审计工作底稿编制实务案例-收入成本循环房地产.doc

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审计工作底稿编制实务案例

应收账款、预收账款、开发成本、主营业务收入及主营业务成本

（房地产企业）

一、会计记录概况

A公司应收账款期初余额337,942.80元，本期借方发生额合计1,225,164.50元，本期贷方发生额合计881,529.00元，期末余额681,578.30元。

具体数据见“应收账款余额表”（底稿见索引）。

A公司预收账款期初余额为102,939.00元，本期借方发生额合计为196,986,143.40元，本期贷方发生额合计为277,830,485.24元，期末余额为80,947,280.84元。

公司根据款项性质分设二级明细科目，如“预收购房款”、“预收租金”等，同时根据不同的客户设置三级明细科目，具体数据见“预收账款余额表”（底稿见索引）和“预收账款－预收购房款（福源雅居）查验记录

（2）”（底稿见索引）。

A公司开发成本期初余额304,860,812.79元，本期借方发生额合计326,691,360.16元，本期贷方发生额合计631,552,172.95元，期末余额0元。

具体数据见“开发成本-福源雅居余额明细表”（底稿见索引）。

A公司本期主营业务收入发生额为197,511,307.90元，其中：

经营性租赁收入22,975,179.90元；商品房销售收入174,536,128.00元（底稿见索引）。

A公司本期主营业务成本发生额为111,151,368.54元，其中：

经营性租赁成本4,741,992.00，商品房销售成本106,409,376.54元（底稿见索引）。

二、审计目标

（一）应收账款：

1、确定应收账款是否存在；

2、确定应收账款是否归被审计单位所有；

3、确定应收账款的增减变动的记录是否完整；

4、确定应收账款的计价是否正确；

5、确定应收账款、应收账款跌价准备余额是否正确；

6、确定应收账款的披露是否恰当。

（二）预收账款：

1、确定预收账款的发生及偿还记录是否完整；

2、确定预收账款的余额是否正确；

3、确定预收账款的披露是否充分。

（三）开发成本：

1、确定开发成本的增减变动的记录是否完整；

2、确定开发成本的计算是否恰当；

3、确定开发成本余额是否正确；

4、确定开发成本的披露是否恰当。

（四）主营业务收入：

1、确定主营业务收入的内容、款项是否合理、正确、完整；

2、确定主营业务收入的披露是否恰当。

（五）主营业务成本：

1、确定主营业务成本的内容、性质和数额是否正确、合理、完整；

2、确定主营业务成本的归属和会计处理是否正确；

3、确定主营业务成本的披露是否恰当。

三、审计工作底稿编制介绍及相关提示

（一）应收账款：

1、执行“获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符”程序

向客户索取或根据明细账余额自行编制“应收账款余额表”，复核加计正确并与总账数、报表数核对相符，标注相应的审计标识。

（底稿见索引A7-1）

提示1：

对于关联方、持股5％以上股东的欠款需单独在明细表中标出，即在债务人名称旁标注“A”，并在相应栏内录入金额。

提示2：

如未审数合计金额与总账不符，应查明原因并作更正，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。

“审计调整”与“审定数”在该项目审定后录入。

2、执行“对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录”程序

由于房地产企业的房产销售一般为个案，对应收账款余额作分析性复核的意义不大，所以本程序不适用。

3、执行“查验应收账款账龄分析是否正确”程序

根据明细账实际发生情况，按财政部《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答

（一）》的规定将应收账款账龄分析填列入“应收账款余额表”。

（底稿见索引A7-1）

提示：

确认账龄原则如下：

（1）本期新增的应收账款账龄为1年以内。

（2）收到债务单位当期偿还的部分债务后，剩余的应收款项，不应改变其账龄，仍应按原账龄加上本期应增加的账龄确定。

（3）存在多笔应收款项、且各笔应收款项账龄不同的情况下，收到债务单位当期偿还的部分债务，应当逐笔认定收到的是哪一笔应收款项；如果确实无法认定的，按照先发生先收回的原则确定，剩余应收款项的账龄按上述

