西安房地产市场季分析报告.doc

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2010年2季度西安房地产市场季度分析报告（图）

----------西安房地产信息网数据研究中心

西安房地产信息网时间：

2010-07-27字体大小9px10px12px14px16px19px

目录：

一、宏观运行背景

1.1经济环境

1.2政策法规

1.3规划建设

1.4热点动态

二、土地市场

2.1土地市场动态

2.2本季度土地供应分析

2.3本季度土地成交分析

2.4典型地块分析

三、商品房市场

3.1本季度市场供应特征

3.2本季度市场销售特征

3.2.1各物业销售情况

3.2.2各物业价格表现

四、分物业市场

4.1普通住宅

4.2商服用房

4.3写字楼

4.4别墅

五、分城区商品房市场

5.1城南区

5.2城北区

5.3城西区

5.4城内区

5.5高新区

5.6城东区

六、本季度新开盘项目简介

 一、宏观经济概况

        1.1经济环境

    2010年上半年，西安市经济总体呈现“经济较快增长、效益明显好转、结构调整加快、物价温和上涨、民生不断改善”的发展态势。

初步核算，上半年，全市生产总值1372.44亿元，按可比价格计算，同比增长16.8%，比上年同期提高3.5个百分点，高于全国5.7个百分点，与全省持平。

2010年上半年，西安经济总体运行保持平稳向好、加快发展的良好趋势，市场物价平稳增长，居民消费价格同比累计上涨2.5%，涨幅比去年同期扩大3.3个百分点。

        工业增速逐月回落 企业效益明显好转

    今年以来，随着工业企业生产经营逐步好转，工业生产增速保持较快增长，上半年，全市规模以上工业增加值401.3亿元。

受上年同期基数抬升的影响，工业呈现高开稳走、逐月微落的态势，但增速仍高于以往正常年份的同期速度。

        固定资产投资较快增长房地产市场发展放缓

    在国家加强对固定资产投资调控，逐步收缩信贷投放规模的政策作用下，全市固定资产投资较上年同期有所回落，但增速仍然较快。

全市上半年完成全社会固定资产投资1596.84亿元，比上年同期增长29.0%，增幅同比回落12.7个百分点，比一季度提高3.9个百分点。

        居民收入稳步增长

    上半年，全市地方财政一般预算收入累计增幅连续6个月在30%以上，收入规模达到121.80亿元，同期首次突破100亿元，同比增长33.5%，较上年同期提高13.7个百分点，保持了稳定的回升势头。

    随着经济整体稳步回升，改善民生各项政策落实到位，带动居民收入稳步增长，上半年，全市城镇居民人均可支配收入11078元，同比增长15.2%，农民人均现金收入4046元，同比增长16.4%。

　1.2政策法规

时间

政策名称

颁布部门

主要内容及影响

4.3

《西安市物业管理条例》

省十一届人大常委会第13次会议

本次新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。

街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。

而且还提出物业管理协会的监督职能。

4.3

《关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见》

市城改办

根据我市城中村改造进程，市城改办适时进行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到抓整村拆除与安置房建设并重。

3月31日，市城改办专门召开2010年城改回迁安置工作动员会，并下发了《关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见》。

4.4

四大国有银行均取消首套房贷7折优惠

中国农业银行总行

中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。

至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。

4.11

部分城市二套房首付须达60%

中国银行业监督委员会

在4月11日上午召开的“全球金融监管的新格局”论坛上，中国银行业监督委员会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。

但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。

他表示，我们一定要关注首付。

首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。

4.14

贷款买二套房首付不得低于50%

国务院常务会议

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议确定了以下政策措施：

一是抑制不合理住房需求。

实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

4.22

新的房贷政策 房屋数量成为认定标准

银监会

银监会银行业监管一部主任杨家才21日解读了最新出台的房贷新政。

他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

4.27

享受经适房者禁购二套房

住建部

26日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理。

据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权；买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资格。

住房城乡建设部有关负责人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。

4.29

将农民工纳入经济适用房范围

住建部

国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民工权益工作情况的报告。

在平等享受公共服务方面，农民工子女受教育、住房保障以及户籍成为日益突出的问题。

4.29

违规出租出售经济适用房将被收回

住建部

住房和城乡建设部26日对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

5.4

加强对房地产开发企业购地和融资的监管

国务院

通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

5.5

明确廉租房违规转租或出借将被收回

住房和城乡建设部、民政部、财政部

针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。

明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。

5.4

"小产权房"清理整治方案提上日程

14部委

 中国国土资源部执法监察局局长李建勤4日公开表示，当前，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。

