房地产项目开发全手册.docx

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房地产项目开发全手册

一、征地

1、地理位置………………………………………

2、地质地貌状况………………………………………

3、土地面积及红线………………………………………

4、四邻状况………………………………………

5、交通状况………………………………………

6、土地权属状况………………………………………

7、土地性质………………………………………

8、地表建筑、构筑状况………………………………………

9、城市配套………………………………………

10、周边环境………………………………………

11、时事政策………………………………………

12、土地价格………………………………………

13、征地手续………………………………………

14、土地SWOT分析………………………………………

15、可行性论证………………………………………

16、开发能力评判………………………………………

17、实施征地………………………………………

二、项目前期

1、立项管理………………………………………

2、文物审批及处理………………………………………

3、地质勘察………………………………………

4、全程营销（前期策划）………………………………………

5、方案审批………………………………………

6、施工图设计………………………………………

7、人防审批………………………………………

8、抗震审批………………………………………

9、消防审批………………………………………

10、绿化审批………………………………………

11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）……

12、建筑商与监理方选择………………………………………

13、材料商选择………………………………………

14、其他合作商选择………………………………………

15、节能评定………………………………………

16、融资及房贷等级资信………………………………………

三、规划管理

1、征地前规划管理………………………………………

2、建审规划管理………………………………………

3、施工规划管理………………………………………

4、期间变更规划管理………………………………………

5、测绘管理………………………………………

四、报建管理

1、报建申请………………………………………

2、施工图审核………………………………………

3、工程类别………………………………………

4、招投标管理………………………………………

5、抗震（前期已办）………………………………………

6、质量监督委托………………………………………

7、监理备案………………………………………

8、安全监督审批………………………………………

9、墙改审批………………………………………

10、建设工程社会保险审批………………………………………

11、职工意外伤害保险………………………………………

12、水泥用散审批………………………………………

13、砂石审批………………………………………

14、城市基础设施配套审批………………………………………

15、施工许可审批………………………………………

五、预售及申报房贷

1、预售审批………………………………………

2、银行申报房贷审批………………………………………

3、公基金贷款申报审批………………………………………

4、信用担保合作………………………………………

六、施工管理

1、土建工程………………………………………

2、水电暖通安装工程………………………………………

3、物业配置配套及装饰装修标准………………………………………

4、单位房屋预售面积的提供………………………………………

5、施工合同管理………………………………………

6、材料合同管理………………………………………

7、监理公司管理………………………………………

8、图纸管理………………………………………

9、阶段验收管理………………………………………

七、竣工管理

1、建筑工程竣工规划验收………………………………………

2、建筑工程竣工消防验收………………………………………

3、建筑工程竣工人防验收………………………………………

4、建筑工程竣工绿化验收………………………………………

5、建筑工程竣工质量验收………………………………………

6、验收资料管理………………………………………

7、竣工房产测绘………………………………………

八、财务管理

1、征地………………………………………

2、项目前期………………………………………

3、规划管理………………………………………

4、报建管理………………………………………

5、预售及申报房贷………………………………………

6、施工管理………………………………………

7、竣工验收管理………………………………………

8、财务管理………………………………………

⑴筹资管理………………………………………

⑵成本与费用管理………………………………………

⑶销售收入管理………………………………………

⑷分配管理………………………………………

九、全程营销（后期营销推进管理）

1、销售周期划分及控制………………………………………

2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………

3、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………

4、销售培训管理………………………………………

5、客户积累与管理………………………………………

6、销售组织与日常管理………………………………………

7、项目二次策划营销………………………………………

十、销售合同管理

1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容………

2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间………………

3、合同及认购书的签订………………………………………

4、销售合同与财务的衔接………………………………………

5、销售合同与阶段性促销的衔接………………………………………

6、销售合同的履约监控………………………………………

7、销售合同的存档备案管理………………………………………

十一、产权产籍管理

1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）…

2、分户房产证办理………………………………………

3、辖区派出所及办事处户籍登记备案………………………………………

十二、物业管理

1、物业管理公司的选择………………………………………

2、物业管理公司与经营管理的兼容性………………………………

3、物业管理公司介入项目时机………………………………………

4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准………

5、对销售人员进行物业管理培训……………………………………

6、对准业主进行物业管理公关服务…………………………………

7、项目开发期间合理建议………………………………………