（2）确定。

4、执行“选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录”程序

（1）选取账龄长、金额大的余额进行函证，询证函相关要素的填写必须完整。

（底稿见索引）。

提示1：

审计人员必须描述询证函的样本选取标准和对函证收发程序的控制过程；由审计人员根据客户提供的地址亲自发函；若回函是直接寄回会计师事务所的，必须保留信封。

提示2：

对于应收款项性质较为特殊的情况（如应收土地转让款等），审计人员应结合相关预收账款、应收票据、主营业务收入等科目的情况发特殊函证进行确认，最好由审计人员进行亲函。

（2）编制“应收账款函询结果汇总比较情况表”，对于发函的金额占总金额的比例作记录。

（底稿见索引＜A7-C＞）

（3）对于回函的结果作汇总分析并作记录，同时计算回函率及回函正确率。

（底稿见索引＜A7-C＞）

提示：

如果回函有差异，应查明差异产生的原因。

一般差异产生原因有以下情况：

A、企业已开票确认收入，债务人尚未收到发票未入账。

B、债务人已付款，企业尚未收到或已收到（如承兑汇票等票据）未入账。

C、债务人认为期后已付款，对于债务确认的截止期限不一致。

D、实际上债权不成立，企业存在虚做收入等舞弊现象。

5、执行“对预审时发出函询并回函确认的，仍应实施抽查程序追查到报表日”程序

本次对A公司的预审时未发函证，故在本次审计过程中本程序不适用。

6、执行“未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结论及依据”程序

对于未回函的，审计人员采取了查验期后收款作为替代审计程序进行检查。

情况一：

在本次审计过程中审计人员未收到福源雅居2号802室李爱月的回函，审计人员通过查验期后已收款（底稿见索引）和查验该房产的预售合同和房屋交接书（底稿见“预收账款”底稿索引＜F4-A-1>）作为替代程序进行确认。

提示：

一般替代审计程序可采用以下方法：

（1）查阅应收账款明细账，检查期后收款情况。

（2）抽查应收账款明细余额形成的相关凭证。

（3）核对销售合同、收款记录等原始资料，核实交易事项的真实性。

7、执行“抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，应作出记录或作必要调整”程序

（1）分析明细账的发生内容，通过抽查原始凭证方式查验借贷方的发生额是否正常。

（底稿见索引＜A7-A>、）

（2）分析应收账款的贷方发生额，发现减少方式均为现金流入，以抽查原始凭证的方式查验现金流入的对象为正常。

（底稿见索引＜A7-A>、）

提示1：

如应收账款的现金流入对象与欠款单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。

提示2：

如应收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目（一般为“应收票据”、“其他应收款”等）进行查验。

（3）分析应收账款的借方发生额，结合“主营业务收入”进行查验。

情况一：

审计人员在审计过程中发现福源雅居2号802室李爱月的应收房款18万占总房款的5%，且期后于1月5日已收回，故认为可以确认。

（底稿见索引＜A7-B-1>）

情况二：

审计人员在审计过程中发现福源雅居4号1602室王基学的应收房款53.34万约占总房款的19.12%，且查验期后未发现有收款情况，同时结合“预收帐款－预收购房款（福源雅居）查验记录

（2）”的查验（底稿见索引F4-A-1-3），发现该房尚未办理房屋交接手续等，故认为该房销售确认收入依据不足，作审计调整分录。

（底稿见索引A7-B-1）

提示：

根据房地产企业现行的实际操作情况，销售商品房一般在房款全部收到后再办理房屋交接书、小产证等（上述是确认商品房销售收入的主要依据）。

当然也有可能存在少量尾款的情况，但一般尾款的收回期限较短。

（4）结合“主营业务收入－经营性租赁收入”查验应收租金的余额是否正常。

提示：

根据房地产企业的行业特殊性，租金一般为预收，若存在租金挂账“应收账款”的情况需向客户了解系为何种情况，结合查验合同、期后收款等进行确认。

8、执行“检查坏账损失的会计处理是否经授权批准”程序

（1）审计人员对于账龄时间较长或长期未变动的款项，向客户询问该款项未收回的原因、是否可以正常收回，同时向客户取得催款记录或企业律师函或诉讼资料等，据此考虑其对于企业财务状况的影响，并判断坏账准备是否已计提充分。