对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。

目前国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。

5.5

《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，

西安市政府

从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求

5.1

监控房屋预售款

住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门

据报道，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。

根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。

房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。

5.1

存款准备金率

中国人民银行

中国人民银行决定,从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。

5.26

《关于土地增值税清算有关问题的通知》

国家税务总局

为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。

6.17

《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》

七部门

近日，由住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布。

公共租赁住房应向外来务工者开放;投资者可转让公租房;租赁合同期满可续租;拖欠租金从工资中扣

  1.3规划建设

时间

主题

主要内容及影响

4.1

今年可实现产值20亿－－我省最大风电产业项目首批风力发电机组下线

昨日，我省目前最大的风电产业项目——西安金风科技在经开区泾渭新城隆重举行开业典礼，同时，该企业第一批风力发电机组正式下线。

4.1

今年我市重点项目漂亮开局－－一季度330个项目实现投资186亿元计划新开工项目逾半数开建为历年最好

记者昨日从市发改委获悉，我市重点项目建设推进迅速，进展总体良好。

一季度330个重点项目已实现投资186.3亿元，占年度投资计划的23%。

80个新开工项目中，有42个已经开工，创历年新高。

4.13

西安未来10年每年3000亿搞城建

 4月9日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行项目推介和集中签约，不但签约项目多，而且大单不少，超过10亿元的项目随处可见。

西安分团：

40个项目拿下470亿元,灞桥：

单个项目投资达100亿元,临潼：

47个项目签约引资164亿.

4.18

今年住宅供地18万公顷保障房等用地超过70%

保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%，廉租房用地与去年实际供地相比增加4.7倍。

5.7

西安大兴新区25个重点项目集中开工

5月6日上午，西安大兴新区总投资近80亿元的西安国际商贸基地等25个重点项目集中开工，这是我市大力推进城市建设、加快发展方式转变、建设国际化大都市的又一重要举措。

5.18

我省房地产市场专项检查全面展开

建设厅于2010年5月17日至26日组织有关人员对全省10个设区市和杨凌示范区就落实国务院、省政府关于促进房地产发展和房地产市场监管等情况进行专项检查。

6.13

外来人口市民化可实施居住证制度

要为外来人口的“市民化”留出充分余地，应当借鉴广东、上海等地的做法，采取“积极渐进，梯度赋权”的户籍制度改革思路。

近年来，上海、广东等地实施了“居住证”制度，外来人口凭居住证享有一些基本权利，在领取居住证和缴纳社会保险费达到一定年限，且满足其他附加条件后可申请常住户口，进而享有更多权利。

6.2

国土部掀土地违法清查风暴官员问责将启动

核心提示：

7月，国土部将组织督察组赴地方检查;8月召开集体约谈会，重点约谈违法用地严重的城市政府负责人;9月组织验收评估工作，根据检查结果，启动问责工作。

6.2

全国累计建成节能建筑面积逾40亿平方米

记者20日从此间举行的“2010年内地与香港建筑业论坛”获悉，“十一五”期间，全国建筑节能的各项工作取得积极成效，截至目前，累计建成节能建筑面积逾40亿平方米，一些地方试点生态城建设也取得实质性进展。

6.22

西安力争2015年建成国家一流创新型城市

昨日，市政府常务会议通过了《西安国家创新型城市试点工作实施方案》。

我市将以建设统筹科技资源改革示范基地为统领，实践“知识-技术-产业”的发展模式，力争成为国家一流创新型城市。

6.3

西安11座公园将整体改造城市公园将变“绿海”

今年至明年，西安市将对11个公园进行整体改造。

通过对基础设施、服务设施的建设与改造，以及绿量的增强，让一个个公园变成漂亮的“绿海”。

此外，全市其余43座公园也将陆续改造。

本轮植绿重点对市区内的11个公园实施整体改造。

这11个公园为兴庆宫公园、长乐公园、革命公园、莲湖公园、纺织公园、丰庆公园、经二路公园、中山门公园、土门街心公园、劳动公园、儿童公园。

1.4 热点动态          

时间

主题

主要内容及影响

4.1

金融机构入驻西安浐灞最高可补1000万

西安市对入驻西安金融商务区并在区域内正常运营的金融机构给予多项财政优惠支持。

其中，金融机构总部迁入西安金融商务区的，最高可获西安财政补助1000万元。

4.4

将有近万户家庭可购买到经适房

今年一季度，我市经济适用房新开工面积57.92万平方米，若按每套住房60平方米面积计算，则可向市场提供约近1万套经济适用房，这意味着又将有近1万户家庭可以购买到经济适用房了。

