商业综合体项目各阶段策划.doc

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城市商业综合体项目全程策划流程

《商业项目市场调研报告》纲要

一、 城市经济环境的分析和生活结构研究 

◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等

　　◆GDP发展状况及产业结构情况

　　◆消费品零售总额

　　◆商业增加值

　　◆城乡居民的人均可支配收入

　　◆城乡居民储蓄存款余额

二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 

　◆公共设施状况

　　◆交通体系状况

　　◆道路状况、通行量

　◆区域性质与功能特点

　　◆各项城区的机能

　　◆城市规划

三、城市商业发展规划及政策研究 

u◆商铺发展现状及布局情况

u◆商铺发展规划

u◆城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

◆区域商铺分布及经营业态详图

　　◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

u◆地区间的销售动向

u◆大型主力店的动向

五、典型性竞争性项目调查与研究 

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

◆地理细分调查分析

u◆购买人群细分调查

u◆年龄细分调查分析

u◆经济状况细分调查分析

u◆消费者交通和出行方式

u◆购买者购买心理及行为分析

八、项目立地条件研究

u◆道路类别及交通状况

u◆项目地块自然与社会条件分析

u◆顾客是否容易达到商业区

u◆周边环境和公建设施

u◆项目周围经济条件分析

u◆项目SWOT分析

九、商圈的确定和研究

u◆商圈的范围的确定

u◆商圈的构成及顾客来源

《商业项目定位报告》纲要

一、 项目竞争分析

Ø主要物业品种设定

Ø各物业品种的竞争分析

Ø各物业品种的竞争策略

Ø各物业品种的核心竞争力提炼

Ø项目的竞争定位

二、项目主题定位

Ø项目主题描述

Ø主题的支撑点概述

Ø项目主题的适应性分析

Ø项目主题的差异性分析

Ø项目主题的产品表现形式

Ø项目主题的广告表现形式

三、项目产品定位

Ø项目功能定位

Ø项目业态选择

Ø项目商业物业规划要点

Ø项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）

四、目标客户定位

Ø购买商铺的目标客户群分析

Ø租赁使用商铺的目标群分析

Ø购买客户群的市场细分

Ø购买客户群的目标市场设定

Ø购买商铺的客户定位

Ø目标客户群的培育计划要点

五、 商铺的经营定位

Ø经营项目分析

Ø经营项目定位

Ø经营项目特色设计

Ø主力店选择条件

六、 价格定位

Ø项目租金参数分析

Ø项目售价参数分析

Ø项目售价加权分析

Ø各物业品种价格定位

《商业项目商业规划设计建议报告》纲要

一、整体规划设计方案综述

二、项目业态规划及功能分区建议

三、商铺铺型与铺位分割方案建议

四、外围交通组织流向建议

五、各平面层内部商业动线设计建议

六、单体通道及层高设置建议

七、建筑风格与立面效果设计方案建议

八、景观设计建议

九、公共配套功能设施建议

十、通道及公共共享空间装饰标准建议

十一、交铺装修标准建议

《商业项目营销策划报告》纲要

一、项目主题设计

Ø候选主题的选择和优化

Ø主题的差异性分析

Ø主题的适应性分析

Ø主题的表现建议

二、项目整体营销流程设计

Ø开发流程的重要时间节点

Ø销售工作的阶段性节点设定

Ø各商铺销售片区的优先推广次序

Ø工程形象进度和销售进度的配合

Ø招商工作进度和销售进度的配合

三、入市阶段整体营销规划方案建议

Ø营销方式建议

Ø营销渠道建议

Ø营销策略建议

Ø营销计划安排建议

Ø促销策略建议

四、价格策略执行计划建议

Ø整体均价建议

Ø分期均价建议

Ø层差和朝向差分析

Ø价目表建议

Ø价格特别调整方式建议

Ø付款方式建议

五、招商工作的对接建议

六、广告宣传策划建议

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

Ø户外广告策略建议

Ø报刊广告策略建议

Ø电视广告策略建议

Ø新闻炒作策略建议

Ø其他广告和炒作策略建议

七、营销活动策划建议

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

Ø开工仪式建议

Ø开盘仪式建议

Ø新闻发布会建议

Ø封顶仪式建议

Ø竣工仪式建议

Ø展销会及论坛活动建议

Ø客商联宜活动建议

八、项目形象及卖场包装

九、整体营销费用预算

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