上海市某项目招商方案.docx

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上海市某项目招商方案

上海市某项目招商策划书

第一篇招商战略

一、园区定位

二、招商策略

第二篇招商战术

一、招商循环

二、定价策略

第三篇招商团队

一、团队建设

二、人员配置

三、招商工具

四、团队培训

第四篇招商政策

一、VIP政策

二、A级政策

三、B级政策

四、文件合同

五、租赁合同

第一篇招商战略

一、园区定位

1、上海市某项目的园区定位：

上海市某项目具有的仓储、物流、配送、加工等相关经营的主要脉络和指导思想。

2、上海市某项目的社会定位

上海市某项目成为上海市仓储、物流、配送、加工行业的地区形象代表，经营者及来访者对上海市某项目的市场定位、经营管理、建筑风格和物业管理服务的认可，并能成为上海一个现代化的物流零担配送中心。

二、招商策略

1、招商对象————

（1）行业区分：

仓储、物流、配送、加工、电子、服装、家具等；

（2）地区区分：

青浦区、松江区、嘉兴区、嘉善区、苏州区等；

（3）客层区分：

整体租用、分层租用、分块租用等

2、经营模式————委托经营、租赁经营及虚拟经营

3、优惠政策————浩鸿海物流园享受练塘工业园区所有税收政策。

第二篇招商战术

一、招商循环————

二、定价策略：

根据本园区实际状况并参考上海市相关收费标准制订承租租金及相关费用。

参考竟品价格、目标价格、大客户价格、VIP客户价格等

①租金制定：

待定

②定金：

厂房以10000/层为准收取定金，钢架仓库以10000元为准收取定金，合同签定后定金转为租金。

③质保金：

质保金以1000元/平方米为标准收取，以总面积计算，在签定正式合同时交付，合同解除半年至一年内清退。

三、广告策略：

1、平面媒体广告主要有上海、江苏、浙江相关区域报纸、杂志发广告或软文的形式。

2、派夹报

3、DM宣传发送给驻主要企业负责人、高管

4、短信、彩信广告

5、网络广告利用招商网、google、baidu搜索引擎

6、户外展板、高炮、横幅、条幅、刀旗可以在上海各个高速路出入口、机场出入口、铁路物流运输站台、各国、省道主要路口、立交桥等地方附近树立大型户外广告

7、电话营销我们现拥有《上海市金山区1759条生产型免费企业名录》、《上海市普陀区1000条生产型企业名录》、《上海市青浦区1000条生产型免费企业名录》、《上海市区1000条生产型免费企业名录》。

