南、花果山大道西

66670

商业

1.50<容积率<2.50

<50

9000

连云港新唐投资有限公司

LTC2011-37

开发区西环路东、华威电子北、旺旺食品南

82238

住宅

1.20<容积率<2

<22

11110

连云港市江山房地产开发有限公司

LTC2011-38

开发区大浦路东南、池月路北

4000

其它

<0.30

<20

450

流标

LTC2011-39

开发区黄海大道北、松竹路西

9571

商业

2<容积率<3

<50

1220

江苏纳福投资发展有限公司

LTC2011-40

开发区中心区昆仑山路东、珠江路北

862

商业

2<容积率<3

130

连云港祥安商贸有限公司

LTC2011-41

开发区东方大道南、新光路东北侧

48795

商住

1.50<容积率<1.90

<35

5860

流标

LTC2011-42

开发区东方大道南、香江地产东

33532

住宅

1.20<容积率<2

<22

3780

流标

LTC2011-43

开发区映月路东、盐浦路北

45179

商住

1<容积率<2.50

<30

4410

流标

LTC2011-44

连云区海滨大道东北侧

6560

商业

<3.30

3850

江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司

LTC2011-45

连云区连高路西侧地块

8870

住宅

1<容积率<1.30

<30

540

连云港海润置业有限公司

LTC2011-46

连云区云山老君堂海军生活用地南侧

7128

住宅

1<容积率<1.30

<30

530

590

连云港海润置业有限公司

LTC2011-47

连云区新光路北、经十一路西侧

58339

商住

1.10<容积率<1.80

<26

7000

连云港海润置业有限公司

LTC2011-48

连云区云宿路北侧

10708

住宅

1<容积率<1.20

<25

800

连云港黄金湾实业有限公司

LTC2011-49

连云区连岛环岛路北侧

18955

商业

<30

4550

江苏海州湾发展集团有限公司

LTC2011-50

徐圩新区港前大道西、蒿东河南（xw-60406-2）

43822

商业

0.45<容积率<1

<40

2630

流标

LTC2011-51

徐圩新区东辛农场二环路南、百家新村西

17389

住宅

1<容积率<1.60

<26

600

610

连云港市苏东置业有限公司

LTC2011-52

徐圩新区东辛农场二环路南、小康新村东

31696

住宅

1<容积率<1.60

<26

1085

1095

连云港市苏东置业有限公司

LTC2011-53

科教园区杏坛路东

36411

住宅

1.50<容积率<1.80

<26

6000

连云港兴业房地产开发有限公司

LTC2011-54

海州区新建路北、振海路东

6539

商业

2<容积率<2.50

<55

1200

1230

连云港市圣承房地产开发有限公司

LTC2011-55

新浦区凌州路北、阳光园东侧

1925

商业

<0.30

<20

405

连云港中油石油销售有限公司

LTC2011-56

开发区高新区振华路北、科技5路西

7585

商住

1.10<容积率<1.50

<45

800

830

连云港市连通路桥工程有限公司

LTC2011-57

开发区金桥路东、昌圩路南

66664

住宅

1.10<容积率<2.20

<25

8000

连云港成泰置业有限公司

LTC2011-58

开发区花果山大道西、昌圩路南

117600

住宅

1.10<容积率<2.20

<25

14120

19050

连云港成泰置业有限公司

LTC2011-59

开发区金桥路西、先锋路北侧

142839

商业

2<容积率<3.50

<40

16070

江苏新海连发展集团有限公司

LTC2011-60

开发区金桥路东、先锋路北侧

179246

商业

1.50<容积率<2.50

<30

18820

江苏新海连发展集团有限公司

LTC2011-61

开发区恒山路东、242省道南

76909

住宅

1<容积率<1.50

<25

6930

江苏新海连发展集团有限公司

LTC2011-62

开发区燕山路西、242省道南

78920

住宅

1<容积率<1.50

<25

7110

江苏新海连发展集团有限公司

LTC2011-63

连云区鸿海路西、海郡路北侧

66321

商业

<1.0

<35

16000

连云港海润置业有限公司

LTC2011-64

连云区平山北路西侧

25916

其它

<0.30

<10

3110

江苏海州湾发展集团有限公司

LTC2011-65

连云区平山北路东、湖滨西路南侧

38392

其它

<0.30

<15

4620

江苏海州湾发展集团有限公司

LTC2011-66

连云区大港路北侧

26407

商业

<3.0

<18

15050

流标

LTC2011-67

连云区新光路北、经十六路东侧

157173

商业

1.5<容积率<2.0

<50

18860

江苏海州湾发展集团有限公司

LTC2011-68

徐圩新区横五路东、蒿东河路北（xw-60406）

85519

商业

0.45<容积率<1

<40

4480

4490

连云港苏海投资有限公司

LTC2011-69

徐圩新区横五路东、蒿东河南（xw-60406-1）

44070

商业

0.45<容积率<1

<40

2650

连云港苏海投资有限公司

LTC2011-70

徐圩新区驳盐河南路西、纵六路北（xw-71614）

113206

住宅

1.5<容积率<2.0

