华溪龙城可研二期项目申请报告1.docx
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华溪龙城可研二期项目申请报告1
华溪龙城二期工程
项目申请报告
编制单位：
黑龙江省建筑标准设计研究院有限公司
二○一一年7月
目录
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2编制依据1
1.3编制原则：
2
1.4编制范围及内容：
2
1.5项目背景、現狀和投資必要性3
1.6建设规模及项目总投资4
第二章需求分析4
2.1周边环境4
2.2趋势分析6
第三章项目实施条件6
3.1场址现状：
6
3.2建设条件：
6
3.3气象8
3.4规划区域配套条件8
第四章规划设计方案9
4.1概述9
4.2现状概况9
4.3规划依据9
4.4规划原则9
4.5规划设计指导思想10
4.6规划目标10
4.7规划布局10
4.8道路交通规划12
4.9绿地系统规划13
第五章公用设施14
5.1给水工程14
5.2排水工程15
5.3、雨排工程规划15
5.4电力电信工程规划16
5.5供热工程规划17
第六章环境保护与节能18
6.1环境保护18
6.2节能19
第七章劳动安全卫生20
7.1劳动安全对策与措施20
7.2职业安全卫生管理对策与措施22
7.3预期效果22
第八章组织机构22
8.1华溪龙城小区二期工程组织机构22
8.2分工22
第九章项目实施进度22
第十章投资估算与资金筹措23
10.1项目投资估算的范围：
23
10.2建设投资估算的计取24
10.3估算结果：
24
10.4资金筹措：
24
第十一章结论意见25
编制单位：
黑龙江省建筑标准设计院有限公司
院长：
刘继学
副院长：
吕修玉
总工程师：
黄林城
项目负责人：
高忠伟
参加编制人员：
规划专业韩福东
建筑专业高忠伟
结构专业于铁锋
道路专业宋杰
电力专业梁士涛
给排水专业周洁实
消防专业周洁实
暖通专业张兵
通信专业梁士涛
经济专业刘新德
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
华溪龙城小区二期工程
1.1.2建设地点：
大庆市龙凤区规划一路东侧，龙凤大街西侧，龙舞路南侧，凤凰路北侧。
1.1.3建设单位：
大庆昊方房地产开发有限公司
1.1.4项目性质：
城市规划
1.1.5编制单位：
黑龙江省建筑设计研究院有限公司
1.2编制依据
1）《中华人民共和国城市规划法》
2）《中华人民共和国土地管理法》
3）建设部《城市规划编制办法》及其实施细则
4）《城市用地分类与规划建设用地标准《GBJ137-90）》
5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
6）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
7）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
8）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
9）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
10）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-1992）
11）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
12）《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院第253号令
13）《建设项目环境保护设计规定》（87）国环字第002号
14）其他相关法律、法规和技术规范
1.3编制原则：
1.3.1严格执行国家、行业的有关标准、规程和规范，并参照国际标准和规范；
