德城区三河六岸征地搬迁补偿安置方案.docx

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德城区三河六岸征地搬迁补偿安置方案

2017年棚户区改造征收与补偿办法

（征求意见稿）

为全面完成我区各类棚户区改造目标任务，进一步完善城市功能，改善人居环境，提高城市资源配置效率，促进全区经济社会健康协调发展，根据《国有土地上的房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、山东省《关于加快棚户区改造货币化安置的指导意见》、德州市《关于加快推进中心城区城中村、旧住宅区和棚户区改造工作的指导意见（试行）》等相关法律法规，结合我区实际，制定本办法。

一、适用范围

德城区范围内符合棚户区界定条件的国有土地上房屋。

2、房屋征收补偿工作实施步骤

（一）确认阶段（共10天）

该阶段主要做好以下4项工作：

1、工作内容：

相关街道办事处负责联系市国土局和市规划局出具项目符合土地利用总体规划、符合城乡规划和专项规划的证明文件，负责联系区发改局，出具项目在当年国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

项目不在当年国民经济和社会年度发展计划的，区政府申请区人大将项目补充纳入当年的国民经济和社会年度发展计划。

（相关街道办事处负责协调区政府办公室由区政府向市规划、市国土发函询证是否符合相关规划，由相关街道办事处发函区发改局询证项目是否在当年国民经济和社会年度发展计划。

不在当年计划的，协调区政府办公室，由区政府向区人大申请将项目补充纳入当年国民经济和社会发展计划）

责任单位：

相关街道办事处

3、工作内容：

区房屋征收中心提出审查意见，如符合条件，报区政府，由区政府决定是否启动房屋征收程序，并确定征收范围。

责任单位：

区房屋征收中心

4、工作内容：

收到区政府批准启动房屋征收程序的文件后，正式启动房屋征收程序。

责任单位：

区房屋征收中心

（二）征收工作启动阶段（共10天）

该阶段主要做好以下5项工作：

1、工作内容：

区政府成立棚户区改造领导小组，由区长任组长，包保领导任副组长，相关部门及镇街为成员单位，各镇街设立相应办公室全力推进。

（区房屋征收中心负责起草领导小组文件，区政府办公室负责按程序发文）。

责任单位：

相关街道办事处、区政府办公室、区房屋征收中心

2、工作内容：

区房屋征收中心与相关街道办事处签订房屋征收委托书，确定相关街道办事处为项目房屋征收实施单位。

责任单位：

区房屋征收中心、相关街道办事处

3、工作内容：

区房屋征收中心与相关街道办事处共同指定一家信誉度、业务水平较高的评估公司进行入户调查摸底，出具预评报告，并将预评报告报区房屋征收中心。

劳务费由区房屋征收中心、相关街道办事处和该评估公司共同协商确定。

如后期正式评估时被征收人选定该评估公司为项目评估机构，则劳务费不再支付。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心

4、工作内容：

根据调查摸底结果，拟定项目房屋征收补偿安置方案，报区政府批准。

责任单位：

区房屋征收中心

5、工作内容：

区政府组织区城乡建设局、区国土分局、相关街道办事处、社区等相关部门论证房屋征收补偿安置方案，作出会议纪要（根据调查摸底结果，视被征收户复杂程度而定）。

负责单位：

区政府办公室、区房屋征收中心

（三）公布征收补偿方案阶段（共30天）

该阶段主要做好5项工作：

1、工作内容：

将调查摸底结果在征收范围内向被征收对象公示（相关街道办事处负责提供摸底调查结果，负责选定公示地点，区房屋征收中心和办事处相关人员共同去现场张贴摸底调查情况公示表。

公示表加盖德城区房屋征收中心公章）。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心

2、工作内容：

征收补偿方案经区政府批准后在征收现场予以公布，征求被征收对象意见。

征求意见期限不少于30日。

对征收补偿方案存在异议的单位、个人，在征收补偿方案公布的30日内，提交有效的意见书。

（区房屋征收中心负责提供征收补偿方案征求意见稿，收集公示意见；相关街道办事处负责选定公示地点，区房屋征收中心和街道办事处相关人员共同去现场张贴征收补偿方案。

征收补偿方案加盖德城区房屋征收中心公章）。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心

3、工作内容：

按照规定，组织进行社会稳定风险评估（区房屋征收中心牵头，相关街道办事处和区维稳办协助）。

责任单位：

区房屋征收中心、相关街道办事处、区维稳办。

4、工作内容：

保证征收补偿费用足额到位，专款专用。

责任单位：

出资单位

5、工作内容：

相关街道办事处负责招标具备相应建筑工程施工资质的拆除队伍，签订拆除协议收取旧料款和垃圾清运押金（如出现亏损，项目完成后向区房屋征收中心申请拨入亏损部分）。

中标的拆除队伍，应到区房屋征收中心进行工程备案，符合要求的方可施工。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心

