房地产估价师题房地产价格和价值.docx

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房地产估价师题房地产价格和价值

房地产估价师题-房地产价格和价值

1、在通常情况下，采取（）方式出让的地价最低。

A.招标

B.拍卖

C.协议

D.挂牌

2、在经济学里，（）有使用价值和交换价值之分。

A.客观存在价值

B.广义的价值

C.主观存在价值

D.狭义的价值

3、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.交换价值

B.市场价值

C.使用价值

D.投资价值

4、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的（）。

A.交换价值

B.广义价值

C.使用价值

D.狭义价值

5、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种（）。

A.投资价值评估

B.原始价值评估

C.市场价值评估

D.账面价值评估

6、在房地产拍卖中，如果出现流拍，再行拍卖时，可酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。

A.20%

B.30%

C.10%

D.40%

7、每一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当（）低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。

A.投资价格

B.使用价格

C.市场价格

D.交换价格

8、（）是指某种房地产在市场上的一般,平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

A.理论价格

B.成交价格

C.原始价格

D.市场价格

9、一般物品的价格是（）的货币表现。

A.劳动价值

B.利息

C.劳动

D.地租

10、经济适用住房的利润控制在（）以下。

A.30%

B.10%

C.3%

D.5%

11、（）是房地产市场运行和价格变动的核心理论。

A.替代原理

B.均衡原理

C.供求原理

D.预期原理

12、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年未净收益为330元/m2。

假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（）元/m2。

A.2934

B.3280.55

C.3126.60

D.无法测算

13、从理论上讲，良好的评估价值与（）相等。

A.理论价格和成交价格

B.原始价格和投资价格

C.账面价格和市场价格

D.正常成交价格和市场价格

14、中国通常采用（）作为建筑物的面积单位。

A.公顷

B.平方公尺

C.平方米

D.亩

15、在卖方市场下，成交价格会偏向（）。

A.最高买价

B.最低买价

C.最低卖价

D.最高卖价

16、楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（）。

A.楼面地价=土地总价x总建筑面积

B.楼面地价=土地总价÷土地单价

C.楼面地价=土地总价÷总建筑面积

D.楼面地价=土地单价+建筑物单价

17、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（）。

A.市场价值

B.使用价值

C.成交价值

D.交换价值

18、房地产的总价格（）反映房地产价格水平的高低。

A.完全不能

B.一般能

C.完全能

D.一般不能

19、中国目前的房租有（）。

A.市场租金,商品租金,准成本租金,福利租金

B.市场租金,商品租金,成本租金,准成本租金

C.市场租金,商品租金,成本租金,准成本租金,福利租金

D.商品租金,成本租金,准成本租金,福利租金

20、一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额，这种价值称为（）。

A.投资价值

B.市场价值

C.账面价值

D.使用价值

21、下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？

（）

A.单价

B.平均价

C.总价

D.原始价值

22、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（）。

A.抵押权价格

B.地役权价格

C.所有权价格

D.使用权价格

23、如果设立了他项权利，（）就变得不完全。

A.地役权

B.所有权

C.使用权

D.租赁权

24、房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A.供给,需求,利用状况

B.权利,租金,利率

C.有用性,稀缺性,有效需求

D.价值,使用价值,供求

25、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的（）这两种力量共同作用的结果。

A.需求与价格

B.供给与价格

C.供需与价格

D.供给与需求

26、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A.大于

B.小于或等于

C.小于

D.大于或等于

27、衡量社会总财富中土地财富总量是多少时，评估的是（）价值。

A.土地使用权

B.地下资源

C.土地所有权

D.土地出让金

28、在合法利用下，在用价值一般（）市场价值。

A.等于

B.高于

C.低于

D.不等于

29、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.炫耀性物品

B.高档商品

C.正常商品

D.低档商品

30、需求规律是指需求量与价格（）的关系。

A.负相关

B.零相关

C.正相关

D.无法确定

31、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。

A.不变

B.增加

C.减少

D.无法确定

32、决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。

A.该种房地产的价格水平

B.房地产开发商对未来的预期

C.相关物品的价格水平

D.消费者对未来的预期

33、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。

这种物品指的是（）。

A.正常商品

B.吉芬物品

C.炫耀性物品

D.马铃薯

34、供给规律是指供给量和价格（）的关系。

A.负相关

B.零相关

C.正相关

D.无法确定

35、在替代品之间，如果一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会（）。

A.增加

B.不变

C.减少

