重庆顶峰A区项目可行性研究报告.docx
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重庆顶峰A区项目可行性研究报告
重庆•顶峰A区
项目可行性研究报告
重庆长岛房地产有限公司
2005年7月
一.项目投资估测-----------------------------3
二.项目开发时序设计-------------------------13
三.项目销售、现金流量与预期-----------------17
四.项目资金筹措安排-------------------------26
五.项目效益分析-----------------------------28
六.结论与建议------------------------------30
一项目投资估测
一依据与参数
●发展商提供的项目用地技术资料。
●市建设规划管理部门的相关文件以及国家关于商品房销售管理的有关文件；
●长岛公司在重庆近年积累的商品市场调查及销售资料,以及重庆同类项目的成本概预算及决算资料。
二项目概况
重庆•顶峰A区项目规划指标一览表（表一）
项目
单位
数值
备注
净用地面积
M2
120001
179．8亩
总建筑面积
M2
172400
其中：
①住宅建筑面积
M2
169600
②公建面积
M2
2800
幼儿园及老年活动中心
③车库面积
M2
0
④商铺面积
M2
0
建筑密度
%
22.3
总户数
户
1498
总人口数
人
5243
平均住宅层数
层
5.5
容积率
1．44
绿地率
%
35
三投资估算
1项目投资边界的设定
●项目业主为重庆奇瑞房地产有限公司;
A项目用地为国有土地出让所得;
B重庆奇瑞房地产有限公司负责项目所有开发建设、经营管理费用。
2各方面投资指标的采样
●土地费用
重庆•顶峰A区项目用地为未完成土地平整的平地，净用地面积为120001M2，折合180亩，由重庆奇瑞房地产有限公司以3330万元的转让价格购得（不含项目用地转让契税），本次估算中以18.5万元/亩作价。
项目总用地费用为：
180亩×18.5万元/亩=3330万元
●报建费
按重庆市目前各政府部门的收费水平计算，考虑了重庆其它房地产项目的报建费用支出水平，其他不确定因素在本方案中暂不考虑。
●基础设施建设费
按相关公用行业的收费标准计算增容费，并参照重庆其它类似小区的投资费用指标。
●工程造价
建筑安装工程按多层框架结构计价（不含水电安装工程价），并参照重庆其它住宅项目的投资指标，统一按600元/平米测算，水电安装工程价按35元/平米测算。
●营销费用
按重庆住宅行业目前的平均水平，广告及市场推广费按销售总额的2.5%估算，全程策划代理费按营销总额的1.6%测算，销售总额暂定为25440万元。
重庆•顶峰A区项目销售收入估算表
序号
物业类型
数量（㎡）
单价
销售额（万元）
备注
1
商品住宅
169,600
1,500
25,440
2
车库
0
0
0
3
商铺
0
0
0
合计
169,600
25,440
3初步的投资测算结果
A前期工程费用
（1）项目调研费：
20万元
（2）勘测规划费：
50万元
（3）地质钻探费：
50万元
（4）规划方案初步设计费：
30万元
（5）园艺设计（含施工图）费：
30万元
（6）施工图设计费：
183.5万元（按10元/平方米估算）
前期工程费用合计：
348.5万元
B报建费：
×建安总造价
×总建筑面积
×
分项细算
（1）报建、招标、质检费：
1）报建费：
为制图、绘图等杂费，估为10万元；
2）招标费：
建安总造价×4%=10947.4万元×4%
=437.9万元;
3）质检费：
建安总造价×4‰=10947.4万元×4‰
=43.8万元;
4）权属调查测绘费：
0.25元/平方米×172400M2=4.3万元;
5）房屋面积测绘费（住宅+商铺）：
1.38元/平方米×169600M2=23.4万元;
6）审图费：
1元/平方米×172400M2=17.2万元;
7）工程交易服务费:
建安总造价×2‰=10947.4万元×2‰=27万元
小计：
675.9万元
（2）规划管理费：
1）规划管理费：
建安总造价×1.8‰=735元/M2×183450M2×1.8‰=24.3万元;
2）城市规划综合技术服务费：
1.2元/M2×183450M2=22万元
小计：
46.3万元
（3）人防建设费：
15元/M²×183450M²=275.2万元
（4）市政建设费：
1）卫生评价费：
3元/M2×183450M²=55万元
2）城建配套费：
12元/M2×183450M²=220.1万元;
3）
垃圾处理费：
3元/吨
4）噪声污染费：
3万元此三项共计21万元
5）散装水泥保证金：
3.6元/吨
小计：
296.2万元
（5）消防配套费：
3元/M2×183450M²=55万元
（6）教育基金：
建安总造价×1%
=735元/M2×183450M2×1%=134.8万元
（7）白蚁防治费：
2.2元/M2×183450M²=40.4万元
