人才科技大厦建设项目可行性研究报告.docx

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人才科技大厦建设项目可行性研究报告

人才科技大厦建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称

新建人才科技大厦项目

二、建设内容

新建人才科技大厦项目选址于某区南京路、河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园某居民区，地块规划面积15771.7平方米。

建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合体。

其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、70.20米和70.2.米。

建筑综合体总建筑面积168790平方米，其中地下建筑面积30000平方米，地上建筑面积138790平方米。

人才科技大厦项目地下建筑面积30000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。

地上建筑面积138790平方米，按照未来的经营业态划分为5个功能分区：

五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。

面积分配及位置见下表：

序号

功能名称

建筑面积（平方米）

塔楼位置

备注

五星级酒店

29000

西北角塔楼,建筑控高145.20米,座落与南京路与山西路交叉路口

1-22层

高级服务式公寓

18690

22-38层

写字楼

50100

东侧三栋贴建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路与抗震纪念碑相对

行政办公楼

30000

西南角塔楼,建筑控高99米,座落于山西路与西安道交叉路口

底层商铺

11000

裙房中的一、二层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）

合计

138790

三、项目背景

1994年3月，市提出实施"三五八十"的发展思路。

到2002年，走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市功能。

这一时期成为历史上发展最快最好的时期。

"三五八十"四大奋斗的实现，标志着现代化建设将进入一个新阶段。

但是，在全面建设小康社会的新形势下，市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：

经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----需要有一个更大的变化！

　　在这样一个背景下，2002年10月，中共市委常委扩大会宣布了“综合开发改造海河两岸”的重大决策。

计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。

这是市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是总体发展战略的重要组成部分，是迈向国际港口大都市的治本之策。

在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。

本项目的建设地点位于海河上游CBD、小白楼CBD的交叉地带，并且位于市金融商业繁华区----南京路旁。

项目建成后，将成为市的又一标志性建筑物。

四、项目建设单位及基本情况

单位名称：

某人才港股份有限公司

注册地点：

某市开发区洞庭路76号A区

法定代表人：

注册资本：

3280万元

经营范围：

高级人才保障业务；高级人才服务业务（收集、整理、储存和发布人才供求信息；开展人才素质测评；组织人才招聘；举办人才培训：

包括出国、境外培训；提供人才咨询、人才流动中介服务；金融担保咨询服务；个人资信评估）；企业人才援助工程；科技项目成果的开发、经营；房地产开发与经营业务；房屋租赁；物业管理；人事代理（不含存档）；人才派遣。

五、可行性研究报告编制单位

国际工程咨询公司

证书编号：

工资甲某某某

六、编制依据

市发展计划委员会：

“关于调整人才科技大厦项目建设规模和总投资的批复”[津计投资（2003）371号]；

市规划和国土资源局：

“中华人民共和国建设用地规划许可证”[编号：

2004津地证字0107]；

市规划和国土资源局：

“建筑设计方案通知书”[编号：

2004建案通字0260号]；

七、可行性研究报告工作主要范围

•项目建设的必要性

•项目市场前景分析

•项目选址的可行性

•总平面布局的的可行性

•建筑工程的可行性

•公用工程的可行性

•消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性

•项目经营模式研究

•环境保护

•投资估算及经济可行性

•项目实施进度

•结论

八、项目主要指标

序号

内容

单位

指标

备注

一

技术指标

总占地面积

平方米

15771.7

总建筑面积

平方米

168790

2.1

地上建筑面积

平方米

138790

2.2

地下建筑面积

平方米

30000

建筑密度

54.5

容积率

8.8

五星级酒店客房间数

336

机动车车位

个

389

出租车车位

个

非机动车车位

个

600

二

经济指标

投资总额

万元

　83149.26

项目建设期

年

三

公用工程指标

日最高用水量

立方米/天

2178.7

夏季制冷负荷

13600

冬季采暖负荷

10890

电力总负荷

KVA

13500

煤气用量

立方米/天

1410

第二章项目的建设意义

一、人才科技大厦项目的建设，符合市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤

海河是的母亲河，是独特的、标志性的宝贵资源。

2002年10月，市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。

为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区20公里划为“4个功能分区”，分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。