1.3.2根据相关的要求，结合国情及工程特点，采用国内外成熟的先进技术和工艺，选用新设备和新材料，采用成熟的管理模式，使本工程实施后安全可靠、高效运营，从而获得较好的经济效益和社会效益；
1.3.3与建筑配套的结构、自控、通信、供电系统，以及给排水、消防、供热、采暖通风等辅助设施的功能、规模和技术水平，应与建筑相适应；
1.3.4尽可能利用已有设施，避免重复建设，降低工程投资；
1.3.5充分考虑严寒地区建筑特点，确保建筑物的可靠性和安全性；实现可靠性与经济性的良好统一，设计方案和设计选型以实用性、先进性、可靠性为主要原则。
优化设计方案，尽可能降低工程投资，获得较好的经济效益和社会效益；
1.4编制范围及内容：
1.4.1编制范围：
受大庆昊方房地产开发有限公司委托，由黑龙江省建筑设计研究院有限公司对华溪龙城二期地块规划进行可行性研究报告的编制，针对华溪龙城二期地区的环境、设施及其居住区进行分析，具体见第四章项目设计方案。
1.4.2编制内容：
项目提出的背景及必要性、项目实施条件及保障措施、项目设计方案及公用工程、建设项目资金估算及资金筹措等。
1.5项目背景、現狀和投資必要性
1.5.1项目背景
大庆昊方在2011年获得该地块的土地使用权，使用面积为6.1963公顷。
1.5.2基本现状情况
华溪龙城小区二期现状为荒地，该区块用地面积为6.1963公顷。
西邻规划一路，东邻龙凤大街。
1.5.3项目建设的意义和必要性
1.项目符合产业政策和发展规划
近年来，大庆以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和经济发展为动力，以提高人民生活水平为出发点，加速工业化，城镇化和信息化的结构调整，提高国民经济的整体素质和竞争力，本着“密度适中，环境优美，有利生产，方便生活”的原则，实现住宅小区化，生产规模化。
2是大庆进一步完善城市的建设需要
随着改革开发政策的逐步深入，社会的进步，经济体制与增长方式的转型，城市更新过程不仅可以改善其基础设施，更显著的是随着房地产行业的开放，城市土地有偿使用制度的实施，优化了土地结构，提高了其综合服务功能，加快了城市的发展，也是城市布局更趋科学合理。
3加大城区建设力度，建设中高档住宅小区，提高市民居住水平。
城市化进程的加速发展，使周边乡镇居民大量涌入城市，随之而来的是城市的居住，教育，卫生等各项相关民生问题的设施提出了更高的要求，对实现大庆地区的规划建设，提高和改善了人们生活居住环境，满足人们日益增长的消费需求，促进当地的社会经济文化的发展。
4此用地为荒地，东侧为龙凤大街，界于龙舞路与凤凰路之间，交通便利，基础实施齐全。
1.6建设规模及项目总投资
1.6.1建设规模：
1.6.1.1规划建设住宅10栋楼，总规划1280户。
四层商场2栋，宾馆一栋，写字楼一栋，幼儿园一栋。
1.6.1.2用地规模：
规划总用地6.1963公顷。
总建筑面积183835.78万平方米。
1.6.2项目总投资：
1.6.2.1项目预计投资3亿元。
1.6.2.2项目资金筹措：
由大庆昊方房地产开发有限公司自筹资金。
第二章需求分析
2.1周边环境
1、对周边环境需要的分析
本区楼盘所处位置为主城区，环境优雅，交通便利，周围公共设施配套齐全包括商业区、医疗、教育、办公场所密集，非常适合居民居住，会吸引很大一部分人群的。
2、从对购买能力分析
经过二十几年的改革开放，大多数人在考虑改善住房条件的时候，都会选择具有优秀物业的社区。
华溪龙城二期将建成一个高档社区，居民层次较高，一般来说，总价约在40--70万元的一套住宅，对居住环境要求较高的购买者是可以接受的。
3、商品住宅发展前景
商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。
小区无论从住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为居民创造优美的居住条件、便捷的出入交通。
同时各楼盘在大市场的影响下及自身的住宅品位格局，会带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。