D.无法确定

36、现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。

A.存量+新竣工量+其他种类的房地产转换为该种房地产量-灭失量

B.存量+新竣工量+空置房量-灭失量

C.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

D.存量+新增竣工量-灭失量

37、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。

A.不变

B.增加

C.减少

D.无法确定

38、一种房地产的互补品的价格（）时，对该种房地产的需求会增加。

A.低

B.不变

C.高

D.无法确定

39、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。

A.客观

B.悲观

C.主观

D.乐观

40、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制订投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。

A.减少，增加

B.增加，减少

C.增加，增加

D.减少，减少

41、在评估投资价值时，折现率应选用（）。

A.特定投资者要求的最高收益率

B.典型投资者要求的收益率

C.特定投资者要求的最低收益率

D.社会一般的收益率

42、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。

A.增加

B.不变

C.减少

D.无法确定

43、某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值是（）。

A.原始价值

B.投资价值

C.使用价值

D.市场价值

44、在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值（）收益法求得的价值。

A.高于

B.等于

C.低于

D.无法确定

45、成交价格围绕着（）而上下波动。

A.理论价格

B.清算价格

C.市场价格

D.原始价格

46、收益法求得的价值趋向于（），市场法求得的价值趋向（）。

A.成交价格，市场价格

B.理论价格，市场价格

C.成交价格，理论价格

D.市场价格，理论价格

47、国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（）标准。

A.市场价值

B.在用价值

C.非市场价值

D.残余价值

48、在房地产价格中，（）是短期均衡价格，（）是长期均衡价格。

A.成交价格，市场价格

B.理论价格，市场价格

C.成交价格，理论价格

D.市场价格，理论价格

49、楼面地价等于土地单价／（）。

A.土地总面积

B.容积率

C.总建筑面积

D.建筑单价

50、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A.高于

B.等于

C.低于

D.无法确定

51、房地产作价入股估价应当采用（）标准。

A.投资价值

B.市场价值

C.谨慎价值

D.快速变现价值

52、收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（），市场法求得的价值倾向于（）。

A.最高买价，成交价格，最低卖价

B.最高买价，最低卖价，成交价格

C.最低卖价，成交价格，最高买价

D.最低卖价，最高买价，成交价格

53、关于评估带租约房地产的说法中，正确的是（）。

A.无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

B.抵押估价评估的是承租人权益价值

C.房屋征收评估应评估无租约限制价值

D.房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值

54、如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值（）市场价值。

A.等于

B.高于

C.低于

D.不等于

55、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。

A.实际价格

B.市场价格

C.名义价格

D.成交价格

56、卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.谨慎价值

D.快速变现价值

57、甲乙两宗土地，甲单价为800元/m，乙单价为600元/m，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。

A.乙

B.甲,乙一样

C.甲

D.无法判断

58、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。

A.29

B.29.28

C.30

D.28.29

59、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m，现房出租的年末净收益为500元/m。

若按折现率10%和风险补偿值100元／m计，计算该期房目前的价格应为（）。

A.4409元/m

B.4445元/m

C.4400元/m

D.4455元/m

60、某宗面积为1000m的工业用地，容积率为1.5，楼面地价为800元／m。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为850元/m。

理论上应补地价（）。

A.228万元

B.350万元

C.87万元

D.305万元

61、现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。

A.重置成本

B.账面价值

C.公允价值

D.历史成本

62、某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m，如果出租估计其年末净收益为600元／m。

假设年折现率为8％，风险补偿估计为1500元每平方，则该期房目前的价格为（）元／m。

A.4444.45

B.2955.45

C.3500.00

D.2944.45

63、同一宗房地产，无租约限制价值,出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（）。

A.无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值

B.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

C.无租约限制价值=承租人权益价值-出租人权益价值

D.以上均不正确

64、一套建筑面积为100m，单价为2000元／m的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A.实际单价为1950元／m，实际总价为20万元