（底稿见索引、）

情况一：

审计人员在查验过程中发现北京龙腾科技有限公司的应收租金账龄已达3年以上，且近二年均无变动。

审计人员向客户询问情况，了解到该应收账款为拖欠租金，经仲裁委员会判决胜诉，但北京龙腾科技有限公司支付部分欠款后再无消息，多次追讨未果，现在已联系不上该公司了，估计已无法收回。

故审计人员认为该应收账款存在产生坏账可能，作审计调整，计提全额坏账准备（底稿见索引A7-A）。

情况二：

审计人员在查验过程中发现海上海10号1205室的应收房款账龄已达3年以上，客户已全额计提坏账准备。

审计人员向客户获取计提坏账准备的依据，包括法院判决书、催款记录、董事会决议等（底稿见索引A7-B-1）。

（2）经查，A公司本期无坏账核销记录。

提示：

结合“管理费用—坏账准备”与“坏账准备—坏账核销”科目的审计，对于核销的坏账，应取得核销的申请报告、董事会决议等资料，对于核销的原因应作相应的审计说明，并判断核销是否有充分的理由。

9、执行“涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确，并判断交易的合法性和真实性”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

10、执行“对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函完成。

11、执行“检查内部往来是否核对相符，形成核对记录，标明核对责任人，作好必要的索引，说明对差异的处理结果及理由”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

12、执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调整”程序

（1）分析出现贷方余额的原因，作相应调整。

（底稿见索引）

情况一：

审计人员在审计过程中发现海上海15号703室刘童余额为－10,000.00元。

经查，发现系业主多付房款，该10,000.00元客户需归还业主，故作审计调整至“其他应付款”。

（2）关注是否存在应收账款与预收账款同户名挂账的情况，及时作抵销处理。

（底稿见索引）

情况一：

审计人员在审计过程中发现福源雅居2号3202汪金燕余额为－100,000.00元。

通过查验预售合同发现该业主同时也购买了5号801室，该余额实际为业主预付的5号801室的定金，故作审计调整至“预收账款”。

（底稿见索引）

13、执行“对于用非记账本位币结算的应收账款,检查其采用的汇率及折算方法是否正确”程序

经查A公司无外汇业务，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

房地产企业的应收账款一般不存在非记账本位币结算的情况。

14、执行“请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证”程序

取得资产负债表日至审计日之间的明细账或记账凭证，查验期后应收账款的收回或转销情况。

（底稿见索引、）

15、执行“检查应收账款是否已被抵押、质押，并作出记录”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

16、执行“验明应收账款的披露是否恰当”程序

提示：

需查验披露的内容是否符合准则、制度的规定，是否与审定情况相符。

（二）预收账款：

1、执行“获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符”程序

（1）根据二级明细账余额编制“预收账款余额表”，复核加计正确并与总账数、报表数核对相符，标注相应的审计标识。

（底稿见索引F4-1）

（2）根据三级明细账余额编制“预收账款－预收购房款（福源雅居）查验记录

（2）”，复核加计正确并与二级明细账数核对相符，标注相应的审计标识。

（底稿见索引）

提示：

如果房地产企业不设置三级明细账，可以向客户获取有关房产销售收款明细表（台账）来编制。

（3）由于A公司“预收租金”系过渡明细，均为收款后结转“主营业务收入－经营性租赁收入”，故本次审计不编制明细表。

提示：

如果房地产企业的“预收租金”有余额，则需根据三级明细账或客户提供的预收租金台账编制“预收租金明细余额表”。

（4）根据实际收款情况进行账龄分析。

（底稿见索引F4-1）

提示：

如未审数合计金额与总账不符，应查明原因并作更正，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。

“审计调整”与“审定数”在该项目审定后录入。

2、执行“抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和经营性租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款”程序