8、物业管理服务可参照的所有法律法规……………………………

9、制定本物业管理规章制度与行为准责………………………………………

10、提供项目销售过程所需物业管理资料………………………………………

11、物业交接工作………………………………………

12、物业维修工作………………………………………

十三、物资与材料采购

1、主材采购………………………………………

2、辅材与安装工程………………………………………

十四、相关法律事务

1、建立完善的合同管理体系……………………………

2、建立律师项目跟踪制…………………………………

3、对即时性公告、通知、催办单的管理………………

4、零法律纠纷计划………………………………………

一、征地

1、地理位置：

⑴明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。

⑵辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。

⑶确定知名参照物。

⑷确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。

2、地质地貌状况：

⑴防止地质问题，提高施工开挖等成本。

⑵防止地下管网对施工的影响。

⑶地下人防等设施。

⑷文物问题。

⑸地下水位高度，确定基础方案等。

3、土地面积及红线：

⑴相关规划规范。

⑵地块规划要点。

4、四邻状况：

⑴四邻描述。

⑵四邻现有设施使用状况。

⑶四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。

⑷四邻经济发达程度与环境可利用性。

5、交通状况：

⑴直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。

⑵城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。

⑶1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。

⑷近期城市规划待实施的规划道路。

⑸区内道路规划分析。

⑹区内与区外交通连接分析。

⑺确定出行与“回家”的交通便利程度。

6、土地权属状况：

⑴土地权属明晰程度。

⑵是否存在债权债务纠纷。

⑶是否存在质押或抵押情况。

7、土地性质：

⑴城市土地连片规划情况。

⑵本地块用地性质的弹性。

⑶连片规划改造政策分析。

⑷原土地方获取土地方式与征地形式分析。

8、地表建筑、构筑状况：

⑴可再利用或短期利用分析。

（施工用房、材料库、短期租赁）

⑵拆迁方案及可享受政策。

（旧城连片改造、都市村庄等）

⑶安置方案及可享受政策。

（旧城连片改造、都市村庄等）

⑷建筑原材料的再生利用情况。

⑸达到三~七通一平的条件与成本分析。

9、城市配套：

⑴城市大配套。

（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等）

⑵商业状况。

（购物、租赁状况）

⑶文化教育。

⑷医疗卫生。

⑸自然绿化景观及休闲场地。

⑹金融服务。

⑺娱乐、餐饮、住宿、办公。

⑻行政机关。

（派出所、办事处、行政办公等）

⑼生活服务。

（干洗店、邮政局、美容美发等）

⑽历史文化、人文区位因素。

10、周边环境：

⑴人口密度与划类。

⑵区域城市定位。

⑶空气指数与城市排污能力。

⑷绿化情况。

⑸人流分析。

（流动、流驻、留住）

11、时事政策：

⑴金融政策。

⑵城市GDP指数变动。

⑶房地产开发政策。

12、土地价格：

⑴城市类别基准价格。

⑵可参照性周边地价。

⑶回迁补偿分析。

⑷相关土地税收。

13、征地手续：

⑴已成型的获取方式。

（拍卖、挂牌、转让、招投标）

⑵未成型的可选择方式分析。

⑶相关手续费用。

⑷相关办理程序。

⑸征地周期性。

14、土地SWOT分析：

⑴项目地块的优势。

⑵项目地块的劣势。

⑶项目地块的机会点。

⑷项目地块的威胁及困难点。

15、可行性论证：

⑴虚拟投资分析。

⑵虚拟收益分析。

⑶相关营销策划机构介入。

16、开发能力评估：

⑴技术实力评估。

⑵资金实力评估。

（财务分析）

⑶经营能力评估。

（行政资源的可利用性）

⑷管理能力评估。

⑸资源能力评估。

（联合开发、投资合作、建筑主材合作）

⑹开发能力结论。

17、实施征地

二、项目前期

1、立项管理：

⑴立项手续的办理。

（直接办理、立项变更）

⑵投资规模的确定。

（对后期各类报批的影响以及费用核算标准）

⑶政策的可利用管理。

（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等）

政策的收集；

手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；

此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。

⑷《开工报告》办理。

（重点工程、具备招投标、质量监督条件）

2、文物审批及处理：

⑴征地前对其文物遗址等因素进行调研。

⑵彻底办理不留隐患。

（存在刑事责任）

⑶该手续直接影响到项目推进，应首要办理。

3、地质勘察：

⑴对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。

⑵对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。

⑶对原人防设施的处理。

（依照《人防法》及有关设计规范）

4、全程管理（前期策划）：

⑴项目定位。

①项目市场定位；

A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）

B、一手市场调研

C、项目要素调研（如配置等）

D、综合评判

②区域定位；

主力客户群定位；

功能定位；

⑤建筑风格定位；

⑥商业部分定位；

A、主题定位

B、经营管理定位

C、业种

D、业态

⑵项目价值分析。

项目经济价值；

项目品牌价值；

项目社会价值；

项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重；

项目可提升价值分析；

A、建筑风格和立面的设计、材质

B、独特的户型与结构

C、环境

D、配套

E、物业管理

F、形象包装与组合营销策划

G、品牌

⑥价值实现的大环境因素；

A、经济金融因素

B、政策因素

C、城市规划前景因素

D、人文理念的发展因素

⑶项目定价模拟。

项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估；

均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）；

项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；

A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）

B、确定系数

C、确定幅度

④价格策略报告；

⑷项目投资可行性分析。

可变成本变动时对利润的影响；

销售价格变动时对利润的影响；

⑸投资风险分析。

①项目风险性评价；

