河北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估原则考试试题.doc

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河北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：

房屋征收评估原则考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A．0

B．1

C．2

D．3

2、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。

A：

市场法

B：

成本法

C：

收益法

D：

长期趋势法

E：

工业用地的监测点评估价格

3、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

4、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。

该商品房的成交价格为元。

A：

500000

B：

515000

C：

520000

D：

530000

E：

执行层的组织协调

5、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A．独立、客观、公正原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价职业道德

6、国有土地上房屋征收主体是。

A：

国务院

B：

省级人民政府

C：

市、县级人民政府

D：

房屋征收部门

E：

执行层的组织协调

7、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日

8、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其__。

A．共代理了多少个项目

B．代理成交额有多少

C．人员素质

D．代理的成功率有多大

9、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A：

投资利润率

B：

投资回报率

C：

资本金利润率

D：

资本金净利润率

E：

借款合同

10、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。

下列四个衡量指标，与其不同的是__。

A．利息保障倍数

B．流动比率1

C．速动比率

D．流动比率2

11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。

A：

供给价格

B：

需求价格

C：

市场价格

D：

均衡价格

E：

工业用地的监测点评估价格

12、下列属于要约邀请行为的是__。

A．竞买人举牌报价

B．投标人将标书寄给招标单位

C．采购单位向生产单位寄送采购合同

D．拍卖机构发出拍卖公告

13、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。

A：

10年

B：

15年

C：

20年

D：

30年

E：

工业用地的监测点评估价格

14、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁

B．课税

C．企业清算

D．司法鉴定

15、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．27%

B．20%

C．79%

D．80%

16、假设开发法是以为理论依据的。

A：

收益递增原理

B：

均衡原理

C：

预期原理

D：

未来趋势原理

E：

工业用地的监测点评估价格

17、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。

A：

股权

B：

债权

C：

契约

D：

债务

E：

执行层的组织协调

18、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款

19、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.53

20、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。

A：

房地产产品结构

B：

房地产供求结构

C：

房地产投资结构

D：

房地产总量结构

E：

借款合同

21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：

225．00万元

B：

237．50万元

C：

381．25万元

D：

395．83万元

E：

工业用地的监测点评估价格

22、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。

A．260

B．300

C．360

D．600

23、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大

24、收益法适用的条件是房地产的。

A：

收益能够量化

B：

风险能够量化

C：

收益或风险其一可以量化

D：

收益和风险均能量化

E：

工业用地的监测点评估价格

25、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高

C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

这些法定优先受偿款通常包括。

A：

拖欠建设工程价款

B：

已抵押担保的债权数额

C：

房地产变卖处置费用

D：

诉讼费用

E：

其他法定优先受偿款

2、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押

3、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括__。

A．加权平均资本化率

B．综合资本化率

C．建筑物资本化率

D．土地资本化率

E．权益资本化率

4、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

A：

城市总体规划

B：

镇总体规划

C：

乡规划和村庄规划

D：

总体规划

E：

详细规划

5、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

6、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。

A．水通、气通、电通

B．路通、水通、电通

C．路通、水通、气通

D．路通、电通、气通

7、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．（2005年试题）

A：

单元估算法

B：

概预算定额法

C：

工程量近似匡算法

D：

蒙特卡洛模拟法

E：

单位指标估算法

8、保险的基本原则不包括。

A：

最大诚信原则

B：

最低保险原则

C：

保险利益原则

D：

近因原则

E：

执行层的组织协调

9、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为．（2009年试题）

A：

50％

B：

60％

C：

70％

D：

80％

E：

借款合同

10、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

11、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积

B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩

12、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。

A：

物业服务成本

B：

法定税费

C：

物业服务企业的利润

D：

物业服务企业的酬金

E：

物业服务支出

13、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险

14、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

15、房地产档案资料是由组成。

A：

房地产法律、法规

B：

房地产平面图

C：

房地产卡片

D：

房地产有关证明和文件

E：

房地产权属账册

16、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。

A．住宅用地

B．公共服务设施用地

C．道路用地

D．绿化用地

E．军事用地

17、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括__。

A．开发项目用地现状

B．市场供给量

C．交通运输条件

D．水文地质

E．气象

18、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。

A．10

B．15

C．20

D．30

19、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A：

产品的成本状况

B：

商品的替代品数目和可替代程度

C：

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

D：

商品本身用途的多样性

E：

商品本身用途的单一性

20、下列税种中，采用比例税率的有。

A：

契税

B：

房产税

C：

耕地占用税

D：

土地增值税

E：

城镇土地使用税

21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。

A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格

22、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。

A：

基层报表

B：

汇总报表

C：

合并报表

D：

现金流量表

E：

资产负债表

23、开发项目全部投资的内部收益率表明了__。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率

B．将未来收益或收入转换成现值的收益率

C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

24、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。

（2008年试题）

A：

挑战定价法

B：

领导定价法

C：

目标定价法

D：

随行就市定价法

E：

借款合同

25、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。

A：

交通建设

B：

市场供求变化

C：

人口素质变化

D：

所在地区衰落

E：

城市规划的制定与修改