人才科技大厦项目的建设选址于黄家花园某，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于市“北五大道”CBD规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要，符合CBD规划区的业态特征。

从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。

二、人才科技大厦项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为市打造一张新的“城市名片”

随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。

而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。

作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性、地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。

人才科技大厦正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为市打造一张体现都市形象的新“名片”。

三、人才科技大厦项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为市城市建筑新模式的先行者

城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。

酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费某均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益、相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。

人才科技大厦项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字楼、商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为市城市建筑新模式的先行者。

四、人才科技大厦项目的建设，将大大增强市高档星级酒店的实力，有利于市高档星级酒店的布局调整

市的城市发展定位于某重要的经济中心和现代化国际港口城市。

但是就目前市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。

为此，市旅游饭店业协会提出了“到2007年市五星级酒店要达到14家”的行业发展目标。

人才科技大厦项目的重要组成部分——五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高市旅游酒店业的服务水平，促进市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动市经济的发展。

五、人才科技大厦项目的建设，将推进市人才交易工作的顺利开展，进一步优化我市人才环境和投资环境

随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。

用于开展人才交流、吸引人才中介机构的载体——人才科技大厦应需而生，成为我国一些省市规划建设的重要内容。

我市在这一方面尚且薄弱，急需建设一个吸揽知名人才中介机构、推动我市人才交易顺利开展的阵地。

人才科技大厦项目的重点组成部分——人才交易市场建成后，将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进一步优化我市的人才环境和投资环境。

第三章市场前景分析

本项目为人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分。

本章重点分析五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景。

无论是上述的哪一种经营业态，其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。

因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面：

一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测；二是对具体中观（旅游、商务）市场环境的分析和预测。

第一节研究框架

本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。

虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来，不能一概而论。

对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义；对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机；而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。

因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示：

图3.1本项目的研究框架

第二节区域环境分析

一、区域经济环境分析

任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。

因此，进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对人才科技大厦所处的区域环境进行分析。

1、区域环境分析之经济环境分析

对于一个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。

近几年来，经过自身多年的努力和积累，已具备了比较雄厚的技术、区位、资源、港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，也因此成为最具发展潜力的城市之一。

2003年是实施“三步走”战略的第一年，主要经济指标增幅创近年最好水平。

投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口、消费、利用外资全面发展，财政收入、城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速、协调、健康发展，人均GDP突破3000美元大关，年均经济增长率超过10%。

目前，市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。

总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。

2、区域环境分析之政策环境分析

投资项目要受到国家以及地方的政治、经济和法律的制约和影响。

针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。

跨入新世纪以来，经济和社会发展进入了一个新的历史时期。

在新世纪最初10年，市总体经济建设方针和目标是：

把建设成为现代化国际港口大都市和我国某重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。

在上述目标的指导下，市政府在《十五规划》中提出，要“大力发展服务业”，使服务业成为国民经济增长的重要拉动力量。

发达服务业是城市现代化、国际化的重要标志。

“十五”期间，市将重点发展信息、金融、物流、旅游、房地产等服务行业，力争使发展成为全国旅游强市。

酒店业作为旅游行业的重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高市服务业的整体功能。

而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发的重要内容，将带动整个房地产市场的发展。

从上述分析不难看出，经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。

3、区域环境分析之社会文化环境分析

社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和，它体现着一个国家或地区的社会文明程度。

是一座设卫建城600年的历史文化名城，是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的一个象征，也是一个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。

外来的理性文化基因，通过社会的运作与交往，潜移默化地影响了社会文化环境，并迁延至今，是成为文化开放城市的基础。

进入二十一世纪以来，随着市政府“三五八十”战略步伐的加快，城市的社会财富进一步增加，市对科学、教育、文化、卫生等领域的投入也在不断加大，城市的整体文化品位和人文内涵不断得到提升。