A、价值提升及其实现的风险性

B、规划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值

C、项目全程营销策划的成功性

②资金运作风险性；

A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本

B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目

C、销售推进把握，最短时间回笼资金

③经济政策风险；

A、对近几年国际国内宏观经济形势分析

B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设

C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析

⑹开发节奏建议；

①影响开发节奏的基本因素；

A、政策法规

B、金融政策

C、地块状况因素

D、发展商整体开发水平

E、资金投放量与回收要求

F、营销因素与价格策略

G、市场供求因素

H、入市时间

②项目开发节奏及结果预测；

A、项目开发整体推进计划

B、项目销售整体推进计划

C、预测结论

D、项目结束后的总结

⑺项目规划设计。

以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

①总平面规划；

A、可实施性（规划法规）

B、周边条件的允许性

C、可增容性（未来填充余地）

②建筑空间布局；

A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果

B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）

③道路系统布局；

A、区内（人车分流、出入口）

B、区外连接（出入口）

C、项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性

D、停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防）

④绿化系统布局；

A、园艺绿化，景观设计

B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）

C、投资预算与管理成本分析

⑤公建与配套系统；

A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）

B、公建设计及提示

C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性

D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房

E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等

F、垃圾箱与清污设施

G、邮件箱与供奶箱等

⑥项目施工程序；

A、先造景后建房，随建房统一实施交付

B、确保施工与销售看房同步及安全性

C、施工安全防护与形象包装

D、施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性

⑦建筑风格定位；

A、项目总体建筑风格的构思

B、建筑色彩计划

C、建筑外立面装饰及材料

D、根据户型及布局对外立面的提示

E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提示

⑧主力户型选择；

A、项目所在区域同类楼盘户型比较

B、项目业态分析及项目户型配置比例

C、主力户型设计提示

D、商业户型布局设计提示

E、写字楼平面设计提示

F、得房率分析

⑨空间布局装饰概念设计；

A、室内空间布局提示（装饰方案）

B、公共空间主题选择（装饰效果）

C、庭院景观及商业广场、步行街实景提示

D、环境规划及艺术风格构想

E、地块已有自然环境利用

F、项目人文环境的营造

⑩营销示范单位装修设计（样板房）；

A、完全情景化，大户型不易复杂，小户型增加装饰及功能展示

B、根据项目规模及可再生性确定样板间装饰投资

C、集中对个性功能优势体现，合理回避或遮盖设计与结构中的不足

D、背景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购以及房间保洁员的说明与服务，提升理性认知程度

E、各房间及功能间概念设计

F、提供多种情调风格的装修提示，满足不同需求口味

G、合理回避装饰装修标准

⑾附属设计；

A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、道路照明、广告牌、形象墙）

B、背景音乐指导（广场音乐、样板房背景音乐、售楼中心背景音乐）

C、营造与引导未来生活方式（VIP会员、会所服务、商业配套等）

⑿项目质量工期策划营销；

A、树立发展商严格遵守质量工期理念，提高项目的信誉度、美誉度

B、进而上升到企业品牌战略，提高企业知名度与成熟度

C、及时对已购房产加以进度通告

D、任何原因引起的施工间断，在工期无法弥补的情况下，及时书面告知准业主

⒀形象策划；

A、项目名称（总名称与细分名称）

B、标志

C、标准色

D、标准字

E、工地环境视觉包装

F、售楼中心包装设计

G、展板、沙盘等道具设计

H、售楼中心家具

I、促销礼品

J、导视牌

K、销售人员包装

L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等）

⑻营销推广策划。

营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、系统策划的超前决策，是专业化运作的流程。

区域市场动态分析（项目基本要素、定位、供求状况、竞争因素等）；

项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策；

目标客户群定位分析；

价格定位及策略；

A、结合项目本质与市场定位确定价格定位

B、价格策略（价格总趋势）

C、价格战术（优惠幅度及阶段促销）

⑤入市时机规划；

A、根据报批报建推进

B、结合项目施工进度

C、结合房地产销售周期规律

D、结合重要节假日及地方性城市活动

⑥广告策略；

A、广告总体策略与阶段性划分

B、广告形式的配比（直接、间接等）

C、广告主题

D、广告创意表现

E、广告效果监控、评估、修正（指标→销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等）

F、入市前印刷品与广告品设计制作

如：

购房须知、价格表、销控表、楼书、海报折页、认购书、合同书、交房标准即配置清单、物业管理内容、名片、相关表格等。

H、广告支出监控

I、媒体组合

J、公关活动与相关仪式策划

K、软性宣传

⑦人员配备与管理；

A、参与销售过程所需哪些人员

B、销售与综合培训

C、管理与佣金制度

D、制订销售手册

如：

批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼标准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程序、购房付费一览表、产权证办理程序及费用、入住流程、入住收费明细表、物业管理收费标准等。