根据十一五规划发展战略，总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造具有现代建筑风格，适应较高消费层次的住宅，可满足房地产消费市场对房产品位提升的需求。
4、市场调查
根据项目的地理位置、交通及周边环境、开发住宅的户型和社区绿化环境，在目前的新村市场绝对可以做到首屈一指。
（1）该项目地理位置优越，比邻龙凤大街和规划一路，交通便利，环境幽雅。
（2）小区有一所幼儿园可满足适龄孩子就学。
（3）多种户型，满足不同的需求。
（4）房改货币化，使居民有能力可以购买房。
（5）建设能有提高当地的土地价值，为城市的综合发展创造新的增长空间。
（6）项目的建设，充分体现了大庆政府及各部门的制度能力，有利于改善大庆的城市形象，提升了城市的品质，促进了大庆的社会、经济发展，改善了投资环境。
5、市场预测
（1）该小区的定位建议以中高档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售
在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近楼盘的比价，达到预售标准后，以市场价格定位。
（2）.生活区建成后，不仅为居民提供了一个优美舒适的生活环境，也为建筑业，建材，装饰，服务等相关行业的发展创造良好的机遇。
2.2趋势分析
从供需两方面来看，未来几年内，房地产市场将会呈现供不应求的状况。
华溪龙城小区地理位置优越，未来几年内房地产市场有稳定的需求支撑，其价格仍然会持续上涨。
第三章项目实施条件
3.1场址现状：
本规划区位于大庆市龙凤区龙凤大街东侧，呈祥路西侧，规划辅路南侧，凤凰路北侧。
本规划区现状为荒地，内部地势平坦，垃圾混乱，环境质量差，土地利用率低。
规划区内用地为居住用地。
3.2建设条件：
大庆市地处黑龙江省西南部，属于松嫩平原腹地，海拔高度在126-165m之间，地貌为起伏平原，相对高度差为10-35m。
建设场地位于松嫩平原东南部，所处地貌单元为岗阜状高平原；地面平坦，形态成因为冲积、湖积低平原，岩性成因为泥砂质低平原。
组成岩性主要为第四系上更新统冲湖积粉质粘土、中细砂、砂砾石、中粗砂等，地表多为草地、盐碱池、沼泽湿地。
项目区位于松嫩盆地，地表被较厚的第四系地层覆盖。
据前人资料，区内地层发育较齐全，不同时代的地层严格受区域构造与地貌条件控制，区内地层自下而上为：
中新生界的侏罗系、白垩系、第三系。
拟建工程场地地处松嫩平原中部低平原区，地面海拔高度145-147m之间。
地貌成因为冲湖积平原，低平原地形平坦开阔，地表主要组成岩性为杂填土、粉质粘土、粉土、粉砂、粘土。
本区在大地构造上位于小兴安岭—松嫩地块区，其二级构造单元属松嫩中断陷的次级构造单元中央拗陷带部位－大庆长垣西翼边缘。
区内构造形迹主要是控制断（拗）陷盆地隐伏深断裂和发育于白垩系地层中盆地内褶皱。
主要有大庆长垣褶皱，褶皱轴向呈北北东向展布，核心部为上白垩系嫩江组，四方台组地层，两翼为明水组地层。
位于大庆-长垣西部的深断裂，主要有德都-大安深断裂（松辽中断裂），走向北东，其存在与发展基本上控制了松嫩中断陷的发育。
根据地形地貌和工程活动情况未反映出德都-大安深断裂活动的迹象，为此判定属稳定断裂。
3.3气象
大庆市区气象情况：
年平均气温3.7℃
最热平均气温22.8℃
最冷平均气温-19.3℃
年均降水量535.8㎜
最大月降水量160.0㎜
年均相对湿度67％
全年日照时数2627.2ｈ
年均无霜期173ｄ
最大冻土深度2.05ｍ
平均风速4.0ｍ/ｓ
3.4规划区域配套条件
1．道路交通条件
本规划区城市道路道路状况较好，道路设施齐全。
2．市政公用设施条件
现状市政公用设施包括：
给排水：
给水水源来自大庆市自来水公司的已建市政给水管网；高层和地下车库的消防水源来自地下车库内新建消防泵房；生活污水排入已建压力排管道；雨水排入已建的雨水干线，最后排入雨水泵房；小区内的高压电源取自凤凰路现存的10KV配电线路，弱电均取自凤凰路上的市政干线；热源为大庆市热力公司市政供热管网等。