（8）墙改押金：
4.6元/M2×183450M²=84.4万元
（9）劳动保险费:
建安总造价×2%=735元/M2×183450M2×2%=269.7万元
报建费合计：
1877.8万元
C营销费用：
39507万元×3.5%＋25万元=1407.7万元
（1）销售中心25万元
（2）广告及市场推广费39507万元×2.5%=987.7万元
（3）策划及代理费39507万元×1%=395.1万元
营销费用合计：
1407.7万元
D基础设施费：
（1）供水：
1）水容施工费：
160万元
2）水泵及稳压设备：
180万元
3）室外管网：
200万元
小计：
540万元
（2）供电：
1）电贴：
330元/KVA×4800KVA=330万元
2）变压器：
6台（800KVA）×55万元/台=158.4万元
3）高低压柜：
180万元
4）外网：
80万元
小计：
748.4万元
（3）排污：
300万元（含排污费、化粪池及外网）
（4）道路绿化园艺小品：
1000万元
（5）保安物管系统：
70万元
（6）康体设施：
100万元
基础设施费合计：
2758.4万元
E工程造价
住宅：
1）土建：
700元/M²×183450M²=12841.5万元
2）水电讯：
35元/M²×183450M²=642.1万元
工程造价合计：
13483.6万元
F管理费用：
2.25年×12个月×10万元/月=270万元
G不可预见费：
[
（一）～（六）]×3%=18738.3万元×3%
=562.1万元
H税金：
（1）契税：
项目总投资额（包括土地）×1.5%=25400.4万元×5%=381万元
（2）营业税：
销售收入×5%=39507万元×5%=1975.4万元
（3）城建及教育附加税：
1975.4万元×10%=197.5万元
以上合计：
2553.9万元
估算建设总投资（不含土地费用及税金）合计：
19300.4万元
重庆•顶峰A区项目投资估算表
序号
项目
数量
金额（万元）
备注
1
土地费
6100.0
2
建设投资
19300.4
其中
A1
前期工程费
348.5
A2
报建费
1877.8
A3
基础设施费
13483.6
A4
建筑工程费
2758.4
A5
建设管理费
270.0
A6
不可预见费
562.1
3
合计
5371.3
4
建筑单方投资
183450M2
1384.6元/㎡
I.利润分析
项目开发商为民营单位的房地产企业,企业所得税按利润总额的33%，在本项目中列支计算。
（1）项目静态总利润（所得税前）
=销售总值-总投资-营销费用-销售税费
=39507-25400.4-1407.7-2553.9=10145万元）.
（2）企业所得税
所得税总额:
10145×33%=3347.8（万元）.
所得税占销售值的百分比:
3347.8÷39507=8.5%.
（3）项目净态总利润（所得税后）
10145-3347.8=6797.1（万元）
五项目静态效益分析
5.1通过本项目开发经营,投资方可获所得税前利润共计10145万元,所得税后利润为6797.1万元。
5.2项目投资利润率,为项目税前利润除以项目经营支出（扣除销售税费支出）。
项目所得税前投资利润率为:
10145/26808.2=38.4%。
项目所得税后投资利润率为:
6797.1/26808.2=25.7%。
5.3项目静态效益分析如下表:
重庆•顶峰A区项目静态效益分析表
序号
指标项目
单位
数值
备注
1
销售收入
万元
39,507.0
A1
商品住宅
万元
32,907.0
A2
商铺
万元
3,100.0
A3
车库
万元
3,500.0
2
经营支出
万元
32,709.9
B1
土地成本费
万元
6,100.0
B2
建设投资
万元
19,300.4
B3
营销费用
万元
1,407.7
B4
销售税费
万元
2,553.9
B5
所得税
万元
3,347.8
3
静态所得税前利润
万元
10,145.0
4
静态所得税后利润
万元
6,797.1
二项目开发时序设计
1、项目推进拟定的原则
重庆•顶峰A区项目属于大规模的居住小区建设经营，整体规划、分期建设是其开发必然之路，在此总前提下，我们主要依据相似规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
项目在推进中还应遵循如下的原则。
（1）最佳现金流量
我们认为，项目在开发进程中必须充分利用住宅期房销售资金回笼的优势，在开发推进的设计上，达到项目投入启动资金的合理最小化，优化项目的现金流量结构及自有投资利润率，从而达到利润的最大化。
（2）合理的年度市场占有
重庆市住宅市场的总容量相对较小，而且住宅项目的市场占有受较多因素的制约，因此谨慎的研究项目最可能的年度市场营销量，达到与市场消化能力基本相适应。
本项目经测算销售值达39507万元人民币,从重庆楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为2年.
