西安商品房市场分析报告.doc
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西安商品房市场月度分析报告
----2011年11月份
西安房地产信息网数据研究中心
2011-12
申明：
根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！
目录
一、宏观运行背景
1.1政策法规
1.2规划建设
1.3热点动态
二、土地市场
2.111月全国土地市场动态
2.211月全国土地市场概况
2.311月西安土地市场分析
三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1各物业销售情况
3.1.2各物业销售排行
3.2商品房40指数
3.3典型案例分析
四、分城区商品房市场
4.1城南区
4.1.1各物业销售情况
4.1.2普通住宅销售情况
4.1.3商服用房销售情况
4.1.4写字楼销售情况
4.1.5城区营销情况
4.1.6城区新盘介绍
4.1.7城区动态
4.1.8典型楼盘介绍
4.2城北区
4.2.1各物业销售情况
4.2.2普通住宅销售情况
4.2.3商服用房销售情况
4.2.4写字楼销售情况
4.2.5城区营销情况
4.2.6城区新盘介绍
4.2.7城区动态
4.2.8典型楼盘介绍
4.3城西区
4.3.1各物业销售情况
4.3.2普通住宅销售情况
4.3.3商服用房销售情况
4.3.4写字楼销售情况
4.3.5城区营销情况
4.3.6城区新盘介绍
4.3.7城区动态
4.3.8典型楼盘介绍
4.4城内区
4.4.1各物业销售情况
4.4.2普通住宅销售情况
4.4.3城区营销情况
4.4.4城区新盘介绍
4.4.5城区动态
4.5高新区
4.5.1各物业销售情况
4.5.2普通住宅销售情况
4.5.3商服用房销售情况
4.5.4写字楼销售情况
4.5.5城区营销情况
4.5.6城区新盘介绍
4.3.7城区动态
4.5.8典型楼盘介
4.6城东区
4.6.1各物业销售情况
4.6.2普通住宅销售情况
4.6.3商服用房销售情况
4.6.4写字楼销售情况
4.6.5城区营销情况
4.6.6城区新盘介绍
4.6.7城区动态
4.6.8典型楼盘介绍
五、分物业市场
5.1普通住宅
5.1.1销量走势
5.1.2购买年龄分布情况
5.1.3普通住宅分面积段销售情况
5.1.4普通住宅分户型销售情况
5.1.5普通住宅分价格段销售情况
5.1.6普通住宅购买人群来源情况
5.2商服用房
5.2.1价格表现
5.2.2销量走势
5.3写字楼
5.3.1价格表现
5.3.2销量走势
5.4别墅
5.4.1价格表现
5.4.2销量走势
六、本月新开盘项目简介
一、宏观运行背景
1.1政策法规
时间
政策名称
颁布部门
主要内容及影响
11月
近十个城市楼市限购令年底到期业内称继续执行
住房和城乡建设部
最近一段时间，房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。
作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。
业内人士普遍预计，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。
11.30
下调存款准备金率中国货币政策步入“稳中趋松”格局
中国央行
中国央行11月30日宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，将中国货币政策再度推向关注的风口浪尖。
按照今年10月末中国金融机构人民币存款余额79.21万亿元计算，此次下调将释放出约4000亿元人民币流动性。
11月
国土资源部：
小产权房用地不得发证
国土资源部
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部近日联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，《意见》强调，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。
对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
1.2规划建设
时间
主题
内容及影响
11月
西安高新区面积将扩至200平方公里
近日，《西安高新区发展总体规划（2011年-2030年）》经市政府常务会审议原则通过。
未来，西安高新区将发展形成“一心、二轴、三带、五区”的结构模式，形成居住、商务、产业三大功能主体和13个功能组团，面积将扩展至200平方公里。
1.3热点动态
11月
住房信息系统试点成功方能取消楼市限购令
近日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。
住建部部长姜伟新就建设城镇个人住房信息系统做出了相应的回答，并承诺信息系统完善后将取消楼市限购政策。
11月
房产税试点扩大方案将出台促进行业健康发展
财政部财政科学研究所所长贾康日前接受记者专访时表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。
他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。
11.16
央行报告指出货币政策将适时适度预调微调
中国人民银行16日发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。
二、土地市场
2.111月全国土地市场动态
2011年中央下达保障性安居工程任务用地落实情况公告
