荷塘现代综合物流园拆迁安置房工程安置区二期项目建议书2doc.docx
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荷塘现代综合物流园拆迁安置房工程安置区二期项目建议书2doc
荷塘现代综合物流园
金湖村农居点安置房工程二期建议书
第一章总论
1.1项目概况
（1）项目名称：
金湖村农居点安置房工程二期
（2）承办单位：
湘潭市荷塘物流园现代综合物流园建设投资有限公司
（3）项目负责人：
袁清平
（4）承办单位概况：
湘潭荷塘现代综合物流园建设投资有限公司是经岳塘区政府批准，由荷塘现代综合物流园管委会于2010年5月注册成立的国有独资公司，公司注册资本人民币一千万元，下设综合协调部、产业发展部、规划建设部、财务与投融资部等四部。
公司主要任务是对基础设施及物流产业项目投资。
（5）项目概况：
本项目拟建用地处于岳塘区荷塘乡上瑞高速连接线以东，伟鸿食品公司对面（紧靠金湖村农居点安置区一期用地）。
根据市委、市政府有关会议精神：
1）同意岳塘区政府将上瑞高速公路荷塘联络线以东、伟鸿食品有限公司对面用地作荷塘乡物流园区拆迁生产安置用地。
同时，该房不受经济适用房及“双限房”的限制，可按实际安置需要进行户型设计；2）市规划局要进一步提高办事效率，在该拆迁安置房规划和单体方案报审后采取“特事特办”方式，1周内完成审批；3）岳塘区国土分局根据审定的拆迁安置房单体方案，加大与拆迁人的谈判、签约工作力度，强力推进荷塘物流园拆迁安置工作进展；4）为加快推进荷塘物流园建设项目进程，同意岳塘区先进场施工，市规划、国土资源等部门要尽快指导、帮助岳塘区完善该项目的规划用地等相关手续。
1.2主要经济指标
项目二期拟用地块59亩，拟建45000平方米房屋，用于沪昆高速公路竹埠港连接线拓宽改造、物流园信息综合服务中心、正方体医药物流、中部国际康居产业示范园二期、湖南金阳农产品商贸物流城、湘商国际商贸物流城、沃土路、板塘十六号路等项目的拆迁安置房。
几个项目具体情况见下表：
项目名称
业主单位
用地规模
（亩）
计划投资
（万元）
拆迁户
（户）
沪昆高速公路竹埠港连接线拓宽改造
荷塘现代综合物流园建设投资有限公司
243
19000
42
物流园信息综合服务中心
荷塘现代综合物流园建设投资有限公司
201
15000
68
正方体医药物流
正方体医药有限公司
50
4900
12
中部国际康居产业示范园二期
荷塘现代综合物流园建设投资有限公司
201
39000
73
湖南金阳农产品商贸物流城
湖南金阳农业有限公司
250
30000
69
湘商国际商贸物流城
荷塘现代综合物流园建设投资有限公司
250
38000
81
沃土路
荷塘现代综合物流园建设投资有限公司
201
11000
65
板塘十六号路
荷塘现代综合物流园建设投资
有限公司
148.2
7926
52
合计
1544.2
462
1.3编制依据
（1）国务院关于湘潭市城市总体规划的复批
（2）湘潭市总体规划
（3）《湘潭市轨道交通网络规划》
（4）《湘潭市征地拆迁补偿安置办法》（潭政发〔2010〕101号、潭政办发〔2010〕45号）
（5）湘潭市人民政府关于加快湖南工程机械现在物流项目建设有关问题的会议纪要。
（潭府阅〔2009〕61号）
（6）《关于湘潭荷塘现代综合物流园建设项目核准的批复》（潭发改商务［2009］395号）
第二章项目提出的必要性及意义
2.1项目是荷塘物流园开发建设的重要支撑
现代物流业是经济运行中居于先导地位的重要产业，是提升产业特别是制造业的重要条件。
加快发展现代物流业符合国家产业发展政策，是从根本上加快湘潭经济结构调整和经济发展方式转变、全面提升经济社会运行效益的战略举措。
为此，湘潭第十次党代会提出要把湘潭打造成“湘中南现代商贸物流产业基地”。
荷塘现代综合物流园是落实市委、市政府重大发展战略，推动湘潭经济社会加快发展，建设长株潭城市群“两型社会”的具体实践。
园区开发建设过程中面临大量的拆迁安置工作。
