连云港市区房地产市场报告.docx
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连云港市区房地产市场报告
2007年上半年连云港市区房地产市场报告
本报告分区说明：
本报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个板块。
中心板块：
盐河路以东、瀛洲路以西、朝阳路以北、民主路以南城区；
东区板块：
瀛洲路与解放东路连接线以东，朝阳以西城区；
南区板块：
盐河路以东、朝阳路以南、瀛洲路以西城区；
西区板块：
海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区；
北区板块：
海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区。
此区域根据连云港市目前城市建设的状况、特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同与现有的行政区域划分及土地、规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。
（注：
本项目——“仕方花园城”在本报告中处于北区板块）
一、2007年上半年连云港市区商品住宅销售价格及新浦区单月去化量分析
2007年上半年连云港市区各区（板块）商品住宅销售价格
区位
成交均价（元/m2）
同比增长（%）
综合价格
全市均价
3055
7.19%
3010
新浦中心区
3736
13.21%
3520
新浦东区
2918
2.39%
2815
新浦南区
2859
3.96%
2750
新浦西区
2833
5.71%
2700
新浦北区
3251
25.46%
2880
连云区
4100
22.26%
3850
开发区
2751
9.17%
2650
海州区
2625
---
2470
注：
1、成交均价：
为各区域所有项目合同成交价格的加权平均价格。
2、综合价格：
为各区域通过个方面影响因素综合修正所得的价格。
2007年4月份新浦区商品房销售套数排行表
排名
楼盘名称
套数
1
连云港国际贸易中心
168
2
中茵名都
167
3
津华苑
84
4
青岛花园
77
5
日月花园
52
6
东方纽约城
46
7
东方之珠
40
8
千叶花园城一期
35
2007年5月份新浦区商品房销售面积排行表
排名
楼盘名称
面积（m2）
1
温哥华国际花园
9769
2
江南映像
6430
3
香豪·凯旋广场
6289
4
东方之珠
5328
5
津华苑
4342
6
景山秀水
3914
7
安达·海宁之都
3911
8
万山城市花园
3487
2007年6月份新浦区商品房销售套数排行表
排名
楼盘名称
套数
1
九龙城市乐园
225
2
连云港国际贸易中心
125
3
青岛花园
74
4
江南映像
54
5
千叶花园城一期
48
6
香豪·凯旋广场
47
7
日月花园
42
2007年6月份新浦区商品房销售面积排行表
排名
楼盘名称
面积（m2）
1
九龙城市乐园
17991
2
香豪·凯旋广场
5544
3
津华苑
4388
4
青岛花园
4213
5
江南映像
4049
6
水木华园
3544
2007年7月份新浦区商品房销售套数排行表
排名
楼盘名称
套数
1
连云港国际贸易中心
182
2
江南映像
121
3
青岛花园
102
4
九龙城市乐园
79
5
东方纽约城
65
6
千叶花园城一期
60
7
润城东方
54
8
津华苑
39
2007年7月份新浦区商品房销售面积排行表
排名
楼盘名称
面积（m2）
1
连云港国际贸易中心
8370
2
江南映像
7692
3
青岛花园
6482
4
九龙城市乐园
6301
5
润城东方
5758
6
津华苑
5117
7
东方纽约城
5062
2007年1—7月份市区成交商品房为871645m2，其中住宅为5719套计718904m2，见下表：
市区2007年1—7月份每月住宅成交一览表
月份
名称
1
2
3
4
5
6
7
合计
套数
1476
618
834
748
1048
995
810
5719
面积（m2）
162879
69533
91316
89839
111783
105114
88440
718904
均价（元/m2）
2881
3087
3085
3152
3159
3110
3115
---
