维修年度计划.docx

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维修年度计划

物业维修部2017年度工作计划

新年伊始，公司组织听取了董事长做的2016年度工作报告，报告中，对我们所做的工作给予了肯定，同时，对公司2017年实现公司长足跨越式发展做出了新展望，提出了新要求。

现结合我部门的实际情况，我们维修部2017年工作的重点，着力于维修部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合各物业完成各项维修任务，提升服务水平。

我的年度工作计划先从网上抄下的两篇文章说起。

物业的“冤”从何而来

来源部门:

 未知   发布人:

 admin  发布时间:

 2016-10-10

业主们对物业服务的评价绝大多数仅仅是通过“看”来判断，但是通常业主看到的只是物业服务中的显性服务部分。

换句话说，就是摆在明面儿上让您看得见的，比如保安、保洁等等。

规范的物业服务，即便是浇水扫地也是大有学问的。

下雨下雪，都有紧急预案；绿化养护，都有国家标准；绿地怎么浇水，什么时候该浇，什么时候不该浇，都有一定的规范，这些都是技术，都要靠人去捉摸，去安排，去执行，都有成本。

    千万别小瞧这些看似简单的服务，两天没人给您打扫您试试，立马小区里垃圾成山，蚊蝇横飞。

也许收破烂的可以帮您“处理”一部分，可您别忘了，人家只收有价值的，西瓜皮和废塑料袋什么的人家可不要。

      刚才这些是大家日常看得到的。

其实，物业管理的日常支出中份额最大的并不是这些，而是那些隐性服务。

可这些花销最大的隐性服务又恰恰是业主很少能够注意到的。

现在的小区都有电梯、有自己的供暖系统。

喷水池，水要定期循环消毒。

还有各种的消防设备设施、水泵、配电室、风机房。

这些都得靠人养护，有的还得24小时不间断地监控。

这些设备大都不在楼顶就在地下室，即便您是闲得没事每天在小区里巡逻，也未必能看到这些东西。

    您小区里的花花草草再漂亮，澳洲风情也好，江南格调也罢，如果那些重要的设备出了问题，全都白扯。

一旦维护不好，造成停水停电，您这日子可就不好过了。

有些特种设备，还有政府各部门管着，物业公司都得老老实实地该保养保养，该修理修理，到期检查不合格，国家也不干啊。

业主老觉得物业公司光收钱，不办事。

可这些隐性服务，成本一个赛着一个高，这些钱物业公司真是不想花，但一般也不敢省，他们掰着手指头、嘬着牙花子往外掏钱的时候，您是没看见啊。

   咱接着替物业公司说几句话。

　　物业管理的终极目标和最高境界，就是让您居住的小区保值和增值。

不少小区，刚建成的时候，生机盎然，那真是花红柳绿，小桥流水。

可没有几年，就变得死气沉沉，那是因为房屋的各项附属设施的保修期限是不同的。

一般来说呢，屋面防水、外墙面的防渗漏，保修期为五年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期两年；供暖系统保修两个采暖季。