6、工作内容：

将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在现场公布，期限为3天。

责任单位：

区房屋征收中心

（四）作出决定阶段（共13天）

该阶段主要做好3项工作

1、工作内容：

完成各项法定工作程序后，区政府作出房屋征收决定，并及时公告（区房屋征收中心负责拟稿，区政府办公室负责下发文件，区房屋征收中心、相关街道办事处和社区工作人员到征收现场公示）。

责任单位：

区政府办公室、区房屋征收中心、相关街道办事处

2、工作内容：

被征收人应当在房屋征收决定公布之日起10日内自行协商选定房地产价格评估机构；若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定房地产价格评估机构的，则以50%以上户数选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构；若被征收人无法形成多数意见的，则在上述期限届满后3日内由房屋征收部门通过公开抓阄的方式随机选定。

公开抓阄时，邀请被征收人代表、相关街道办事处、社区代表等参与监督（区房屋征收中心负责协调市征收办，提供可供选择的评估公司名单，按程序操作，相关街道办事处负责组织被征收人，提供投票抓阄场所）。

责任单位：

区房屋征收中心、相关街道办事处

3、工作内容：

相关街道办事处负责组织评估公司入户开展评估，并将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心

（五）征收实施阶段（共20天）

该阶段主要做好以下4项工作：

1、工作内容：

相关街道办事处组织动迁，组织被征收人签订补偿协议，入户开展评估，做好群众工作，完成拆除。

区房屋征收中心负责与被征收人签订补偿安置协议，相关街道办事处和区房屋征收中心在《征收补偿结算审批表》上签字盖章后，由征收中心支付征收补偿款。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心

2、工作内容：

在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告（相关街道办事处负责提供基础资料，区房屋征收中心负责拟稿，区法制办审核后，区政府办公室负责作出补偿决定，区房屋征收中心和街道办事处相关人员共同入户送达和现场张贴补偿决定）。

责任单位：

相关街道办事处、区房屋征收中心、区法制办、区政府办公室。

3、工作内容：

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请法院强制执行（区法制办牵头，区房屋征收中心和相关街道办事处提供相关资料，全力配合）。

责任单位：

区法制办、区法院、区房屋征收中心、相关街道办事处。

4、工作内容：

建立房屋征收补偿档案，注销已签订房屋征收补偿协议的征收人的房屋产权登记，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

责任单位：

区房屋征收中心。

三、补偿安置方式

实行新建安置楼安置、货币补偿和政府购买安置三种方式，由产权人自行选择。

四、补偿安置政策

（一）住宅房屋的补偿安置政策

1、选择新建安置楼安置的

（1）平房和两层独院的安置政策

平房。

国有土地上的有证房屋，按土地证面积的97%（1平方米置换安置楼0.97平方米）进行安置。

两层独院。

国有土地上的有证房屋，建房时经规划为两层的。

按正房两层建筑面积之和计算1平方米置换1平方米安置楼，剩余宅基部分按照2平方米置换1平方米安置楼。

建房时规划为平房，后期接盖二层的，宅基占地部分按土地证面积的97%（1平方米置换安置楼0.97平方米）进行安置，第二层单层建筑面积部分按重置价格（由评估公司评估确定）进行货币补偿，不予安置。

储藏室。

在安置房面积中按照1:

2的比例先于置换车库前进行置换。

车库。

在安置房面积中按照1:

1的比例进行置换。

实际回迁总安置面积（包括安置楼、储藏室、车库）超出或不足应回迁安置面积，实行多退少补，回迁时一次性结清。

超出应回迁安置面积的部分，10平方米以内的（含10平方米），按安置楼综合成本价格购买；大于10平方米的部分，按安置楼市场价格购买。

不足应回迁安置面积的部分，均按安置楼综合成本价格进行货币补偿。

（2）楼房的安置政策

楼房。

以房屋所有权证为依据，根据被征收房屋套内建筑面积，按照套内建筑面积1:

1的比例进行置换（套内面积由测绘公司实测为准）。

回迁房套内建筑面积超出被征收房屋套内面积3平方米（含）以内的部分免费置换。

回迁房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积3-8平方米（含）之间的部分，由被征收人按综合成本（综合成本价格包含楼面地价、建安成本、小区内配套费用和税费）价格购买。

回迁房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积8平方米以外的部分，根据测绘公司实测数据，按回迁房屋相应比例折算为建筑面积，由被征收人按回迁住宅市场价格购买。

回迁楼套内建筑面积不足被征收房屋套内建筑面积的，不足部分根据测绘公司实测数据，按原被征收房屋相应比例折算为建筑面积，按照评估价格给予货币补偿。

储藏室。

被征收人房屋有储藏室的，对原储藏室和回迁储藏室按套内建筑面积1:

1的比例进行置换。

回迁储藏室建筑面积超出被征收储藏室建筑面积2平方米（含）以内的部分免费置换；超出2平方米以外的部分，由被征收人按综合成本价格购买。

回迁储藏室建筑面积不足被征收储藏室建筑面积部分，按照综合成本价格给予货币补偿。

被征收人房屋无储藏室的，每套安置楼配建1个储藏室，储藏室在安置房面积中按照1:

2的比例先于置换车库前进行置换。

置换后面积达不到1个储藏室面积的，按综合成本价购买以达到1个储藏室的面积。

车库。

对原车库和回迁车库按套内建筑面积1:

1的比例进行置换。

回迁车库建筑面积超出被征收车库建筑面积2平方米（含）以内的部分免费置换；超出2平方米以外的部分，由被征收人按综合成本价格购买。

回迁车库建筑面积不足被征收车库建筑面积部分，按照综合成本价格给予货币补偿。

（3）无证房屋及附属物。

享受院落置换面积的产权人，不再对其房屋附属物进行补偿。

没有享受院落置换面积的产权人，对其附属物按重置价格评估给予补偿。

（4）住宅用作营业的房屋。

已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录（为防止突击办证，上述证件截至时间为作出征收决定3年前），房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的，且房屋沿城市规划道路。

按实际营业面积在住宅房屋补偿标准基础上提高20%，其它相关补偿执行住宅标准。

生产加工、仓储房屋一律按住宅补偿，院内仓储与院外临建一律不算营业。

（5）装饰装修。

享受院落置换面积的不再对装饰装修进行补偿，未享受院落置换面积的，安置房具备的简装不再进行补偿，安置房没有的装饰装修由评估公司评估进行补偿。

（6）搬家费。

按有证房屋建筑面积10元/平方米计发，一次性给予补助。

搬家补助费不足800元/户的，按800元/户计发。

（7）临时安置费。

如该项目为先拆后建，以实际过渡期限为准，按有证房屋建筑面积12元/平方米·月计发，一次性暂付18个月，最后按交房日期据实结算；如该项目为先建后拆，则没有该项费用。

（8）奖励费。

被征收人在征收决定规定的期限内签订协议并腾空交房的，每户按期搬迁奖励费合计不超过14000元。

（9）其它补偿费。

已缴纳取暖费且在供暖期内签订协议并交房的，凭实际缴费发票给予补偿。

被征收房屋附属设施，按有线电视移装费200元/户、电话移机费50元/部、空调移装费300元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费1000元/台、热水器移装费150元/台给予补偿。

享受院落置换面积的产权人，对此条规定的项目不再予以补偿。

（10）选房顺序。

按照签订协议并交房的先后顺序确定。

2、选择货币补偿的

（1）平房、两层独院、多层楼房。

住宅房屋补偿按实际房产证面积计算，补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格评估确定,予以货币补偿。

住宅房屋权属和建筑面积依据《房屋所有权证》等合法证件确定。

如被征收人认为《房屋所有权证》所载建筑面积与实际合法建筑面积不符的，可申请由具有房产测绘资质的房地产测绘机构进行测绘，以实际测绘数据为准。

（2）储藏室。

由评估机构按市场价评估确定补偿价格，给予补偿。

（3）车库。

由评估机构按市场价评估确定补偿价格，给予补偿。

（4）无证房屋及附属物。

由评估机构按照重置价评估确定补偿价格，给予补偿。

（5）住宅用作营业的房屋。

已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录（为防止突击办证，上述证件截至时间为作出征收决定3年前），房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的，且房屋沿街。

按实际营业面积在住宅房屋补偿标准基础上提高20%，其它相关补偿执行住宅标准。

生产加工、仓储房屋一律按住宅补偿，院内仓储与院外临建一律不算营业。

（6）装饰装修。

普通商品房具备的简装不再进行补偿，普通商品房没有的装饰装修由评估公司评估进行补偿。

（7）搬家费。

按有证房屋建筑面积10元/平方米补偿，一次性给予补助。

搬家补助费不足800元/户的，按800元/户计发。

（8）临时安置费。

按有证房屋建筑面积12元/平方米·月，一次性给予3个月的补助。

（9）奖励费。

被征收人在征收决定规定的期限内签订协议并腾空交房的，每户按期搬迁奖励费合计不超过14000元。

（10）其它补偿费。

被征收房屋内有天然气、集中供暖设施的，按天然气2900元/户，集中供暖30元/平方米（实际供暖面积）标准予以补偿；已缴纳取暖费且在供暖期内签订协议并交房的，凭实际缴费发票给予补偿；被征收房屋附属设施，按有线电视移装费200元/户、电话移机费50元/部、空调移装费300元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费1000元/台、热水器移装费150元/台给予补偿。

