福建省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的组成考试试卷.doc
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福建省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：
估价报告的组成考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。
A．超出了估价机构业务范围的估价业务
B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D．承接后出现很大执业风险的估价业务
2、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A．四年
B．三年
C．两年
D．一年
3、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：
20
B：
30
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
4、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。
确需变更的，必须经__批准。
A．政府
B．城市规划行政主管部门
C．城市建设行政主管部门
D．城市土地主管部门
5、下列关于一般房屋登记程序，正确的是。
A：
受理→申请→审核→记载于登记簿→发证
B：
申请→受理→记载子登记簿→审核→发证
C：
申请→受理→审核→记载于登记簿→发证
D：
受理→申请→记载于登记簿→审核→发证
E：
执行层的组织协调
6、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。
A：
平等
B：
自愿
C：
有偿
D：
无限期
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于竞争者。
（2007年试题）
A：
从容不迫型
B：
选择型
C：
凶猛型
D：
随机型
E：
借款合同
8、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。
A：
3．6％
B：
4％
C：
36％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
9、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。
A：
1667
B：
1765
C：
1875
D：
2000
E：
工业用地的监测点评估价格
10、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．财务净现值
B．静态投资回收期
C．财务内部收益率
D．动态投资回收期
11、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。
A：
7974.00
B：
8023.00
C：
8056.25
D：
8078.00
E：
工业用地的监测点评估价格
12、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。
A．购买价格
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
14、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
15、在房地产权利中，属于用益物权的是。
A：
自物权
B：
划拨土地使用权
C：
抵押权
D：
租赁权
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
（2005年试题）
A：
755.54
B：
772.84
C：
1400.88
D：
1433.90
E：
借款合同
17、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】
A：
10．2万元
B：
11．0万元
C：
11．3万元
D：
11．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
18、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
19、下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
20、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A：
14
B：
15
C：
20
D：
28
E：
执行层的组织协调
21、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
22、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。
A：
100
B：
200
C：
600
D：
1000
E：
执行层的组织协调
23、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。
A：
建设单位
B：
监理单位
C：
施工单位
D：
建设主管部门
E：
执行层的组织协调
24、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动平均法
D：
指数修匀法
E：
工业用地的监测点评估价格
25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于．（2007年试题）
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
概算指标法
D：
工程量近似匡算法
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向人民法院起诉。
A．15
B．20
C．30
D．60
2、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。
A：
投资利润率
B：
通货膨胀率
C：
风险因素
D：
经济发达度
E：
投资结构
3、众数是分布数列中。
A：
出现频率较少的标志值
B：
出现频率最少的标志值
C：
出现频率较多的标志值
D：
出现频率最大的标志值
E：
执行层的组织协调
4、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。
债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。
A：
0.3
B：
0.5
C：
0.8
D：
1.0
E：
执行层的组织协调
5、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。
A．本票
B．银行卡
C．支票
D．汇票
6、下列建设工程必须实行监理的是（）。
A．三峡水利工程
B．农民个人出资自建住宅
C．利用亚洲银行贷款工程
D．利用法国政府援助资金的工程
E．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
7、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。
年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。
A：
717．50
B：
721．00
C：
724．50
D：
735．00
E：
借款合同
8、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是__。
A．同质偏好
B．分散偏好
C．集群偏好
D．集中偏好
9、会计起修正作用的一般原则包括。
A：
配比原則
B：
谨慎原則
C：
重要性原则
D：
形式重于实质原则
E：
实质重于形式原则
10、针对不同用途的收益性物业可分为__。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
11、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。
A：
试探性调查
B：
预测性调查
C：
因果性调查
D：
描述性调查
E：
借款合同
12、下列属于免征契税范围的包括。
A：
事业单位承受土地、房屋用于教学的
B：
社会团体承受土地、房屋用于出租经营的
C：
城镇职工，多次购买公有住房的
D：
因不可抗力失去住房而重新购买住房的
E：
纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的
13、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。
A：
投资回收期
B：
借款偿还期
C：
利息备付率
D：
财务净现值
E：
现金报酬率
14、下列不属于投资特性的是__。
A．投资是一种有目的的经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到报酬
D．投资具有稳定性
15、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响
A：
过去一定期限内所调配的资金规模
B：
未来市场利率的发展趋势
C：
证券交易市场的发达程度
D：
投资者的投资意向
E：
心理状态和行为偏好
16、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。
A．使用价值
B．交换价值
C．理论价值
D．评估价值
17、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。
A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
18、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。
A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
19、《物业管理条例》确立的基本制度，包括。
A：
业主大会制度
B：
业主公约制度
C：
物业服务企业资质管理制度
D：
住宅小区综合验收制度
E：
住宅专项维修资金制度
20、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35
B．45
C．48
D．50
21、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
22、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
23、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。
A．财务净现值
B．投资利润率
C．动态投资回收期
D．财务内部收益率
24、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。
A：
资本边际效率
B：
经营状况
C：
社会状况
D：
自然状况
E：
利息率
25、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。
A．33.3
B．12
C．20
D．60%
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