在保修期内发生的问题，不用业主负责，也不由物业公司负责，有的业主不明就里，不管过没过保修期，也不管谁的责任，反正房子坏了我就找物业公司。

您不能把怨气都出在物业公司头上，物业公司是来给您做管家的，主要的工作是后期的维护和保养。

房子坏了物业公司可以想办法帮您解决，但责任要区分清楚。

您一生气，不交物业管理费了，保修期内的问题没解决，将来保修期过后的保养和维护也没了着落。

    前面咱说了，业主和物业管理，二者之间实际上也是一种买卖关系。

您花钱买服务，他们提供服务。

物业公司也是企业，提供服务也是一种经营行为。

您希望少花钱，多办事；物业公司希望低成本，高收益。

这都是天经地义，无可厚非的。

既然是经营，肯定就要追求利润，无利可图的话，这买卖谁还做呢，搁着您，您肯定也不做。

　　搞清楚这一点，咱们再谈谈什么是“一分钱一分货”。

有不少业主经常会抱怨，人家张三住的小区，保安那叫一个精神，一个个往那一站，就有一种震慑感。

而且，保安还主动给开门提行李。

李四住的那个公寓，每天早上有叫早服务，到各大超市还有免费班车。

王五那个小区，交通疏导得井井有条，而且入室维修随叫随到，手艺更是没得说……可是自己的小区，服务太差，怎么看怎么不顺眼。

其实，道理很简单，您可以打听打听，人家的小区物业管理费多少钱，您的小区多少钱。

先声明一下，咱这么比较，绝对不是贬低您，更不是说谁势利眼。

再给您举个简单的例子，您花三万块钱可以买个QQ，但同样是汽车，您能指望开QQ像开帕萨特吗？

QQ省油，时尚，又是咱自己的民族品牌，大家都喜欢。

但您见天儿地抱怨QQ没有帕萨特好开，那现实吗？

　　物业公司接管您的小区之前，都帮您算好了，根据小区的基本情况，看什么服务要投入多少人力，什么保养需要花多少钱，利润能赚多少钱。

每月每平米才1.6元的物业管理费，您再经常欠费，还指望维修工人随叫随到，那是不可能的。

不是物业公司不给您派人，而是您交的钱养不起那么多维修工啊。

    当然喽，作为服务行业，物业公司提高服务质量也是应该的。

不这样做，就不可能在竞争激烈的市场上谋求一席之地。

　　这年头儿买东西都讲究个“性价比”。

作为业主，您一定要清楚这一点。

同比条件下，您小区的管家还算服务到位，那就成了。

管家服务有问题您给提意见，管家犯错了您批评，再不行就把他炒了，那都是应该的；但您也要多多理解人家，学会换个角度考虑问题。

“一分钱一分货”，这老话儿还是有道理的。

    水也干了，桥也坏了。

好多人花钱买房并不是为了自己住，而是投资出租。

您设想一下，同样的楼层，同样的户型，您旁边的小区能租到二千块钱，而您的只能租一千五，您心里会是什么感受？

您带着慕名而来的租客，进小区一看，号称四季常绿的草坪，深一块浅一块；再往里走走，满地的烟头和狗粪。

这房子还没进去，恐怕租客就打了退堂鼓。

即便您的小区真是地理位置优越，里面的环境也得让您的房租大打折扣。

 　　好的物业管理公司，能让您今年花80万买的房，明年涨到90万。

即便周边的新小区像雨后春笋一般出现，也能让您的房子常年拥有一个比较高的租金。

但是，物业公司怎么能做到这些呢？

全靠您每个月交纳的物业管理费。

咱们得承认，的确有不少物业公司光收钱，不办事，服务水平不到位。

但是您要知道，物业公司是业主花钱请来的管家，您和物业公司实际上是一种买卖关系，买卖的商品就是物业管理和服务。

如果您不交钱，楼道脏了谁去给您清洁？

小商小贩随意进出小区谁帮您阻拦？

各种设备设施，到了使用年限谁去大修和保养？

以上这些不能实现，房产的保值和增值又从何谈起？

您一生气，不交物业费了，那么其他业主怎么办？

您的小区怎么办？

到头来，您的小区没人管，眼瞅着价值一天天滑落，到头来受损失的还不是您自己吗？

    作为业主，如果您对物业管理公司的服务不满意，可别简单地拒交管理费了事。

前面咱不是说了吗，管理费是用来为您的小区服务的，绿化保洁、安全防范、设备养护、公共保险等等，这些开销都是从物业管理费里面开支的，您不交费，到头来损失的是您自己的利益。

     物业管理属于公共服务行业，公共服务做得再好，也永远不可能让所有人都满意。

暖气温度高了，有人嫌热；温度给他调低了，又有别人喊冷。

小区道路堵车严重，于是把机动车道拓宽了，司机倒是高兴了，可自行车道变窄了，骑车人又不乐意了。

小区里有老人怕狗，于是规定不准狗坐电梯，出门必须戴口罩。

老人倒是满意了，可是养狗的不干了，说我们家狗又不咬人，凭什么让戴口罩，大热天的你怎么不戴？

类似这样的例子，多了去了。

所以，小事儿，大家互相理解；大事儿，少数服从多数。

只有本着这样的原则，才能够最大程度上让多数人满意。

这些，物业公司都不该管

文/路军港

业主对物业管理有许多误区：

有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商。

这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费。

物业公司好像哑巴吃黄连，有苦难言。

那么，哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢？

这些事是业主自己的事:

家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。

过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。

这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。

    这些事是开发商的事:

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。

其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。

换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

    这些事是相关部门的事:

指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。

这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

    这些事是相关企业的事:

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。

由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。

因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。

目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

    这些事才是物业公司的事:

物业公司管理服务的范围有哪些？

《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。

对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。

一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

以上文章我没有半点喊冤的成分，只是想说一下物业不能让所有的人满意。

汇通物流园是汇通集团为主体投资建设的一处大型金属交易园。

按我个人的理解汇通集团是业主，而我们就是为汇通服务的一员。

上面这篇文章有些地方不是很适合园区。

但这正考验了我们物业维修人员的能力。

园区建成到现在已有三四年了，许多设施也过了保修期，公共设施的老化及使用许多问题已经显现出来了，但是做为维修部门的负责人，我要勇于面对，迎难而上。

为此特制定2017年度工作计划。

一公共设施维护

针对设施的特点，制定科学，严密且切实可行的操作规程。

对运行人员进行专业的培训，特殊岗位持证上岗。

（领导是否能增加一些上岗培训？

）

加强巡查和严格按操作规程操作。

如中央空调，电工作业，锅炉等

公共设施如果参加外来维保的，一定要做好维护档案并及时跟进。

保证设备的完好率，出现问题及时维修。

维修不了的，及是上报物业部。

二商户维修

按物业管理条例规定物业对室内维修是有偿的，但是根据园区的特殊情况我们对商户及住户继续推行无偿服务（如配件坏是要付费的，人员是不另收费用的）并保证随报随修制度及时专业的解决各种问题。