内容包括企业法人、详细联系电话、经营范围等

8、参加招商会，自行招商或和园区内其它企业组合招商

9、利用经纪人、中介公司招商佣金待定

10、自行举办招商洽谈会

1、会议准备

发布招商电函

会议三周前

会议前十天

会议前1-3天

会议前1天

前1小时

2、内容设计：

配合客户的要求及招商所要达成的目的。

3、主讲人注意表达技项，突出重点，言简意赅，其意要诚，其情要真，经多次预演。

会场安排，每1人/5分钟。

4、会议流程和控制

签到—→园区代表介绍园区情况和招商内容—→公司高层参与深层话题的发言—→结束后与相关联系人进行下一步谈判—→发放礼品—→送客（有专人按相关事宜办理）。

5、会后进行有效的跟进工作。

第三篇招商团队

一、招商部团队建设

1、成立市场招商部，招商人员到位后，按经营范围分组、分片，责任到位，职务入岗进行与市场（客户）第一轮接触，每天要有日报表，业务主态（内容包括：

姓名、电话、地址，经营范围、性质、老板态度、主打运输线路）每天跟踪、多轮谈判直到成交，每天召开例行早会，汇报昨天工作情况，安排当天计划，鞭挞两头，刺激中间。

2、公司其它方面：

工程部工期，各种相关政策，市场费用等。

3、招商部开展工作期间，将适时适地的提出一些有利于招商工作的企划草案、促销草案等提交给相关领导。

4、所有市场渠道（客户）告知度一般了解深刻了解，使对方随手可得，随思而来。

5、针对不同客户，使用不同的谈判方法，进行合适的A&P（促销）合理投入。

6、要建招商准客户，潜在客户，签约客户详细资料卡。

7、加强招商人员的培训，建立一支优秀的招商代表队伍，除掌握必须的物流知识外，培训要掌握企业知识、商铺知识、相关销售等基本知识，包括客户拜访技巧等。

8、建立日常工作程序，有效开展招商工作。

实行早会制度，通过早会对前一天的工作情况进行总结，及时指出工作中不足之处，并对当天工作进行安排。

9、招商人员的客户走访。

每日有计划按规定线路走访商户（市场中），对每日拜访客户的数量及拜访目的进行细化，目的可分为初次、多次、有意向、潜在客户谈相关细节性问题等。

10、广告宣传管理

根据工作进展情况，合理安排网络、报纸等媒体的宣传，在活动初期可加大宣传力度。

开展到一定程度时，可围绕某些事件开展促销宣传。

11、加强现场及招商人员形象建设，使其真正成为企业的代言人。

12、招商意外事情的发生、预防和处理。

二、人员配置、招商工具

人员配置：

暂定园区总经理一名（对外负责与政府协调、对内负责园区整体管理并配合招商、明天到岗），招商经理一名（已到岗），文员两名（已到一名）

招商人员物品配置表：

名称

手机卡

文件夹

笔记本

名片册

铅笔

计算器

签字笔

数量

若干

4个

4个

3合

若干

2个

若干

招商工具（文件资料）：

1、上海市某项目招商手册；

2、入驻客户优惠政策

3、上海市某项目租金价格表

4、招商工作签约流程

5、关于物流园区招商策略的其它有关资料

三、团队培训

培训采取定期培训+不定期培训+带教培训相结合。

其中业务流程培训在业务开展前完成，其它培训安排每周、每月培训学习。

培训方式采取有个人优势同仁讲授和团队成员共同学习相结合。

1、客户来电培训来电接听方法、接听技巧、接听目的是过滤掉非目标客户，完成目标客户的邀约。

2、客户参观培训带领客户参观、完成接待，使顾客对产品有深入的了解，同时掌握顾客的需求。

去除客户的抗性需求。

3、商务谈判培训

4、下定逼定培训

5、专业知识培训房地产、工业地产、商业地产、市场营销、物业管理等相关知识培训

6、业务相关培训包括商务礼仪、工作流程、办公设备等培训

第四篇招商政策

一、VIP政策签订3年以上厂房或仓库租赁合同此类商户为园区重量级商户，可享有公司以下VIP级优惠政策。

1.合同期内租价不作调整；

2.优先选择物流园厂房经营场所位置；

3.免交自进场之日起前三个月房租；

4.享受租金单价1％―10％的优惠；

5.免交半年物业管理服务费用；

6.代办商业所需的相关证件；

二、A级政策A级签订一年以上三年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区重点商户，可享有公司以下A级优惠政策

1.合同期内租价不作调整；

2.一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；一次性交纳二年租金，可另送三个月房租；一次性交纳三年租金，可另送四个月房租；

3.优先选择物流园厂房经营场所位置；

4.免交半年物业管理费用。

5.A级除享有上述租金的优惠政策外，可再酌情享受租金单价

1％―5％的优惠。

三、B级政策签订1年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区市场主要商户，可享有公司以下B级优惠政策

1.合同期内租价不作调整；

2.一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；

3.免交三个月物业管理费用。

四、文件合同

1.公司所有合法资质；

2.有效的法律文件：

①厂房和仓库正式租赁合同；②委托租赁协议

附：

仓库租赁合同

　　出租方（以下简称甲方）：

　　法定代表人：

电话：

　　身份证号码：

　　承租方（以下简称乙方）：

　　法定代表人：

电话：

　　身份证号码：

甲、乙双方就下述仓库租赁经友好协商，一致同意订立以下协议双方共同信守：

　第一条：

仓库概况

　1.甲方仓库坐落于面积为平方米。

　仓库现有相关设施照明电灯全部租赁给乙方使用，租金计入房屋租金内，不另行结算。

　第二条：

仓库用途

　1.该仓库的用途为乙方仓库，乙方不得任意改变仓库用途。

　2.乙方不能占用公用通道及场地，如需使用应与甲方协商。

另计租金。

　第三条：

租赁期限

　租赁期限自年月日起至年月日止。

　第四条：

租金

　该仓库为元/平米/月,年租金共计人民币万仟佰拾元整（元整）在租赁期间，任何一方不得随意调整租金。

　第五条：

租金支付方式

　租金按季度结算，由乙方每季度提前5天内交付甲方，甲方收款后出具收款收据给乙方。

　第六条：

甲方对仓库产权的承诺

　甲方保证对该租赁仓库享有产权且不存在产权纠纷，如因仓库存在产权纠纷造成乙方受到损失，甲方应承担相应责任。

　第七条：

关于装修和改变仓库结构的特别约定

　乙方不得随意损坏仓库设施，不得改变仓库承重结构.如乙方需要进行仓库装修或改变其它结构，须征得甲方同意.费用由乙方承担.

　第八条：

关于仓库租赁期间的有关费用及其它事项

1.乙方在仓库租凭期间甲方承担租赁方仓库内物品的遗失/损坏的责任。

2.在仓库租赁期间因乙方管理或使用不当造成房屋及内部设施的损坏，由乙方承担修理.（如门/窗）。

3.甲乙双方对使用正常，合理使用仓库都不得进行干扰，妨碍.因某方的故意或过失（如火灾），使对方方受到人身或财产损害的，应予以赔偿。

4.仓库保证金计人民币元（仟元正），在乙方承租到期后，如无损坏仓库设施，甲方应归还给乙方。

第九条：

因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情况之一，甲方可单方面终止合同并收回仓库，乙方应承担违约责任.

1.擅自将承租的仓库转让，转借他人.

2.利用仓库进行违法活动的.

3.故意损坏仓库的.

第十条：

因甲方责任终止合同的约定

甲方有下列情况之一，乙方可单方面终止合同，甲方应承担违约责任.

1.单方提高租金的.

2.租赁仓库存在产权问题的.

第十一条：

合同非正常终止

如因自然天灾，国家建设需要等不可抗力因素导致双方必须解除合同时，双方均有权解除合同.

　　第十二条：

违约责任

租赁期间双方必须信守合同承诺，任何一方违反本合同的规定.须向对方交纳年度租金的10%　作为违约金.

第十三条;本合同未尽事宜，由甲乙双方另行商议，并签订补充协议书，补充协议书与本合同不一致的，以补充协议为准

本合同共3页，一式两份.甲乙双方各执一份.

　　甲方（盖章）：

　　　　乙方（盖章）：

　　法定代表人：

　　　　　　　　　　　　　法定代表人：

　　日期：

　　　　　　　　　　　　　　　　日期：

上海市某项目

2010-12-6

我也始终相信，你每天的认真付出总会有回报，生命不息，努力不止，好运总会来！

我不信命，因为我的命掌握在自己手中！