市区2007年1—7月份每月各物业成交面积一览表（单位：
m2）
月份
名称
1
2
3
4
5
6
7
合计
普通住宅
162879
69533
91316
89839
111783
105114
88440
718904
办公用房
3039
805
4710
7868
4762
2777
11110
35068
商业用房
21688
6290
16672
22716
10639
26673
12975
117673
上半年7个月市区普通住宅套均面积依次为110m2、113m2、109m2、120m2、106m2、和106m2和109m2。
二、企业景气指数
从企业景气指数来看，商品房及土地销售价格居高不下，使房地产业经营状况继续走好，从2004年起房地产业企业景气指数稳步攀升，企业景气指数在110—150点之间运行。
今年二季度企业景气指数为150点，较上季度上升17.6点，同比上升16.7点。
据问卷调查，二季度企业家对本企业经营状况表示满意的占62.5%，认为一般的占25%，认为不佳的占12.5%。
房地产业企业普遍认为房地产价格的居高不下，居民的购买热情有所下降，销售量也出现下降，销售价格涨势已趋缓。
建筑业企业的企业景气度波动较大，该行业受建筑材料价格和房地产销售价格等因素的影响较大，上年一季度到今年二季度企业景气指数运行在85.2—149.5点之间，高低落差达64.3点，今年二季度企业景气指数为129.6点，较上季度上升8.1点，同比下跌19.9点。
建筑业企业长期以来存在的资金短缺，工程款拖欠的现象仍相当严重。
近三年连云港市企业家信心指数和企业景气指数情况
2005年
2006年
2007年
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
企业家信心指数
建筑
117.3
117.3
62.7
92.6
120
120
140
147.6
110
企业景气指数
房地产
133.3
133.3
155.6
150
133.3
160
122.2
123.2
125
建筑
100
157.3
102.7
85.2
149.5
102.6
132.1
121.5
129.6
房地产
122.2
144.4
144.4
130
133.3
130
133.3
132.4
150
三、连云港市房价收入比与居民住宅承受力指数情况
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4至6倍。
我市自2001年—2007年上半年，房价收入比分别为：
5.55；5.52；7.17；7.84；8.94；8.11；10.2。
根据世界银行的评价准则，2001年、2002年我市房价收入比在合理区间内，而从2003年以来，房价收入比连年攀升，2005年达到最高值，2006年略有下降，2007年上半年相较2006年房价收入比增长了25.77%。
究其下降原因：
由于国家一系列调控措施渐显成效，房价涨幅得到有效控制，城镇居民收入则稳步上升，但房价的上涨速度要远大于城镇居民家庭可支配收入。
尽管如此，房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房压力继续扩大。
2001年—2007年上半年，我市市区居民住宅承受力指数分别为0.23、0.19、0.25、0.29、0.35、0.31、0.39。
住宅承受力指数越低，说明居民的住宅承受力越强。
六年当中，2002年居民住宅承力指数最低，承受力最强；2005年居民住宅承受力指数最高，承受力最弱；2006年略有下降；2007年上半年又有所上升，增幅达26%。
结合连云港的实际来看，房价的上涨速度明显高于居民收入的增长速度，而且还要持续相当一段时间、势必导致居民住宅承受力指数越来越高，买房压力越来越大。
综合房价收入比和居民住宅承受力指数可以看出，就同一个问题，从不同的角度分析，得出的结论一致：
我市居民购房压力持续加大。
四、连云港房地产市场概况
（一）连云港市上半年房地产投资开发分析
2007年上半年，连云港市房地产市场开发投资稳定增长、商品房销售增速较快。
主要特点是：
开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头；开发资金充足，来源以企业自筹为主；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快。