E、合同文本

如：

预定书（内部认购书）、合同文本、抵押合同、公积金借款合同、商业借款合同、保险合同、公证书等。

⑧客户管理系统；

A、电话接听登记表

B、新老客户档案表

C、销售日、周、月报表

D、已成交客户档案表（台帐）

E、应收帐款控制表

F、保留楼盘控制表

⑨销售组织与日常管理；

A、组织与激励

B、工作流程

5、方案审批：

⑴项目总规划方案审批。

⑵建筑单位方案审批。

⑶方案招投标。

6、施工图设计

7、人防审批：

⑴立项、总平方案后进行人防实施方案申报。

⑵得到批准批复后委托有资质设计院进行设计（同施工图同步）。

⑶修建人防地下室审批（或易地建设审批）。

⑷人防实施阶段。

⑸验收。

8、抗震审批

9、消防审批

10、绿化审批

11、城市配套审批（水、电、污处理、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）：

⑴市政施工管理。

⑵市政道路开口管理。

12、建筑商与监理公司选择

13、材料商选择

14、其他合作单位选择

⑴物业管理。

⑵经营管理公司（商业、写字楼）。

⑶装修商。

⑷绿化园艺。

15、节能评定

16、融资及房贷资信等级评定

三、规划管理

1、征地前规划管理：

⑴项目选址→《选址意见书》。

⑵建设项目用地规划审批→《用地定线坐标图》、《规划设计条件通知书》。

申领建设项目规划设计条件；

重点工程批复等文件在提交范围；

⑶项目规划总平面设计方案审批→《用地规划总平面布置图》。

⑷核发《建设用地规划许可证》。

未取得此证，用地批准文件无效；

本证有效期6个月；

改变原用地规划的按改变申请程序进行办理；

2、建审规划管理：

⑴建筑工程定位审批→《建筑工程定位批件》有效期6个月

→《规划设计要点》。

⑵建筑工程设计方案审批。

报项目方案设计两套（总平图及相应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。

⑶建筑工程施工图设计审批。

⑷核发《建设工程规划批准书》。

3、施工规划管理（施工验收管理）：

⑴基槽或桩孔验线规划管理。

⑵基础验线规划管理。

4、施工期间变更规划管理

5、测绘管理

四、报建管理（建委）

1、报建申请（甲方）

2、施工图审批（甲方）

3、工程划类别（甲方）

4、招投标管理（甲、乙方）

5、抗震审批（甲方）

6、质量监督委托（甲方）

7、监理备案审批（监理方）

8、安全监督审批（乙方）

9、墙改审批（甲方）

10、建筑工程社会保险审批（甲方）

11、职工意外伤害保险（乙方）

12、水泥用散审批（根据承包及主材供应形式而定审批方，原则上为乙方）

13、砂石审批（乙方）

14、城市基础设施配套审批

15、施工许可审批（甲方）

领取《施工许可证》

五、预售及申报房贷

1、预售申请：

⑴按《预售管理办法》投资达到25%以上。

⑵具备《土地证》、《用地规划许可证》、《建筑工程规划批准书》、《施工许可证》。

⑶有明确价格备案。

⑷商品房物业管理方案备案（物业大修基金）。

⑸房管测绘部门对预售面积进行核准。

2、银行申报贷款审批：

⑴市场处办理预售卡及备案。

⑵银行申报（注意规划批准房屋属性）。

3、公积金贷款申报审批

4、信用担保合作

六、施工管理

1、土建工程：

⑴组织落实现场折迁准备工作。

⑵组织落实现场三通一平工作。

⑶实测现场征地红线用地面积。

⑷核查枫叶商务广场占地范围总平面定位。

⑸核查北美风情一条街及酒店式公馆户型规划。

⑹拟定施工现场总平面布置图。

⑺了解当地建材供应、运输通道机械租赁相关信息。

⑻拟定主体工程平立剖面细部规划方案。

⑼选定参建单位、设计规划单位、施工图设计单位。

⑽选定甲级施工单位及建设监理单位。

⑾选定勘察设计单位，寻求合作伙伴。

⑿对参建单位进行业绩考察。

⒀建立健全各级岗位责任制，实行目标管理。

⒁编制项目管理办法。

⒂建立项目总体方案的审查审批认可制度。