学校物业管理宿舍管理方案(最新).doc

学校物业管理宿舍管理方案(最新).doc

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　　针对某某高校的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了某某高校学生公寓物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对某某高校物业管理的投标宗旨、总体目标和主要思路。

　　一、物业管理的投标宗旨

　　承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌

　　二、总体目标

　　在学生公寓的物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对某某高校、对我公司的影响都很大。

我公司将本着对学校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。

我们的三项管理目标是：

　　1、力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学生公寓内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。

　　2、自接管学生公寓物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。

　　3、我公司已通过了ISO9001：

2000国际质量体系认证，学生公寓物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：

2000质量管理体系，规范学生公寓的物业管理，提升学生公寓物业管理的内涵。

　　三、主要思路

　　根据某某高校学生公寓物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保学生公寓物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。

（一）、把好安全关，确保安全有序

　　经常性加强管理站员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。

　　1、统筹计划安排。

把学生公寓的安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。

　　2、突出防范重点。

根据学生公寓的安全防范特点，并结合学生公寓的实际情况，确定学生公寓的治安防范重点部位。

保证学生公寓24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。

主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良好。

对于违章用电、用水的同学要加强管理和教育。

　　3、制订学生公寓突发事件应急预案。

设想可能在学生公寓内发生的突发事件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。

（二）、把好设备关，确保高效运行

　　精心操作，细心护理。

负责学生公寓设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。

管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报，妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。

　　（三）、把好卫生关，确保保洁质量

　　整洁的环境，是学生公寓管理最基本的要求。

我公司将把环境整洁作为提高学生公寓管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好学生公寓公共及周边环境的绿化保洁工作。

　　1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。

严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。

　　2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和公寓管理处的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。

　　3、实施“物管110”服务模式，赋予学生公寓内每位物业管理人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。

　　（四）、把好服务关，确保工作秩序

　　根据学校作息时间，由管理人员开关公寓出入口。

每班设管理员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。

在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。

　　我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。

　　一、公寓物业管理的实施范围

　　根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物业管理方式

　　成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。

每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。

员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。

所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。

进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

　　三、学生公寓管理部岗位及人数

　　学生公寓管理部部长：

1名（由中心副主任兼任）

　　学生公寓管理部物业监理：

2名（由正式职工出任）

　　学生公寓宿管员：

8人

　　学生公寓楼内保洁员：

8人

　　学生公寓场地保洁员：

1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）

　　共需外聘人员16人

　　四、运行费用

　　1、人员工资

　　2、员工劳保、工具等费用

　　3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

　　综上所述，运行费用约为300,000.00元。

　　附件1：

学生公寓服务内容和服务标准

　　1、房屋共用部位的维护和管理

　　公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。

对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。

年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

　　2、用部位及设施设备的运行维护管理

　　定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。

公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。

正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。

　　3、环境卫生服务标准

（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

　　标准：

目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。

　　标准：

楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

　　（3）、公寓内的公共卫生间。

　　标准：

地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

　　4、安防服务标准

（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。

（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

　　（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。

　　（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。

　　（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。

　　（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

　　5、维修服务标准

（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。

紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。

维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。

公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服务标准

（1）、文明服务、礼貌待人。

对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

　　（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。

　　附件2：

公寓管理部主要岗位职责

　　一、公寓管理部部长岗位职责

　　1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。

　　2、负责新生的宿舍安排工作

　　3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学、转专业等原因而进行的宿舍调整工作。

　　4、负责学生离校时的宿舍退还手续。

　　5、负责进修生的住宿安排工作。

　　6、负责走读生的的审批工作。

　　7、负责各公寓的安防、清洁的服务过程的监督检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监督、检查其整改情况。

　　8、不定期抽查公寓内安防、清洁等服务过程，发现问题及时解决。

　　9、负责所属员工的培训工作。

　　10、中心主任安排的其他工作。

　　二、公寓管理部物业监理岗位职责

　　1、努力学习，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。

　　2、对各公寓安防、清洁等服务过程行使监督和检查权利。

　　3、检查公寓内卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监督、检查其整改情况。

　　4、检查公寓内各种设施的使用状况，若有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进行登记。

　　5、检查公寓内安全情况、消防器材状况、安全隐患状况等，发现问题及时上报。

　　6、检查公寓宿管员上岗情况、工作情况等。

　　7、负责检查结果的汇总、分析工作，发现潜在的问题并提出整改措施。

　　三、公寓管理部宿管员岗位职责

　　1、协助管理部部长做好所辖公寓住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。

　　2、负责所属范围内各宿舍学生的全面管理，保证安全、稳定是首要责任。

遵照学校规章制度督促指导学生遵守、执行。

关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。

　　3、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。

工作认真、秉公办事、坚持原则、不讲情面。

　　4、负责来访人员的登记（一律凭本人有效证件并留证入访），保证宿舍的安全。

管理第一，服务为重，注意仪表，微笑服务，以礼待人。

　　5、树立良好的服务意识，安全意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷;严禁与学生发生争吵甚至打斗;必须随时检查并巡视宿舍，发现禁用器具，予以收缴并及时报告;制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。

