华远地产财务报表分析.docx

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华远地产财务报表分析

华远地产股份有限公司2011年度财务报表分析

2012年12月

目录

1.公司基本情况介绍2

2.比较分析3

2.1.纵向比较3

2.1.1.营业收入增减分析5

2.1.2.经营成本和经营税费分析6

2.1.3.期间费用分析7

2.1.4.盈利情况分析7

3.比率分析8

3.1.偿债能力分析8

3.1.1.短期偿债能力8

3.1.2.长期偿债能力8

3.2.资产营运能力分析9

3.2.1.应收账款周转率9

3.2.2.存货周转率10

3.2.3.流动资产率10

3.2.4.总资产周转率11

3.3.盈利能力分析11

3.3.1.主营业务收益率分析11

3.3.2.销售毛利率分析12

3.3.3.总资产报酬率及净资产收益率12

3.3.4.每股收益13

3.4.成长性比率13

3.4.1.营业收入增长率13

3.4.2.利润增长率14

3.5.现金流量比率14

3.5.1.每股经营现金净流量14

3.5.2.经营现金净流量对负债比率14

3.5.3.股利保障倍数15

4.综合分析15

4.1.杜邦财务分析体系15

4.2.综合财务评估16

5.总结建议16

5.1.总结16

5.2.建议18

6.附录19

6.1.附录一：

利润表19

6.2.附录二：

资产负债表20

6.3.附录三：

现金流量表22

华远地产股份有限公司2011年度报告分析

1、公司基本情况简介

公司的法定中文名称

华远地产股份有限公司

公司的法定中文名称缩写

华远地产

公司的法定英文名称

HUAYUANPROPERTYCO.,LTD

公司的法定英文名称缩写

HYPROPERETY

公司法定代表人

任志强

华远地产股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）前身系湖北幸福实业股份有限公司（以下简称"幸福实业"）。

幸福实业于1996年8月经湖北省人民政府以"鄂政函（84）号"文批准，由原幸福服装厂改组并以社会募集方式设立的股份有限公司。

幸福实业于1996年经中国证券监督管理委员会"证监发审字（1996）155号"文批准发行社会公众股2,000万股，并于1996年9月9日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为600743。

注册资本为8,000万元。

1997年度，幸福实业实施了10送4.95转增5.05的利润分配及资本公积转增股本方案，股本增至16,000万元。

1998年度，幸福实业实施了10配1.5的配股方案，并在配股后进行了10送3股转增4股的利润分配及资本公积转增股本方案，使幸福实业总股本由16,000万元增至31,280万元。

2007年2月，幸福实业与北京市华远地产股份有限公司（以下简称"原北京华远"）及名流投资集团有限公司（以下简称"名流投资"）签订了《资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书》；2007年3月1日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流置业集团股份有限公司（以下简称"名流置业"）签订《关于〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书〉的补充协议书》；2007年10月22日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流置业签订《〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书〉的补充协议书

（二）》。

2008年2月，幸福实业根据中国证券监督管理委员会"证监许可（2008）120号"《关于核准湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司的批复》发行了65,300.9126万股的人民币普通股换股吸收合并原北京华远，并于2008年5月21日办理了工商变更登记，变更后的注册资本为77,812.9126万元。

原北京华远于2008年6月11日注销工商登记。

2008年8月28日，公司完成股权分置改革，股票复牌；2008年10月6日，经湖北省潜江市工商局核准，公司更名为"华远地产股份有限公司"。

2009年3月26日，经上海证券交易所核准，公司的股票简称由"ST幸福"变更为"华远地产"，股票代码"600743"不变。

经2010年2月24日召开的2009年度股东大会审议批准实施分红方案，共计派发现金股利77,812,912.60元，股票股利194,532,282股。

变更后的注册资本为972,661,408元。

经2011年3月31日召开的2010年度股东大会审议批准实施分红方案，共计派发现金股利97,266,140.8元，股票股利291,798,422股。

变更后的注册资本为1,264,459,830元。

2.比较分析

2.1纵向比较

1、截至2009年12月31日，公司资产总额为688,145.37万元，负债总额为504,310.76万元，净资产183,834.61万元，其中归属于母公司股东净资产为172,694.90万元。