第四章规划设计方案
4.1概述
本规划区位于大庆市龙凤区，龙凤区龙凤大街东侧，呈祥路西侧，规划辅路南侧，凤凰路北侧。
4.2现状概况
用地内地势平坦。
小区用地面积为6.1963公顷。
4.3规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市居住区规划设计规范》
3、国家有关的建筑设计规范
4.4规划原则
1、规划把提高人居环境质量作为本次设计的基本出发点，注重居住用地的生态环境和生活质量，突出小区的文化环境和社会环境；
2、创建绿色休闲、强调绿地与居民活动的融合，提高居民的文化生活质量；
3、在保持北方居住特色的基础上，创造多样化的住宅和生活场所空间，以满足不同消费者的需求；
4、制定适合的规划指标，强调“整体规划，整体实施”的原则，使其具有较强的市场应变能力；
4.5规划设计指导思想
1.遵循城市居住区合理密度、强度的开发控制要求，合理利用城市空间，形成良好的生态环境。
2.注重与周边片区建设的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使其成为城市的有机组成部分。
3.提供合理、优化的用地布局和便于操作、实施的土地细分方案，创造有个性的舒适宜人的城市空间，突出居住区的形象。
4.6规划目标
规划力图创建生活舒适、环境优美、交通顺畅、绿意盎然、富有现代气息和寒地生态特色的社区，并将成为龙凤区一道亮丽的风景线。
在整体环境的塑造上，采用人工与自然相结合的组织结构。
创建高品质的居住环境。
做到经济、社会、环境三大效益的统一。
4.7规划布局
总体布局：
通过布局将各种建筑用地、道路用地、绿化用地和公共设施等居住区的组成要素，有机的组合成一个和谐的整体。
1规划结构及功能分区：
我们本着方便生活、促进流通、优化环境的基本思想进行布局，根据用地的特点，小区总体划分为四个区域，即四个组团，通过道路及步行体系同其它区域分隔开来，形成相对独立的区域，每个小组团建筑单体有机的结合，形成较大的室外共享空间。
为了满足居民居住的的需求，本小区为高层住宅，最高为28层，各区域间通过分布于小道路进行连接，小区的广场位于小区的主要道路、中央绿化及步行系统交汇处，处于小区人流的主流线上，方便居民享受小区周到的服务。
商业设施设在小区北侧侧，方便居民的日常购物。
小区内的广场位于住区的中心，广场的主入口由步行体系引入，并在西部和东部各设两个停车场出入口，更方便的方便居民车辆进出。
2、住宅规划
人是居住区的主体,“设计以人为本”。
对居住者的关怀始终应成为居住环境建设的宗旨与原则，物质实体的开发，居住区硬环境的建设，其目的都是为居民提供一个舒适、方便、安全、安静的居住空间，也就是提供一个可居的场所。
在整个小区中有两种类型的住宅，第一种为普通住宅，一种为跃层住宅。
住宅建筑平面布置：
住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，这种形式能使大多数居室获得良好的日照和通风，具有很强的规律性，而且，我们在规划中我们采用空间对比的方法，通过造景的高矮变化，公共建筑的沿街道布置以消除行列式布置带来的呆板单调的感觉。
在本规划中，住宅群体采取成组成团的组合形式，即由一定规模和数量的住宅成组团的组合，构成居住的基本的组合单元。
我们在规划时创造一种开敞性的生活空间，实现空间共享；在建筑布置时采取行列式布置，并拉大两栋住宅的间距，促进居民日常生活中的邻里交往，加大了绿化面积，同时使小区内的通风透光性都比较好。
小区主要技术经济指标一览表
用地构成
单位
数量
规划占地面积
公顷
6.1963
总建筑面积
万平方米
18.38
建筑密度
%
20.77
容积率
2.97
居住户数
户
1280
居住区用地边界为四周的红线。
4.8道路交通规划
根据整体规划的要求，小区的车行主入口设小区的东西两侧，以幼儿园为中心呈环状布局，最后在小区北侧规划路出小区，以满足运输车辆进入小区内部的需要。