B.实际单价为2000元／m，实际总价为20万元

C.实际单价为2000元／m，实际总价为30.16万元

D.实际单价为2200元／m，实际总价为30.16万元

65、楼面地价是（）之比。

A.土地总价与土地总面积

B.土地总价与建筑总面积

C.土地单价与建筑容积率

D.土地单价与建筑覆盖率

E.楼价与地价

66、估价上真实,客观,合理的价格是指（）。

A.交易双方均接受的价格

B.政府规定或希望的价格

C.对交易双方来说经济上合理的价格

D.正常交易情况下形成的价格

E.按照估价公式精确计算出的价格

67、成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

它是一个已完成的事实，这种价格通常随着（）的不同而不同。

A.交易者的收入

B.交易者的偏好

C.交易者对市场了解程度

D.讨价还价能力

E.交易者年龄

68、以下（）属于一种互补的关系。

A.市中心的住宅与配套的商业房地产

B.大城市郊区的住宅和高速公路收费

C.住宅与配套的娱乐房地产

D.经济适用住房与普通商品住宅

E.房改房与集资建房

69、最低报酬率（）与该房地产的风险程度相对应的社会一般的报酬率。

A.一定高于

B.一定低于

C.可能高于

D.可能低于

E.等于

70、地价与一般商品价格的主要不同之处有（）。

A.偿付形式不同

B.折旧不同

C.价格差异不同

D.供求变化不同

E.买卖主体不同

71、房地产价格的特性主要有（）。

A.房地产价格实质是房地产实物的价格

B.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

C.房地产价格是在长期考虑下形成的

D.房地产价格在一般情况下是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

E.房地产价格是估价师确定的

72、（）是一组按照所交易或评估的房地产的权益来划分的价格。

A.所有权价格

B.使用权价格

C.标定地价

D.其他权益的价格

E.拍卖价格

73、实行政府指导价或政府定价的房屋有（）。

A.商品房

B.经济适用房

C.房改房

D.限价房

E.商业门市

74、房地产拍卖中，估价机构可以承接评估业务品种有（）。

A.为拍卖师确定起拍价

B.为人民法院确定拍卖保留价

C.为竞买人确定最高出价

D.为有关当事人确定起价

E.房地产成交价

75、（）是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

A.市场调节价

B.政府指导价

C.政府定价

D.评估价格

E.正常成交价

76、下面哪几种价格指的是一个概念（）。

A.保留价

B.起拍价

C.拍卖底价

D.应价

E.协议价

77、下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有（）。

A.快速变现价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

E.投资价值

78、商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括（）。

A.折旧费,维修费

B.代理费,贷款利息

C.房产税,保险费

D.地租和利润

E.转租费

79、期货交易的付款方式有（）。

A.分期支付

B.现在一次付清

C.未来一次付清

D.用现金支付

E.转账支付

80、中国大陆目前的房租有（）。

A.市场租金

B.商品租金

C.成本租金

D.租赁代理费

E.转租费

81、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（）等因素构成。

A.折旧费

B.维修费,管理费

C.投资利息

D.利润

E.转租费

82、市场价值的形成条件包括（）。

A.适当的营销

B.被迫出售

C.审慎

D.懂行

E.公平交易

83、在通常情况下，采用（）方式出让的地价最高。

A.招标

B.协议

C.挂牌

D.拍卖

E.抵债

84、房地产价格的特征主要包括（）。

A.房地产价格与区位关系密切

B.房地产价格实质上是房地产区位价格

C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

D.房地产价格形成的时间通常较长

E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响

85、关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是（）。

A.在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格

B.在买房送装修,汽车,物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格

C.在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格

D.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格

E.在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格

86、下列关于成交价格,市场价格,理论价格和评估价值说法正确的是（）。

A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格

B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动

C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格

D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格

E.评估价值接近市场价格或理论价格

87、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。

A.开发成本

B.经营费用

C.纳税状况

D.对未来的信心

E.评估方法

88、当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。

与某种房地产相关的物品是指该种房地产的（）。

A.具有相同用途的房地产

B.替代品

C.互补品

D.处于同一区域的房地产

E.具有相同规划条件的房地产

89、下列是互补品的有（）。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.城市郊区的住宅与高速公路的收费