公司资产质量优良，存货、投资性房地产等具备较强升值能力的经营性资产占总资产的49%，其他资产大部分为货币资金（占资产总额35%）及流动性较强的应收款项。

报告期内，公司实现了较好的盈利，归属于母公司股东权益比上年末增长12%。

报告期内，公司业务规模增长，加大在建项目的开发建设的投入，长沙项目和西安项目大幅推进，相应资金需求增加，公司的资产总额较上年末增长了41%。

同时负债总额较上年末增长了56%，虽然增长幅度较大，但负债构成中，不需要对外实际现金支付的预收账款为136,416万元，占负债总额的27%；银行等金融机构借款合计248,641.79万元，占负债总额的49%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为15,600万元，占金融机构借款的6%，长期借款233,041.79万元，占金融机构借款的94%，公司短期偿债压力较小。

截至报告期末，公司持有货币资金237,515.69万元，比本年初增加300%，净负债率6%，比年初（41%）下降35个百分点，总体来说公司的负债水平和结构比较合理。

公司经营活动现金流净额为48,326.27万元，同比增长41.06%，主要是公司开发的西安君城项目和九都汇项目销售回笼资金增加所致。

报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金133,077.90万元，满足了公司业务发展所需资金，同时保证了公司顺畅的资金运作和偿债能力，保持了稳定而健康的财务状况。

报告期内，公司维持了良好的运营状态，取得了较好的经营效益。

2009年，公司实现营业收入115,978.95万元，同比下降49%，实现净利润36,206.99万元，其中归属于母公司股东的净利润为34,434.35万元，同比下降15%。

营业收入下降幅度较大的主要原因是本报告期无新增达到收入确认条件的项目。

2、截至2010年12月31日，公司资产总额为96.59亿元，比期初增长了40%，归属于上市公司股东的净资产为20.60亿元，比期初增长了19%。

公司资产结构比较合理，资产质量优良，存货（主要是开发项目）及投资性房地产等具备较强升值能力的经营性资产占总资产的61%，其他资产大部分为货币资金（占资产总额25%）及流动性较强的其他应收款项。

公司持续保持了稳健的财务状况。

通过与优秀的同行业公司相比较，我们也注意到公司虽然在净资产收益率上处于领先地位，但在资金周转速度上还有一定差距。

差距就是潜力，公司将通过调整经营策略，提高公司执行力，进一步优化公司管理，加快项目开发速度，缩短开发周期，从而提高公司资金周转速度，提高公司投资回报。

报告期内，公司经营业绩保持稳定增长。

全年实现营业收入17.79亿元，同比增长53.38%；实现净利润4.46亿元,，其中归属于上市公司股东的净利润为4.01亿元，同比增长16.47%。

公司盈利能力进一步增强。

公司自2008年完成重组以来，在未能从资本市场融资的条件下，营业收入、净利润、公司总资产、净资产都有了巨大的增长。

公司每股净资产由重组前的0.01元增长到2010年底的每股2.12元。

重组注入原北京市华远地产股份有限公司（下称“原北京华远”）的7.4亿元净资产，经过2007～2010四年经营，在向股东发放两次现金分红共计2.7亿元后，达到2010年末的20.6亿元，2010年净资产是重组前原北京华远净资产的2.64倍，公司净资产4年增加164%，平均每年增长41%。

3、截至2011年12月31日，公司资产总额为94.15亿元，负债总额68.06亿元，归属于上市公司股东的净资产为24.30亿元。

总资产与上年末相比变化不大，负债总额与上年末相比减少9.14%，主要因为归还银行借款所致。

公司持续保持了良好的盈利状况，归属于上市公司股东的净资产比上年末增长了17.93%。

公司整体资产结构比较合理，资产质量优良，存货（开发产品及开发成本）及投资性房地产等具备较强升值能力的优质资产占总资产的81.12%，是公司发展的有力保证。

公司其他资产大部分为货币资金（约占资产总额10%）及流动性较强的其他应收款项。

货币资金余额较期初有较大幅度的下降，一方面是公司现有项目开发正常推进，继续加大投入，以及公司2010年底新增土地储备款项部分于本年初支付；另一方面，是公司归还到期贷款以及经过综合平衡提前归还部分贷款所致。

2011年末，公司资产负债率72.29%，较上年的77.55%有所下降，负债构成中，预收账款为23.61亿元，占负债总额的34.69%，这部分预收账款会随着项目达到结算条件转化为公司的营业收入，是公司未来利润的保障。

