房屋及设施设备维修养护计划及实施方案.doc
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物业共用部位及共用设施设备维修养护计划及实施方案
一、建筑的日常养护维修与计划
房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
建筑物主要指标
（一）、基础结构养护及巡检
1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期（每年不少于两次）进行检查。
发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。
制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。
2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。
3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。
（二）装饰工程养护:
1、楼层地面的养护:
保持楼层地面清洁、干净卫生。
保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。
对于使用中发生小的损坏,要及时修补。
制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。
2.门窗的养护:
对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。
3、饰面墙的养护:
定期（每年不少于2次）巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。
发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。
对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。
4、顶棚的养护:
定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
二、设备设施的运行维护与计划
（一）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
◇对设备系统的了解:
◇自来水变频泵系统
◇自动喷洒供水泵
◇消火栓稳压泵
◇排污潜水泵
◇雨污井排水化粪池系统
1、管道漏水修理
2、管道堵塞排堵
3、水龙头与阀门的维修
4、水泵保养及维修
5、压力表的校验
6、潜水泵的检查保养
7、管道的防锈防腐保养
8、雨污井排水化粪池系统清理
（二）供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修
对设备系统的了解
◇变压器
◇高压柜
◇低压柜
◇发电机组系统
◇庭院照明灯系统
◇楼道照明灯系统
日常维护要点
1、电气电路故障:
断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
2、绝缘电阻测量及损伤线更换
3、配电箱的检查
4、照明灯具的检查
（三）、电梯运行维护
电梯维修是指为保证物业电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修
上海三菱电梯公司无机房电梯11部
（五）保安消防监控系统的管理和维护
对设备系统的了解:
◇电梯对讲1组
◇安防监控1组
◇消防监控1组
◇门禁系统1组
◇
常见维护要点:
1、结合实际正确使用设备
2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。
（六）消防设施设备的管理和维修
对设备系统的了解:
◇ 自动消防报警控制系统1组
◇ 消防栓稳压泵45KW2台
◇自动喷洒供水泵30KW2台
常见维护要点:
自动喷洒系统
管道阀门
消火栓箱
设备设施的维修养护计划
序号
项目
工作内容
保养周期
1.
避雷系统接地电阻
可靠性检查和试验
每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次
2.
火灾自动报警系统
可靠性检查和试验
每季一次
3.
高、底压配电柜
清扫、紧固、防锈
每年一次
4.
各种配电盘、控制柜
清扫、紧固、防锈
每年一次
5.
电梯
由专业公司定期维护
每天巡检，每周保养
6.
发电机组
可靠性检查和试验
每季一次
7.
自来水变频泵系统
清洁、二次消毒
每天巡检，每半年一次保养
8.
污水泵
清洁、换润滑油
每年一次
9.
楼道照明灯系统
调试、紧固、防锈
每天巡视，每年一次保养
10.
庭院照明灯系统
调试、紧固、防锈
每天巡视，每年一次保养
11.
电梯对讲
调试、紧固、防锈
每天巡视，每年一次保养
12.
安防监控
调试、紧固、防锈
每天巡视，每年一次保养
13.
消防监控
由专业公司定期维护
每天巡视，每年一次保养
14.
门禁系统
调试、紧固、防锈
每天巡视，每年一次保养
15.
各种管道的金属阀门
清洁、防锈
每年一次
16.
各种金属管道和构架
清洁、防锈、紧固
每年一次
17.
雨污井排水化粪池
检查、清掏
每年一次
弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行
电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂
各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。
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