房地产税收制度与政策.docx

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房地产税收制度与政策

房地产税收制度与政策

一、税收制度概述

1.税收的概念及特征▲

■概念

☆税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段

■特征（三性）

☆强制性

☆无偿性－关键特征

☆固定性－区别于其它财政收入的特征

2.税收制度的构成要素◆

■纳税人（课税主体）

☆纳税人：

是直接向国家交纳税款的单位和个人

☆负税人：

实际负担税款的单位和个人

■课税对象（课税客体）－按课税对象性质不同，税种可分五大类

☆流转税

☆收益税

☆财产税

☆资源税

☆行为目的税

■计税依据

☆从价计征（大多数）

☆从量计征

■税率或税额标准－体现征税的深度，是中心环节，分三种

☆比例税率

☆累进税率

☆定额税率

■附加、加成和减免

☆附加－加重税负，对所有纳税人加征

☆加成－加重税负，只针对特定的纳税人加征

☆减税－减征部分税款

☆免税－免交全部税款

■违章处理

☆偷税和抗税属于犯罪行为

☆漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪

☆对违章行为的处理：

批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任

3.税收的征管▲

■税收的开征、停征、减免、退补，必须依照法律规定执行

■纳税人和扣缴义务人必须按规定缴纳、代扣代缴、代收代缴税款

■税务机关应宣传税收知识，无偿地为纳税人提供咨询服务

■纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为之保密

■纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

4.现行房地产税收▲（5+7）

■房地产税收（5项）

☆房产税

☆城镇土地使用税

☆耕地占用税

☆土地增值税

☆契税

■与房地产有关的税收（7项）

☆固定资产投资方向调节税

☆营业税

☆城市维护建设税

☆教育费附加

☆企业所得税

☆个人所得税

☆印花税

二、房产税

1.纳税人

■房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税

■凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

■产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为纳税人

■产权出典的，以承典人为纳税人

■产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人

■外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税

2.课税对象

■课税对象是房产

■房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）

3.计税依据（两种类型）

■非出租房产，以房产原值一次减除10%~30%后的余值作为计税依据

■出租房产，以租金收入作为计税依据（以劳务或其它形式作为房租的，应根据当地租金水平确定一个标准租金额）

4.税率（两种类型）

■按房产余值计征的，为房产余值的1.2%

■按房租计征的，为租金的12%

5.纳税地点和纳税期限

■房产税在房产所在地缴纳

■房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税（属地原则）

■房产税按年计征，分期缴纳

减税、免税

■国家机关、人民团体、军队自用的房产（如出租或非自用，则要缴税）

■国家财政拨付事业经费的单位自用的房产

■宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产

■个人所有非营业用的房产

■损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经鉴定后免征

■对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税

■房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税

■在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税

■企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产，可免征

■中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征，但校办工厂、商店、招待所等应征收

判断题

学校兴办的招待所用房，可免征房产税。

（　）

答案：

错误

房地产开发商开发的商品房要不要交房产税

■商品房在出售前，不征收房产税

■但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收

6.具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

7.1具备房屋功能的地下建筑

■具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所

■在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收房产税

7.2自用的地下建筑

■工业用途房产，按房屋原价的50%－60%作为应税房产原值

房产税＝房屋原价×（50%~60%）×[1－（10%~30%）]×1.2%

■商业和其他用途房产，以房屋原价的70%－80%作为应税房产原值

房产税＝房屋原价×（70%~80%）×[1－（10%~30%）]×1.2%

■与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

区别三个概念

■房产原值

■应税房产原值

■房产税计税税基

7.3出租的地下建筑

■按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税

三、城镇土地使用税

1.纳税人

■是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税

■纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

■拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳

■土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税

■土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税

2.课税对象

■在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村不征收）

3.计税依据

■计税依据是纳税人实际占用的土地面积

■土地面积由省级政府确定的单位组织测定

4.适用税率和应纳税额的计算

4.1标准－采用分类分级的幅度定额税率，每年每平方米标准分为四个档次

■大城市1.5－30元

■中等城市1.2－24元

■小城市0.9－18元

■县城、建制镇、工矿区0.6－12元

■具体标准由省级政府确定

4.2调整

■经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的30%

■经济发达地区，可适当提高税额，但必须报财政部批准

【记忆方法】

☆记住第一档次1.5－30

☆下一档最低档依次减0.3元，最高档依次减6元

5.纳税地点和纳税期限