为贯彻落实党中央、国务院关于保障性安居工程建设用地落实工作的一系列重要政策和目标要求，确保2011年中央下达保障性安居工程任务用地应保尽保，国土资源系统按照国办发〔2011〕1号文件要求，通过科学编制计划、合理测算需求、定期视频调度、实地检查督促、适时公开信息等措施，进一步加大工作力度，取得显著成效。
截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团，西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%（详见附表），已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。
国土部修法闲置土地处理房企囤地空间将遭挤压
国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。
国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。
目前，国土部已经征求了地方意见，正在进一步完善。
外界对于闲置用地的关注，与房地产市场的火爆程度关联甚大。
每逢楼市上行房价飙升，开发商囤地行为便会遭到外来抨击，舆论开始呼吁政府要严查严打；一旦楼市走弱成交低迷，外界关注点往往转向房价何时见底，或政府是否出手援助楼市，囤地之事似被淡忘。
囤地这个顽症如果不得到根治，将会一直困扰中国楼市。
2010年，地方政府曾收回一些闲置多年的房地产用地。
据国土部的统计，2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。
李克强：
坚持实施遏制房价过快上涨政策措施
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。
他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。
李克强指出，保障性住房建设是重大民生工程。
同时，保障房建设也是重大发展工程，是宏观调控的重大举措。
中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。
建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。
特别是在当前世界经济又趋低迷、我国发展外部环境复杂严峻的情况下，扎实推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有独特的重要作用。
温家宝：
调控决心方向不能动摇抑制二三线房价过快上涨
温家宝指出，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。
今年以来，我们多措并举，综合施策，加强和改善房地产市场调控。
从上半年的情况看，多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下降，投资投机性需求得到遏制，居民购房心态趋于理性，市场预期正在发生转变，一些房价过高的城市出现了降温迹象，调控效果初步显现。
同时也要看到，房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。
2.211月全国土地市场概况
11月，住宅用地供应量与成交量同比大幅减少，楼面价回落。
11月全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗，推出面积12001万平方米，环比增加22%，同比减少10%；其中住宅类（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。
11月，开发商弃购越演越烈，流拍，终止或延迟出让等情况使成交量持续下滑，本月133个城市共成交土地1537宗，成交面积5581万平方米，环比减少25%，同比减少43%；其中住宅类（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）472宗，成交面积2057万平方米，环比减少19%，同比减少55%。
本月，全国133个城市成交楼面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。
2.311月西安土地市场分析
本月西安市土地市场供应和成交较上个月，双双出现下滑，尤其本月成交量，为全年最低，成交楼面价继续底价成交，西安土地市场进入寒冬时期。
11月，全国好多城市都出现了土地大范围流拍现象，西安也不列外。
政策调控结果影响越来越深入，开发商商品房存量大量积压，造成资金链短缺，而国家又多次表态坚持调控政策不放松，未来的楼市扑朔迷离，开发商对未来预期跌至谷底。
此关节，开发商更多选择观望，购地谨慎，不会贸然出手，造成了大量土地流拍。
政府也放慢了土地供应。
数据来源：
西安房地产信息网数据研究中心
本月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。
；共成交土地9宗，较上个月减少3宗，成交面积6.69万平方米，环比下滑65.6%，成交总额19218万元，环比减少39.26%。
尤其，在本月，住宅用地只有一宗成交。
本月，已经是西安市土地市场连续三个月，供应和成交出现了下滑。
在经历了8、9两个月的火热，土地市场逐渐显露出了萧条迹象，本月跌至谷底。
本月，西安市土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升。
最近两个月，成交土地都是以底价成交。
1、土地供应：
商业地产依旧占据绝对主角
11月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。
其中纯住宅用地2宗，商住混合用地6宗，商业用地11宗，商业用地依旧占据供应的主角。
11月份，楼市开始出现松动，而政府多次表态，明年继续楼市调控政策不放松，楼市的低谷还将继续。
