商品房销售代理合同[1].doc

商品房销售代理合同[1].doc

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销售代理合同书

发包人：

地址：

代理人：

地址：

标的：

项目（暂定名，以下简称本项目）销售

◇地点

◇可销售面积：

约万平方米（数据以发包人确认为准）

一.合作形式

本项目的合作形式为：

由发包人委托，代理人接受委托，承担本项目独家销售代理业务，发包人按房屋销售额的比例支付代理人销售代理费用。

二.销售策划代理期限

双方约定自本合同订立之日起至以完成双方约定的销售目标之日止。

三.销售目标

1、本项目销售目标分为三个阶段

（1）项目正式对外销售后一个月内完成合同约定销售面积总量的%（包括发包人内部认购面积）；

（2）年月至年月日完成合同约定销售面积总量的%（包括发包人内部认购面积）；

（3）交付使用后一个月内完成合同约定销售面积总量的%（包括发包人内部认购面积）；

2、项目的销售目标价格为：

住宅元/平方米（毛坯期房）。

在销售开始个月前由甲、乙双方根据市场情况确定销售价目表，实际销售加权平均价不得低于本物业目标价格。

四、工作方式

1．代理人组成专案工作组附件一，在发包人提供的销售中心完成前台现场销售工作（即所有需要与客户联系沟通的工作）。

前台现场销售工作包括现场接待客户、签署《商品房购房协议书》（又称《订购书》）、引导客户签署《商品房买卖合同》、《商品房按揭贷款申请表》及《商品房抵押贷款合同》等。

2.发包人亦指定专门人员，负责与代理人的工作联络，向代理人提供项目各方面情况及资料，传达及反馈发包人决策管理层的意见及指示，代表发包人签署认可或批准代理人提出的工作计划和执行方案。

3.代理人就本项目的企划及销售执行拟定分阶段的工作计划，交由发包人认定后，代理人的企划及销售工作进度按认可后的工作计划执行与控制。

五.双方职责

（一）、发包人责任

1.负责保证该项目的销售合法性。

同意向代理人提供销售所用有关该项目的法律批文副本或复印件，及销售所需之所有详细资料，并保证一切资料具有合法性和准确性。

2.项目总体营销费用（包括报纸、电视等媒体宣传、路牌及户外广告牌、公关促销活动费用、销售物料制作和印刷、销售中心现场布置及维护、模型制作、现场和后台与销售业务相关费用、现场办公费及保安和清洁费用等）由发包人直接与承接方签约及付费，控制在销售总额的%以内。

具体实施由双方按项目不同销售阶段的要求进行协商，由代理人报方案给发包人，最终由发包人签字后才能实施。

双方应尽可能地节约市场推广费用并控制在%以内，如果超出%范围之外并达不到预定销售效果，代理人应书面报发包人确定新增的项目总体营销费用，发包人可视超出范围的情况，有权扣预留履约承诺金%～%归发包人，承诺金扣完为止。

3.代理人所需的现场办公场所和在楼盘现场销售执行所需的硬件环境及事务用品，由双方按附件二执行，由代理人负责上述办公场所和在楼盘现场销售执行所需的硬件环境及事务用品的维修费用。

4.负责上述宣传推销过程中一切合同文件的签署。

5.发包人负责与认购者签订房屋买卖的一切文件。

6.由发包人财务人员负责统一收取购房客户的全部购房款和定金等一切向客户收取的费用。

7.发包人有权对代理人操作该项目的每一个环节进行审核、监督、检查，并提出合理的修改意见，代理人须接受发包人意见。

8.在销售期内收到代理人提供意见时，应在__个工作日内就代理人意见作出答复，以发包人签字或盖章形式认可为准。

9.同意在该项目的宣传媒体及资料上印上代理人代理销售字样。

10.若发包人未能在指定日期提交资料并履行以上之责任，现场售楼部或样板房延期交付使用，致使代理人在预定发售期内，无法入场销售，则该项目代理人销售代理期应顺应延期，造成的一切损失由发包人承担。

11.按本合同的规定按时向代理人支付项目的营销企划与销售代理费用；

（二） 代理人责任

1.代理人专门为本项目组建项目销售及策划专案小组，并指定具有房地产营销咨询、管理专长和房地产销售经验的资深人员为项目经理，项目经理代表代理人与发包人联系沟通，在本合同的范围内接受发包人的工作指令，并统筹项目的营销咨询与销售执行作业。