尤其是进入二十一世纪以来，与外界的交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化大都市迈进。

因此，区域整体社会文化环境也为本项目的建设提供了沃土。

二、旅游市场分析

旅游业是第三产业的重要组成部分，同时也是世界公认的“朝阳产业”。

随着中国加入WTO和北京申办奥运的成功，旅游业也迎来了前所未有的机遇和挑战。

下面分别对全国和市的旅游市场进行分析和论证。

1、国内旅游市场发展概述及分析

目前，国内旅游业发展势头迅猛，几年来始终是中国发展最迅速、对外开放程度最高、获利前景最好的行业之一。

旅游业以其规模巨大、前景广阔、成长快速等行业特点已成为国内资本长期投资的热点。

国家旅游局统计资料显示，2003年我国旅游业国际、国内旅游总收入为4874亿元，全年入境游人数为9100万人次，其中外国人1130万人次，入境过夜旅游者3270万人次。

国内旅游人数8.7亿人次，国内旅游收入3442亿元。

需要特别指出的是，在这个不寻常的年度里“非典”肆虐，对旅游业造成了极大的影响。

但是国内旅游业在成功控制“非典”的流行和传播后，极快地恢复与振兴了旅游市场，全年接待过夜旅游者人数在世界排名第5位；国际旅游外汇收入在世界排名第7位。

这说明中国的旅游业市场具备极大的发展潜力。

根据世界旅游组织预测，中国将在2015年成为世界头号旅游大国，中国将成为世界第一大且最受欢迎的旅游目的地之一。

与此同时，商务旅游作为旅游业的一个重要分支正在中国市场蓬勃发展。

据国家旅游局的统计，2003年全国商务旅游消费已超过30亿美元，并以每年20%的速度增长。

中外业内人士一致认为，中国已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。

2、地区旅游市场发展概述及分析

近几年，市的旅游业取得了长足的发展，旅游资源开发、旅游基础设施建设、旅游环境和旅游服务质量等各方面都得到了根本性的改善。

（1）地区常规旅游市场分析

随着市经济的发展，市在市容市貌改造上投入了大量的资金，不仅整体环境有了很大的改善，而且兴建和修建了一批新景点。

目前，市有关部门正加紧编制重点区域旅游规划，集中力量重点开发建设“一带五区”和一批重点旅游项目，这些项目计划新增投资约100亿元，将形成一批具有轰动效应的、吸引力强的旅游名牌产品，使城市旅游功能得到提升。

同时，作为2008北京奥运会的主要协办城市，将以其独特的旅游资源和独具文化内涵的旅游产品，吸引越来越多的游客。

这也为本项目的市场拓展提供了广阔的发展空间。

（2）地区商务/会务旅游市场分析

是我国某最大的沿海开放城市，伴随着社会经济的整体进步，商务旅游业也得到了飞速发展，年增长速度达到20%以上。

每年举办天交会、建材会等各类活动达70余次，交易规模超过百亿元，为区域商务旅游市场发展产生了强大的促进作用。

同时，是某重要的工商业城市，2003年实现工业总产值4370.76亿元，同比增长24.1％。

作为国内某最大的生产基地，目前世界500强企业中有，已有98家在津投资，投资项目达228个。

越来越多的商务人士将其业务活动的中心选在了，已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。

此外，市作为2008年北京奥运会的协办城市，奥运会的举办将带动商务旅游细分市场的发展。

随着我国加入WTO组织，与世界贸易体制的接轨，频繁的国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为市旅游经济的新增长点。

同时按照市政府的发展思路，市将用3-5年时间使的商务旅游业发展成为支柱产业，为全市经济发展做出更大贡献。

第三节酒店业市场分析

一、酒店业市场发展及需求预测