黄山市物业服务收费实施细则.docx

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黄山市物业服务收费管理实施细则

黄山市物业服务收费管理实施细则

第一条　为规范本市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际制定《黄山市物业服务收费管理实施细则》。

以下简称《细则》。

第二条本《细则》适用于本市行政区域内具有物业管理资质企业的物业服务收费管理。

第三条　本《细则》所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定的服务内容，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主和物业使用人所收取的费用。

第四条　政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务费用通过市场竞争形成。

第五条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业管理服务收费管理与监督,制定屯溪中心城区物业服务等级收费标准。

区县价格主管部门会同区县房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督和管理。

第六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价。

非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第七条住宅物业综合服务费实行等级管理。

市、县（区）价格主管部门会**地产行政主管部门，根据行业平均成本和当地经济发展水平，制定物业管理服务分等定级办法、收费标准和浮动幅度，并定期调整和公布。

等级收费标准二年向社会公布一次。

黄山市住宅小区物业管理服务等级标准附表一。

屯溪中心城区物业管理服务等级收费及住宅小区机动车、非机动车停放指导价标准附表二。

电梯、水泵、中央空调等运行费、维修、维护费用除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式单独建帐，合理分摊。

具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。

业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。

第八条业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第九条　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业管理综合服务收费标准，参照物业服务等级和相应等级收费标准，由建设单位与物业管理企业在前期物业管理合同中予以明确，并作为购房合同的附件，向购房者进行明示。

双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

成立业主委员会的住宅小区，具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业管理企业根据物业服务等级和相应的收费标准在物业服务合同中约定。

双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

别墅小区物业管理综合服务收费标准，由物业管理企业与物业买受人合同约定。

双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第十条业主、使用人自办理物业交付使用手续次月起，按合同约定交纳物业管理服务费。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由开发建设单位全额交纳。

对五保户和生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十一条　物业服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费；未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过六个月。

第十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。

在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

第十三条　物业小区内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

不得向业主收取手续费等额外费用。

第十四条　业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理企业的管理。

装饰装修垃圾清运，按建筑面积计算，每平方米收费2元。

物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装饰装修保证金。

第十五条　房屋出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或物业使用人按约定交纳，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用，未结清物业管理服务费的，房地产管理部门有权不予办理产权转移相关手续。

业主、使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十六条　物业管理服务收费实行明码标价制度。

物业管理企业收费前，应当按照价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目以及收费标准在服务区域内的醒目位置公示。

第十七条　实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。

物业管理企业在实施住宅小区服务收费前，必须按规定向价格主管部门申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。

第十八条　价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第十九条　本《细则》自2007年7月1日起施行。

原来已经价格和房地产主管部门核定等级和收费标准的老物业小区，改善相关条件和服务，确需调整收费标准的，按照本《细则》规定，经业主委员会同意后调整。

第二十条　本《细则》由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责解释。

附表一

黄山市中心城区住宅小区物业管理服务等级标准

一级

服务项目服务内容及标准

一、综合管理服务1、小区办公场所整洁有序，办公用品基本齐备，实行电脑化办公。

管理人员每日巡查二次，发现问题及时处理。

2、管理人员持有物业管理岗位资格证书，经理须取得经理资格证书，统一着装，挂牌上岗。

3、建立装饰装修管理制度，对装修过程每日进行监督巡查和记录，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