1、商品房开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头
今年上半年，全市共完成商品房开发投资31.4亿元，比上年同期增长38.4%。
其中住宅投资23.75亿元，同比增长45.6%，占全部商品房开发投资的75.6%；商业营业用房投资3.72亿元，同比增长1.4%，占全部商品房开发投资的11.9%；其他用房投资3.93亿元，同比增长46.1%，占全部商品房开发投资的12.5%。
同期，市区完成商品房开发投资22.22亿元，比上年同期增长38.5%，占全市商品房开发投资的70.8%。
其中住宅投资17.09亿元，同比增长48.9%，占全部商品房开发投资的71.9%。
连云区完成投资5.02亿元，同比增长96.6%，占市区投资的22.6%，比上年同期增长6.7%。
2、开发资金充足，来源以企业自筹为主
上半年，全市房地产开发企业共筹集资金47.6亿元，比上年同期增长65.3%。
其中银行贷款4.64亿元，同比增长11.2%，占9.7%；自筹资金23.28亿元，同比增长89.4%，占49%；其他资金来源为19.68亿元，同比增长59.6%，占41.3%。
同期，市区房地产开发企业共筹集资金37.4亿元，比上年同期增长72.9%，占全市资金的78.6%；其中银行贷款4.18亿元，同比增长16.8%，占9.7%；自筹资金15.72亿元，同比增长88%；其他资金来源为17.5亿元，同比增长80.6%。
3、商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快
上半年，全市商品房施工面积达790.82万m2，比上年同期增长64.6%。
其中住宅651.64万m2，同比增长68.4%，占全部商品房施工面积的82.4%。
住宅中：
90m2以下商品房施工面积4.91万m2，占住宅的7.5%；经济适用房施工面积22.89万m2，同比增长92.3%，占住宅的3.5%。
商品房新开工面积达316.49万m2，同比增长42.2%。
其中住宅272.84万m2，同比增长47.8%，占全部商品房新开工面积的86.2%。
住宅中：
90m2以下商品房新开工面积2.74万m2，占住宅的1%；经济适用房新开工面积10.99万m2，占住宅的4%。
同期，市区商品房施工面积达549.48万m2，比上年同期增长63.4%，占全市的41.3%。
其中住宅458.44万m2，同比增长69.4%，占全市的70.4%。
商品房新开工面积达184.37万m2，同比增长20.1%，占全市的58.3%。
其中住宅158.92万m2，同比增长25.3%，占全市的58.2%。
连云区商品房施工面积达194.67万m2，比上年同期增长2.6倍，占市区的35.4%，比上年同期增加19.5%。
商品房新开工面积达128.95万m2，同比增长6.7倍，占市区的69.9%，比上年同期增加59%。
（二）连云港土地市场状况
上半年连云港土地上市41幅地块，上市面积达到262.15万m2，其中新浦老城区达到26幅，面积186.61万m2，占全市的比例为71.18%。
蛰伏了将近一年的海州区本季度也开始加快供地步伐，上市4幅地块，面积也达到31.24万m2。
上半年连云港土地市场共成交31幅土地，成交总面积225.02万m2，同比增长58.93%，成交金额为14.85亿元，预计可建建筑面积约444.23万m2。
其中新浦区成交土地19幅，总面积158.83万m2，占总成交面积的70.58%，连云区成交土地10幅，面积23.72万m2，同比下降80.58%，海州区成交土地4幅，面积31.24万m2。
上半年连云港土地供应量较大，导致地块成交单价719元/m2，同比下降6.74%，从单价来看，由于上半年连云港成交的住宅用地需配建大量市政设施，且容积率明显小于商业，因此导致连云港商业用地的成交单价与住宅用地相差较大。
分区域来看，新浦区作为连云港的老城区由于其土地的稀缺，导致其土地成交价格远远高于连云和海州区。
（三）商品房供销情况（不含政策性住房）
1、商品房市场特点综述
上半年，我市市区商品房网上批准预售面积98.09万m2，同比增长38.15%；其中商品住宅批准预售面积73.75万m2，同比增长53.36%。
6月份，我市市区商品房网上批准预售面积17.6万m2，同比降低12.44%，环比降低32.10%；其中商品住房批准预售面积15.52万m2，同比增长54.58%，环比降低20%。