3、选择政府购买安置的

在德城区辖区内的现有商品房开发项目中，区政府委托相关部门先期与具备条件的开发企业通过谈判达成建筑面积单价，该价格须低于市场价，由被征拆户自由选择予以安置。

（1）确定平房和两层独院的房产价值

平房的价值。

国有土地上的有证房屋，按土地证面积的97%（1平方米置换安置楼0.97平方米）计算面积，然后由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格评估确定房产价值。

两层独院的价值。

国有土地上的有证房屋，建房时经规划为两层的。

按正房两层建筑面积之和计算面积，剩余宅基部分按照2平方米置换1平方米计算面积，然后由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格评估确定房产价值。

建房时规划为平房，后期接盖二层的，宅基部分按土地证面积的97%（1平方米置换安置楼0.97平方米）计算面积，然后由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格评估确定房产价值，第二层单层建筑面积部分按重置价格（由评估公司评估确定）进行计算确定房产价值。

（2）确定楼房的房产价值

房屋权属和建筑面积依据《房屋所有权证》等合法证件确定。

楼房、储藏室和车库的价值。

由评估机构按按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格评估确定。

（3）确定公摊补贴比例

房屋征收部门给予被征收人楼房、储藏室和车库价值一定比例的公摊补贴，此公摊补贴比例由被征收房屋和安置房的公摊系数确定，公摊系数由具有房产测绘资质的房地产测绘机构进行测绘得出。

（4）无证房屋及附属物。

享受院落置换面积的产权人，不再对其房屋及附属物进行评估确定价值。

没有享受院落置换面积的产权人，对其房屋及附属物按重置价格评估确定价值。

（5）住宅用作营业的房屋。

已取得营业执照、税务登记证并有纳税记录（为防止突击办证，上述证件截至时间为作出征收决定三年前），房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的，且房屋沿城市规划道路。

按实际营业面积在住宅房屋价值评定标准基础上提高20%，其它相关价值的确定执行住宅标准。

生产加工、仓储房屋一律按住宅确定房产价值，院内仓储与院外临建一律不算营业。

（6）装饰装修。

享受院落置换面积的不再对装饰装修进行价值确定，未享受院落置换面积的，安置房具备的简装不再进行价值确定，安置房没有的装饰装修由评估公司评估进行价值确定。

（7）签订协议，结清差价。

上述1-6条所述价值之和为被征收房屋总价值，根据被征收人选择的安置房总价值计算出差价后，签订补偿协议并结清差价。

（8）搬家费。

按有证房屋建筑面积10元/平方米补偿，一次性给予补助。

搬家补助费不足800元/户的，按800元/户计发。

（9）临时安置费。

如该项目为先拆后建，以实际过渡期限为准，按有证房屋建筑面积12元/平方米·月计发，按交房日期据实结算；如该项目为先建后拆，则没有该项费用。

（10）奖励费。

被征收人在征收决定规定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议并交房的，房屋征收部门给予奖励，每户给予的奖励不超过14000元。

（11）其它补偿费。

已缴纳取暖费且在供暖期内签订协议并交房的，凭实际缴费发票给予货币补偿；被征收房屋附属设施，按有线电视移装费200元/户、电话移机费50元/部、空调移装费300元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费1000元/台、热水器移装费150元/台给予货币补偿。

享受院落置换面积的产权人，对此条规定的项目不再予以补偿。

（12）以上8-11条所述补偿，由征收部门以现金方式支付给被征收人。

（13）选房顺序。

按照签订协议并交房的先后顺序确定。

（二）非住宅房屋的补偿政策

《房屋所有权证》所载房屋为营业、办公、仓储、车间等特殊用途的房屋，本着“一事一议”的原则，实行货币补偿。

五、其它事项

1、签订协议后，房屋动产部分由产权人自行处理，不动产部分交项目指挥部统一拆除。

2、被征收人家庭只有1套住宅房屋（需开具房屋权属证明），且房屋面积低于建筑面积46平方米（房产证登记面积）的，被征收人要求货币补偿的，征收部门应当按照建筑面积46平方米进行货币补偿；要求产权调换的，征收部门应提供相应面积（不低于46平方米）和数量的安置房，具备就地安置条件的就地提供，不具备就地安置的异地安置，确保被征收房屋所有权人基本居住需要。

用于安置的房屋超出46平方米以外部分，由被征收房屋所有权人按市场价购买。

房屋征收部门对征收范围内享受最低住房面积保障的被征收人资格进行审核、公示，房产管理部门配合提供该类被征收人的房屋产权档案资料。

六、此办法仅适用于2017年德城区范围内棚户区改造房屋征收补偿。

七、棚户区范围内属于集体土地的房屋，由相关街道办事处参照本办法自行实施。

八、天衢街道办事处自行制定本辖区安置补偿办法。

九、本办法的内容由德州市德城区房屋征收中心负责解释。

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