佛山岭南大道项目地块一定位报告.ppt

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,岭南大道地块项目地块一定位及物业发展建议,目标沟通,1、项目开发以风险最小化为前提2、保证快速的回流资金3、达到利润的最大化的目的,根据前期沟通，对项目发展目标达成一致：

必然要求项目物业的类型能符合市场需求，实现快速走货,项目商业面积达44.2万平方米，其中地块一规划为商业地块,项目性质,商业建筑面积：

44.2万平方米住宅建筑面积：

18.4万平方米,项目地块指标,？

写字楼,街铺,集中商业,公寓,？

？

东平新城CBD,千灯湖金融商务区,季华中心商务区,本项目,季华中心商务区：

进行规划的中央商务区有11个地块将建成商务物业（写字楼、酒店、商务公寓等）,千灯湖金融商务区：

一期重点规划的商务用地位于千灯湖公园东侧，占地约503亩,东平新城：

核心区域设计范围面积为18.2平方公里将建设成新的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心。

未来东平新城将汇聚了全佛山的高档写字楼，政府斥资打造CBD商务圈，为写字楼的经营发展提供良好市场基础。

商业利好：

比邻“东平新城”CBD核心商务区，未来商业前景被看好,地块优势,商业利好：

岭南大道道路沿线规划全是商业，未来商业氛围浓厚，与希尔顿酒店遥相呼应,未来规划：

岭南大道、季华路沿线需设置60米商业退让线，即沿路60米范围内不再批建任何形式的住宅。

商业现状：

目前，岭南大道沿线除了部分小区商业街外、又一城外，并无大型的商业项目,地块优势,昭示性强、通达性高：

东临岭南大道，南有澜石二路，直通禅、顺两地，交通便利,地块优势,地块一：

紧邻岭南大道主干道，同时享有东侧岭南大道水景及南侧佛山公园景观，昭示性及商业价值最高，并有一定景观价值，适宜布置地标建筑、酒店、酒店式公寓、商业主力店和特色商业街；地块二：

位于项目北侧，不靠近主干道，私密感强，居住价值高，适宜布置城市豪宅；地块三：

位于项目的南面，南望佛山公园，西邻历史街区，适宜布置特色商业街区及商务公寓；地块四：

远离主干道，私密性相对强，同时享有佛山公园与历史街区景观，首期启动板块，适宜打造特色物业类型，注入内外城概念。

景观面优越：

南面拥有佛山公园景观资源，东面有城市水景，居住和商业价值高,地块优势,东面岭南大道景观河道,南面佛山公园（规划）,2、南面拥有佛山公园景观资源，居住和商业价值高；,1、东面面临岭南大道及希尔顿酒店（规划），并拥有城市河涌水系景观资源，昭示性、通达性好，地标性强，城市价值高；,一、地块一质素优越，商业价值高，具有市场竞争优势,项目机会,二、地块一除了具有商业价值外，还具备居住价值优势,比邻“东平新城”岭南大道沿线商业规划利好，与希尔顿酒店遥相呼应昭示性强、通达性高,景观面优越：

南面拥有佛山公园景观资源，东面占据城市水景,前期沟通：

地块一分成AB地块，其中还迁住宅在B地块,地块规划,B地块,A地块,地块占地面积：

12047平方米物业类型选择：

1、还迁住宅占地6600平方米，建筑面积16500平方米；2、公寓占地4479平方米，建筑面积约26874平方米,地块占地面积：

30040平方米物业类型选择：

1、超高层写字楼；2、考虑其他物业类型,超高层写字楼体量在5-12万，标准层面积为1500平方米以上。

产品借鉴,数据来源：

世联地产数据平台,地块一建议打造1栋7.5万平米的超高层甲级写字楼作为综合体的形象标杆，标准层面积1500平方米,写字楼体量,在佛山市场，本项目是否适合做更大体量的写字楼项目？