4.2

四月楼市风暴席卷古城春季西安住博会大幕将启

经市政府批准由市城乡建设委员会、市规划局、市住房保障和房屋管理局、西安日报社、西安市城中村（棚户区）改造办公室、西安市会展业发展办公室等单位联合主办，由西安市房产交易管理中心、西安曲江千秋文化传播有限公司、西安市房地产超级市场有限公司共同承办的“2010春季西安住宅及建筑科技产业博览会”将于4月16—19日在曲江国际会展中心盛大启幕。

4.7

900多亿元项目“找婆家”－－高新技术、旅游等五大主导产业上会参展

第十四届西洽会西安分团筹备工作新闻发布会上获悉，目前西安分团各项筹备工作进展顺利，基本就绪，在本次西洽会上，我市选定的重点招商项目达220个，总投资974.8亿元。

4.8

2010寻找大西安宜居精品项目推介会5月20日举行

由宜居中国·宜居大西安组委会发起，陕西房地产研究会、西安房地产信息网协同举办，宜迅传媒承办，众多主流媒体机构参与的大型“寻找大西安宜居精品项目推介会，将于5月20日在陕西省体育场隆重举行。

4.13

西安高新区西洽会揽金370亿

 本届西洽会，西安高新区签约的38个项目全是高新技术产业项目和创新型服务业项目，总引资额达370.3亿元，其中外资项目总投资10.06亿美元。

4.15

陕西设立“质量管理奖”获奖企业可获百万重奖

昨日，记者从省政府召开的2009年陕西名牌产品生产企业表彰大会上获悉，我省今年设立“陕西省质量管理奖”，2010年度申报成功的每家企业将获得100万元奖金。

4.15

灞桥今年招商引资创历史新高

今年以来，灞桥区招商引资工作捷报频传。

目前全区已成交内外资项目38个，总投资约380．84亿元人民币。

其中外资项目4个，合同总额约20．036亿元；内资项目34个，合同总额360．8亿元，创该区历史新高。

4.21

西安交易团成交1.57亿美元,新产品占到参展产品总数的半数以上

昨日，第107届广交会一期落下帷幕。

截至18日，我市交易团累计成交1.57亿美元，比上届增长21.07%，其中民营企业成为绝对主力。

5.5

中国国土资源部公开18起土地违法典型案件

中国国土资源部4日向社会公布了依法严肃查处、公开挂牌督办的18起土地违法典型案件。

5.6

西安住房均价突破6000元

今年国家出台系列调控政策，对许多一线城市房价影响立竿见影。

昨天记者从西安市房管局获悉，4月份我市商品住房均价突破6000元大关。

专家表示西安房价稳中有升，不会大起大落，国家调控新政影响有限。

5.1

西安收紧异地购房房贷部分刚需受影响

近日西安各大银行已经开始对“异地购房”的贷款客户采取行动，执行严格的限制措施，不能提供年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的，将不能取得购房贷款。

5.11

针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作

国务院要求：

一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

5.17

西安住房公积金管理中心关于发行住房公积金联名卡的通告

为进一步完善西安地区住房公积金管理体系，不断提升服务水平，维护缴存职工合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《西安市住房公积金管理条例》和《西安市住房公积金联名卡管理办法（试行）》，西安住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与委托银行将于近期联合向住房公积金缴存人发行住房公积金联名卡

5.24

西安房地产市场17年房价走势查询系统

西安房地产信息网作为西安房地产市场研究的领军者，重磅推出“西安17年房价走势查询系统”。

西安房地产信息网依照本系统，通过对西安房地产市场的发展和演变进行梳理，将17年来西安房地产市场发展历程从房价走势方面分为相对稳定、初现上涨、持续上涨和快速上涨四个阶段，希望能够通过它总结市场发展规律，预测市场发展动态，重现西安房地产市场17年间的发展脉络。