截止6月末，我市市区商品房可售面积188.01万m2，较上年同期增长133.54%。
其中，商品住房月末累计可售面积为118.94万m2，较上年同期增长162.27%。
上半年，我市市区实现商品房实际登记销售面积76.87万m2，同比增长36.83%；其中，实现商品住房实际登记销售5614套，实际登记销售面积61.22万m2，同比分别增长31.05%、30.39%。
套均销售面积109.05m2。
相比于06年上半年，市区整体房地产市场供销体量有一定增幅，供应增长相对快于销售增长，市场压力逐渐增大。
截止6月底，累计商品房可售面积达188万m2，较上年同期增长133.54%。
分析其主要原因有以下几点：
一是投资环境变化，随着国内经济快速稳定发展，股市处于上扬的态势，使得投资股票成为职业投资者的又一投资渠道。
股市的上扬，国家对房地产投资行为的政策限制等因素导致相当部分的社会投资资金转向股市，从而降低了房地产投资性消费的比例。
二是刚性需求减弱：
我市市区常住人口基数较低，通过近几年的市场消化，受到房价持续攀升的影响，当地居民对商品房的消费力降低，同时，由于我市目前经济总量仍较低，工业发展相对滞后，工业规模化、外向化程度等方面竞争优势仍不明显，每年所吸引的外地流入的人口数量有限，从而导致整体消费力增加有一定的局限。
三是房价持续快速增长，单套总价相对较高，一定程度上抑制了去化量的同步增长。
2、2007年上半年市区商品房供应及销售情况表
商品房
住宅
上市面积
（万m2）
比例
销售面积
（万m2）
比例
上市面积
（万m2）
比例
销售面积
（万m2）
比例
98.09
50.97%
76.87
52.14%
88.01
53.56%
61.22
49.21%
3、市区商品住宅累计供销比
2007年上半年，市区住宅上市量为88.01万m2（含经济适用房），而同期销售量为61.22万m2，市场出现供大于求的态势（1.44：
1）。
从全市来看，当年供销比达到2.08：
1，考虑到往年可供销售的结转量，今后市场去化压力较大。
3.1市区各板块商品住宅供销分析
2007年上半年，市区住宅上市量为88.01万m2，同期销售量为61.22万m2，供销比达到1.44：
1，整体市场呈现出供略大于求的态势。
3.2海州区上半年没有新增供应量，受整体经济以及拆迁的影响，部分老项目消化状况良好。
3.3新浦区是市场供销的主体。
07年上半年，新浦区商品住宅上市量占市区77%，销量占市区76%。
随着新浦南、西大门入口改造的完成、海州城区东扩使得新浦西区的配套进一步完善；东区行政中心区高规格建设的不断进行，东区的开发热度持续保持；东区延伸的高新区，随着东方之珠、千叶花园城等大型项目的后续开发，较高的性价比带动了良好的销售形势，新浦区主力市场地位依然进一步持续下去。
连云港市市区四大分区供销情况表
区域
上市面积
（万m2）
比例
（%）
销售面积
（万m2）
比例
（%）
供销比
海州
0
0
1.60
2.6
0.00
连云区
5.90
6.7
6.64
10.8
0.89
开发区
14.37
16.3
6.06
9.29
2.37
新浦区
67.73
77.0
46.92
76.7
1.44
合计
88.00
100
61.22
100
——
新浦区五大板块供销情况表
区域
上市面积
（万m2）
比例
（%）
销售面积
（万m2）
比例
（%）
供销比
新浦东区
26.22
38.7
16.75
35.7
1.57
新浦北区
1.82
2.7
6.68
14.2
0.27
新浦西区
14.22
21.0
10.94
23.3
1.30
新浦南区
9.30
13.7
7.51
16.0
1.24
新浦中心区
16.17
23.9
5.08
10.8
3.18
新浦区合计
67.73
100
46.92
100
——
3.4连云区在目前一定程度上存在供需失衡现象，上半年是仅次于新浦区的第二房源供销区，相对于其他各区，该区目前的供销比率相对偏低。
海客瀛洲、龙门领海、东城海岸等高档景观房依然是市场的热销产品，港城蓝天、日出东方等楼盘的面市也大大丰富了该区消费者的选择余地；从长远来看，连云区作为全市开发建设的重点区域，资金流、物流、人流等都会向该区域聚集，加之区位资源紧缺，在未来该区域将会逐渐成为市场的热点。