（3）保持产品调整弹性
不能准确预测是市场的基本特性，项目最大的风险是产品与市场不能对接的风险，因此，在项目推进的设计中，应为产品的调整保留足够的时间和空间，如采用营销极限提前等方案，使项目在工程建设前完成产品的市场撞击和建筑调整，从而基本规避项目的销售风险。
根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，我们建议先开发项目用地中南端，地势、坡势较为平缓的多层及小高层公寓，以便取得项目整体的工程形象。
（4）最快展现项目的品质
在项目推进的安排上，需要尽可能快地形成社区未来的环境样板，通过示范效应为项目的营销提供市场信心支持，具体的措施可能是基础设施先行、环境美化先行、服务配套先行。
2、项目滚动开发周期设定
根据上述项目推进的原则，我们初步构思的项目滚动开发安排方案如下：
●全面的用地整治包括场地平整、围墙等，首先营造出一个大规模居住社区已开始全面进行建设的气势；
●按组团进行分期开发根据用地的现有形状及规划的可能性，应率先启动项目用地坡势较缓地块组团，以率先聚集人气，然后向北面纵深依次推进，这符合周边大环境总体开发进度。
●中后期启动商业服务建设在住宅产品的推广取得成效之后，中后期应适时启动项目中的商业街区，为本项目后期的价格拔高形成强大支持力，同时配合前期首批居民的入住。
●后期环境营造展现包括小区服务配套及环境，这可能是按规划构思绿化和部分园艺；服务配套将可能是会涉及一些室外康体设施；与此同时，进行中心广场的建设；在小区开发进入后续阶段时，再建设规划构思中的标志性形象工程及环境。
（1）开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
（2）根据重庆市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：
2个月
B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：
9个月
C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：
3个月
（3）根据项目基地及规模情况,在开发建设中分为三个片区开发期,基本按项目总建设面积的1/3左右划分为一个组团级的工程流水片区,间隔五个月的动工时间,从项目基地较成熟的地块渐次向北面纵深，并向东西两侧推进,形成项目整体开发的形象及市场影响。
3、开发计划安排
根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发安排计划拟定如下表（以季度为单位）。
（见附图表一）
4、项目投资计划
（1）投资原则:
本项目遵循一次性规划设计、报建，分流水片建设施工的原则。
（2）各分项投资内容按如下模式进行建设周期内的资金分配:
A项目的土地费用在首个项目片区启动的首季列支,项目的前期工程费用在项目片区启动的首季列支,项目的报建费用在项目片区启动的首季列支。
B项目的建筑工程费,按各流水片所安排的时间周期,在各三个季度的跨度内,平均投入。
C项目的基础工程按比例,与各流水片关联,在实施的季度内列支。
D项目的管理费及不可预见费,在项目的总周期内平均列支。
E项目的营销费用中销售中心装修费用在项目启动的首季列支,广告推广、策划代理费用在项目启动的第二个季度起的项目总周期内内平均分配支出。
F销售税费及所得税按销售进度支出,不列支在项目的静态投资计划之中。
5、投资计划安排
根据如上的投资安排原则及项目的开发进度计划,初步安排出项目的投资计划，本项目的投资安排计划拟定如下表（以季度为单位）。
（见附表二）
三项目销售、现金流量与预期
1、销售的政策限定
（1）根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（2001年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方可预销售,重庆市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》，而在重庆经济开发区执行标准则较为宽松，有公寓个案在完成土地平整的状态下，即可由邕宁县建设局发放《商品房预售许可证》。