开发商对于明年的楼市明显降低，拿地热情明显不足，11月全国多地出现土地流拍的现象。
考虑到住宅市场的萧条，政府也有意继续加大商业土地的供应，商业地产依旧如火如荼。
1）西安市分城区土地挂牌出让情况
11月份分城区土地供应情况
城区
供应宗数
供应面积（万平方米）
城东
6
13.7
城西
2
0.39
城北
3
0.88
城南
6
76.16
高新
3
12.7
阎良
1
0.31
数据来源：
西安房地产信息网数据研究中心
11月份，城东、城南依旧占据着土地供应的主角，各挂牌出让6宗土地，占全市总供应量的52%；其他几个城区都有少量的供应。
从土地供应可以看出，未来政府的规划方向，政府加快了城南和城东的规划发展，未来几年，城东和城南是西安发展的先头兵。
2）11月份西安市分用途土地供应情况
11月份分用途土地供应情况
用途
供应宗数
供应面积（万平方米）
住宅
2
3.58
商业
9
13.9
混合
6
17.88
教育科研
3
2.06
工业
1
28.69
数据来源：
西安房地产信息网数据研究中心
本月，商业用地依然占据很大比重，纯商业用地共挂牌出让9宗，占总供应量的42%，住宅用地供应2宗，商住混合用地供应6宗。
从供应情况看，目前市场上，商业用地依然是市场供应的主角，随着住宅存量越来越大，政府调控政策不放松的情况下，住宅市场比较暗淡，相对应的，商业地产比较火热，政府有意加快了商业用地的供应。
800j观点：
（1）11月，西安土地市场共供应土地21宗，较上个月增加了4宗。
在总供应的21宗土地中，有2宗纯住宅用地，和上个月保持不变，商业用地9宗，比上个月减少了1宗。
随着多地出现土地流拍的现象，政府对于住宅土地供应更加谨慎，住宅市场的萧条反而促热了商业地产，政府也加大了商业土地的供应。
（2）从分城区来看，城东和城南占据了供应的主角，两城区总计占了供应量的58%，政府加快了城东和城南的规划和发展，未来几年，城东和城南是西安市规划发展的先驱。
其他几个城区均有少量土地供应。
2、土地成交：
11月住宅用地交易萧条仅成交1宗地块
11月份，西安市土地市场共成交土地9宗，较上个月减少3宗，成交面积6.69万平方米，环比下滑65.6%，成交总额19218万元，环比减少39.26%。
值得一提的是，住宅用地只有一宗成交，从侧面反映了目前住宅市场的萧条，开发商对于未来住宅市场预期下降至冰点。
1）11月份西安土地市场分城区成交情况
11月份分城区土地成交情况
城区
成交宗数
成交面积（万平方米）
成交价格（万元）
楼面价（元/平米）
城西
3
4.41
12390
718
城南
1
0.53
495
352
城北
1
0.3
2320
1031
城东
2
0.94
3610
1303
阎良
2
0.52
403
314
数据来源：
西安房地产信息网数据研究中心
从各城区成交情况来看，本月除了高新区以外，其他几个城区均有成交，各城区成交比较平均，每个城区均有1-3块地最后成交。
从最后成交楼面价来看，城北和城东楼面价最高，楼面价的高低反映区域的土地稀缺性，也反映了未来该区域的规划发展状况。
2）11月份西安土地市场分用途成交情况
11月分城区土地成交情况
用途
成交宗数
成交面积（万平方米）
成交价格（万元）
楼面价（元/平米）
住宅
1
0.29
312
316
商业
5
5.12
18320
906
混合
1
0.53
3610
1773
教育科研
2
0.78
586
346
从本月西安市土地分用途成交情况来看，11月份，成交依然以商业用地为主，占到全市总成交量的76%，纯住宅用地只有一宗成交，成交面积0.29万平方米，为今年11个月以来最低的一次。
从土地成交情况来看，反映出目前的楼市行情，住宅市场萧条，开发商对未来预期明显不足，不敢贸然进行拿地，与住宅萧条相比，商业市场受到追捧，开发商开始转投商业地产。
800j观点：
（1）从分城区来看，各个城区都有一到三宗土地成交，土地市场明显比较寒冷。
（2）从分用途来看，商业用地占据绝对主角。
本月商业用地成交5.12万平方米，占据总成交量的76%，纯住宅用地只有一宗成交。
住宅市场跌至谷底，商业市场未来预期明显比较好，开发商转投商业地产。
（3）本月，西安市土地流拍率比较高，流拍率将近六成。
如果说，10月份开发商还对楼市抱有一丝期望，对于未来还有期望，那么11月，政府多次表明对楼市调控不放松，坚决抑制房价过快上涨，反观楼市，开发商与购房者的对峙越来越激烈，楼市也开始出现松动。
开发商的信心被一点一点的磨掉，也彻底的放弃了住宅市场的投资。
造成了住宅用地零成交。
典型地块分析
1、地块基本信息
该宗地编号为LH3-5-3-7，位于莲湖区大兴东路18号，东至规划绿地和陕西储备物资管理局五三三处用地，西至规划路（桃园北路）。
净用地面积为1.2894万平方米。
该地块规划性质为住宅、商业、配建廉租房用地。
该地块已经挂牌成交，成交时间为2011年10月14日，竞得人为重庆龙湖企业拓展有限公司，成交价格为8100万元。
根据地块规划指标和最后成交结果来看：
地块楼面地价为1929元/平方米，总建筑面积是4.2万平方米。
2、地块发展前景分析
地块位于大兴新区居住圈核心区域，四周交通便利，可以快速的到达西安各个城区。
目前该地块周边配套已经基本成熟。
房地产市场竞争激烈，开发商争相抢占该区域，该区域不缺少像龙湖这样的房产大鳄，房产大企的入住，带动了整个区域房地产市场的发展，产生了一批优质的楼盘。
随着西咸一体化的规划，区域将发展越来越快。
3、地块SWOT分析及应对策略
内容
应对方式
strengths
1、区域环境好，未来发展空间大，2、土地市场供应相对充足，增值潜力可观。
充分发挥地块优势，结合公园绿化景观的资源的特点，打造宜居的景观项目；深入研究市场，充分挖掘客户特征，定位合理的业态规划，建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比，以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。