打造体量7.5万平方米的项目形象标杆,项目超高层甲级写字楼,星星华园二期，2.5万平米,恒福国际，3万平米,星之海，写字楼体量未定,万科广场，12万平米,雅庭国际，2万平米,岭南天地，45万平米,东江国际，3万平米,坊城，15万平米,保利东湾，11万平米,交通枢纽中心，10万平米,中鸿旧改项目，写字楼体量未定,翠堤明珠，写字楼体量未定,新鸿基旧改，写字楼体量未定,联华大夏，2.3万平米,联达大夏，4.6万平米,华南国际金融中心，20万平米,景兴环球，3.3万平米,中盛大厦，6万平米,阳光国际广场，9万平米,地铁金融城，8万平米,未来写字楼市场供应主要集中在季华路及东平新城商务区、东平新城、千灯湖金融区四大板块，大部分为中大体量项目；预计未来5年市场总供应量达到170万，2012年核心竞争预计约26万。

季华商务区30万平米,老城区45万平米,东平新城CBD39万平米,千灯湖商务区53.2万平米,市场分析,未来写字楼市场与本项目具有直接竞争的项目主要集中在季华路商务带和东平新城核心区域。

未来写字楼竞争相当激烈；从项目差异上看，高端写字楼主要有万科广场、保利东湾，其余写字楼均为乙级，同质竞争激烈。

市场乙级写字楼多盘竞争，甲级、超甲级高端写字楼单盘体量大,市场分析,季华路商圈,东平新城商圈,在地理位置上，项目位于目前商业成熟的季华路商圈与未来新兴东平新城商圈的中间位置；在城市规划上，目前岭南大道沿线基本没有写字楼，商业发展时间较长。

季华商圈已成熟，东平新城刚起步，本项目所在区域商业氛围不浓,本项目,处于季华路商圈与东平新城商圈的交替处，商业市场空白，商业氛围不浓，商圈发展需要一定的时间,市场分析,佛山市场，本项目不适合做更多的写字楼，建议建1栋超高层写字楼,成熟商务圈写字楼体量比例普遍较大，新区写字楼体量比例偏低,市场分析,单元划分标准：

划分单位出售，单位面积划分宜小不宜大，采用小分割，灵活组合的方式出售。

标准层面积：

超高层标准层面积一般大于1500平方米，以保证建筑的安全性及使用率。

建议本项目做标准层面积1500平方米，体量7.5万平方米,产品定位,写字楼广场：

景观优势：

东有水景，南面佛山公园产品打造：

建议超高层写字楼打造标志性外广场；广场风格与东面城市水景、南面佛山公园景色遥相呼应,超高层写字楼外广场,打造水景，遥相呼应,广场标志性建筑,公寓和商业面积该如何分配呢？

目标回顾,1、项目开发以风险最小化为前提2、保证快速的回流资金3、达到利润的最大化,必然要求项目物业的类型能符合市场需求，实现快速走货,佛山商铺市场一直受追捧，市场回报率高，销售价格不断攀升，增幅达3-8成,集中商业,数据来源：

世联地产数据平台,单位：

万/平方米,佛山商铺市场供应日趋紧缺，部分项目商铺开盘当天售罄，客户对商铺认可度高,集中商业,2009-2011年上半年商铺供应量,数据来源：

世联地产数据平台,集中商业,街铺面积最大化,1、佛山商铺市场一直受追捧，市场回报率高，销售价格不断攀升，2、佛山商铺市场供应日趋紧缺，部分项目商铺开盘当天售罄，客户对商铺认可度高,街铺走货速度快，便于快速的回流资金,项目是否适合增加集中商业的面积呢？

专业市场的KPI体系,对人流、交通的要求。

新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。

专业（批发）市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求。

以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。

专业市场,2、虽然项目离东平新城交通枢纽中心仅3-5分钟，但东平大桥是通往中心的唯一通道，不具备专业市场需要的物流条件,项目不适合做专业市场,1、东平新城处于启动区，商圈刚起步，不成熟，专业市场缺乏商务依托,3、项目定位为高端物业，专业市场形象较低，环境相对杂乱,成熟商圈,超高层写字楼,集中商业特点,1、集中商业经营需培育期，必将导致经营商需通过低租金等让利形式吸引商家2、持有集中商业，招商难度大3、经营集中商业，前期需进行详尽业态规划,祖庙商圈以祖庙路商业街为核心，向周边辐射，商业模式以传统街铺为主，较大型集中商业有百花广场等。

