房地产估价师房地产估价文书写作二.docx
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房地产估价师房地产估价文书写作二
房地产估价文书写作
（二）
（总分：
168.00，做题时间：
90分钟）
一、单项选择题（总题数：
6，分数：
38.00）
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
（分数：
8.00）
（1）.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是______。
∙A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
∙B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
∙C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
∙D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
（2）.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是______。
∙A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
∙B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
∙C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
∙D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
（3）.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为______。
∙A.抵押价值
∙B.处分抵押物时的市场价值
∙C.抵押价值减去处分抵押物的费用及税费
∙D.处分抵押物时的市场价值减去处分抵押物的费用及税费
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
（4）.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是______。
∙A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
∙B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
∙C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
∙D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%的装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案。
（分数：
4.00）
（1）.估价时点是______。
∙A.2002年4月25日
∙B.2002年5月25日
∙C.2002年7月25日
∙D.2002年7月25日以后的某一天
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]即估价时点是合同订立之日。
理由如下：
合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。
实际交付房款也是依据合同进行的。
估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
（2）.估价的价值范围应是______。
∙A.合同1规定的房款
∙B.合同1规定的90%的购房款和合同2规定的装修费的10%
∙C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
∙D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
（分数：
8.00）
（1）.应根据______用途对该两幢房屋进行估价。
∙A.房屋所有权证上记载的用途进行估价
∙B.估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
∙C.企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
∙D.该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]应根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
（2）.将该两幢房屋的用途由工业改为其他，应通过______途径。
∙A.自行改变
∙B.经上级主管部门批准改变
∙C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
∙D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。
（3）.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为______。
∙A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
∙B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拔土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
∙C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
∙D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
（4）.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为______。
∙A.该两幢房屋的非正常市场价值
∙B.该两幢房屋的重新购建价格
∙C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
∙D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
（分数：
4.00）
（1）.能否翻建的最终批准权在______。
∙A.政府房地产管理部门
∙B.政府规划管理部门
∙C.政府土地管理部门
∙D.上级总公司
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
（2）.评估时依据的建筑面积应为______。
∙A.460m2
∙B.600m2
∙C.1000m2
∙D.以上三个面积都不行
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
（分数：
6.00）
（1）.在2006年10月时，张某的权益价格为______。
∙A.没有租赁条件下的正常市场价格
∙B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
∙C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
∙D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
（2）.在2006年10月时，王某的权益价格为______。
∙A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
∙B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
∙C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
∙D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额与2006年10月的现值之和
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
（3）.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为______。
∙A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息
∙B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
∙C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
∙D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月—2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。
{{B}}具体计划表{{/B}}
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2。
目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
（分数：
8.00）
（1）.房地产估价师确定动态分析法技术路线，正确的做法是______。
∙A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
∙B.对该宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
∙C.对该宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
∙D.对该宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
（2）.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用______。
∙A.目前住宅市场价格
∙B.未来住宅市场价格，折现至估价时点
∙C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
∙D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
（3）.在确定开发成本时，应采用______。
∙A.该开发公司测算的开发成本
∙B.现时的客观开发成本
∙C.各期销售时的客观开发成本
∙D.各期开发时的客观开发成本
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
（4）.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括______。
∙A.销售费用、销售税费和开发利润
∙B.销售费用、销售税费和所得税
∙C.销售费用、销售税费和购地税费
∙D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
二、{{B}}问答题{{/B}}（总题数：
2，分数：
60.00）
某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。
某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
（分数：
20.00）
（1）.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（可通过以下途径：
1）房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
2）房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
3）由房屋征收部门委托，出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
）
解析：
（2）.你应如何确定该被征收房屋的用途?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（确定该被征收房屋用途的方法如下：
1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
2）对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
）
解析：
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
（分数：
40.00）
（1）.针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（在估价程序上应特殊注意以下几点：
1）被征收人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
2）房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
3）公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
4）分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
5）整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
不得以印章代替签字。
）
解析：
（2）.装修补偿费用应如何确定?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
）
解析：
（3）.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易的方式在评估时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁因素的影响，即是指评估被征收房屋无租约限制的价值。
（或按完全产权评估））
解析：
（4）.某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。
建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并征收一幢面积为900m2的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（1）政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。
依据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
2）政府应对被征收的900m2的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。
《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：
“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
”理论上的补偿内容包含：
被征收的住宅楼的房屋补偿费（含被征收的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁费、临时安置费（或过渡补助费）、补助和奖励等。
）
解析：
三、指错题（总题数：
3，分数：
60.00）
1.
××酒店房地产抵押估价报告
（封面及目录略）
致委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人
××酒店有限公司，法定代表人：
×××，住所：
市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：
×××，住所：
××市××路××号，房地产估价机构资质等级：
一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：
酒店第1、2、10～13、20层
建筑面积：
11275m2
土地使用权年限：
40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）
竣工日期：
1991年8月
估价对象用途：
酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：
框架
建筑装修情况：
（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：
人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。
第1、2层建筑面积均为2830m2。
在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
1层45000元/m2，2层30000元m2。
可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：
1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算：
1层比准价格为：
（34091+34392+34142）÷3=34208（元/m2）
2层比准价格为：
（20979-1-21645-1-21563）÷3=21396（元/m2）
第1、2层价值为：
（34208+21396）×2830=157359320（元）
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2，因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
V=A/R×[1-1/（1+R）n]
式中V——房地产价格；
A——年净收益；
R——报酬率；
n——尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。
根据该公司提供的1996—1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
年总收入=104×400×365=15184000（元）
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%
年净收益A=15184000×（1-45%）=8351200（元）
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：
V=8351200/8%×[1-1/（1+8%）42]=100270342（元）
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。
因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A=[100/（1+8%）+110/（1+8%）2+120/（1+8%）3+130/（1+8%）4+140/（1+8%）5]÷5×（1-20%）
=756792（元）
酒店第20层价值：
V=756792/8%×[1-1/（1+8%）5]一3021651（元）
（四）估价对象的总价值
157359320+100270342+3021651=260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考
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