■地点

☆该税由土地所在地税务机关征收

☆纳税人的土地不属于同一省的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳（属地原则）

☆同一省内，纳税人跨地区使用的土地，共纳税地点由省级税务机关确定

■期限

☆城镇土地使用税按年计算，分期缴纳

6.减税、免税

6.1政策性免税－如需减免，由省级税务机关审核后报国家税务总局批准

■国家机关、人民团体、军队自用的土地

■由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

■宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

■市政街道、广场、绿化地带等公共用地

■直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

■经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5至10年

■财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地

6.2由地方确定的免税

■个人所有的居住房屋及院落用地

■房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

■免税单位职工家属的宿舍用地

■民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

■集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

四、耕地占用税

纳税人

■耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税

■由占用耕地建房或者从事其它非农业建设的单位和个人，均是纳税人

■既可是以国家机构，企事业单位，乡镇集体企业，还包括农村居民和其他居民

■农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可以作为纳税人

1.课税对象

■征税对象是占用耕地从事其他非农业建设的行为

2.计税依据

■以纳税人实际占用耕地面积作为计税依据

■一次性征收

■据实征收原则

3.税率和透用税额－定额税率，分四个档次，以县为单位

■人均耕地在1亩以下的（含1亩），为每平方米10－50元

■人均耕地在1－2亩（含2亩）的地区，每平方米8－40元

■人均耕地在2－3亩（含3亩），每平方米6－30元

■人均耕地在3亩以上的，每平方米5－25元

4.加成征税

■经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，可适当提高但最高不得超过规定税额的50%

■对单位或个人获准征用或占用耕地超过两年不使用的，加征规定税额2倍以下的耕地占用税

5.减税、免税

■减税范围

　☆农村居民占用耕地新建住宅，减半征收

　☆部分农村革命烈士家属、残废军人等特殊群体以及边远贫困山区生活困难的农户，由纳税人提出申请，经乡镇政府审核，报县级政府批准后可酌情减免，减免税额控制在应征税总额的10%以内，最高不得超过15%

　☆对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例酌情减税

　☆国家在老少边穷地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确有困难的，由省级财政部门核定，报财政部批准后，可酌情照顾

　☆对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税

　☆对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额

■免税范围

　☆部队军事设施用地

　☆铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地

　☆炸药库用地

　☆学校、幼儿园、敬老院、医院用地

6.纳税环节和纳税期限

■纳税环节

☆在政府批准占用耕地后，土地管理部门发放征用土地通知书和或拨用地之前征收

☆由土管部门通知税务机关，由税务机关通知纳税人缴税

■纳税期限

☆耕地占用税的纳税期限为30天，在批准占用耕地之日起30日内缴纳

五、土地增值税

1.纳税人

■土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的税

■纳税人是有偿转让房地产并取得收入的单位和个人（转让方、卖方）

■包括各类企业事业单位和国家机关、社会团体和其它组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞

判断题

土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

（　）

【答案】x

【解析】必须是国有土地使用权有偿转让。

2.征税范围

■征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物

■不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为

3.课税对象和计税依据

■课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额

■土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额

■纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让获得的全部价款以及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入

4.税率和应纳税额的计算－四级超额累进税率

4.1税率

■增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

■增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%（包括100%）

■增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%（包括200%）

■增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%

4.2简化计算－速算扣除系数

■增值额未超过扣除项目金额50%的

☆应纳税额＝土地增值额×30%

■增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

☆应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%

■增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

☆应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15%

■增值额超过扣除项目金额200%以上的

☆应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目×35%

5.扣除项目

5.1扣除项目的内容（五项）

■取得土地使用权时所支付的金额

■土地开发成本、费用

■建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

■与转让房地产有关的税金（营业税及附加）

■其它

5.2关于扣除项目的规定

■在土地费用中，通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，转让时应按补交的土地出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额