升平/东方广场商圈：

升平商圈是佛山最传统商圈，90年代以来逐渐没落，其核心地位被祖庙商圈所取代，2003年，东方广场的开业为该商圈重新焕发了生机。

季华路商圈是城市向南发展形成的大型新兴商圈，目前发展势头良好，商圈内集中了东建世纪广场、顺联国际广场等大型集中商业物业。

千灯湖商圈以2009年开业的保利水城为核心的新兴商圈，目前人气还比较淡薄，随着千灯湖金融商务区的建设，未来仍有发展潜力,桂城传统商圈是桂城中心商圈，以南海广场、嘉信茂广场、城市广成等集中商业为核心辐射周边街道。

佛山商圈发展佛山商业市场目前已形成五大成熟商圈，主要依托集中商业发展，全面辐射禅桂地区。

鸿大广场,东方广场,兴华商场,百花广场,英皇时尚城,顺联购物中心,东建世纪广场,新一城,嘉信茂,南海广场,保利水城,本项目,佛山城区目前主要有三大商圈，现有集中式商业分布在各大商圈内，祖庙商圈以外的商业均在2000年后出现，是近十年佛山商业迅速发展的体现。

祖庙商圈,南海商圈,季华商圈,佛山商圈发展南海、祖庙、季华路三大成熟商圈的培育期长达11年以上,三大成熟商圈经过多年的培育经营，其租金水平仍然不高,集中商业,百花广场的旺盛人气来源于：

旅游的带动（祖庙是佛山的旅游热点之一）；商业街带动（祖庙商业街是目前禅桂城区唯一商业街）。

人次/小时,人次/平米小时,定位中档，随着城市发展与多极商圈的崛起，目前已渐渐无法满足佛山高端消费人群的需求。

市场视角：

百花广场是目前佛山最旺的大型集中商业，但随着城市扩张和多极商圈的崛起，核心地位受到削弱,市场视角：

东方广场传统升平商圈，是目前禅城规模最大的集中商业，定位大而全，但缺乏特色，且偏中低端,东方广场前期定位“国际观光产业街区”，佛山面积最大、华南第三大MALL，占地25万平方米，建面80万平米，其中商用面积超过23万平米，是佛山最大的旧城改造项目。

2003年12月首期明珠城开业，经过三年的不断调整、发展和提升，特别是餐饮带来了大量的人流。

东方广场巨型的商业体量被规划为不同建筑风格、不同经营定位的十大大组团：

明珠城、金山街、德胜楼、银州城、红宝石东方书城、蓝宝石世界、翡翠城、水晶城、琥珀城、钻石美食城，外加东方大街、一万平方米超大型的假日广场以及容纳4000多个车位的大型停车场。

区位：

位于季华五路禅城新老城区交界处体量：

4.5万平方米定位：

以国际品牌为龙头的精品百货,业态：

以品牌服饰、日用品零售、餐饮、家具等为主主力店：

百佳超市，国美电器,顺联广场定位高端，在目前禅桂城区是相对高档的集中商业，填补了禅桂城区高端商业的空白，但由于其体量偏小，无法形成规模效应，辐射力有限，只能成为区域型商业中心,市场视角：

顺联广场定位高端，但由于体量偏小，辐射力有限，无法奠定在城市中的核心地位,市场视角：

南海广场是桂城人气最旺的集中商业，但业态定位逐渐显得老化及中低端化,南海广场占地面积2.5万平方米,总建筑面积6.8万平方米，楼高10层（其中一层半地下室），包含购物、饮食、桑拿、戏院、舞厅、游乐场等多种商业设施。

南海广场的主力商家是信和超市，次主力商家有肯德基，信和超市营业面积大约5000平方米，全部在负一层；肯德基则位于主入口旁。

市场视角：

保利水城物业有创新，但业态上仍然是大而全的传统集中商业模式,保利水城位于南海千灯湖畔，广佛RBD商圈，总建筑面积超过40万平方米，包括保利洲际酒店、壹号公馆、水城购物中心和水城西街，是集购物、餐饮、娱乐、旅游、居住、商务、休闲于一体的大型综合体。