weaknesses
地块面积比较小，不利于规模开发，景观布局，整体规划方面都会受到一定的影响，
根据项目本身的特点，打造合适的小区
opportunities
大兴新区将建设以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。
大兴新区将成为西安五区一港两基地之后，又西安城一热点区域。
周报配套在不断完善，人气会越来越旺，未来还有很大的升值潜力
打造符合都市生活节奏的品质社区，相对周边的在售楼盘，有差异地打造个性化，差别化、品质化的楼盘，以博得客户的认可
threats
目前该区域在售楼盘比较多，差别也比较大
深入研究城东市场主力客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险；注意产品本身的品质，无论是规划设计还是现代科技的应用。
4、地块的分析预测及计算
1）地块成本分析
根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：
类别
多层
小高层
中高层
高层
超高层
土地成本（楼面地价）
1000-1400
前期费用
80-90
设计费用
50
建筑安装工程费
600-900
900-1200
1400
1800-2300
2200-2500
装修费用
300-2000
政府配套费
150
售后服务费
30-35
营销费
100-130
财务费用
90-140
管理费
30-50
税金（营业税及附加、土地增值税）
按项目的一定比例提取
不可预见费
按照以上标准，计算出待分析地块的总成本为23495万元。
2）土地利润预测
考虑到目前楼市行情，房地产市场价格已经基本稳定下来，如果政府不改变调控政策，西安楼市，不会再有大的起伏。
西安房地产信息网数据研究中心保守估计：
楼盘建成后销售均价定在6500元/平米。
不考虑其他因素影响，该项目建成后总销售额为：
27300万元。
项目
总成本（万元）
总收益（万元）
利润（万元）
销售利润率
数据
23495
27300
3805
13.9%
综上分析，区域的发展是该地块利润增长的关键因素，在科学规划和合理利用土地的前提下，该地块市场增长潜力巨大，未来三年，建成后，该地块的利润为3805万元左右，销售利润率预期可达13.9%。
三、商品房市场
3.1本月市场销售特征
3.1.1各物业销售情况
11月份西安各城区各物业销售套数一览表
单位：
套
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
196
1780
36
59
2071
城东
93
1249
25
2
1369
城南
243
2064
48
48
3
2406
城内
49
8
108
165
城西
35
926
11
360
1332
西高新
21
486
133
133
773
总计
588
6554
261
708
5
8116
11月份西安各城区各物业销售面积一览表
单位：
平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
6186.26
198867.94
20979.01
6865.18
232898.39
城东
2653.15
123593.2
3328.48
603
130177.83
城南
7222.17
222520
20292.46
11703.17
838.2
262576
城内
4934.82
1327.02
5546.49
11808.33
城西
1275.36
82127.67
1293.02
14639.53
99335.58
西高新
612.96
52854.62
44641.31
18387.58
116496.47
总计
17949.9
684898.25
91861.3
57141.95
1441.2
853292.6
本月西安商品房市场成交量为85.33万平方米，环比上月上涨7.02%，同比上年同期下降50.39%；
分物业来看，普通住宅物业销量68.49万平方米，环比上涨1.6%，同比下降55.12%；商服用房类物业本月销售量为9.19万平方米，环比上涨102.14%，同比上涨18.19%；写字楼类物业本月销售量5.71万平方米，环比上涨21.29%，同比下降34.2%；别墅类物业本月销量为1441.2平方米，环比上涨21.68%，同比下降94.26%。
11月份西安普通住宅销售排行一览表
排名
城区
楼盘名称
成交套数（套）
成交面积（平方米）
1
城南
新旅城
716
64819.5
2
城西
天朗·莱茵小城
482
40022.33
3
城北
海璟台北湾
280
25676.25
4
城北
西安首创国际城
203
21794.09
5
城东
御锦城·V青年
271
21318.89
6
城东
海璟印象城
194
17807.32
7
城北
风景御园
104
16287.8
8
城北
文景小区东二区
78
15483.57
9
城南
金地湖城大境
86
15260.41
10
高新
融侨城三期
104
14794.02
3.1.2本月市场销售特征
西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：
11月，一线城市中，北京、上海楼市销量表现为上涨态势，环比分别上涨11.3%和8%，广州、深圳销量则呈现环比回落，分别下降26.4%和24%；在监测的5个重点二线城市中，除南京楼市销量环比下滑11.5%外，成都、青岛、苏州、武汉楼市销量均呈现上涨态势，上涨幅度最大的为成都，销量环比上涨29.4%。
国家统计局发布的报告显示，11月份，全国商品房销
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