广西2017年房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试题.doc

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广西2017年房地产估价师《经营与管理》：

土地储备开发成本考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：

未知的需要求取的待开发房地产的价值

B：

投资者购买待开发房地产应负担的税费

C：

销售税费

D：

开发成本和管理费用

E：

工业用地的监测点评估价格

2、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

3、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。

A．评估

B．经纪

C．代理

D．咨询

4、为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（）的愿望。

A．永久出售

B．租让

C．投资开发

D．廉卖

5、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。

A：

B：

20％

C：

30％

D：

40％

E：

执行层的组织协调

6、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收

7、假设某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为180万元，建安工程费为1800万元，工程建设其他费用为380万元，基本预备费率为5％，则该建筑安装工程基本预备费为万元。

A：

90

B：

99

C：

118

D：

138

E：

执行层的组织协调

8、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。

A：

统一房地产范围

B：

统一付款方式

C：

统一价格单位

D：

统一市场状况

E：

工业用地的监测点评估价格

9、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力

10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为__年。

A．17

B．18

C．19

D．20

11、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：

0.5～2.0

B：

1.5～2.0

C：

0.5～1.5

D：

1.0～1.5

E：

工业用地的监测点评估价格

12、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。

A．30

B．25

C．20

D．15

13、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

14、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。

A：

区位因素

B：

变现能力

C：

市场影响

D：

最高最佳使用

E：

执行层的组织协调

15、某宗房地产的总建筑面积为5000㎡，房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：

4％

B：

7％

C：

17％

D：

30％

E：

工业用地的监测点评估价格

16、房地产评估员的考试、认证工作由负责。

A：

国务院建设行政主管部门和人事主管部门

B：

国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门

C：

省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

D：

省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门

E：

执行层的组织协调

17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：

该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：

该房改房现时上市交易的正常价格

C：

现时该房屋的房改成本价

D：

当时该房屋的房改成本价

E：

工业用地的监测点评估价格

18、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：

房地产市场成交价格

B：

房地产市场租赁价格

C：

房地产市场成本价格

D：

房地产市场评估价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

19、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。

2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．30

20、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。

A：

相互影响性

B：

适应性

C：

不一致性

D：

保值性与增值性

E：

借款合同

21、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。

A．推行

B．实施

C．允许

D．禁止

22、是物业管理最主要的特点。

A：

社会化

B：

专业化

C：

市场化

D：

综合化

E：

执行层的组织协调

23、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7

B．14

C．21

D．28

24、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小

25、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%

2、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。

A．财务净现值

B．投资利润率

C．动态投资回收期

D．财务内部收益率

3、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。

A．当地房地产行政主管部门

B．房地产开发商

C．业主大会

D．物业公司

4、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

5、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。

A．房地产价格

B．房地产市场预期

C．金融相关因素

D．相关商品价格

6、房地产开发项目的主要不确定性因素有。

A：

开发期和租售期

B：

权益投资比率

C：

资本化率

D：

贷款利率

E：

运营费用

7、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。

A：

相互关联

B：

相互排斥

C：

相互独立

D：

相互制约

E：

借款合同

8、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是__。

A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有

B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外

C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有

D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地

E．城市的土地属于城市人民集体所有

9、收益法中确定资本化率的基本方法有__。

A．市场提取法

B．累加法

C．指数调整法

D．投资收益率排序插入法

E．收益乘数法

10、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。

A：

荒山

B：

滩涂

C：

沙漠

D：

集体土地

E：

城市的存量土地

11、对于拍卖，下列说法错误的是__。

A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可

B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的

C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份

12、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为__。

A．再次抵押估价

B．增加抵押贷款估价

C．续贷抵押估价

D．转抵押估价

13、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。

A：

折旧和摊销

B：

投资回收

C：

投资回报

D：

可用于还款的利润

E：

在成本中列支的利息

14、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。

A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解

C．急于出售或急于购买的交易

D．受债权债务关系影响的交易

15、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：

建筑安装工程费

B：

土地使用权出让金

C：

拆迁补偿费

D：

公共配套设施建设费

E：

城市基础设施建设费

16、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（

A：

城市的发展布局

B：

功能分区

C：

禁止、限止和适宜建设的地域范围

D：

建筑形态控制指标

E：

城市性质

17、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A．折旧费

B．审计费

C．金融机构手续费

D．无形资产摊销费

18、根据转让的对象房地产转让可分为。

A：

有偿

B：

无偿

C：

地面上有建筑物的转让

D：

地面上无建筑物的转让

E：

出让方式取得的土地使用权转让

19、会计的基本职能包括。

A：

反映职能

B：

监督职能

C：

盈利职能

D：

增值职能

E：

管理职能

20、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有__。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．内部收益率

D．资产负债率

E．速动比率

21、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。

A．最低价格

B．平均价格

C．出让地价

D．标定地价

22、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的酬金

D．物业服务企业的利润

23、投资者可以控制的风险包括（）。

A．利率风险

B．政策性风险

C．资本价值风险

D．持有期风险

E．比较风险

24、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：

企业财产保险

B：

城乡居民房屋保险

C：

建筑工程一切险

D：

买方信用保险

E：

住宅抵押贷款保险

25、估价时点的确定要依赖于__。

A．估价目的

B．委托人的意思表示

C．估价对象

D．估价方法