广西桂林千叟乐园养老院可行报告.docx

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广西桂林千叟乐园养老院可行报告

广西桂林

千叟乐园养老院

可行性报告

广西京湾投资管理有限公司编制

2010

广西桂林千叟乐园养老院可行性报告

　　1.总论

　　1.1项目名称：

广西桂林千叟乐园养老院

　　建设单位：

广西京湾投资管理有限公司

　　项目负责人：

徐光进

　　拟建地点：

桂林市象山区村，占地100亩。

　　建设年限：

2011—2012年

　　1.2编制依据及主要资料

　　1.2.1区、市、县人民政府

《广西壮族自治区民政厅关于给予养老服务机构经济补贴的决定》、

《桂林市城市功能区规划》、《桂林市象山区建设规划》。

1.2.2广西敬老院现状：

主要表现在：

一是本地市中国著名的长寿之乡，因此“五保”对象人数众多，现有的城乡敬老院大部分始建于六、七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房；辅助用房面积小，大部分存在不同程度的安全隐患；加之由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低。

二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。

三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。

四是敬老院占地面积较小，建设用地受限，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。

五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是六、七十年代购置的，因年久失修，急需更新购置，六是随着居民收入水平提高，对养老院的服务水平要求随之提高，使养老院的建设标准与市区中高档住宅或别墅的水准相当。

因此，福利事业目前的发展现状，已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着*福利事业的进一步发展。

为了更好的改善“五保”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，市政府根据本地区福利事业现状和长远发展规划，规划几个集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的福利服务中心，其主要工作职能是为经济富裕的老年人提供住、养、医设施，达到设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。

使中心成为社会保障体系的一个重要组成部分。

在广西众多的城镇养老院中，桂林市的心之乐养老院是办院时间较长，办得比较成功的一个。

1998年10月桂林心之乐养老院开业，当时中国老龄事业发展基金会、桂林市民政局、市妇联、市老龄委、市老龄办、市政协、市七星区政府、七星区民政局、市基督教会、市奇峰小筑老年体协、桂林工学院青年志愿者协会等单位和团体纷纷发来贺词及贺函。

2007年经过企业改组而成立，在桂林市心乐敬老院基础上扩建了心之乐社山爱心护理院、心之乐阳朔爱心护理院、心之乐金城江爱心护理院、心之乐七星区老年公寓等五个分支机构。

现共有建筑面积1万多平方米，床位780个，入住率一直保持在90%以上；现有执业医师6人，护士20人，专业护理人员56人，后勤人员35人。

养老院地处青秀山风景区，背靠东盟搏览会贵宾接待处-荔园山庄，军队驻地，占地50多亩，绿化面积30多亩，与青秀山公园并蒂相连，环境幽静，景色宜人，空气清新，人称“天然氧吧”，有利于人体新陈代谢和体能恢复，是养老、托老、养伤、养病、康复的理想地方。

一些患有高血压和支气管哮喘的老人，在养老院中经常奇迹地发现他们的症状缓解甚至消失、消除疲劳、加快伤口愈合等功效，有“自然保健医生”之称。

院内有配套的医疗保健、健身器材和完善的生活设施。

桂林心之乐老年中心，成立于1998年10月，前身是桂林市心乐敬老院。

　　1.3项目背景及必要性

　　1.3.1项目背景

桂林市象山区位于广西自治区东北部，有美丽的漓江，自古有甲天下之称，人文景观历史悠久，文明传承，人文和美，山川秀丽，地势平坦，土壤肥沃，植被茂密，溪流纵横，被国家评选为最适合人居的地方。

近年来，在自治区党委、政府有关部门（单位）及社会各界人士（组织）的大力支持下，社会福利事业建设方面采取了许多切实有效措施全力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全市敬老院等福利事业建设得到了较快发展。

　　1.3.2项目建设的必要性

　　1）解决老龄化社会问题的需要。

　　据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

*县也和全国一样老龄化程度为10%以上。

新建养老院也是解决老龄化社会问题的需要。

广西也是著名的侨乡，尤其是在东南亚诸国和台、港、澳地区，有大量广西籍华侨和海外同袍，老年华侨思慕“叶落归根”，回国养老，即减轻子女赡养的辛苦，又能自得其乐。

所缺者，是符合国外中高经济水平家庭消费水准的养老院耳。

　　2）构建和谐社会的需要

　　党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，市委、县委和各级政府也提出建设“和谐家庭”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐家庭的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建千叟乐园，将为弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为老年群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里安度晚年。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