让汇通物流园物业服务成为“卖”点，以此促进招商工作。

三节能降耗

根据国家大力倡导低碳经济及集团公司精神我部门盯把节能降耗当做日常最重要工作来抓。

调动全员的积极性，提高全员的节能降耗的意识，做到全员参与，树立节能降耗从我做起的观念。

寻找小窍门，把节能降耗始终贯彻在日常工作中，在日常中减少浪费。

具体措施有以下几点。

锅炉部分

1加大宣传力度，对使用人员时时刻刻提醒节能降耗意识。

2做到分时分天所供暖及时调整温度，既能保障商户采暖需求，又杜绝热能浪费。

3积极巡查各种跑冒滴漏现象，力度不低于一周一次。

4继续推行严查偷暖现象，如有发现立即采取强化措施，使其交纳罚款和4个朋的供暖费用，达到另一种意义上的开源节流。

5锅炉冷凝水及余热利用。

冷凝水温度在42到46度之间，流量是每天6方左右，及时和集团联系进行化验，如果可行，加以改造利用。

6利用现有设备改造大厦风机定时开关，减少人为的不利因素，达到定时启停的作用。

减少投诉和损耗。

7及时测试水的硬度及PH值提高能源转化率。

8制定节能降耗的奖励制度（领导批准）。

9积极与厂家沟通其他节能措施。

中央空调部分

1加大宣传力度，对使用人员时时刻刻提醒节能降耗意识。

2做到分时分天所供暖及时调整温度，既能保障商户采暖需求，又杜绝热能浪费。

3积极巡查各种跑冒滴漏现象，力度不低于一周一次。

4利用现有设备改造大厦风机定时开关，减少人为的不利因素，达到定时启停的作用。

减少投诉和损耗。

5及时测试水的硬度及PH值提高能源转化率。

6制定节能降耗的奖励制度（领导批准）。

7通过原工作单位节能经验，推广变频技术。

8积极与厂家沟通其他节能措施。

水电部分

1经常检查公共照明的使用，及时调整路灯的定时开关。

2商铺照明开关的改造为声控开关，推行节能灯。

3调节公共卫生间冲水阀的跑水量，对于漏水的及时更换。

4改造大厦部分卫生间的冲水感应器的电源，使用火电减少电池使用量。

5加强设备的预防性维修，使设备处于最佳，最经济运行状态。

6定期搜集能源数据，发现异常及时查找原因，避免浪费。

7积极与节能公司联系，由其提供节能方案，设备配置，安装调试等完善服务，承担所有的资金投入，从设备运行节省的能耗中收回投资，获得利润。

四培训与学习

　　1加强维修部的服务意识的培训。

目前在服务上，维修部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。

本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。

2提高技能水平的培训。

就目前维修部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平

3.积极参与公司组织的安全秩序维护及消防知识培训。

4商户的培训（如果允许请，专业人员指导）。

消防和电梯困人。

包括灭火器和消防水袋解开，基本的灭火知识和逃生线路，电梯困人的注意事项和自救措施。

5回顾上周上班情况。

关心同行新闻，总结经验教训。

五完善各种制度和规程

1制定交验房制度

2锅炉房运行管理制度

3中央空调运行操作规程和管理制度

4维修人员维修流程

5突发事件的应急处理规程

6节能降耗的措施及奖励办法

7物业宣传画册及物业服务协议书

六D区商铺的验收

D区商铺是今年验收的重点工程，验收时会安排专人对水电暖的确认及验收并接收图纸以作维修使用。

验收完成签字存档。

七物业推广

利用园区微信公共号，电梯平台，画册等媒体宣传物业工作，争取让服务成为物流园的卖点促进招商工作。

八人员安排

维修部现有人员3人，按照运作模式及岗位管理的要求，结合园区实际情况，维修部承担着别的小区客服部，秩序维护部，消保部，工程部部分维修部全部任务。

为保证应急事件得以及时有效的处理，完善各种规章制度，维修部的人员需增加一人。

以上是我的2017年度工作计划不足之处请领导指正

物业维修部鲍栓栓

2017年1月6号