鉴于本项目建设对象为坡地建筑，基础成本较一般平地规划项目为高，完成单体基础时，项目投资达到总投资的百分之二十五，因此本报告中将项目预售条件达成时点，设定为完成单体基础后并开始主体施工时。
（2）按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭放贷手续。
有经济开发区公寓个案的工程形象进度至2—3层时已可放贷。
本报告中将项目按揭放贷条件设定为多层建筑主体封顶。
（3）综上所述，根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工的当季,达到银行按揭款放贷的条件是,应是该流水片动工后的第二季。
2、销售计划设计
（1）按在重庆经济开发区的,初步考虑本项目每流水片在完成单体基础当季取得预售许可证后即开始正式对市场发售期房。
（2）根据重庆市房地产市场的发展态势及本项目区位综合竞争力分析,我们设定本项目各流水片区在启动后的12个月内完成销售，每一流水片完成销售面积比例预计如下，：
首月：
完成销售面积的10%；
第二月：
完成销售面积的20%；
第三月：
完成销售面积的30%；
第四月：
完成销售面积的40%；
3、销售现金流入
项目现金流量模型
●在项目分析的本阶段，要提供一个项目现金流量模型是较困难的，除了项目现金流出与项目的详细开发计划密切相关之外，项目的现金流入所涉及的因素也非常多，如销售速度、客户的付款方式等等。
按本公司对重庆其它住宅项目的分析总结，本项目亦应有良好的现金流量模型，主要在于营销售提前的经营理念的实施，我们预计，本项目在从正式启动住宅工程建设的第五个季度，将可实现项目现金流量的正值。
4、项目启动资金预计
⑴根据本项目设定的分期滚动开发模式和营销前置的运作构架，结合住宅开发项目的特点与规律，以及从其它住宅项目的运作经验，考虑到各种因素后综合判断，我们预计，重庆奇瑞房地产有限公司需向本项目投入的开发经营周转性启动资金约为3600万元（不含土地相关的费用）。
⑵商品住宅分为三个流水片开发及销售,每个流水片可销售的商品住宅面积为52233.3平方米,设定在各流水片区完成基础工程后的四个季度（即12个月）内平均销售;可销售商铺面积分两个片区，商铺每一流水片可销售3100平方米,设定在住宅第一个流水片开发结束的一个季度后（即住宅第一片区交付入住,住宅第二片区准备交付时）,分别按四个月平均销售;车库分三个流水片销售,每一流水片可销售5833.3平方米,设定在每个住宅片区启动后的第五个季度起,在三个季度内平均销售.
⑶根据我们对重庆市其它住宅楼盘的销售统计,目前重庆市住宅购买者采用按揭购买方式达94%以上,只有较小比例的客户采用一次性付款或分期付款方式,本项目的现金流入预测以八成按揭销售方式为准。
⑷商品住宅在期房销售的首季度,只回笼销售合同金额的20%客户首付资金,在次季由按揭银行支付另外的80%回款。
商品住宅在期房销售的以后各季所销售完成的量可在该季全部回笼资金（包括客户首付款及银行按揭款）。
⑸商业用房则在销售的当季回笼全部销售合同价款。
⑹在销售期内,各物业的销售收入中扣除按销售当期收入的约6.464%销售税费,以及按约8.474%销售当期收入预缴所得税。
4、现金流入测算
根据如上规则,初步测算出本项目的现金流入情况,详见<重庆•顶峰A区项目销售收入预测表>（附表三）。
5、营销策略与预期
（1）以营销经营为总策略
●虽然“物业第一性，营销第二性”已被视为房地产业的金科玉律，本项目在开发经营中如前所述，将对项目的物业层面的硬件策划、设计、建设给予最充分的重视，但同时项目还需将“营销经营”的运作理念作为总策略，强调市场营销对本项目成功的作用。
●重视市场营销对开发进程的每一环节的引导，用新颖营销企划与手段冲击和对接重庆市场，将可起到缩减项目经营期，争取更大的年度市场占有率，改善项目的现金流量等多方面的功效，使项目在物业产品及市场营销两个层面，在重庆的高偏低位市场均能产生观念与技巧的较大落差，用与其它同类项目形成较强的对比性优势，支撑项目的全面成功。
（2）产品的主题营销