扣除这部分并不构成实际负债的预收账款影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为47.21%，实际负债水平相对较低。

公司本年度银行借款期末余额27.41亿元，占负债总额的40.27%，较期初的36.05亿元减少了8.64亿元。

其中短期借款和一年内到期的长期借款为12.81亿元，占金融机构借款的46.75%，长期借款14.59亿元，占金融机构借款的53.25%，公司短期偿债压力较上年度有所加大。

但总体来说公司的负债水平和结构比较合理。

报告期内，公司经营业绩保持稳定增长，盈利能力进一步增强。

全年实现营业总收入26.15亿元，比上年增长46.99%，营业利润7.73亿元，比上年增长28.22%，利润总额7.71亿元，比上年增长28.20%，归属于上市公司股东的净利润4.67亿元，比上年增长16.34%。

公司加权平均净资产收益率为20.94%，表现了公司良好的成长性和净资产盈利能力。

归属于上市公司股东的每股净资产1.92元，基本每股收益0.37元。

总体来说公司持续保持了稳健的财务状况。

2.11营业收入增减分析

项目

2011年金额

2010年金额

2009年金额

11年与10年

10年与09年比较

增减额

增减百分比

增减额

增减百分比

营业收入

2，614，754，000

1，778，913，454.43

1,159,789,512.11

83,584.050000

46.99%

619123942.32

53.38%

从图形中知，2010年比2009年同期增长53.38%，2011年比2010年同期增长46.99%，说明华远地产经营状况良好。

2.12经营成本和经营税费分析

2011年与2010年、2009年比较，在营业成本上有较的增幅，加之外部环境银行信贷政策紧缩，购房客户取得按揭贷款的难度加大、成本增加，一定程度上影响了公司销售回款。