C.宾馆与写字楼之间

D.住宅与其配套的商业房地产之间

E.住宅与其配套的娱乐房地产之间

90、决定房地产供给量的因素有（）。

A.该种房地产的价格水平

B.该种房地产的开发成本

C.该种房地产的开发技术水平

D.房地产开发商对未来的预期

E.相关物品的价格水平

91、下列存在替代关系的有（）。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.经济适用房与高档别墅之间

C.宾馆与写字楼之间

D.普通住宅与商业用房之间

E.普通住宅与娱乐房地产之间

92、下列属于评估价值的是（）。

A.成交价格

B.基准地价

C.标定地价

D.重置价格

E.理论价格

93、正常成交价格的形成条件包括（）。

A.买者和卖者都具有完全的信息

B.卖方具有必要的专业知识

C.买方具有特殊的兴趣

D.自私且理性的经济行为

E.交易对象本身具备市场性

94、（）是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。

A.评估价值

B.谨慎价值

C.基准地价

D.标定地价

E.房屋重置价格

95、账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。

A.历史成本

B.账面净值

C.折余价值

D.实际价值

E.原始购置成本

96、按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。

A.征收成交价

B.招标成交价

C.拍卖成交价

D.挂牌成交价

E.协议成交价

97、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（）。

A.建筑物重置成本

B.建筑物残余价值

C.建筑安装工程造价

D.土地使用权重新取得成本

E.重建期间的经济损失

98、成本租金的构成中有（）因素。

A.折旧费

B.维修费

C.管理费

D.保险费

E.投资利息

99、（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。

A.市场调节价

B.市场价值

C.政府指导价

D.政府定价

E.评估价值

100、互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费就会多起来。

（）

101、某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。

（）

102、需要不等于需求，需要是指有购买能力支持的需求，需求只是一种要求或欲望。

（）

103、使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。

（）

104、现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。

（）

105、如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。

（）

106、从整体来看，土地的供给弹性较大。

（）

107、消费者预期未来收入增加时，就会减少现期需求，考虑未来消费。

（）

108、需求和供给呈同方向变化时，均衡交易量有可能不变。

（）

109、市场价格,政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

（）

110、市场价格和理论价格相比，理论价格是短期均衡价格，市场价格是长期均衡价格。

（）

111、从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。

（）

112、同地段的期房价格有可能比现房价格高。

（）

113、城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。

（）

114、房屋重置价格是某一基准日期，不同区域,不同用途,不同建筑结构,不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切费用,税金，加上应得的利润。

（）

115、基准地价,标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

（）

116、标定地价，是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位,不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

（）

117、估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

（）

118、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似,地块相连的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

（）

119、如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。

（）

120、房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

（）

121、土地单价往往比楼面地价更能反映土地价格水平的高低。

（）

122、一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。

（）

123、楼面地价是一种特殊的土地单价。

（）

124、期房价格通常高于现房价格。

（）

125、抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。

（）

126、由于买期房存在着风险，而买现房相对来说不存在风险，所以期房与现房相同品质下，期房价格要高于现房价格。

（）

127、典价往往高于房地产的实际价值。

（）

128、期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

（）

129、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

（）

130、有效需求简称需求，是指有支付能力支持的需要--不但愿意购买而且有能力购买。

（）

131、一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。

（）

132、房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。

在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物,劳务等其他形式来偿付。

（）

133、房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。

（）

134、替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。

（）

135、吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

（）

136、经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。

（）

137、炫耀性物品的价格上升，其需求就会减少。

（）

138、吉芬物品价格上升，其需求就会增加。

（）

139、一般来说，某种房