●与项目的产品策划同步，针对项目的目标客户群，形成项目的强势诉求点，并提升成为一种生活层面的引导主题，通过主题的概念明晰项目的形象，整合项目发展商企业宗旨、追求与目标，项目规划设计的“以人为本”、“以自然为本”人文思想，项目运作时的配套质量保证措施等方面的内容。
●通过主题创意活动及理念传播推广，求取项目的发展理念与目标客户群体之间，达到一种超越物业商品的观念与思想共鸣。
●通过主题的形成，进一步指导和设计出项目的宣传口号，VI识别系统，为项目的市场推广执行奠定基础。
（3）营销提前与撞击市场
项目的营销提前运作体现在两个方面
●一是项目的主题、理念传播与项目的产品策划、规划设计同步，通过提前的理念传播对市场进行项目信息告之和项目市场定位，聚焦意向购房客户的目光，使项目提前成为目标人群中意向购房客户的比较选择对象，为项目产品的推出积累客户量。
●二是项目的产品市场推广在项目的建设动工之前。
在项目规划设计基本定型后，将物业产品与市场见面，采用预订、预约等方式与意向购房者直接对话，在真实销售与购买的压力及氛围中，收集意向客户群体对项目产品的意见看法，撞击市场求取真实的市场反应。
这一步运作的功效，在于预订式锁定一批客户的同时，为项目开发建设获得极有价值的客户需求信息，为项目产品建设能按市场需求修正赢得宝贵的时间，使项目产品的不足在动工前有调整完善机会，并根据市场反应程度、客户进场的积极程度，适时调整项目的滚动开发周期和分期开发规模。
●项目营销前移的操作体系，保证了项目产品能以满足客户需求的最佳角度进入市场，拉长项目有效经营周期，最大限度地降低项目市场风险，是项目实施“营销经营”的核心所在。
4、强大项目卖场形成示范效应
●为了项目营销提前的需要及项目品质提前展现，本项目将充分注重卖场的作用与功效，把卖场提升到发展商及项目与客户沟通的重要平台的地位，把卖场建设成为本项目未来社区环境、生活品质的示范。
●销售中心展示厅，配置精致的各式物业产品效果渲染图，营造强大的卖场气势，展示本项目的综合优势，描绘本项目未来的美好生活画面，形成对购房客户的强烈视觉冲击，诱导客户的购房冲动。
5、有力的媒体传播
●针对不同的项目营销阶段，进行项目的广告传播策划，调动重庆市有效的传播媒体，形成立体化的营销传播，树立项目的良好形象与品牌，扩大项目的知名度，使客户增强选择本项目商品住宅的信心和得到购房后的成就与自豪感。
●在项目广告运作上，要强调其创意水准及与众不同的特质，在广告上也要拉大与其它同类竞争楼盘的差异化。
建议更多地采用活动营销的方式进行结合推广。
6独特而强势的销售组织
●建议在本项目采用本公司的以“重奖、竞争、淘汰”为核心的组织销售模式，给项目销售注入强势动力，充分发挥销售队伍机制优势和销售人员主动性，使销售极限提速。
7、项目销售预期
（1）销售价格预期
●根据项目的发展定位，我们已将项目的居住物业产品（主要产品）全程均价定位于2100元/平米。
按项目设想的营销策略与技巧，项目的形象及品牌的树立，将会有效地提升项目产品的附加值。
应该说，实现项目的住宅均价定位2100元/平米是有稳妥把握的。
经过努力和配合区域环境提升，尚存一定的价格上行空间。
●在项目的价格与利润实现策略上，应注重的是项目的整体价格的实现水平，考虑前期以聚集人气和实现项目前期现金回笼为重点，把项目的利润实现重心安排在项目的中期。
（2）销售进度预期
●按本项目的整体运作模式，项目销售时间比一般的项目运作方式将有较大的提前，销售进度也将大大加快，项目的总经营销售时间确定在半年左右。
四项目资金筹措安排
1、资金筹措方案建议
●重庆奇瑞房地产有限公司的部分自有资金之外，可考虑用除第一组团外的项目用地向银行抵押获取一定的开发资金货款，用于项目的启动资金。
●在与项目的工程承包方合作之中，采用工程款后付的合同模式，也可为本项目解决部分启动资金问题。
2、项目资金平衡
（1）本报告初步确定的项目投资开发计划及项目的营销量化预测，我们推算出重庆•顶峰A区项目在采用全部自有资金投资现金平衡情况,详见<重庆•顶峰A区项目（自有）现金流量表>（附表四）。
（2）从上表中可知,以项目全部自有资金投入测算,重庆•顶峰A区项目包括已购土地折价款在内,项目需最大投入的
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