在本合同的范围内接受发包人的工作指令，并统筹项目的销售策划代理工作。

发包人有权要求代理人调整或增加该专案组人员。

2.按本合书附件三所限定的内容，以及双方所确定的工作计划，向发包人提交富有创意的、能有效执行和实施的营销企划方案，并在执行过程中向发包人提供及时全面的与营销相关的咨询服务；负责为发包人营销服务的其他合作机构的联系、资料传送及方案指导，包括对该项目总体规划及单体建筑设计、平面图纸给予发包人书面专业意见，并协助发包人一起对项目施工图前的设计工作进行跟踪、评估等；

3.代理人本项目销售专案组人员（包括全部售楼人员）的工资、提成、奖金、福利及日常办公费（除水电费之外的一切费用）、项目策划调研费由代理人承担；

4.整个策划、宣传和销售过程中代理人必须遵守中华人民共和国的有关法津法规，如违反广告法而产生的经济处罚由代理人承担。

5.在各大报章统筹、协助发放有关该项目的新闻稿，并于委托期内安排有关专业评述于报章及杂志上发表。

6.负责有关销售的跟进，向发包人提交详细的销售计划、销售报告（周报、月报、季报、年报等）、客户统计分析、媒介效果分析、筹划及销售方面的检讨分析报告。

7.经发包人同意后，筹组有关该项目之展销会，协助设计并安排展销场地的布置。

8.选派至少名专职销售人员负责楼盘现场销售工作；周末、假日、开盘及展销会期间则按发包人需求增加人手。

9.代理人负责通知、催告客户并协助发包人派遣的财务人员在规定的时间收取客户临时定金及有关之售楼款，并负责收齐客户签订《商品房买卖合同》、办理合同备案及按揭手续的全套资料交给发包人审核。

10.在整个商业物业销售过程中，代理人向发包人提供本项目商业物业商家引入的招商（招租）等与营销相关的咨询服务。

11．根据市场信息，及时制定和调整销售方案及价格，由发包人审核签字认可后方生效执行。

12．代理人未经发包人许可，不得与任何第三方签订与本项目有关的任何文件。

13．代理人对于发包人提供的企业及项目资料、项目营销中的各方面情况承担保密责任，在未经发包人书面同意的前提下不得对外披露。

14．代理人在本项目销售未达到%以前，不得同时在本项目周边公里范围内代理与本项目规模相近、价格相近竞争性同质楼盘。

六.销售控制及价格优惠

1、代理人调研后提出本项目的销售价格体系及销控计划，经发包人批准后执行，销售控制由甲、代理人统一归档管理，甲、乙双方不得以非销控计划外的理由预留未销售的物业面积。

2、任何销售价格优惠办法，代理人须提交详细方案，报发包人批准后执行。

3、优惠办法的执行，由发包人授权代理人项目经理具体运作，代理人项目经理不得越权优惠，若越权超出优惠标准，造成的损失，由代理人承担。

4、特殊客户的优惠，由代理人的项目经理报发包人批准。

5、在发包人取得《商品房预售许可证》后，代理人方可进行销售，在此之前，代理人不得收取客户任何形式的定金或预付款，否则，造成的损失由代理人承担。

七.代理费用的支付、特别奖励

1、发包人就本合同所规定的销售代理工作，向代理人支付的代理费用按以下具体支付方式实行：

（1）本项目的代理费实行爬坡补差费率，即代理费率随代理期内实现的销售率递增而递增，并在执行较高费率进行结算时，对之前已支付的较低费率阶段的代理费根据较高费率进行补差。

代理人结算以累积总成交量进行如下佣金结算：

佣金计算比例：

累计成交量

30%以下

30—59%

60-94%

95%以上

代理佣金计算比例

0.8%

1.3%

2%

2.3%

注：

如由于代理人原因，连续两次未达到本合同约定的阶段销售目标，发包人按“就低不就高”的原则，即按前一阶段代理佣金计算比例支付代理人代理佣金。

（2）在签订合同后天内发包人向代理人预支万元作前期策划费用（在第一次佣金结算时扣除）。

（3）本合同订立后，代理人佣金实行每月结算一次，在次月的五个工作日内向代理人支付，支付的实际金额为每期佣金总额的80％，余下每期佣金总额的20％，在代理人完成项目约定销售目标后，由发包人在五个工作日内一次性支付给代理人。

