关于房地产经济的论文.doc

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选题说明

中国这样一个长期处于住房难的大国来说，最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。

全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。

与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，掌握其经营取向，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。

摘要

近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。

房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。

但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现的新问题,及分析了使房地产持续增长的动力之源和房地产市场现状和发展趋势，对房地产金融风险控制及经营取向进行研究并分析政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。

就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。

关键词：

房地产；发展趋势；风险控制；经营取向

目录

一、近年来我国房地产发展及其周期规律…………………………………………………2

（一）近年来我国房地产业的发展……………………………………………………………2

1、市场化程度也日益提高，房地产业取得了飞速发展………………………………………2

2、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展……………………………………………2

3、房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展……………………………………………3

4、民营经济在房地产领域中迅速崛起…………………………………………………………3

（二）近年来我国房地产业的周期规律………………………………………………………3

二、当前房地产市场状况及发展趋势………………………………………………………4

（一）使房地产业持续增长的动力……………………………………………………………4

1、国民经济的持续快速增长………………………………………………………………4

2、体制与机制的市场化……………………………………………………………………5

3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款…………………………………………………5

（二）房地产市场现状及发展趋势……………………………………………………………5

1、商品房空置率增加，超过风险控制线…………………………………………………5

2、房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产……………………………………5

3、房价增幅回落，销售趋淡………………………………………………………………5

三、住房金融风险控制及经营取向…………………………………………………………5

（一）调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度…………………………………6

（二）适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构……………………6

（三）积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环……………………………6

（四）启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求………………………………………7

（五）实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道……………………………………7

（六）入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展…………………………………………7

四、防范金融风险，促进房地产业健康发展的政策和建议………………………………8

五、结论………………………………………………………………………………………8

六参考文献…………………………………………………………………………………10

在我国转轨时期市场化进程中，房地产业从无到有，异军突起，已成为对国民经济及产业变迁起关键性作用的支柱产业，其作为社会经济增长推动器的地位也日益显现。

但我国正处于计划经济向市场经济的转型期，房地产市场严重失衡，双轨制的住房制度、不规范的市场开发、房地产金融的过度滞后等因素严重制约了房地产市场的健康发展。

20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。

房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。

迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。

国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。

国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。

进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系

一、我国房地产业的发展趋势及其周期规律

（一）我国房地产业的发展

1、近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。

　　我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。

进入２０世纪９０年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。

房地产开发规模正以每年平均２０％左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。

　　其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。

这主要表现在：

住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。

　2、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。

　　房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。

因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。

世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。

我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。

一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。

实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。

　3、房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。

　　保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。

拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。

这是因为：

１、在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。

这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展；２、在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势。

要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。

所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。

３、房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。

为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。

　　4、民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代就要来临。

　　近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。

因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。

进入９０年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。

再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。

而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。

在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。

当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。

　　此外，民营房地产企业近年来除了迅速崛起外，国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要，也纷纷进军房地产业。

这是因为，一方面由于房地产行业的专业化分工不同，使得这一产业进入门槛低，只要有钱，设计有设计公司，建筑有建筑公司，自己只管当老板。

另一方面，也是由资本的逐利性决定的，说明投资房地产仍有较大的利润空间。

这种趋势也会产生积极和消极的两种后果，一是随着一些具有实力的集团的加盟，将使房地产市场竞争加剧，利润率迅速降低，增加整个行业的风险；二是将促使房地产行业整体水平的提高，从而有力地推动房地产行业尽快成熟。

（二）我国房地产业的周期规律

　新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。

第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。

在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。

这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。

第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。

当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。

这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。

第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。

停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。

特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。

　　从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。

而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。

　　把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。

同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。

下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。

　　二、当前房地产市场状况及发展趋势

（一）使房地产业持续增长的动力

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。

今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。

房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。

房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。

在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。

今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。

另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。

这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的

1.国民经济的持续快速增长。

近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。

国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。

因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

　　2.体制与机制的市场化。

长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。

国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。

市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。

这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

　　3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。

市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。

20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。

据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。

目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。

大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

（二）房地产市场现状和发展前景

第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。

虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。

据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：

“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。

作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。

今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。

”该报7月1日还披露：

到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。

并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。

当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。

　　第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。

2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。

就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。

一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。

在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。

　　第三，房价增幅回落，销售趋淡。

与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。

今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

三、住房金融风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。

短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。

远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

　　1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。

房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。

同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。

早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。

在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。

因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。

二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。

四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场

　　2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。

房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。

例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。

在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。

必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。

目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。

我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

　　3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。

中国的房地产市场寄托了太多的希望：

国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。

维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。

当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。

首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。

假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。

实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。

而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。

而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。

商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

　　4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。

我国从1991年起，建立了住房公积金制度。

住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。

到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。

住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。

但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。

目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。

今年5月，国家发布了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。

有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。

　　5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。

目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。

但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。

这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的