（1）向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对。

（底稿见索引）

（2）向客户取得全部预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容编制入“预收账款－预收购房款（福源雅居）查验记录

（2）”底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对。

（底稿见索引）

（3）取得房屋交接书与账面情况进行核对。

（底稿见索引）

提示：

如果期房销售，签订的预售合同中包含房屋交接书；如果现房销售，签订的商品房销售合同中不包含房屋交接书，房屋交接的相关手续另行办理，故审计人员需另行收集。

（4）取得上海市房产交易中心所提供的相关楼盘的房地产登记册，将房产交易中心所示信息与账面情况进行核对。

（底稿见索引）

（5）从上海市房地产交易网下载相关楼盘的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。

由于网上信息下载日期一般滞后于资产负债表日，所以可能存在差异，审计人员根据实际情况对差异原因进行分析。

（底稿见索引）

提示：

审计人员可进入WWW.FANGDI.COM.CN，查找相应楼盘，进入相关的销售表，在该表上按不同状态显示可售、已付定金、已签和已登记等情况。

　　通过上述对合同、房屋交接书、房地产登记册和网上信息等情况的查验，审计人员据其对账面情况进行分析，以确认预收购房款结转收入的依据是否充分合理，并作出相应审计意见。

情况一：

审计人员在审计过程中发现福源雅居2号901室、3号501室虽然房款已全部收到，但是查验到该房屋尚未办理交接手续，所以认为确认收入依据不足，作审计调整，冲回收入的结转（底稿见索引F4-A）；

情况二：

审计人员在审计过程中发现福源雅居4号502室已办理了房屋交接手续，但客户以房款未全额收到（已收到94.27%）为由不结转收入。

审计人员认为确认收入的依据已足，作审计调整，将其结转收入（底稿见索引F4-A）。

提示：

如果在审计过程中发现某楼盘全部作为预收款而未结转收入的，审计人员应关注预售房不结转收入的依据是否充分，一般关注下列几方面：

（1）企业是否尚未取得大产证；

（2）根据预售合同规定交房时间是否为资产负债表日的期后；

（3）企业是否尚未取得交付使用证；

（4）企业是否尚未取得实际建筑面积的测绘报告。

3、执行“选择预收账款的若干重大项目函证，根据回函情况编制函证结果汇总表”程序

本次审计过程中本程序不适用。

提示：

房地产企业的预收账款在审计过程中较少以函证方式为必要的审计程序，因为其大部分客户为个人，故一般以合同的查验、收款的原始凭证查验等为主要替代程序。

4、执行“回函金额不符的，应查明原因并作出记录或适当调整”程序

本次审计过程中本程序不适用。

5、执行“未回函的，应再次函证或采用替代程序，确定其是否真实、正确”程序

本次审计过程中本程序不适用。

6、执行“抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，应作出记录或作必要调整”程序

（1）分析明细账的发生内容，通过抽查原始凭证方式查验借贷方的发生额是否正常。

（底稿见索引＜F4-B>）

（2）分析预收账款的贷方发生额，发现增加方式均为现金流入，以抽查原始凭证的方式查验现金流入的对象为正常。

（底稿见索引＜F4-B>）

提示1：

如预收账款的现金流入对象与购房（租房）单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。

提示2：

如预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。

（3）分析预收账款的借方发生额，发现均为结转“主营业务收入”和退房款，属正常情况。

7、执行“对预收账款借方余额应采用同应收账款相同的程序审验其真实性并决定是否进行重分类”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