6.1

西安楼市调控“16条”新政今起实施

今天，被称为西安楼市调控“16条”新政的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》将正式实施。

该《意见》主要在加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等方面提出了具体措施，以促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。

6.4

房产税呼之欲出西安暂无开征计划

“房产税”可能开征的消息，近日再次成为人们关注的焦点。

记者昨日从市地税部门获悉，西安“房产税”政策目前暂未出台。

6.8

5月全国住宅用地成交面积环比下降13%

受调控政策影响，开发企业普遍调低拿地预期，5月份全国住宅用地成交继续低迷。

中国指数研究院7日公布的报告显示，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。

6.12

房价涨幅14个月来首次回落“拐点”或现

国家统计局昨公布的最新数据显示，楼市调控效果初步显现，全国70个大中城市房价今年5月份同比涨幅14个月以来首次回落，而且环比涨幅也创下14个月新低。

广州房价同比上涨8%，环比回落0.4%。

6.12

16家房企未按时填报“信用档案”资质将被处理

为了规范房地产市场秩序、促进房地产业健康发展，建立和完善西安房地产行业信用档案是加强房地产行业管理的重要措施。

今年4月20日，住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，再次强调要加强房地产信用管理，指出“信用档案应当作为考核企业资质的依据”。

6.12

70城市房价涨幅首次回落西安涨幅高于全国水平

5月份，西安房价同比涨14%，商品住房均价5750元/平方米，比4月便宜了290元。

全国70个大中城市房价同比涨幅14个月来首次回落，楼市调控新政作用开始显现。

6.15

房价大规模调整步伐逼近拐点出现三个信号

房市调控雷声不断，房价下跌看似雨点不大，实则暗潮涌动。

近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现，房价大规模调整的步伐近了。

首先是房价先行指标纷纷回落。

其次，政策方仍有弹药。

第三，开发商护盘行为开始松动。

6.16

西安房屋租赁价格环比上涨4.23%

记者从房屋主管部门了解到，楼市新政实施后，西安市房屋租赁价格环比上涨了4.23%。

 二、 土地市场

    2.1　市场动态

        2.1.1 土地政策

        2.1.1.1国土资源部召开2010年全国住房用地供应计划新闻发布会

    国土资源部土地利用管理司司长廖永林在2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上表示：

全国计划供应住房用地情况：

一是拟计划供应住房用地拟供应18万公顷，总量明显增长，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占77%；二是计划供应保障性住房用地24454公顷，与去年相比增加一倍多，并且能够满足保障性住房用地需求；三是棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理。

2010年的住房供地计划，从总量上看比往年有大幅度增长，从结构上看，突出了确保自住性住房用地供应。

        2.1.1.2国土部将在80个城市进行全覆盖土地例行督查

    国土部副部长甘藏春透露，国土部今年将在全国80个城市进行全覆盖例行督查，督查力度超过往年，以此来推动房地产市场的健康发展。

甘藏春说，2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，违法违规用地将通过卫星遥感图片清晰的反映出来。

另外，今年也是依据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要负责人问责的第1年，加上大力度的督察工作，这都将有助于推动房地产市场的健康发展。

        2.1.1.3国土资源部、监察部联合通报“未报即用”违法用地清查整改情况

     2010年5月24日，国土资源部、监察部联合召开电视电话会议，就两部联合组织的清查整改“未报即用”违法用地情况向地方人民政府进行通报，会同相关部门督促各地进一步加大整改查处力度，遏制违法违规用地，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。

        ·········

        2.1.2土地市场动态

        2.1.2.1上海土地出让告别“价高者得”报价因素仅占30%

    上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。

由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节中的30%。

价格将不再是决定是否竞得地块的决定性因素，与之相应的，建设规划方案等将成为更加重要的因素。

在上海延续多年的“价高者得”的土地出让模式第一次发生转变。

        2.1.2.2北京招拍挂新规出台考评综合条件取代价高者得

    16日，北京土地招拍挂新规出炉。

北京市将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，改进过去“价高者得”的挂牌出让方式,将投标价格因素由过去的50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

综合评标条件包括，投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素。

        2.1.2.3上海：

地价近一年来首次下降

    上海松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，有19%的下跌幅度。

这也是上海土地市场近一年以来，地价首次出现下调趋势。

        ·········