4、实行公开办事制度，安排固定人员接待投诉，建立投诉回访制度。

5、建立健全财务制度，物业服务收支帐目清晰，收费实行酬金制的每年在小区公示三次。

6、建立小区物业管理档案（包括小区验收档案、业主资料档案，小区水电及相关设备管理档案，业主室内装修管理档案及投诉处理档案等）。

7、办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准必须在小区上墙公示。

8、对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为，进行劝阻、制止。

9、综合管理的其他服务项目，达到合同约定的服务标准。

10、建立健全企业内部管理制度和考核制度。

二、公共区域清洁卫生服务1、小区路面每日清扫二次，做到地面无垃圾、无浮尘、无积水，目视地面整洁，卫生无死角、垃圾日产日清。

2、单元楼道、共用通道、扶手、栏杆每日清扫一次；门厅、玻璃窗每周擦拭一次以上，保持洁净光亮。

3、高层住宅的大厅、通道每天拖抹两次以上,做到表面光亮无灰尘，电梯门壁每周擦拭二次，保证表面光亮无污迹。

4、绿地每日实行保洁，无任何垃圾滞留。

5、保障排污、排水畅通,每年对窨井等排污设施进行三次以上清理疏通和消毒。

6、通道、走廊、外立面等公用部位无乱摆乱放、无蜘蛛网、无牛皮癣。

7、垃圾房、垃圾容器等设施每天要进行冲洗和消毒，保持干净清洁。

8、无人使用的天台、屋顶定时检查，每半年检查、清扫一次以上，保持整洁，无垃圾。

三、公共秩序维护服务1、建立健全保安制度。

配有专职的保安人员，有较强的安全防范能力，能正确使用消防、物防、技防等设备和器械，在岗时统一着装，仪表整洁、行为规范。

2、主出入口实行24小时值班看守、实行全日制立岗值勤，有详细的交**记录和外来车辆登记记录，其他出入口定时开放和关闭。

3、保安人员每隔二小时巡查一次，监控中心应有巡更记录。

4、遇到突发事件应有必要的应急能力，接到报警后5分钟到达现场，采取必要措施进行现场维护并及时报告相关部门。

5、小区设有监控中心，具备录象监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区出入口）、楼宇对讲等技防设施，24小时开通并有专人驻守。