2、对于选择一次性付款的客户，本项目销售实现的认定标准是：

发包人与客户订立商品房买卖合同，并且客户向发包人支付的房款达到或超过合同总价款。

3、对于选择银行按揭付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：

发包人与客户订立商品房买卖合同，客户向发包人支付的房款达到发包人认可的首期款，并且客户申请按揭资料已送交银行受理，批准放贷。

4、如因客户原因，未能达成交易。

罚没的相关违约金、定金，发包人应提计罚没金额的％给予代理人，作为代理人的劳务费用，并与佣金同时支付。

5、双方销售价格的具体标准如下：

（1）双方在销售开始前协商确定的本物业价格为：

元/平方米。

本物业的实际销售均价为B价格，B价格不得低于A价格；双方约定在规定的时间内完成所规定的销售面积的条件下对于代理人所实现本物业区的销售B价格高于A价格的超额部分，发包人给予特别提成奖励，超额部分的__%作为特别提成奖励支付经代理人。

6、特别提成奖励在销售物业区的销售面积达到总销售面积的95%进行结算，并在次月5个工作日内向代理人支付；余下的物业销售特别奖励办法同上，销售一套结算一套，在销售当月结算。

八.销售合同的签订

1.本项目的各类销售合同由发包人直接与购房客户签订。

2.代理人在执行销售过程中，负责按本合同规定及双方其它方式确定的价格及合同条款填写销售合同，并负责交给客户签字盖章，发包人派出专人最终审定并签字盖章。

3.代理人在执行销售过程中，不得超出按发包人销售合同约定的范围对客户进行承诺，如因越权承诺造成的与客户之间的纠纷，由代理人负责解决，由此产生的费用亦由代理人负责。

4.经发包人签字盖章的销售合同视为发包人对销售合同条款的全部认可，如在销售执行过程中发生发包人与客户之间在销售合同范围内的纠纷，代理人有义务进行协调。

九.违约责任

（一） 发包人违约责任

1、若发包人未能及时办理销售的有关手续，或开工、阶段竣工日期延后，代理人的代理期及工作时限相应顺延。

2、若发包人未能按时支付代理人的策划营销代理费，则按银行同期贷款利率计息赔偿代理人。

3、若代理人已递交本项目策划报告后，发包人违约，无故单方面取消代理人销售代理权，需赔偿代理人策划费人民币__万元，并在15日内支付给代理人。

（二） 代理人违约责任

1、 由于代理人责任，造成已交付定金的购房者未能及时签订合同，办理备案、抵押及按揭手续，造成发包人对于购房者的违约，致使发包人遭受的经济损失（包括双倍定金及已付房款罚金等）及由此引起的一切法律后果，由代理人承担。

2、代理人在执行销售过程中，无权以自己的名义对外签订协议，应按发包人销售合同约定的范围内对客户进行承诺，如因越权承诺造成的与客户之间的纠纷，由代理人负责解决，由此产生的费用亦代理人负责；此外，发包人视代理人违规操作情况的严重性，有权扣代理人预留履约承诺金归发包人，承诺金扣完为止。

3、如代理人的销售价格达不到预定目标，视代理人违约，发包人有按如下方式对代理人进行处罚：

代理人保证实现该项目销售目标平均价格，即：

元/平方米。

价格每降低元/平米，发包人将扣预留履约保证金%归发包人，承诺金扣完为止。

（三） 不可抗力因素

若遇不可抗力及政府行为造成的工作延误，视情况而定，或部分或全部免除违约方的违约责任。

十.合同的终止与移交手续

1、项目所建住宅具备入住条件一个月后，或是销售物业区的销售面积达到总销售面积的95%，双方选定时间在十个工作日内进行正常交接，发包人结清代理人应付的全部佣金，代理人向发包人交回销售资料及文件，双方合同终止。

如剩余物业需代理人继续销售，发包人可按本合同的约定继续委托代理人。

2、如由于发包人原因（项目资金、项目工程进度、手续办理等方面）造成对销售工作的明显阻碍，代理人可经发包人同意提前终止本合同，如发包人同意，则发包人给代理人结清已完成销售部分的酬金【已备案的合同按100%计算，只签订未备案的合同由代理人结算后一个月内继续负责销售，并经过房产管理部门备案后（按揭客户需完成按揭手续），发包人按100%付清该部分酬金。

如一个月内完不成手续，代理人向发包人交回各种销售资料及文件】。

3、如代理人在本合同期间未能完成销售目标或违反合同义务，发包人有权选择单方提前终止合同并不视为违约；发包人只支付代理人已完成销售部分的销售代理费用，代理人应将各种销售资料文件及成果无偿移交给发包人。

4、在合同期限内，如果双方出现较大分歧，因本着友好协商的合作态度，如单方提出要提前终止合同，提出合同终止一方需提前一个月以书面形式通知对方，征得对方书面同意后，双方结清相关帐务，移交相关文件资料。