本项目即为园区2011年几个项目的的拆迁提供安置，它的建设将解决以下几个项目的拆迁安置任务，为沪昆高速公路竹埠港连接线拓宽改造、物流园信息综合服务中心、正方体医药物流、中部国际康居产业示范园二期、湖南金阳农产品商贸物流城、湘商国际商贸物流城、沃土路、板塘十六号路等项目的建设和园区开发提供重要的支撑服务。
2.2项目的建设将大大改善拆迁居民的居住条件
该项目所在地多为散居的农户，房屋多为低矮的多层砌体或砖混结构，甚至有部分牲畜窝棚及砖瓦房屋，布局零乱、无序，居住环境相对较差。
本项目的建设通过合理规划、布局，在本区内建设17栋5层300余户的建筑，并建设绿化、道路、停车场、市政生活管网等配套设施。
它的建设将彻底改变该区域的现状，成为规划布局合理、设施齐全的现代化的城市居住环境，大大改善安置居民的生活条件。
2.3项目的建设将对岳塘新城的城市景观起到积极作用
该项目地处岳塘区荷塘乡，由于该片区开发起步晚，规划相对不合理，房屋建筑陈旧，迫切需要通过改造与岳塘新城的步伐一致，与日益改观的城市景观相协调。
该地区北与湘江风光带毗邻，旧的区域面貌也难于与沿江秀美的风景相匹配，也需要通过改造使之协调。
该项目的建设，通过科学、合理的规划，将大大改观现有的城市景观，成为岳塘生态之城的一部分，为岳塘新城的建设添砖加瓦。
目前项目建设全面铺开，招商引资形势喜人，部分项目已进入市重点建设项目名单，拆迁安置工作时间紧，范围广。
因此安置房建设十分迫切和必要。
第三章建设方案
3.1建设地点的初步设想
荷塘现代综合物流园开发建设项目拟建用地属于湘潭市岳塘区荷塘乡金湖村。
其北抵上瑞高速，与湘江风光带毗邻，东临团竹路，南与芙蓉大道接壤，中有上瑞高速公路连接线贯穿，交通便利。
项目涉及区域内拆迁的房屋面积约2000多户，大多数居民支持拆迁工作。
3.2拟建规模
由于本区建设用地有限，但拆迁安置所需面积较大，在满足国家建筑规范要求的各项指标的同时，尽可能充分利用土地资源。
本项目一期拟用地块40000平方米，拟建十七栋五层的高层建筑，建筑面积约45000平方米，容积率1.2，配套设施包括商场、交通、停车位及绿化等。
3.3项目建设的原则
（1）项目要贯彻“以人为本”的原则。
项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。
（2）项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。
从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。
（3）项目要贯彻“可持续发展”的原则。
项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。
（4）项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。
3.4功能设置及规划设计方案构思描述
本项目为拆迁安置工程，其功能主要满足安置居民的生活居住需要，因此，功能设置及方案构思为：
（1）方案构思：
①为解决安置户较多的问题，方案应考虑多层建筑。
②充分利用地形高差，满足停车需求。
③由于本项目建筑临上瑞高速公路连接线，建筑外观设计应作为城市道路景观考虑，且须与周围环境协调，以简洁明快为主。
④项目实施要考虑交通噪音对建筑的影响。
（2）功能设置：
根据项目拟建地点现状及建设规模要求，本项目拟建17栋5层的多层建筑。
各栋住宅建筑面积可根据不同户型要求设置，住宅建筑面积3900平方米；1层设计为杂物间，层高约5米，用作农居间，考虑158个停车位；其中商业建筑面积和社会管理会所用房约为6000平方米。
总建筑面积45000平方米。
3.5资源情况、建设条件、协作关系
（1）本项目的建设条件成熟，相关配套措施齐全，各有关部门协作关系良好。
（2）项目资金来源稳定
项目资金来源主要由业主筹集、安置户集资。
（3）施工条件成熟
场地区域属缓丘地形，地面高程在40至70之间，在设计中，可合理利用场地高差，满足建筑功能；虽然须拆房屋面积较大，但本项目建成后，可以大大改善民众的居住条件，拆迁涉及到的居民大多支持拆迁；供水、供电距离较短，可节约运行费用和建设投资。