业态组合：

大型超市、百货、影城、溜冰场、室内游乐场、美容健身、餐饮、钟表、珠宝、眼镜、服装、皮具、家居、电器等，一应俱全。

特色主力商家：

保利国际影城、真冰溜冰场、“梦幻岛”嘉年华,其中东广场建筑面积16万平方米，地上四层，地下一层，是集购物、餐饮、娱乐、美容美发为一体的封闭式购物中心，投资10亿。

西街齐聚特色酒吧、咖啡店、KTV、俱乐部、时尚会所、个性商店，营造佛山最具规模的河岸酒吧长廊、娱乐休闲第一街。

小结1：

目前服装装饰购物为主，但品牌偏中低端，消费档次不高。

佛山集中商业经营模式传统，业态相对单一混乱,集中商业,小结2：

以大卖场吸纳人气：

目前的大卖场主要集中在沃尔玛、吉之岛等品牌，经营状况都较好，精品超市尚未出现，食品杂货专业店体量不足，儿童用品存在较大市场,小结3：

餐饮消费成为集中商业的重要组成部分：

目前佛山餐饮以正餐为主，正餐集中在本地品牌和区域品牌，以粤菜为主，快餐和休闲餐饮都有较大规模的分布。

小结4：

娱乐整体供给相对不足，其中家庭娱乐、健康与运动和年轻娱乐都存在较大发展空间。

未来集中商业竞争主要集中在季华路、东平新城核心区等地段优势强的区域，本项目地段优势较弱,星星华园国际,季华路商务区,岭南新天地,东江国际,祖庙板块,东平新城商务区,恒福国际,星之海,保利东湾,万科广场,雅庭国际,东平广场,坊城,市场分析,未来东平新城新增商业体量共约85万方；其中集中商业预计14万方，未来商业竞争激烈。

集中商业,1、佛山成熟商圈的培育期长达11年以上，但租金水平不高,佛山集中商业市场现状小结,2、因为招商难度大，各大集中商业的业态经营较混乱,3、佛山各大集中商业普遍偏中低端,4、未来集中商业竞争激烈,基于本项目所在区域商业氛围不浓，而佛山集中商业的培育期长、招商难等情况，本项目打造集中商业存在较大的风险,2,1,4,11,6,3,12,5,7,8,9,10,项目周边一公里范围：

约6万人项目周边两公里范围：

约20万人项目周边三公里范围：

约48万人数据来源：

以周边户数计算，每户3口人,13,14,15,28,27,26,25,24,23,22,21,20,19,18,17,16,项目周边人口密度,商业体量的思考：

本项目适合做3万左右的集中商业体量,集中商业,通过市场业态分析可得：

为规避风险，项目商业业态应选择市场竞争小，尚处于发展初期的业态和容易成形，占据较大优势的业态；提高娱乐和餐饮占比，并突出购物特点。

商业定,功能分布：

集饮食、休闲娱乐、购物于一体的集中商业主体部分以饮食、休闲娱乐为主，共占70%，购物占30%经营模式：

街铺销售，主体店反租统一管理经营,商业定位,与集中商业相比公寓开发风险、现金回流情况如何呢？

旺市下，佛山公寓市场消化速度非常快，尤其是禅城中心城区，消化周期集中在1个月以内，且变现能力强,市场分析,数据来源：

世联地产数据平台,新政前后，禅桂公寓项目开盘情况对比,新政后，公寓新开盘项目整体市场表现较差，走货速度相对缓慢，但核心地段产品仍受追捧。

虽然新政对公寓产品带来一定冲击，但是占据核心地段的九鼎国际及慧港国际市场表现依然不俗，说明地段与升值前景依然是打动投资客户的最重要因素！

市场分析,数据来源：

世联地产数据平台,45,价格趋势产品溢价，租金涨幅较大，客户层面在以大投资客户为主力支撑的情况下，中小投资客户和散客逐渐入市，支撑价格一路走高。

2004-2010年佛山禅桂公寓物业均价走势图（单位：

元/平方米）,公寓价格高涨的市场支撑：

带精装修及家电出售。

投资性公寓面积小，总价低禅城目前公寓市场租金一路走高。

高投资回报率增加产品附加值（复式、双阳台、赠送入户花园或飘窗等），酒店式服务增值。

市场分析,1、公寓消化速度快，变现能力强,2、受新政影响，消化速度有所减缓，但核心地段产品仍受追捧,3、公寓产品均价持续走高，收益及发展前景乐观,商务公寓产品开发风险比集中商业要低现金回流速度更快,岭南天地,星星华园,万科广场,佛山中心城区公寓未来供应非常充足，主要集中老城区板块、城南板块与东平新城板块，其中城南板块未来5年内公寓供应量共约57万。