<22

6460

江苏方洋集团有限公司

LTC2011-71

徐圩新区驳盐河南路西、29号路北（xw-71610）

20258

商业

1.50<容积率<2

<40

1300

1310

江苏方洋集团有限公司

LTC2011-72

新浦区人民路以南、财校路以西

26901

商住

2.0<容积率<3.0

<28

9700

流标

LTC2011-73

云台农场猫山路以东、规划路以西

19637

住宅

容积率=1.56

建筑密度=19.25

740

连云港云龙房地产开放有限公司

LTC2011-74

开发区大浦路东、先锋路北

157376

商业

2.0<容积率<3.5

<40

17710

江苏新海连发展集团有限公司

窗体底端

（二）连云港房地产市场分析

1、总体分析

旺季不旺，“金九银十”恐成泡影

与之前七、八两月“淡季不淡”的火爆行情相比，原本应该是传统旺季的九、十月份，从现在的情况来看，反而成了“旺季不旺”。

9月，连云港全市共计成交商品房3259套，成交面积342126平方米，环比8月，成交套数减少1040套，环比下滑24%；成交面积缩水97195平方米，环比下滑22%。

其中，市区楼市成交商品房1865套，成交面积约190786平方米。

较8月份市区的商品房成交套数减少643套，环比下滑26%，成交面积减少43055平方米，环比下滑18%。

四县楼市成交商品房1394套，成交面积约151340平方米，较8月份的商品房成交套数减少397套，环比下滑22%，成交面积减少54140平方米，环比下滑26%。

9月，连云港房价略有上涨，均价达到每平方米5446元，较8月份上涨0.28%，涨幅排在百城价格的第38位，排在江苏纳入监测城市的第6位。

总的来看，进入九月，推盘力度“不增反降”，而新增供应减少，也制约了成交量的上升，最终导致“金九”化为泡影。

房价方面，打折风盛行，但真正给出实质优惠的楼盘仍不多，也导致最终出现“处处打折，房价逆涨”的奇怪现象。

2、连云港市场供求分析

1）本月新增供应分析

9月，市区共有17家楼盘申领了商品房预售许可证，共新推房源2607套，房源面积约328177.42平方米。

与8月份的市区推盘量相比，环比缩水近半。

本月主要的新增供应及价格走势情况，具体如下：

项目名称

预售套数

预售面积

总面积

住宅面积

非住宅面积

义乌小商品城

3301.16

久和国际新城

1997.62

金福德

230

13861.95

澜庭.观邸

132

14768.55

苏园

4472.33

仕方国际

229

22021.54

21363.24

658.3

御景龙湾

464

51236.55

东盛阳光大厦

235

51179.67

绿地观湖一号

233

21858.62

苍梧三期

120

11170.94

8958.69

2212.25

万润一品苑

110

7198.4

5864.92

1333.48

万润丰泰苑

132

16638.48

枫林湾

121

10867.5

10680.86

186.64

瀚海国际

101

11462.55

10502.42

960.13

新海岸大厦

36081.64

锦绣香江

222

34186.6

光伸国际购物中心

198

15873.32

合计

2607

328177.42

200531.26

127646.16

2）本月区域市场成交分析

A、新浦区：

逆势增长12%。

2011年9月，新浦区共成交商品房883套，成交面积84022平方米。

与8月份相比，成交套数环比增加69套，成交面积环比增加10374平方米，上升幅度为12%，也是当月连云港唯一成交量上升的区县。

B、连云区：

环比下降45%。

2011年9月，连云区商品房成交走势并不理想，本月成交面积24781平方米，环比下降45.65%；

C、开发区：

环比下降18%。

2011年9月，开发区成交商品房313套，环比减少255套；成交面积44805平方米，环比下降18.35%。

3）本月楼盘成交情况分析

根据数据统计，2011年9月连云港楼盘成交前10名中，成交量最高为恒润郁洲府，销售套数为261套；其次，位于开发区的港城金三角，因三套大面积商铺的集中签约，而成交大涨。

从成交集中的区域来看，新铺区、开发区居多。

具体情况，如下：

排名

楼盘名

片区

成交面积（㎡）

成交套数

上榜理由

恒润郁洲府

新浦区

27595.24

261

短时间内多次开盘加宣传造势，且地理位置较佳

港城金三角

开发区

14174.93

售出的房源中有三套是超大面积商铺，纯现房，9月29日试营业

福港东方塞纳

海州区

8082.43

蓄水时间长，短期内频繁宣传造势，且小区物业形态多样，购房者有较大的选择空间。

利玛国际锦苑

新浦区

7049.06

位于新浦老城区，周边生活设施成熟，加上多个节日的关系，该楼盘多次举行打折促销活动，房价优惠

华东城

开发区

5231.33

采用租售组合捆绑的营销策略

义乌小商品城

海州区

4786.31

175

低总价的小面积商铺

九龙城市乐园

新浦区

4603.78

多次推盘，频繁造势

旺旺家园

开发区

4502.35

新房源推出

绿地·观湖一号

开发区

4245.69

开发商品牌效应，加上户型紧凑面积合理，价格较低

宝翔财富广场

新浦区

3782.55

价格和同地段其他小区相比较低，且面积较小，总价不高。

4）预计下月新增供应

从目前的情况来看，10月份新增供应仍将维持低量。

据统计，连云港市区仅有9家楼盘制定了推盘计划，分别为恒润郁洲府、壹品国际、万润•丰泰苑、一方山水、河畔花城、锦绣香江、凯捷利•左岸、国际商务大厦以及万山城市花园。

新推房源约900套，房源面积不足10万平方米。

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