6、保安人员配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

7、地面墙面按道路行驶要求设立指示牌，车辆停放规范有序，收费管理的车库或泊位应有专人看护管理。

8、外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

阻止小商小贩随意进入小区。

9、对进出车辆进行管理和疏导，保持环境整洁有序、道路畅通，对大型物件搬出须经业主或物业使用人确认同意后方可放行。

四、绿化日常养护服务标准1、草坪每年修剪四次以上，保持草坪平整，无杂草孳生；每年普施有机肥二次；乔、灌木每年适时修剪三次，保护树木正常生长。

2、及时灌溉，保证有效供水，积水时及时排出。

3、年喷药不少于两次，防治结合、及时灭治。

4、树木按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥。

5、一年中有二次以上花卉布置，并保持有效供水，花卉生长良好。

6、及时补种补栽，草坪斑秃、黄萎低于6％，树木成活率达95％以上。

二级

服务项目服务内容及标准

一、综合管理服务1、小区办公场所整洁有序，办公用品基本齐备。

管理人员每日巡查一次，发现问题及时处理。

2、管理人员持有物业管理岗位资格证书，经理须取得经理资格证书，统一着装，挂牌上岗。

3、建立装饰装修管理制度，对装修过程进行巡查，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

4、安排人员接待业主投诉，并落实投诉回访制度。

5、建立健全财务制度，物业服务收支帐目清晰，收费实行酬金制的每年在小区公示二次。

6、建立小区物业管理档案（包括小区验收档案、业主资料档案，小区水电及相关设备管理档案，业主室内装修管理档案及投诉处理档案等）

7、办事制度、收费项目和收费标准必须在小区上墙公示。

8、对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为，进行劝阻、制止。

9、综合管理的其他服务项目，达到合同约定的服务标准。

二、公共区域清洁卫生服务1、小区路面每日清扫一次，做到地面无垃圾、无积水，目视地面整洁，卫生无死角、垃圾日产日清。

2、单元楼道、共用通道、扶手、栏杆每周至少清扫、擦拭两次；门厅、玻璃窗每月擦拭二次，目视明亮。

3、高层住宅的大厅、通道每天拖抹一次，做到表面光亮无灰尘，电梯门壁每周擦拭一次，保证表面光亮无污迹。

4、绿地每日实行保洁，无暴露垃圾。

5、保障排污、排水畅通，每年对窨井进行二次以上清理疏通和消毒。

6、通道、走廊、外立面等公用部位无乱摆乱放、无蜘蛛网、无牛皮癣。

7、垃圾房、垃圾容器等设施每周要进行一次保洁、消毒，保持干净清洁。

8、无人使用的天台、屋顶定时检查，保持整洁，无垃圾。

三、公共秩序维护服务1、配有专职的保安人员，能正确使用消防设备和物防器械，在岗时统一着装，仪表整洁。

2、主出入口实行24小时值班,做好交**记录，其他出入口定时开放和关闭。

3、保安人员每三小时在小区内巡查一次，并有巡查记录。

4、遇到突发事件应有必要的应急能力，采取必要措施、维护现场并及时报告相关部门。

5、小区配有楼宇对讲门。

6、车辆停放规范有序，收费管理的车库或泊位应有专人指挥管理。

7、建立外来人员登记制度，阻止未经许可的外来人员进入小区。

8、对进出车辆进行管理和疏导，保持道路畅通，对大型物件搬出须经业主或物业使用人同意方可放行。

四、绿化日常养护服务1、草坪每年修剪不少于三次，草坪基本平整；控制杂草孳生；每年普施有机肥一次；乔、灌木每年适时修剪两次，保护树木正常生长。

2、及时灌溉，保证有效供水，积水时及时排出。

3、发现病虫害及时灭杀。

4、一年中有一次花卉布置，并保持有效供水，花卉生长良好。

5、及时补种补栽，草坪、树木成活率达90％以上

三级

服务项目服务内容及标准

一、综合管理服务1、小区内设置物业管理办公点，配有联系电话。

2、管理人员挂牌上岗，并持有物业管理岗位资格证书。

3、建立装饰装修管理制度，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

4、建立投诉处理登记制度。

5、建立财务制度，物业服务收支帐目清晰，收费实行酬金制的每年在小区公示一次。

6、建立小区物业管理档案。

7、办事制度、收费项目和收费标准在小区上墙公示。

8、对违反小区业主公约（临时公约）或政府有关规定的行为，进行劝阻、制止。

二、公共区域清洁卫生服务1、小区路面每日清扫一次,做到地面干净,垃圾日产日清。

2、绿地每日实行保洁，无明显暴露垃圾。

3、每年对窨井进行一次清理疏通，保障排污、排水畅通。

4、通道、走廊、外立面等公用部位干净整洁。

5、单元楼道、共用通道、每周清扫一次。

6、垃圾房、垃圾容器定时保洁。

三、公共秩序维护服务1、主出入口实行24小时值班,做好交**记录,其他出入口定时开放和关闭。

2、保安人员能正确使用消防设施，在岗时佩带统一标志。

3、保安人员每六小时在小区内巡查一次，并有巡查记录。

4、遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门。

5、设置简易的交通标志。

地面有划定的停车点，车辆停放有序。

7、对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；外来人员进入小区实行登记制。

四、绿化日常养护服务1、草坪每年修剪两次，控制杂草孳生；乔、灌木每年适时修剪一次，保护树木正常生长。

2、干旱高温季节基本保证有效供水，积水时及时排出。

3、发现病虫害及时灭杀,每年普施有机肥一次。

四级

服务项目服务内容及标准

一、综合管理服务1、小区内不设置物业管理办公场所。

公布联系电话，管理人员每日巡查一次，发现问题及时处理。

2、管理人员挂牌上岗。

3、建立财务制度，物业服务收支帐目清晰，收费实行酬金制的每年在小区公示一次。

4、建立小区物业管理档案。

5、办事制度、收费项目和收费标准在小区上墙公示。

6、对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为，进行劝阻、制止。

二、公共区域清洁卫生服务1、保持小区路面干净整洁，垃圾日产日清。

2、每年对窨井进行检查或疏通，保障排污、排水畅通。

三、公共秩序维护服务1、主出入口实行值班制度，其他出入口定时开放和关闭。

2、保安人员能正确使用消防设备。

3、遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门。

4、地面有划定的停车点，车辆停放有序。

6、对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

四、绿化日常养护服务1、草坪每年定时修剪除草不少于一次，保护树木正常生长。