小区的主干道设计成折线型，顺而不穿，通而不畅，以限定机动车车速，减轻机动车对居民的心理压力，并收到移步异景，曲径通幽的效果。
各组团分布于道路两侧。
幼儿园结合中心绿地布置，强化小区中心的公共性，其余商服沿小区北侧、沿龙舞路道路布置，既能内外兼顾，提高商业价值，又不干扰小区内部的居住环境。
鉴于小区的居住规模，我们将小区内的道路宽度定为：
主要道路9m,次要道路6m，组团级道路3m，住户驱车入库后可通过电梯直抵家门。
折线的道路促使车辆减速行驶，以保证居住区内的行车安全，同时又可获得自然优美的视觉效果，另有步行路连接到小区内部各块绿地，有助于扩大住户的室外活动空间，同时增强了环境与建筑的相互融合，使这里的居民都能享受到花园般的美景。
停车：
由于生活水平的提高，生活节奏的加快，汽车已经进入家庭。
由于私家汽车的增多给城市带来很大压力，仅就静态交通停车位占地就十分可观，如果白天、晚上合并考虑大致要提供每部汽车40平方米占地或70平方米的车库面积。
居住区内停车用地的增加，挤占其他用地，会造成居住环境的恶化。
一般来说，居住区的10-15%的车停在地面上对环境的影响不大，如果超过这个比例，停车就应另辟蹊径。
根据以上情况，我们在居住小区设立大型的地下停车场，用来解决住区居民车辆的存放问题，尽最大可能的满足停车的需求。
而地上部分则作为小区的运动场，设有篮球场、网球场，满足人们日常活动的需要，方便居住区内的居民进行身体锻炼，同时节约了用地。
我们本着机动车不进组团的原则，设计中将道路扩宽，做路边停车位，为本区的居民存车以及外来的车辆临时停放。
4.9绿地系统规划
一、规划原则
1．在规划中综合利用各种绿化方式，体现可持续发展的生态原则。
2．绿化建设体现系统化思想，以点带线、以线带面共同构筑清晰完整的绿化网络。
3．园林绿地的建设与商业及居住发展建设同步进行，使园林绿地在该地区发展的各个时期都能发挥其最大效益，体现人与自然协调发展的战略思想。
4．绿地建设符合多元化的要求，以生态型、经济型、观赏型等多型制相结合。
二、用地布局
小区内绿化系统由绿地组成。
服务于每栋楼的居民。
结合绿化、铺装布置，成为视觉景观中心。
绿地内尽可能设置休息交往空间，布置舒适的亭台廊阁，增加了庭院之间的联系，使得具有浓郁生活氛围的邻里交往成为可能。
第五章公用设施
5.1给水工程
5.1.1、规划依据
1、《室外给水设计规范（GB50013-2006》
2、《室外排水设计规范（GB50014-2006》
3、《建筑设计防火规范（GB50016-2006》
5.1.2、给水规划
1、给水现状
由现有市政管网提供常压生活和消防给水；地下车库内新建消防泵房提供自动喷水系统水源和高层消防水源；地下车库内设置变频给水系统提供高层区域生活给水。
2、用水指标及用水量预测
居住地用水定额：
220L/人.d
道路用水：
1升/平方米·日
绿地用水：
2升/平方米·日
管网的漏失量:
用水量的15%
规划区域总用水量为486立方米/日，最大小时用水量为59立方米/小时。
5.1.3、系统规划
规划区内在最高层建筑物顶设自动喷水系统和消火栓系统高位消防箱各一个，以满足消防安全的要求。
5.2排水工程
1、污水量预测
根据规划区域总用水量，确定污水量为其80%，即389立方米/日。
2、系统规划
规划内的污水为生活废水和粪便污水，无其它性质的污水，因此采用生活废水和粪便污水合流系统，经室外统一规划设置的化粪池处理后排入排至新建污水提升泵站后，汇入附近已建压力排管道。
5.3、雨排工程规划
5.3.1、雨水量预测
依据大庆地区暴雨强度公式：
Q=ψ·F·q
1662+1178lg（T－0.1）
q=———————————
（t+8）0.76
式中：
Q—雨水量（升/秒）
ψ—综合加权平均径流系数，取ψ=0.6
F—汇水面积（公顷）
q—设计暴雨强度（升/秒·公顷）
T—暴雨重现期T=1年
t—降雨历时（分钟）t=t1+mt2m=2（暗管）
5.3.2、雨排系统规划
按规划区域地势情况，以降低工程造价为原则，将雨水进行收集和排放。
