房产开发项目经理工作流程及执行方案.doc

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房产开发项目经理工作流程及执行方案

一、前期准备阶段

获取土地使用权：

1、办理土地使用证

2、办理用地规划许可证

3、工程规划许可证

4、施工许可证

5、预售许可证

二、征地拆迁工作，并申办取得《房屋拆迁许可证》（净地出让除外）

三、建设项目报建登记：

申请招标施工单位及内容谈判，协议签定。

四、工程建设前期阶段

1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要。

2、施工场地平整，达到施工条件。

3、施工道路，满足施工运输条件。

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备及安排

6、临时用地或临时占道手续的办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场校验。

9、组织图纸会审，设计交底

10、编织工程进度计划书

11、设计、施工、监理、政府执能部门的协调工作。

12、制定各部门管理规章制度及奖惩办法。

五、工程建设中期阶段

1、每星期按照工程进度组织相关人员开例会，安排落实进度工作及安全防范。

2、每星期必须定时组织相关人员了解，沟通工作遗留问题，并衔接，协调处理。

3、每星期必须检查，跟踪当星期工作进度及安全落实情况或指定专人监督执行。

4、每个月召开一次员工会，运用有效的领导方法，激励部门员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，从而提高工作效率。

5、加强部门之间的沟通协调与合作。

6、耐心听取部门或员工及施工方的诉求和汇报并及时落实处理。

7、热心协助施工方，发掘问题，解决问题、达到安全、高效的完成施工进度。

8、决心接触到一个新的问题时，要下定决心，做到不拖延，争取第一时间协调处理好，以保障施工方的工程进度。

9、追踪或监控，安排处理的问题，密集式的追踪，常可以高效解决问题。

六、工程末期阶段

1、制定工程进度倒计时计划方案，并监督执行。

2、制定各种设施、设备安装调试计划方案，并监督执行。

3、制定水电气谈判、安装、调试方案，并监督执行。

4、制定竣工验收方案，及各种资料存档，并取得《建筑工程竣工验收备案证》

5、制定移交物业服务方案。

七、项目销售阶段

1、申办《销售许可证》《预售》

2、商品房按揭及销售办理

3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

4、广告战略

5、广告范围

6、广告实施阶段

7、试销阶段

8、扩销阶段

9、强销阶段

10、尾销阶段

注：

具体方案由销售团队制定

八、交付使用阶段

1、负责物业公司交接房屋协调处理工作

2、监督执行物业公司上报开发建设项目的保修范围内的责任的协调处理。

确保上报遗留问题及时协调处理，以免业主与物业公司发生不必要的麻烦而导致影响开发公司整体形象。

3、协调办理业主房屋产权证及土地作用证。