公司采取措施开源节流，同时量入为出，加强成本费用的控制。

2.13期间费用分析

期间费用包括财务费用，销售费用和管理费用

从2009年以来，财务费用从负值有较大增值，利息支出、汇兑净损失、其他费用都有较大增长。

销售费用和管理费用在这三年期间，大体上呈上升趋势，其中销售费用逐渐扩大，但管理费用总体比每年销售费用还多，扩大成本，影响营业利润的增长。

2.14盈利情况分析

从09年到11年，各项利润指标都有较大幅度的增长，其中营业利润和利润总额在每个年份都基本相当，净利润增长迅速，说明公司利润增长较快，盈利能力较强。

3.比率分析

3..1.偿债能力

3.1.1.短期偿债能力

短期偿债能力

2009年度

2010年度

2011年度

流动比率

2.2159

1.9567

1.6143

速动比率

1.1555

0.7514

0.2714

现金比率

0.8755

0.5340

0.1703

└

短期偿债能力分析

流动比率=流动资产／流动负债，流动比率反映企业以流动资产偿还流动负债的能力。

反映企业以流动资产的金额偿还流动负债的能力。

华远的流动比率在09、10有略微下降，可能意味着企业短期偿债能力在下降，在11年下降的幅度较大，可能是受国家对房地产行业宏观调控的影响。

速动比率=速动资产／流动负债，速动比率比流动比率更能反映企业的短期偿债能力。

速动资产是指流动资产中扣除存货后剩余的部分。

现金比率是现金资产与流动负债的比值，它假设现金资产是可偿债资产，表明单位流动负债有多少现金资产作为偿还保障。

华远近年速动比率和现金比率的一直维持在较低水平上并呈下降趋势，在一定程度上反映了企业短期偿债能力的减弱。

总的来说，华远地产的流动比率、速动比率总体呈走低趋势，现金比率一直维持在0—1之间波动，企业资产流动性下降，短期债务偿还能力下降。

导致这一变化的主要因素为——

3.1.2长期偿债能力

长期偿债能力

2009年度

2010年度

2011年度

2012中期

资产负债率

0.7328

0.7755

0.7229

0.7455

产权比率

2．74

3．45

2．61

2.93

资产负债率是平均负债总额与平均资产总额的比值，反映债权人提供的资金占企业全部资产的比重。

华远自09年至10年，资产负债率上涨约4%，10-11年下降约5%，11年至12年中期上升约2%。

华远资产负债率的上下波动说明公司相对比较稳定。

产权比率=平均负债总额/平均股东权益总额

=（平均总资产-平均股东权益总额）/平均股东权益总额

09-10年华远产权比率上升约70%，但10-11年下降84%，债权人提供的资本股东提供的资本有所下降，对债权人而言，其已经成为是一种高风险对应高报酬的投资。

3.2资产营运能力分析

3.2.1应收账款周转率

应收账款周转率是营业收入与平均应收账款的比值，表明应收账款在通常为一年中的周转次数，是反映企业应收账款变现速度和管理效率的指标。

年份

2009

2010

2011

营业收入

1159789512.11

1778913454.43

2,614,754,011.82

平均应收账款

1,162,641,528.14

686,737,307.31

999,609,860.31

应收账款周转率

25.35

44.28

32.99

华远应收账款周转率在2009年—2010年度有所提高，而2010—2011年度有所下降，可能是受10年国家加紧对房地产的调控影响。

导致销售现金总量减少，导致应收账款周转率下降。

所以华远下一步目标可以考虑适当减少应收账款。

3.2.2．存货周转率

存货周转率是指营业收入与平均存货的比值，表明存货在1年中的周转次数，是衡量和评价公司购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合指标。

华远在2009—2010年度的存货周转率得到显著的提高，这很可能是由于企业为了应对国家对房地产企业紧缩调控加强了存货管理，并且还有就是受当年新开工比率低的影响。

3.2.3.流动资产率

流动资产周转率是营业收入与平均流动资产的比值，表明流动资产1年周转的次数，反映单位流动资产所产生的营业收入。

年份

2009

2010

2011

营业收入

1,159,789,512.11

1,778,913,454.43

2,614,754,011.82

平均流动资产

4909873511.865

7411482097.925

8721883305.87

流动资产周转率

0.2362

0.24

0.2998

2009-2011年度的流动资产周转率呈下降趋势，尤其是2011年度，流动资产周转率上升的幅度很大，说明市场还是很看好房地产市场的。

3.2.4.总资产周转率

年份

2009

2010

2011

营业收入

1,159,789,512.11

1,778,913,454.43

2,614,754,011.82

平均总资产

5885634647.98

8270108826.68

9536874661.585

总资产周转率

0.1971

0.2151

0.2742

华远总资产周转率2009-2011年度呈上升趋势，说明华远抵御风险能力在增强。

3.3盈利能力分析

3.3.1主营业务收益率分析

华远地产主营业务收益率三年来呈下降趋势，主要因为政府的房价调控政策抑制使得2011年房价一直下降，以及在建成本的提升。

3.3.2销售毛利率分析

2010年销售毛利率较09年上升，主要是2010年房价较2009年上涨15%左右，而2011年的下降因为房价的下降和在建项目的增加。

3.3.3总资产报酬率及净资产收益率

年份

2009

2010

2011

总资产报酬率

5.8506%

4.8495%

4.8924%

净资产收益率

19.94%

19.47%

22.01%

由图表可知，华远地产的资产报酬率基本保持不变，净资产收益率明显上涨，说明华远地产的发展保持在稳定发展的状态，具有一定的潜力。

3.3.4每股收益

华远地产每股收益2011年较上年增加了15.63%，说明公司股票价值不断提升，同时也反映了企业目前盈利能力较好，有一定成长潜力。

3.4.成长性比率

3.4.1.营业收入增长率

从图表中可以看出，华远2009年度营业收入增长率为负值，2010年度显著提升，2012年度较2010年略微下降。

总体看近期表现还是很好。

3.4.2.利润增长率

从图表可以看出，华远2011年利润增长率显著提高，说明抗国家宏观调控对房地产行业影响增强。

3.5现金流量比率

3.5.1每股经营现金净流量

华远地产09年以来每股经营现金流量不断下降且从10年开始为负，说明其近期发的红利的压力较大。

3.5.2经营现金净流量对负债比率

经营现金流量对负债比率逐年下降，说明其偿债能力在下降，主要因为在建工程的拓展，使得现金流量减少。

3.5.3股利保障倍数

由分析可知，2011年华远地产支付现金股利的保障程度远大于2008，2010年。

4.综合分析

4.1杜邦财务分析体系

4.2综合财务分析

由上图可知，华远地产的发展还是很好的，盈利能力达到同业水平，不过要注意其偿债能力太弱，成长平稳缓慢。

5.总结建议

5.1.总结

三年来，公司始终保持着房地产开发、销售商品房、老旧城区危房成片改造、土地开发、备、五金交电化工、制冷空调设备、信息咨询（不含中介服务）；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外的经营范围