（4）社会条件成熟，社会认同感强。
第四章项目主要经济技术指标
主要经济指标汇总表
总用地面积（㎡）
40000
总建筑面积（㎡）
45000
其
中
住宅建筑面积（㎡）
39000
商业建筑面积（㎡）
6000
容积率
1.2
建筑密度
24.7%
绿化率
30.6%
车位个数
158
户数
320
第五章投资估算及资金筹措
5.1投资估算
1．投资估算的依据
（1）湖南省建设厅颁2004年湖南省建筑工程、安装工程计价定额。
（2）材料价格及设备价格采用市场价或市场咨询价。
2．建设投资估算
本项目工程估算总价值:
4980.53万元
（1）建筑工程费:
3527.21万元
（2）设备及工器具购置费:
99.26万元
（3）安装工程费：
46.037万元
（4）工程建设其他费用：
662.96万元
（5）预备费：
145.06万元
3.投资估算表
（1）建筑工程费
本项建筑工程费总额估算为3527.21万元。
如下表所示：
建筑工程费估算表
序
号
工程或费用名称
单位
单价
数量
建筑工程费
（万元）
1
平场及土石方工程
M3
16
80000
128
2
地上建筑土建工程
M2
510
65000.28
3315.01
3
室外绿化
M2
120
4350
52.2
4
小区道路工程
M2
400
800
32
小计
3527.21
（2）设备及工器具购置费
本项目的设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发的“工程建设全国机电设备2001年价格汇编”为主，缺项部分采取市场询价。
设备及工器具购置费估算总额为99.26万元。
如下表所示：
设备工器具购置费估算表
序
号
工程或费用名称
单位
单价
数量
设备及工器具购置费（万元）
1
高压变配电
套
40万
2
90
2
消防系统
M2
25元
3703.28
9.26
小计
99.26
（3）安装工程费
本项目安装工程费估算总额为46.037万元。
如下表所示：
安装工程费估算表
序
号
工程或费用名称
单位
单价
数量
安装工程费（万元）
1
室内水电安装工程
M2
35
4003.28
14.011
2
消防系统安装工程
M2
45
4003.28
18.015
3
外线安装工程
M2
35
4003.28
14.011
小计
46.037
以上合计：
4172.507万元
（4）工程建设其他费用
本项目工程建设其他费用估算总额为662.96万元。
如下表所示：
工程建设其他费用估算表
序号
工程或费用名称
其它费用（万元）
备注
1
征地费
412
2
建设单位管理费
40.5
3
工程建设监理费
8.8
4
工程勘察费
60.00
5
工程设计费
50
6
建设工程质量监督费
48
7
施工图设计文件审查费
5.95
8
招标代理服务费
15.2
9
工程保险费
2.01
10
建设项目前期工作咨询费
20.5
费用小计
662.96
（5）预备费4895.467
本项目按照湖南省建设厅制定的相关标准，计取了3%的预备费，145.06万元。
5.2资金筹措
本项目为荷塘物流园开发建设的辅助工程，因此资金来源主要依靠项目业主筹集。
第六章项目的进度安排
6.1建设工期
本项目为规模一般的拆迁安置工程，十六栋建筑均为5层的多层建筑，技术上较为复杂，施工有一定难度。
根据需要十分紧迫等实际情况以及以往的经验，本项目建设周期拟安排为1年。
6.2项目实施进度安排
（1）项目前期准备阶段：
2个月
（2）项目建安工程阶段：
10个月
（3）项目验收及后评阶段：
2个月
6.3项目实施进度表（横道图）
序号
项目名称
工期（月）
2
4
6
8
10
12
1
前期准备阶段
——
2
建按工程阶段
3
竣工验收阶段
——
第七章社会效益的初步评价
本项目旨在满足荷塘物流园拆迁安置需要，为园区项目的建设和物流园的开发提供重要的支撑服务。