待售,在售,在售：

待售：

普君新城,文华尚领,天御盈品,碧桂园城市花园,君御华府,中鸿广场,恒福国际,东江国际,大福名城,凯德城脉,运通国际,绿景路,雅庭国际,保利东湾,东平广场,滨海A地块,铂顿城,星之海项目,佛山中心城区,ICC二期,市场分析,其中2011-2013年，禅城及东平新城公寓产品总供应将接近60万，户型以30-60平为主。

市场视角,城南板块未来2年内将有大量公寓上市，主要集中季华路、岭南大道、魁奇路等城市主干道沿线，对本项目干扰较大，总供应约33.2万。

万科广场,怡翠世嘉,星之海项目,恒福国际,星星华园,雅庭国际,天御盈品,凯德城脉,运通国际,大福名城,保利绿景,城南板块,市场分析,未来2年内将有极大体量的纯公寓入市，市场供应量大。

并且竞争项目集中于城南片区，对本项目将会产生一定的竞争。

市场小结,公寓市场供应量大，竞争激烈,置业目的：

投资投资占了55%，投资兼自用占35%,置业次数：

多次置业只有37%为首次置业，其余有多次置业经验,付款方式：

大多选择一次性付款总价低，有43%的客户选择一次性付款,来佛山年限：

本地人为主佛山本地人占了51%，来佛山10年以上的也有17%,公寓由于总价低、租金高等优势，受到佛山高端投资客户青睐，投资客成为支撑公寓市场主力,客户视角,数据来源：

世联佛山楼盘公寓客户统计数据,投资客户是公寓的主力客户，而且客户倾向于购买居住型商务公寓,居住型商务公寓,居住型公寓,办公型商务公寓,客户视角,居住型商务公寓客户来源广泛，不受区域性、行业、职业的影响,居住型商务公寓,办公型商务公寓,客户视角,居住型商务公寓的使用者主要为私营老板以及SOHO客户,客户视角,面积为36-37，户型适中，噪音小出货量大,27-37，临电梯，有噪音出货量一般,出货量小,总结：

36-37的销售速度快，27-37的销售速度一般，偏大户型总价较高，销售速度缓慢；受楼层以及朝向影响不大，消化较均匀,02单位37.48,01单位56.8,03单位27.93,04单位37.48,05单位27.79,06单位27.93,07单位37.48,09单位37.48,10单位56.8,11单位55.03,12单位36.04,13单位27.25,14单位31.25,15单位36.39,16单位36.39,18单位27.25,17单位31.25,19单位36.04,20单位55.03,九鼎国际城销售情况一房一厅，面积适中，户型规整的37成交最快,市场视角,公寓定位,1、公寓产品消化速度快，变现能力强2、佛山公寓市场未来供应量大，竞争激烈3、居住型商务公寓客源广，购买可能性高4、30-40方一房一厅产品最畅销,项目背景：

东平新城区域的商务公寓综合体内的商务公寓，商业价值最大,建议做30-40方为主力的居住型商务公寓,1、写字楼树立项目形象2、商务公寓作为主力产品3、街铺面积最大化,地块一物业类型角色定位,方案一,28F,28F,28F,28F,商业2200平方米,商业2200平方米,400平方米,2000平方米,商业2500平方米,18米间距,18米间距,商业2200平方米,商业2200平方米,商业2200平方米,商业2200平方米,写字楼标准层1500平方米,公寓标准层800平方米,23米间距,住宅标准层550平方米,400平方米,28F,28F,28F,28F,园林绿地,商业,铺地,建筑,方案二,集中商业中间不镂空的话就会有两栋公寓没架在商业上，整体的商业氛围不强。

30F,30F,30F,30F,32F,30F,50F,1F集中商业,1F,1F,1F,28F,28F,28F,28F,