3.5对于开发区而言，06年的火爆销售并没有能持续，配套设施尚不足、刚性需求不强，导致该板块销售较冷淡，致使原定于上半年开盘的嘉泰国际、水榭花都、福港2008等项目相互推迟上市时间，所以上半年开发区的上市体量只有约6万m2；但是下半年随着这些项目的开盘，将会使得该区域上市量激增，将会在短期内超过当地居民的市场需求，因此要想重现06年火爆销售的状况、如何满足市场真实需求及吸引外区域的购买需求才是关键。
4、典型住宅楼盘销售分析
上半年市区典型住宅楼盘销售情况
名次
项目名称
面积（万m2）
成交均价（元/m2）
区位
1
津华苑
4.17
3486
新浦中心区
2
东方之珠
2.94
2335
新浦东区
3
温哥华国际花园
2.92
2922
新浦东区
4
东城海岸
2.50
4998
连云区
5
东方纽约城
2.38
3425
新浦西区
6
青岛花园
2.35
3125
新浦西区
7
江南映像
2.31
3006
新浦北区
8
九龙城市乐园
2.15
2778
新浦南区
9
水木华园
2.11
3099
新浦东区
10
久和国际新城二期
2.06
3374
开发区
11
千叶花园城二期
1.99
2006
新浦东区
12
文彦山庄
1.81
2756
新浦西区
13
景山秀水
1.74
2773
新浦南区
14
阳光国际中心
1.50
4416
连云区
15
三禾城中城
1.39
4267
新浦北区
16
盛世嘉缘
1.34
3775
新浦南区
17
金秋情缘
1.32
3040
新浦东区
18
日月花园
1.24
3056
新浦东区
19
海天名苑
1.21
3782
连云区
20
瀚海国际
1.19
3018
连云区
由上表可以看出，2007年上半年表中20个典型楼盘共销售面积40.63万m2，均价3243元/m2。
在表中20个典型楼盘中，新浦区占75%，其销售均价达到3046元/m2，低于全市均价，连云区和开发区只占了25%。
由此看来，上半年新浦区销售旺盛，随着老城区的重新规划和改造的进一步进行，该区域已经成为开发商关注的重点区域，也是购房者青睐的地方；但从长远来看我市东部大开发的不断推进和对外联系的不断加强，东部城区将会受到开发商和消费者更多的关注。
5、房地产供销结构分析
5.1分面积区间供销分析
2007年上半年市区商品住宅分面积区间供销分析
面积区间
项目
≤60
60—80
80—90
90—100
100—120
120—140
144—160
160—180
＞180
合计
可售面积（m2）
30860
68200
85561
93685
208218
418966
138694
62921
82305
1189410
已售面积（m2）
28224
24906
42468
75479
129109
221032
50376
19473
21140
612207
销售率（%）
91.46
36.52
49.64
80.57
62.01
52.76
36.32
30.95
25.68
——
可售面积所占比例（%）
2.59
5.73
7.19
7.88
17.51
35.22
11.66
5.30
6.92
100
已售面积所占比例（%）
4.61
4.07
6.94
12.33
21.09
36.10
8.23
3.18
3.45
100
从上图可以看出，60m2以下的商品住宅销售率高达91%，同时90～100m2的商品住宅销售率达到80%，由此可见，中小户型受到消费者的认可、仍旧是市场消费主力。
144m2以上产品去化率仅仅为50.85%，市场明显供大于求。
在今年上半年商品住宅所有去化量中（612207m2），90～140m2去化率占到近70%，这同时也说明了随着生活条件的逐渐改善，市民买房的目的已不仅仅为满足于有房居住，而是向着追求生活质量的目标发展的态势。
从分户型上市比例来看，90m2以下的产品占总上市量的15.51%，90m2以上的产品依然是市场供应的主力，产品结构严重失调，宏观调控对商品住宅结构的影响并没有完全显现。
5.2分价格区间销售分析
2007年上半年市区商品住宅分价格区间销售分析
价格区间（元/m2）
项目
≤1500
1500—2000
2000——2500
2500—3000
3000—3500
3500—4000
4000—4500
＞4500
合计
已售面积（m2）
8089.6
21089
96968
189863
177057
62848
29010
27281
612206
比例（%）
1.32
3.44
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