在审计过程中需关注是否存在同一房产（或同一客户）在同科目或不同科目借贷方挂账的情况，如有，应作合并处理

8、执行“检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

房地产企业的预收账款一般应不存在长期挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相应审计调整。

9、执行“对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、足额计缴有关税金”程序

提示1：

根据税法规定房地产企业应根据当期预收的购房款交纳营业税及附加税费，同时根据预收的购房款预交1%的土地增值税。

一般在审计过程中上述税金是否及时、足额的计缴由查验“应交税金”的审计人员完成（即见“应交税金”底稿），而查验“预收账款”的审计人员将当期的预收款数据提供即可。

提示2：

根据当期预收的购房款预交企业所得税的情况按各税务部门的具体规定进行。

提示3：

有的房地产企业还会代收代付业主的契税，在审计过程中审计人员应把预收的房款和代收的契税分开进行分析。

10、执行“请客户协助，在预收账款明细表上标出至审计日止已转销的预收账款，对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

审计人员在审计过程中应取得资产负债表日至审计日之间的明细账或记账凭证，查验期后预收账款的转销情况，同时结合合同的规定、房屋交接书的交接日期等查验是否存在跨期确认收入的情况。

11、执行“对非记账本位币结算的预收账款，检查其采用的汇率及汇兑损益处理是否正确”程序

经查A公司无外汇业务，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

房地产企业的预收账款一般不存在非记账本位币结算的情况。

12、执行“验明预收账款的披露是否恰当”程序

提示：

需查验披露的内容是否符合准则、制度的规定，是否与审定情况相符。

（三）开发成本：

1、执行“编制或获取开发成本明细余额表，核对其加计数与总额余额是否相符”程序

向客户索取或根据明细账余额自行编制“开发成本－福源雅居余额明细表”（底稿见索引A12-15-A），复核加计正确并与总额余额核对相符，标注相应的审计标识。

提示：

如未审数合计金额与总额余额不符，应查明原因并作更正，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。

“审计调整”与“审定数”在该项目审定后录入。

2、执行“复核开发成本明细表，加计数是否准确，与明细账是否相符”程序

执行该程序，无异常。

（底稿见索引）

3、执行“检查直接成本和间接成本核算内容是否合理、恰当”程序

根据明细账发生额的内容编制“开发成本－福源雅居实际发生明细查验记录”（底稿见索引），同时结合原始凭证的抽查（底稿见索引）来确定是否有不属于直接成本和间接成本的期间费用计入其中。

情况一：

审计人员在审计过程中发现客户原将营销费用等计入间接成本，后自行调整至“营业费用”。

认为客户财务处理正确。

提示：

间接费用主要指开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

4、执行“抽查成本、费用入账的依据是否充分，计算是否准确，相关凭证是否齐全”程序

主要通过进行大量凭证测试执行该程序，结果无异常。

（底稿见索引）

提示：

执行该程序关键是凭证抽查需达到一定量。

5、执行“对重大的成本费用应查验合同、协议，并收集土地权证等证据”程序

　　执行该程序，无异常。

（底稿见索引）

6、执行“对新增项目的开发成本，应查验并取证其立项相关批文等资料”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

如房地产公司本期有新增项目的开发成本，审计人员应查验和取证如下资料：

立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。

7、执行“检查已完工项目及其他转出数原始凭证是否齐全，会计处理是否正确”程序

　　根据客户提供的“开发成本结算表”，结合开发成本明细账贷方发生额，查验已完工项目结转开发产品金额是否完整、合理，查验已完工项目结转至其他科目的金额和内容是否正确、合理。

（底稿见索引）

8、执行“检查记入开发成本的利息金额是否合理，会计处理是否正确”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

如房地产企业存在用于房地产商品开发过程中发生的借款费用，审计人员应进行利息资本化查验，检查是否存在应资本化而未资本的情况，同时查验资本化金额是否正确。

9、执行“复核间接费用的分配是否正确，分配标准和方法是否符合一贯性原则”程序

经查A公司本期无此情况，故在本次审计过程中本程序不适用。

提示：

如公司当期开发成本有多个项目明细，间接费用需在不同的项目间进行分配，分配方法一般参照生产企业的间接费用分配方式。

审计人员需查验