如果提出合同终止一方在没征得另一方同意前，出现不按合同履约中途退场的情况，违约方将向守约方一次性支付人民币万元，代理佣金按累计成交量支付。

十一.其它

1、本合同一式四份，双方签字盖章后生效，双方各执两份；

2、本合同未尽事宜，由双方友好协商，订立补充合同；补充合同与本合同具有同等到法律效力。

3、合同执行过程中甲、乙双方产生纠纷，经友好协商不能解决，可向人民法院提起诉讼。

发包人：

法定代表人：

电话：

日期：

代理人：

法定代表人：

电话：

合同附件：

（后补）

营销企划及销售代理工作内容

一、项目营销战略规划及营销策略策划

（一）营销战略规划与营销主题

●项目战略规划

●项目营销主题

（二）企业品牌策略及整体包装定位

（1）项目VI策略

（2）项目品牌策略

（3）工地环境包装设计

（三）项目营销策略

（1）总体推广策略

（2）商铺推广策略

（四）营销卖点的发掘与提炼

（1）核心卖点

（2）卖点细分

（3）卖点主题构思

（五）项目营销阶段性划分

（1）项目分期推盘的战术部署及促销建议

（2）市场反馈信息的收集、营销策略修正

（3）市场切入点及方法分析建议

（六）总体推广进度及节奏

（1）项目总体进度安排

（2）项目营销节奏安排

（七）内部认购计划

（1）目的及作用

（2）时间安排及目标分解

（八）源于市场定位的住宅产品修正研讨与建议，包括：

（1）小区规划设计要点建议；

（2）户型平面功能、设计修正建议；

（3）户型面积分配比例安排；

（4）建筑实用率建议；

（5）楼体外立面设计建议；

（6）会所功能内容确定及设计建议；

（7）车库设计要点，车位比例及安排；

（8）楼盘内装修及设备配置标准建议；

（9）项目硬件设施配套建议；

（10）楼盘的物业管理服务项目建议；

（11）小区景点设计要点；

（12）社区服务项目配套建议；

（13）提供商业空间设计、商铺分割、功能规划、平面布局、品牌招商、卖场管理服务。

二、项目市场推广

（一）项目视觉识别系统

1、项目VI设计创意及建议

2、卖场展示策划

●售楼部形象定位建议

●售楼部路牌引导系统建议

●售楼部外观展示设计建议

●售楼部内部展示设计建议

●售楼部功能分区规划建议

●售楼部形象墙设计建议

●售楼部展板设计建议

●销售用品系列设计建议

●销售人员服装建议

●各类标志牌及POP彩旗创意及建议

（二）广告宣传推广策划

1、广告总体策略及广告阶段性划分

●广告目标

●市场策略

●广告内容更新策略

●广告心理策略

●广告错位竞争策略

2、广告媒体组合策略

3、广告招标计划

4、广告定位及创意分析

●广告诉求目标

●广告诉求理念

●广告主题口号

●广告内容、表现手法

●报纸广告思路及创意

●户外广告思路及创意

●电台广告思路及创意

●楼书、宣传海报创意

●新闻类（软文）思路与创意

5、广告效果监控、评估及修正

6、新闻活动计划

●新闻性信息炒作计划

●软文炒作计划

三、整体营销费用预算及成本控制

●根据具体营销方案做出费用预算，并提出项目成本控制策略

四、销售阶段工作

（一）销售物料设计、制作

●认购书、价目表

●客户意向表

●备忘录

●付款方式

●销控表

●统计表

●周报表

●月报表

●客户资料表

●按揭办法

●物业（商业）管理收费表

●户型渲染图

●交楼标准

●统一说词

（二）销售人员的安排及培训

（三）销售人员的进场及销售的实施

●销售流程控制

●销售队伍组建及培训

（四）项目营销的保障机制

●工程及其他配合要求

●营销资源的投入要求

●营销保障机制研究

（五）项目营销工作关键时间节点

●总体营销工作网络关系图

●关键工作时间节点图

（六）现场看楼团的筹划

（七）客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析

（八）客房区域、年龄、职业等层面分析

（九）广告发布效果的跟踪

（十）放弃购买客户的原因调查

（十一）售前及售后服务内容

（十二）定期销售总结及策略调整

（十三）系列促销活动

（十四）催款过程控制

（十五）延期交款控制

（十六）客户回访

（十七）客户购买心理分析

（十八）销售后期收尾的工作

注：

本附件的工作内容可根据楼盘营销的实际情况，进行适当的弹性调整，合作关系确定后，甲乙双方制定具体工作环节和时间安排表。

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