房子及设施设备维修养护计划及实施方案.doc

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房子及设施设备维修养护计划及实施方案

建筑的日常养护维修与计划

  房子日常养护维修是指为办公楼房子原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房子维护管理工作。

  建筑物主要指标（略）

（一）、基础结构养护及巡检

  1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期（每年不少于两次）进行检查。

发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。

制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

  2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

  3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

（二）装饰工程养护:

  1、楼层地面的养护:

保持楼层地面清洁、干净卫生。

保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。

对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

  对于使用中发生小的损坏,要及时修补。

制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

  2.门窗的养护:

对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。

要及时修理。

做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

  3、饰面墙的养护:

定期（每年不少于2次）巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。

发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。

对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

  4、顶棚的养护:

定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

  （三）幕墙工程养护管理:

  本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

  1、发现螺栓松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

  2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

  3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

  二、设备设施的运行维护与计划

（一）给排水设备运行维护

  给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

  对设备系统的了解:

  自来水变频泵

  自动喷洒供水泵

  消火栓稳压泵

  潜水泵

  1、管道漏水修理

  2、管道堵塞排堵

  3、水龙头与阀门的维修

  4、卫生洁具的维修

  5、水泵保养及维修

  6、压力表的校验

  7、潜水泵的检查保养

  8、热交换器的运行与维修

  9、生活水箱的清洗消毒

（二）供电设备管理维护

  供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

  对设备系统的了解

  变压器

  高压柜

  低压柜

  日常维护要点

  1、电气电路故障:

断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

  2、绝缘电阻测量及损伤线更换

  3、配电箱的检查

  4、照明灯具的检查

  （三）、电梯运行维护

  电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

  公司电梯部

  （四）、空调系统运行维护

  冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。

对设备系统的了解

  常见维修要点

  1、电源电压的检查

  2、机油温度、压力的检查

  3、制冷剂的检查

  4、冷冻水、冷却水的检查

  5、远行参数的记录

  6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

  7、冷却泵、冷冻泵的检查

  （五）保安消防监控系统的管理和维护

  对设备系统的了解:

  电梯对讲5组

  电视监控30组

  消防监控1组

  局域网系统1组

  电话交接间1组

  大屏电视系统1组

  常见维护要点:

  1、结合实际正确使用设备

  2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

  3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

  （六）消防设施设备的管理和维修

  对设备系统的了解:

  防排烟风机8台（屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台）

  自动喷洒供水泵30KW2台

  消防栓稳压泵45KW2台

  喷洒稳压泵3.7KW1台

  常见维护要点:

  自动喷洒系统

  管道阀门

  电接点压力表

  （七）电视天线系统的管理和维护

  电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

  运行维护要点:

  1、按主管部门要求和有关规定管理

  2、按设备使用说明书进行维护

  设备设施的维修养护计划

序号项目工作内容保养周期

1.避雷系统接地电阻可靠性检查和试验每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次

2.火灾自动报警系统可靠性检查和试验每季一次

3.高、底压配电柜清扫、紧固、防锈每年一次

4.各种配电盘、控制柜清扫、紧固、防锈每年一次

5.电梯由专业公司定期维护每天巡检，每周保养

6.空调冷水机由专业公司定期维护每年一次（夏季前）

7.空调冷水循环泵清洗、换润滑油每年一次

8.热力锅炉专业公司定期维护及安全检查、水质检测每年一次（冬季前）

9.热水锅炉安全检测、水质检测每季一次

10.热水循环泵清洗、换润滑油每年一次

11.生活水箱清洁、二次消毒每半年一次

12.污水泵清洁、换润滑油每年一次

13.风机防尘罩清洗每半年一次

14.各种管道的金属阀门清洁、防锈每年一次

各种金属管道和构架清洁、防锈、紧固每年一次

弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行

电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

  各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。

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