经雨排管线收集后排入规划辅路和文化街已建DN500雨水干线，雨水最终排到已建雨水泵房。
5.4电力电信工程规划
5.4.1、电力系统
1、用电负荷
本区域内的估算用电负荷约为4000KW，区域内设置2座变电站，均设置在底下车库内。
2、规划方案
小区内供电负荷等级为二级，需双高压电源。
高压电源取自凤凰路现存的10KV配电线路，给区域内变电所提供10KV高压电源，高压电缆采用穿管直埋，埋深1米。
各单体由变电所提供电源，低压电缆采用铠装电缆直埋敷设，埋深大于0.7米。
5.4.2、弱电系统
1、概述：
小区内的弱电系统包括：
有线电视系统，电话系统和网络系统。
2、规划方案
小区内的弱电均取凤凰路上的市政干线，三线共用同一管道敷设，宅前路上的管道为3孔。
管道埋地敷设，埋深大于0.7米。
弱电线路间隔一定距离设置弱电井。
5.5供热工程规划
5.5.1、规划依据
1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
2、《城市基础设施工程规划手册》
3、《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95
4、《城市供热手册》
5、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
6、《城市热力网设计规范》CJJ34-2002
5.5.2、供热规划
热源为大庆市热力公司供热。
在凤凰路上有一条DN500采暖一级网。
本小区从DN500管线上接出一条DN300管线进入换热站。
通过换热站给单体内供热。
根据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005和《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95并结合本小区的实际情况，规划面积热指标规定如下：
居住建筑50w/㎡;
5.5.3、供热管线规划
1、采暖管网供回水温度为55/45℃。
2、供热管线采用无缝钢管或螺旋焊缝管，敷设方式采用有补偿直埋敷设，埋深（管顶）为设计地面下1.0-1.5米。
3、供热管线均采用成品预制保温管。
4、供热管线穿越主要交通干道时,采用方涵或涵管敷设。
5、供热管网采用环状和枝状相结合的管网敷设方式。
6、采暖系统采用连续供暖方式。
第六章环境保护与节能
6.1环境保护
6.1.1施工期环境保护
1、采用先进的施工管理方法和工艺，降低施工时的噪声，减少建筑垃圾、粉尘飞扬，不影响周围居民和企业的正常生活、生产秩序。
2、施工设备不产生超标废水、废气排放。
3、严格按照市文明施工管理办法进行施工，并及时清除建筑垃圾。
6.1.2使用期环境保护、拟采取以下措施
1、项目施行废弃物、生活垃圾以及粪便综合利用。
将生活垃圾和粪便经静态堆肥好氧发酵无害化处理，制成有机肥，供种植区施用；将液体尿污进行厌氧无害化处理以后，进入液体肥料储存池，作为液体肥料，供种植区施用，进而实现粪污零排放。
2、生活及生产污水进入污水处理中心，经处理达到国家一级污水排放标准后排放到指定位置。
3、施工产生的建筑垃圾每天及时清扫，运往附近的垃圾处理中心。
4、工程兴建后，取土、取石等可能造成的水土流失应予以纺织，原则上施工一处，治理一处，并做到水土保持措施落实与工程建筑物竣工同步进行。
5、在道路两旁搭配种植具有较高观赏价值的乔、灌木和花草，已达到绿化环境和净化空气的作用。
6.2节能
6.2.1节能依据
本章是依据国家计委、国家经贸委、建设部联合颁发的《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》（计交能[1997]2542号）有关要求编写的。
本项目节能设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度。
《居住建筑节能设计标准》DB42/30
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