　　3）加快养老事业发展的需要

　　本养老服务项目实施后，将彻底改变广西地区原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决老年人群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服

务宗旨。

作为我区南部滨海区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在自治区社会保障体系中发挥较为重要的作用。

　　1.4建设规模及内容

广西桂林千叟乐园是一所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。

建设内容主要包括服务中心公寓楼、门诊部、康复中心、洗衣房、浴室、锅炉房、医疗办公设施、污水处理系统及园林绿化等。

设计床位1000多张。

建筑计划内容如下：

主要建筑内容一览表

　　序号工程名称工程规模（m²）投资（万元）备注

　　1老人公寓楼　200005000六栋三层楼

　　2护理中心600120

3急救中心600120

4会所3000600

5中心厨房800160　　

6洗衣房40080

　　7职工宿舍2000400

　　8康复中心1000300

　　9职工食堂1000200

　　10污水沼气池300m³50

　　11电气锅炉水泵房1000150

　　12园林工程45000m²50

建筑面积合计307007230

　　1.5主要设计标准及规范

　　GBJL6—87建筑设计防火规范（2001年版）

　　GBJL3-86室外给水设计规范（1997年版）

　　GBJL4—87室外排水设计规范（1997年版）

　　GBJL40-90建筑灭火器配置设计规范（1997年版）

　　GB50052-95供配电系统设计规范

　　GB50054-95低压配电设计规范

　　GB500116-98火灾自动报警系统设计规范

　　GB50057-94建筑物防雷设计规范（2000年版）

　　GB3095—1996环境空气质量标准

　　GBL6297-1996大气污染物综合排放标准

　　GBL38979—1996污水综合排放标准

　　JGJL40—87疗养院建筑设计规范（试行）

　　GB50176—93民用建筑热工设计规范

1.6主要技术经济指标

　　1.6.1占地面积66666平方米（100亩）。

　　1.6.2老人床位1000张。

　　1.6.3其它指标

　　总建筑面积：

30700m²

　　道路面积：

1300m×8m=10400m²

　　容积率：

0.46

　　建筑密度：

23%

　　绿化率：

58%

　　用水量：

60m³/h

　　用电量：

900kw/h

　　　　主要经济指标表

　　序号项目　　单位　　数量　　备注

　　1总用地面积　　m²　　66666　　合100亩

　　2建筑系数　%　　30

　　3道路及活动场面积m²46000

　　4总建筑面积m²30700

　　5绿化面积m²36600

　　6绿地率%58

　　7容积率%46

　　2.总平面布置

　　2.1选址

　　广西桂林千叟乐园位于桂林市象山区大圩镇小龙门村的漓江之滨，地理位置为东经109°30′-109°51′，北纬24°15′-24°23′，北距桂林市中心10公里。

广西桂林千叟乐园处于交通便利、离城中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。

选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。

目前该项目最为理想的拟建地址已选定。

卫星遥感地图中黄色框内为拟购土地和滩涂

江滨景观1

江滨景观2

江滨景观3

江滨景观4

桂林市总体规划图

　项目区位有关气象：

桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。

境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。

　　年平均气温18.9℃

　　1月平均气温15.6℃

　　8月平均气温23℃

年平均降雨量1949.5mm

平均日照时间1670小时

　　无霜期309天

　年相对湿度73-79

　　2.2总平面布置

　　2.2.1总平面布置原则

　　1）结合选址现状，合理布局；

　　2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

　　3）满足工作生活要求，尽量缩短水、电管线，降低成本；

　　4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

　　5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

　　6）适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。

2.2.2总平面布置

　　该项目宗地东西长300米，南北宽220米，用地面积100亩；东北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；西南部为疗养区，布置有公寓楼、会所、康复中心；东南部为服务区，布置有宿舍楼、门诊部、急救中心、住院部等；沿海为垂钓园、观光渡船码头、散步道。