自2009年12月以来，针对房地产行业的调控政策及信息频繁出现。

2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出了五项要求和十一项具体举措，以求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期；特别是针对目前土地“招拍挂”制度存在的重大缺陷，首次提出要探索“土地出让综合评标方法”，这对避免恶性竞争，合理降低土地成交价格无疑会起到较好的促进作用。

此举表现出当前形势下，国家对于房地产市场的政策将是有保有压的双重目标：

既希望通增加普通商品房的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续景气，继续带动上下游相关产业的发展；同时，又通过增加第二套房贷首付比例等措施抑制“投机性”行为，来打压个别城市涨幅过大、过快的房价。

2009年，在管理层的领导下，公司继续贯彻了稳健经营的策略，同时针对市场变化迅速反应，加速推进已取得项目的开发建设，充分把握市场时机，积极推进可售项目进展，完成了公司既定经营目标。

同时在本年度国家相对宽松的货币政策影响下，充分利用公司项目条件，积极拓宽融资渠道，获得了公司发展所需较充沛资金，有效支持了公司项目的发展。

2010年，公司针对市场变化及时调整经营方向，一方面加速推进满足刚性需求的普通住宅项目的开发建设，扩大开复工面积，积极推进在售项目的销售，另一方面不断努力寻找机会增加公司土地储备，为公司的持续发展作好准备。

由于房地产企业项目开发周期至少两年以上，考虑到房地产期房销售和竣工入住结算的会计制度，公司需在现有项目开发建设和寻找新的土地储备方面齐头并进。

2010年公司在两方面都取得了较好的经营业绩。

通过对2010年经营业绩的回顾，虽然2010年在国家出台一系列调控政策后，一线城市的销售受到冲击较大，京、沪、深2010年房屋销量都有30～40%的下降，但全国的房屋销售面积和销售额都有10%以上的增长，二、三线城市房屋的销售都有较大幅度增长。

以刚性需求为主的二、三线城市的销售量补足了一线城市销量下跌的缺口并使全国销量增长超过10%。

公司自2006年开始向二、三线城市发展的战略在2010年有了实质性收获，2010年公司利润来源中，二线城市的贡献首次接近50%。

2009年是经历2008年金融危机后复苏的一年，在全球金融危机、经济萧条局面下，公司取得上述业绩，与国家实施一系列刺激经济政策带给家电行业的机会分不开；与公司主动抓住机会，以变应变实施商业模式与企业模式转型，建立人单合一双赢机制；推进网络创新、品牌创新、产品创新，业务营销模式创新；加强财务管控，关注有正现金流的增长分不开。

2009年，我国政府围绕“保增长、扩内需、调结构、促民生”采取的一系列经济刺激政策与行业振兴计划，使中国经济企稳回升。

其中家电下乡、节能补贴、以旧换新等行业刺激政策有效拉动了国内市场需求，使2009年家电国内市场呈现较好的增长局面。

2011年，公司继续维持了良好的运营状态，在整体经济环境尤其是融资环境以及市场环境极为不利的情况下，公司大力挖潜，通过严密的资金计划严格控制成本费用支出，提高公司资金使用效益，整合优化现有资源，公司财务状况保持了稳定而健康的发展态势。

公司整体资产结构比较合理，资产质量优良，存货（开发产品及开发成本）及投资性房地产等具备较强升值能力的优质资产占总资产的81.12%，是公司发展的有力保证。

公司其他资产大部分为货币资金（约占资产总额10%）及流动性较强的其他应收款项。

货币资金余额较期初有较大幅度的下降，一方面是公司现有项目开发正常推进，继续加大投入，以及公司2010年底新增土地储备款项部分于本年初支付；另一方面，是公司归还到期贷款以及经过综合平衡提前归还部分贷款所致。

2011年末，公司资产负债率72.29%，较上年的77.55%有所下降，负债构成中，预收账款为23.61亿元，占负债总额的34.69%，这部分预收账款会随着项目达到结算条件转化为公司的营业收入，是公司未来利润