■开发成本与第八章可行性研究中投资估算的项目基本相同

■开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用

■与转让有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税

■还可以加计20%的扣除项目，按土地费用和开发成本两项之和计

5.3按房地产评估价格计算土增税的情形

■隐瞒、虚报房地产价格的

■提供扣除项目金额不实的

■转让房地产的成交价格低于房地产评估的，又无正当理由的

6.减税、免税

■纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的20%的，如超过20%的，应就其全部增值额计税

■因国家建设需要而被政府征用的房地产

7.征收管理

■纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报

■纳税人在项目竣工前转让房地产的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补

8.《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

8.1关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

■普通住宅的认定

■按省一级政府的标准执行

■纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土增税

8.2关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

■能提供购房发票的，可从购买年度起至转让年度每年加计5%作为扣除项目

■购房时缴纳了契税，可以提供契税完税凭证的，可以扣除

■既无评估，又无发票，税务机构可以实行核定征收

8.3关于土地增值税预征和清算问题

■对已竣工房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时开始清算

8.4因城市实施规划、国家建设城要搬迁，纳税人自行转让房地产的，免征土增税

8.5关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

■凡投资方以及所投资、联营的企业不从事房地产开发，免征土增税

■凡开发企业用商品房进行投资联营，或所投资、联营的企业从事房地产开发的，不免征土增税

9.其它规定

■1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，免征土增税

■1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土增税

■个别与政府审批同意的周期较长的项目，可延长免税期限

■自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土增税

六、契税■

1.纳税人

■纳税人

　☆契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税

　☆在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人

■权属转移指

　☆国有土地使用权出让

　☆土地使用权转让，包括出售、赠与和交换

　☆房屋买卖

　☆房屋赠与

　☆房屋交换

■下列方式视同权属转移

　☆以土地、房屋权属作价投资、入股

　☆以土地、房屋权属抵债

　☆以获奖方式承受土地、房屋权属

　☆以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属

2.课税对象

■征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋

3.计税依据（四种情况）

■以成交价为计税依据

　☆国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖

■以税务部门核定的市场价格作为计税依据

　☆土地使用权赠与、房屋赠与

■以价格差额作为计税依据

　☆土地使用权交换、房屋交换

■以评估价格作为计税依据

　☆税收机关认为有必要时

【注意】

　☆房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以契约价格总额作为计税依据

4.税率

■契税税率为3%－5%

■各地适用税率由省一级政府确定

5.纳税环节和纳税期限

■纳税环节

　☆在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前

■纳税期限

　☆由承受人自转移合同签订之日起10日内办理纳税申报手续

6.减税、免税

■国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征

■城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征

■因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征

■土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋权属的，由省级政府决定是否减免

■纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地，用于农林牧渔业生产的，免征

■外交方面的经外交部确认可免征

■自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调为1%

7.契税的其它有关规定

■法定继承人，不征收契税。

非法定继承人继承土地房屋的，属于赠与行为，应征收契税

■对因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税

■企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地房屋权属的无偿划转，不征收契税

多选题

按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（　）。

A.陈某的儿子

B.陈某的经纪人

C.陈某的继母

D.陈某的女儿

E.护理陈某多年的保姆

【答案】BE

【解析】非法定继承人继承土地房屋的，属于赠与行为，应征收契税

七、相关税收

1.固定资产投资方向调节税▲

2.营业税、城市维护建设税和教育费附加■（两税一费）

2.1营业税

■营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的税

■销售不动产的营业税税率为5%

■纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由税务机关核定其营业额

2.2城市维护建设税

■城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人

■对外商投资企业和外国企业，暂不征收

■城建税实行的是地区差别税率，根据纳税人所在地的不同，分为三档

　☆纳税人所在地在城市市区的，税率为7%

　☆纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%

　☆不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%

■城建税以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额作为计税依据，仅指正税，不包括滞纳金、罚款等非税款项

■有两种情况可以不执行纳税人所在地税率，而按缴纳三税的所在地税率

　☆一是受托方代征、代扣三税的纳税人

　☆二是流动经营无固定纳税地点的纳税人

2.3教育费附加

■以实际缴纳的三税（增值税、营业税、消费税）的税额为计税依据

■教育附加率为3%

3.企业所得税◆

■纳税人

　☆在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为纳税人

　☆个人独资企业、合伙企业不适用该法

■税率

　☆一般为25%

　☆特殊为20%

■应纳税所得额以及应纳税额

4.个人所得税■

■纳税人

　☆在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的，取得的所得的个人

　☆不满足上面条件，但从中国境内取得所得的人

■计税的项目

■与房地产相关的个人所得税税率

　☆财产租赁所得、财产转让所得，适用比例税率，税率为20%

■对转让住房有关的个税规定

　☆对实际成交价格为转让收入，价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关可核定

　☆可以从转让收入中扣除三项（房屋原值、转让住房缴纳的税金、有关的合理费用）

　☆房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及相关税费

　☆转让住房过程中缴纳的税金指两税一费，还有印花税

　☆合理费用是指实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等

　☆纳税人未提供原值凭证的，税务机关可核定

　☆个税应与转让环节的营业税、契税、土增税一并办理，也可以委托契税征收部门征收

　☆对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

　☆无偿获赠不动产后再转让的，应以财产转让收入减除受赠、转让过程中缴纳的税金及合理费用后，按20%征个税

5.印花税■

■纳税人

　☆印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的税

　☆在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人

■征收范围－商事和产权凭证

　☆合同或合同性质的凭证

　☆产权转移书据

　☆营业账簿

　☆权利、许可证照

　☆其它

■税率（两种）

　☆比例税率－对一些载有金额的凭证。

税率分5档1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰、0.05‰

　☆定额税率－对一些无法计算金额的凭证，或者虽有金额但作为计税依据明显不合理的，按件征税

■计税依据

　☆合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据

　☆营业帐簿中记载资金的账簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据

　☆不记载金额的营业执照、专利证等，按件数纳税

■免征

　☆财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据

　☆已纳印花税凭证的副本或抄本

　☆外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同

　☆有关部门发放的无息、贴息贷款合同

　☆其它

判断题

与房地产相关的个人所得税税率为20%。

（　）

答案：

正确

八、有关房地产税收的优惠政策

1.享受优惠政策的普通住房标准■

■普通住房标准（三条件必须同时满足）

　☆住宅小区建筑容积率在1.0以上

　☆单套建筑面积在120平方米以下

　☆实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

■其它规定

　☆省级可制订本地区政策

　☆允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%

2.个人购买销售住房税收优惠政策■

■营业税

　☆个人自建自用住房销售时，免征营业税

　☆企事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免收营业税

　☆2009年度规定

■契税

　☆从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税统一下调为1%

■土地增值税

　☆个人销售住房暂免征土地增值税

■印花税

　☆个人销售或购买住房暂免征印花税

3.个人出售住房所得税优惠政策■

■对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税

■对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

4.住房租赁税收优惠政策■（2008年3月1日起）

■个人出租住房按10%征收个人所得税

■个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税

■个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%征收房产税，免征城镇土地使用税

■对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%税率征收房产税