目标商户调研计划.doc

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《目标商家调研计划》

一、调研目的

1、了解与项目关联的商业类型（地铁上盖、社区商业）的市场表现

2、项目商业定位与业态规划依据

3、了解商家对本项目的市场前景

4、甄别符合项目需求的商家，甚至可与商户签订意向协议

5、建立信德地产招商（商户）资源，利于接手项目招商部分

二、调研方式

调研方式

调研内容

定量

调查问卷

n商家对项目的硬件条件与要求

n商家对项目的软件条件与要求

定性

深度访谈

（商家高层）

n商家对地铁上盖项目的市场表现及看法（最好已在地铁上盖项目中设店）

n商家对社区型商业的市场表现及看法

n商家在地铁上盖项目与社区型商业商铺的经营状况（如有）

n商家的企业发展规划与拓店需求（长期战略合作关系）

n商家对项目的看法与未来市场预期

n商家在项目的设店意愿

三、调研内容与方法

调研目的

具体内容

调研方式

1、了解与项目关联的商业模式的市场表现

n商家对地铁上盖项目的市场表现及看法（最好已在地铁上盖项目中设店）

深度访谈

n商家对社区型商业的市场表现及看法

深度访谈

2、项目商业定位与业态规划依据

n目标商家企业发展规划与拓店需求

（如：

营收目标，投资回报等）

问卷+深度访谈

n商家入驻项目硬件的条件与要求

（含：

建筑指标，位置要求<面积、楼层、主题区域、相邻商铺>等）

问卷+深度访谈

n商家入驻项目软件的条件与要求

（含：

租赁合作模式，租期和租金及扣点，商业管理，市场推广等）

问卷+深度访谈

3、了解商家对本项目的市场前景

n商家对本项目的看法及未来市场预期

深度访谈

n商家在项目的设店意愿

深度访谈

4、甄别符合项目需求的商家

n商家运营状况及客户消费模式分析

问卷+深度访谈

5、建立信德地产招商（商户）资源，利于接手项目招商部分

n建立商户资源数据库

—

四、调研时间安排与人员配备

阶段工作

负责人

执行人员

备注

3.10-3.16

商家约访

吕淑鸿

销售人员

n电话约见

3.14-3.23

商家调研

刘雪林

策划部

n问卷

n深度访谈

五、选取标准

n商家样本数量：

建议问卷30份以上，深度访谈10份以上（要保证一定数量）

n商家业态业种：

业态全，且档次全

n商家品牌：

u尽量选择具有连锁性质的品牌

u尽量选择业已在地铁上盖项目（含：

大陆、境外）的商家

附表1：

商家物业标准要求（硬件要求）

1、商家品牌：

2、品牌性质：

□连锁加盟制□自营制□单店制

3、设店范围：

□综合型购物中心□地铁上盖商业□社区商业□住宅区底商□商街□批发市场

□其他（）

4、业态类型：

□餐饮□购物□休闲□服务□其他（）

5、物业标准要求表：

物业结构指标

具体要求

物业配备指标

具体要求

物业配备指标

具体要求

需求面积（㎡）

物业交付装修标准

新风量

单层面积（㎡）

空调要求

排烟散热

经营楼层选择

电梯（部）

隔油池

结构层高要求（m）

步梯

排污

开间要求（m）

供电

消防

柱间要求（m）

供水

其他

楼板承重（Kg/㎡）

燃气管道

通讯要求

洗手间

停车位数量

附表2：

商家开业/经营环境评估（投资回报表）

1、商家品牌：

2、品牌性质：

□连锁加盟制□自营制□单店制

3、设店范围：

□综合型购物中心□地铁上盖商业□社区商业□住宅区底商□商街□批发市场

□其他（）

4、业态类型：

□餐饮□购物□休闲□服务□其他（）

5、开业/经营环境评估表：

功能

业态

商家

地址

楼层

面积

投资要求

营运要求

回报要求

加盟费

装修金额

设备投资金额

营运准备金

人工

水电煤

租金承受范围

月营业额

毛利率

回本年数

餐饮/购物/休闲/服务/其他

附表3：

商家运营状况及客户消费模式

1、商家品牌：

2、品牌性质：

□连锁加盟制□自营制□单店制

3、设店范围：

□综合型购物中心□地铁上盖商业□社区商业□住宅区底商□商街□批发市场

□其他（）

4、业态类型：

□餐饮□购物□休闲□服务□其他（）

5、商家运营状况及客户消费模式表：

功能

业态

商家

消费频次

主要消费人群

次主要消费人群

客单金额

消费类型A

（单/多目的性；随机性）

消费类型B

（反复；比较购买）

可承受距离

（分钟）

餐饮/购物/休闲/服务/其他

附表4：

深度访谈提纲（开放性问题）

1.商家对地铁上盖项目的看法（最好在地铁上盖项目中设店）

u主要消费人群及消费特征

u商业与商家的盈利状况

u商业模式的优劣势等

2.商家对社区型商业的看法

u主要消费人群及消费特征

u商业与商家的盈利状况

u商业模式的优劣势等

3.商家的企业发展规划与拓店需求（长期战略合作关系）

u商家的企业发展规划

u拓店目标

u运营目标等

4.商家对项目的看法与未来市场预期

u项目的优劣势

u建议等

5.商家在项目的设店意愿