　　整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

　　2.3竖向规划

　　2.3.1竖向布置原则

　　1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

　　2）满足道路及管线敷设对高程的要求；

　　3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

　　4）满足各区间的便利联系；

　　5）保护生态环境。

2.3.2竖向布置

项目用地自贯穿南北的中心线进行竖向布置，中心线以西为疗养区，禁止车辆通行。

道路为步行道，步行道将中心会所、康复中心和6座疗养楼分割开；中心线以东为服务区，园门以北为辅助设施区，园门以南为医疗服务区，园门两侧为停车场。

　　项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。

场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。

注重加强项目区环境美化、绿化。

3.建筑结构

　　3.1建筑风格

本工程设计项目主要有疗养楼、门诊部、康复中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等。

建筑风格以岭南客家建筑物特色为主，整体看去极具亲切感。

立面造型美观大方，会所、住院部建筑较豪华，体现疗养人员的富贵身份。

3.2结构

主要建筑结构一览表

序号工程名称工程规模（m²）层数栋数结构

1老人公寓楼　2000036框架

2护理中心60021框架

3急救中心60011框架

4会所300021框架

5中心厨房8001　1　框架

6洗衣房40011框架

7职工宿舍200031框架

8康复中心100011框架

9职工食堂100011框架

10污水沼气池300m³-1砼

11电气锅炉水泵房100011框架

设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为8度地震区，结构均按8度抗震设防。

　　新近堆积红土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度2.4米，具有非自重湿陷性（ⅲ级），允许承载力取100kpa。

　　基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。

　　场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土桩基础。

4.公用工程

　　4.1给排水

　　4.1.1设计依据

（1）《生活饮用水标准》（GB5749-85）

（2）《室外给水设计规范》（GBJL3-86）

　　（3）《室外排水设计规范》（GBJL4—87）

　　（4）《建筑给水排水设计规范》（GBJL5-88）

　　（5）《建筑设计防火规范》（GBJL6-87）

　　（6）《污水排入城市下水道水质标准》（CJ18-36）

　　（7）《污水综合排放标准》（GB8978—96）

　　（8）《中华人民共和国环境保护法》

　　4.1.2给水

　　1）生产用水:

根据公用工程用水指标量确定。

　　2）生活用水:

主要为生活用水、绿化等。

　　3）用水量:

用水量20-232m³/h,用水部位供水压力0.35mpa

　　4）用水水质；项目区用水由*县城供水管网提供，供水水质符合《生活饮用水标准》。

　　生产生活用水量表

　　序号用水种类小时用水量m³/h日用水量最大

　　1生活用水50300按6小时计

　　2绿化及其它1060按6小时计

　　合计60360

　　4.1.3给水系统

　　1）给水管网

　　给水管网接自县城供水管网，接管口径为dnl50，进口外设计量水表。

　　给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于dn75时，采用镀锌钢管丝接，管径大于dn75时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口。

　　2）消防泵房及水池

　　根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积162m³即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水。

工程拟设300m³蓄水池1座（地下式钢筋砼水池）。

生产、生活用水由供水管网供给，消防用水由消防泵供给。

配套2台消防专用水泵，型号为kqz80-250（i）b，n=30kw。

　　4.2排水

　　1）排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。

　　2）生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。

　　3）门诊部、康复中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。

　　4）雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管网。

　　4.3消防、防火等级

　　项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数量2支，每支水枪最小用水量为101/s，共202/s，火灾延续时间为10分钟。

　　消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时，一次灭火用水量为15l/s，3小时消防用水量为162m³。

　　室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。

　　设备一览表

　　序号设备名称型号及规格单位数量备注

　　1消防水泵kqz80—250（i）b

　　q=87m3/h，h=60m，n=30kw台2一开一备

　　相关建筑物一览表

序号名称规格尺寸数量备注

1消防泵房6×9m1座高4.8米半地下

2蓄/消水池300m310×10×3.5m1座

　　4.4采暖通风

　　4.4.1室外气象资料及设计参数

　　1）温度：

5－35℃

　　2）冬季通风计算温度：

5℃

　　3）夏季通风计算温度：

33℃

　　4）冬季室外平均风速：

1.7m/s

　　5）夏季室外平均风速：

1.7m/s

　　6）冬季主导风向及频率:

西北风33％

　　7）夏季主导风向及频率：

西南风33％

　　8）冬季大气压力：

895.7mba

　　9）夏季大气压力：

883.5mba

　　10）日平均温度≥25℃的天数：

249天

　　4.4.2采暖

　　1）热媒的选择：

中央空调。

　　2）系统形式：

各建筑物冷气、采暖形式为管道暗装系统。

　　3）主要设备选择：

远大中央空调系统。

　　4.5供电

　　4.5.1负荷等级及电源1）负荷等级项目区负荷等级为三级。

　　2）电源项目区位于县城区内,可在县城供电线路“t”接一回架空线路作为供电电源。

　　4.5.2.设计依据1）各专业提供的有关条件及用电设备一览表

　　2）国家现行的规程、规范及自治区现行有关政策。

　　4.5.3设计范围项目区的消防、动力、照明设计、电力外网及户外照明设计。

　　4.5.4用电负荷本工程用电负荷估算为900kw，变电所选用一台380kva变压器可满足目前及发展需要。

4.5.5供电系统

1）项目区内设变电所1座，内设变压器室1间，低压配电室1间。

　　2）电源由县城10kv线路引入，为满足本次建设要求，并为今后发展留余地，主变选择一台s380kva/10/0.4/0.23kv型变压器。

　　3）变电所低压侧采用集中功率因数自动补偿装置。

　　4）项目区配电电压场为380/220。

　　4.5.6配电1）动力配电

　　消防泵房配电采用1kv电力电缆由低压配电屏直埋引入泵房动力控制箱，由动力控制箱至消防泵房。

　　其它动力配电采用低压配电屏引至建筑物内配电箱，采用bv-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

　　2）照明照明电压为220v，采用高效荧光灯，照明电源由变电所低压侧引入建筑物后，线路采用bv-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

　　3）供电外线及户外照明配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯。

　　4）防雷与接地10/0.4/0.23kv变电所周围设置电气接地装置，接地电阻不大于4欧，变电所工作接地，防雷接地及保护接地共用该接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置，接地电阻不大于4欧。

　　主要电气设备一览表

　　序号名称型号及规格单位数量

　　1变压器s9-380kva/10/0.4/0.23kv台1

　　2低压开关柜ggd2-12a2

　　低压开关柜ggd2-22a2

　　3自动补偿电容ggj2-01a2

　　4动力控制箱xl（f）-21-064

　　5照明控制箱pz30-15/334106

5.消防

　　5.1设计依据

　　1）《建筑设计防火规范》（GBJL6—87）（1997）

　　2）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJL40-90）

　　3）其他法律、法规、规程、规范

　　5.2建构筑物耐火等级

　　公寓楼、门诊部、康复中心、锅炉房、变配电室为二级，其余耐火等级为三级。

　　5.3消防车道

　　主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽7米，次要道路宽度大于4米，其净空5米内无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求。

　　5.4建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散

　　1）总图及建筑部分：

主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。

　　2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求。

　　5.5消防给水

为了提高消防给水的可靠性，在项目区内建有一300m3的地下蓄水池，另外还有由县城供水管网接入管径为dnl50，水压为0.35—0.5mpa的自来水，以供消防用。

　序号名称用水标准（升/秒）使用时间用水量（m2）

　　1室外消火栓202h144

　　2室内消火栓2h

　　3合计144

　　5.6室外消火栓系统

　　沿室外主干道单侧设置，地下式。

间距110米，保护半径150米。

公寓楼、门诊部、康复中心设置室内消火栓，间距不大于50米。

　　5.7消防水源

　　消防水源取自县城供水管网。

　　5.8灭火器配置

　　按规范要求配置。

　　5.9电气

　　公寓楼、门诊部、康复中心设置火灾事故照明。

　　每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。

6.环境保护

　　6.1编制依据及标准：

环保法律、法规、规程、规范。

　　6.2主要排放物：

福利服务产生的医疗废水、生活污水、清洗污水，生活垃圾等经过沼气池发酵处理达标后供种植花草用，作到废水、废渣零排放。

　　7.节能

　　7.1设计依据：

国家有关节能降耗法律法规。

7.2建筑节能：

1）确保主要建筑物采光及通风系统良好。

　　2）在建筑物使用节能新型材料，如空心砖和苯板等。

　　3）选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。

　　4）合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。

　　7.3给排水节能

　　1）选择高效节能型产品。

　　2）经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。

　　3）选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

　　7.4冷、热节能

　　1）利用沼气加热洗浴热水。

　　2）选用集中制冷。

　　7.5电气节能

　　1）推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。

　　2）正确合理选择外网路径，降低线损。

8.组织、服务和定员

　　8.1组织：

广西桂林千叟乐园设置700间客房，床位1000张，配备管理人员及医护人员100人。

健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。

一是加强福利服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：

即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人的护理队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。

统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。

二是发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应。

努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、康复治疗为一体的基层社会福利服务中心，真正发挥养老院综合型、多功能的作用

8.2广西桂林千叟乐园的服务项目有：

1）特级护理（日常生活需要照料,视力、肢体障碍，行动不便,不能主动进食，二便不能自理者,身患多种疾病,患有老年痴呆，言行不能自控，思维功能障碍,带有褥疮（Ⅱ度以上）的老人）：

送药、喂食、喂药、翻身、按摩、吸啖、洗澡、衣服随脏随换、室内整洁、定期消毒、空气流通。

2）一级护理（日常生活需要帮助,活动轻度障碍或肢体功能部分