在本岗位负责区段内外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进行盘查监控，果断处置发生的问题，并及时汇报。

　　6、对学生在本楼内的组织纪律进行监督、检查，了解学生思想动态，有针对性地进行教育、批评和表扬。

加强与学生的交流、沟通，融洽感情。

　　7、督促和教育学生爱护公寓内公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。

　　8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具清点、核实、发放、维修登记等工作。

　　9、负责公寓宿舍的安全和管理工作，督促学生打扫卫生，交班要将本班情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。

　　10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派工单，负责通知并落实维修事宜。

负责所属范围水电费用的计量和收取。

　　11、定期检查安全及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。

　　12、负责房间钥匙管理。

原则上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。

　　13、配合完成必要的突击任务。

　　四、公寓管理部保洁员岗位职责

　　1、负责所属范围内环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。

关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。

　　2、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无之事。

　　3、树立良好的服务意识、安全意识和责任意识，微笑服务，以礼待人，不得与学生发生冲突。

　　4、每天扫拖、清洁走廊、楼梯及扶手，清除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网、积灰要及时清除，及时处理所属范围的垃圾，不得乱倒、堆积。

做到局部随时保洁。

　　5、每天打扫公共厕所、洗室，做到地面无积垢、墙面清洁、无蛛网、积灰，无异味，做到局部随时保洁。

　　6、每周对公共部位进行一次大扫除，彻底清除门窗、玻璃、墙壁上积灰、蛛网等。

做到局部随时保持清洁。

　　7、每天打扫本公寓周边所属区域卫生，并做到随时保洁。

　　8、维护公共设施，有损坏要及时保修，督促和教育学生爱护公共卫生，不准污染墙壁，发现故意破坏公共卫生要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。

　　9、提高警惕，注意防火、防盗、防破坏，发现可疑情况应及时处理或报告。

　　10、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。

正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。

　　11、爱护工具，节约用水用电，降低成本，提高工作效率。

　　12、配合完成必要的突击任务。

　　1、学生宿舍实行分时段封闭管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

寄宿生凭有关证件进入，迟归学生需登记说明情况，经值班教师准许方可进入。

　　2、不得将易燃、易爆、有毒、有害物品带入宿舍。

严禁在宿舍内点明火、私拉乱接电线或使用电器。

　　3、学生离开宿舍，必须收藏好自己的钱票和贵重物品，及时关锁好门窗，防止物品被盗丢失。

　　4、保持宿舍区清洁卫生，坚持每天一小扫，每周一大扫。

　　5、保持宿舍整洁，地面无纸屑杂物、积水，墙壁无脚印，无蛛网、污垢，无乱张贴、乱涂画，内外窗台无灰尘。

　　6、注意宿舍卫生，勤晒被褥，常开窗通风，保持室内空气新鲜，无异味。

　　7、宿舍须安装纱门、纱窗，定期消毒，做好灭蚊灭蝇工作。

　　8、盥洗室瓷砖无积垢，便池、水池、地漏内无杂物。

拖把、畚箕、垃圾篓保持洁净，并按要求在指定位置摆放。

　　9、床上、桌面物摆有序，床下、桌下无杂物。

衣服及物品一律入各自衣柜（箱）中。

　　10、讲究个人卫生，不随便动用他人洗漱物品，不随地吐痰，不随地大小便，勤洗头、洗澡、换衣。

　　11、按时起床、就餐、出操、早读、就寝。

　　12、保持宿舍安静，不得在宿舍内大声喧哗、嬉戏、打闹，午休和熄灯后不讲话，严禁在宿舍从事影响他人休息的各种娱乐或文体活动。

　　13、学生生病回宿舍要有班主任批条，临时不住宿须向班主任请假，并在值班教师处登记。

外客和非本室学生不得留宿。

　　14、不得拆卸、损坏、污染宿舍公物和公共设施。

人为损坏宿舍公共设施，由损坏者按规定承担维修赔偿费用。

　　15、节约用水、用电，随手关灯、关水笼头。

发生水电故障、门窗锁损坏，及时报告值班教师安排维修和排除。

　　16、寄宿生要服从值班老师和学生干部的管理，自觉遵守规章制度，争创文明宿舍。

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