同时，又在一定程度上改变了岳塘新城的城市景观，大大改善了居民的人居环境，提高了本区居民的生活水平。
因此，项目的社会效益十分显著。
第八章环境影响的初步评价
8.1项目场址环境现状
1．生态环境
该项目位于湘潭市岳塘区辖区，芙蓉东路以东，地处中纬区，地属湘中丘陵盆地，属缓丘地形，气候属亚热带季风型。
历年平均气温为17.4℃，极端最高温度42.2℃（1953年），极端最低温度-12.3℃（1956年），历年平均大气压101.05KPa，平均相对湿度81.05%，历年平均降水量1400mm，平均降雨日150.8天，平均日照1735h。
全年以西北偏北风为主，频率27%，历年平均风速2.4m/s。
湘潭市地震烈度小于6度，属中等雷击区。
区域内有企业、事业单位、学校、医院等15家单位以及大片散居农户，人居环境较好，人与自然相处和谐。
总的来说生态环境较好。
2．大气环境
区内空气环境用GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准评价，SO2、TSP日均浓度、NO2与Fˉ的日均浓度均未出现超标。
因此，该区的大气环境质量现状较好。
3．水资源环境
场区内地下水主要为岩溶裂隙水，水量丰富。
8.2项目建设与运营对环境的影响
1．施工期间的主要环境问题
场地平整及基础开挖将打破原有的生态平衡，施工过程中产生的汽车尾气、扬尘、噪音、以及施工废水废弃物将对当地生态环境产生不利影响。
同时，施工中的占地、原料堆放，也将给当地的植被产生负面效应。
2．项目运营期间的主要环境污染源
该项目主要用房，运营期内主要污染源为生活污水、固体废弃物、汽车尾气及噪音污染。
8.3环境保护措施
1．施工期环境保护
施工期环保工作重在管理。
施工开始前精心准备，有序进场，避免乱开乱挖，杜绝野蛮施工。
合理安排工期，尽量避免在雨季破土开工，以减少水土流失和对环境的污染。
材料设备堆放有序，严禁乱搭乱建。
施工现场产生的生活污水及垃圾应设置简易处理池和临时堆放场地。
施工弃土应有妥善的处理方案，如构建挡土墙、种草植树等，避免扬尘、雨季流失而污染环境。
施工结束后应及时清理场地，恢复原貌，注意避免施工渣土对环境的污染。
施工阶段还应委托当地环保部门监督，以切实保护环境。
2．运营期环境保护
（1）废水和生活污水
废水和生活污水的污染浓度物超过GB8978－1996二级标准时，需处理后排放。
（2）固体废物处理
废弃物品、残渣垃圾，经分类后送本区内指定垃圾收集点堆放；对废液应按国家有关规定进行处理后排放，不得污染环境；对有害的废液或酸、碱废液应设池子收集后进行中和处理达到排放标准后才能排入城市排污管网；定期清理卫生死角，建立日产日清长效机制。
8.4环境保护设施与投资
该项目的环境保护设施有：
绿化带、垃圾收集点、城市污水收集处理排放管网及设备等。
8.5环境影响评价
经采取以上措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。
因此，本拟建设项目从环保角度衡量是可行的。
第九章结论及建议
9.1结论
随着城市化进程的加快，在打造中南物流中心与岳塘新城的同时，又面临大量的拆迁安置工程。
该项目的建设即为解决荷塘物流园的拆迁安置问题，成为荷塘物流园开发建设顺利施工的重要支撑。
与此同时，该项目的建设也在一定程度上改变了岳塘新城的城市景观，大大改善了居民的人居环境，提高了本区居民的生活水平。
因此，项目的社会效益和环境效益十分显著。
9.2建议
（1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，且北邻湘江风光带，具备舒适宜人的居住环境。
项目建设过程要注重与环境的协调，达到合理统一。
（2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，本工程要慎重考虑居民的拆迁安置问题，以免拖延建设进度，影响项目施工。
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