《物业管理实务》真题案例汇总.docx

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《物业管理实务》真题案例汇总

2010-2013年《物业管理实务》案例题汇总

2010年：

三、案例分析题（共10题，第16题至25题，共80分）

案例一：

某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：

（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；

（2）部分房屋屋面出现渗漏水；

（3）小区周边治安环境恶劣。

请回答：

16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。

17．解决上述三个问题的主要措施。

（9分）

考核知识点：

投诉、房屋及设备管理、公共秩序管理

案例二：

某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。

于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。

于是“临时业主委员会”做出决定：

集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。

随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。

媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。

请回答：

18．上述有几点操作违规之处（10分）

19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）

考核知识点：

入住、遗留问题处理、业主委员会、危机处理、物业服务费

案例三：

某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。

某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：

（一）人员工工资奖金及福利包括：

1．分管此项目的副总经理工资；2．项目经理工资；3．项目员工年终绩效奖金。

（二）补充养老金。

（三）公共区域维修保养费用。

（四）工程保修费用。

（五）管理区域保洁材料费用

（六）管理区域装修垃圾清运费用。

（七）公共秩序维护费用

（八）项目履约金。

（九）公共部位公共设施公众责任保险费用

（十）固定资产折旧费。

（十一）对社会的爱心捐赠

请回答：

20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）；

21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。

（3分）；

22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）；

23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：

1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）。

考核知识点：

招投标、资质管理、财务管理（物业服务费）

2011年：

三、案例分析题（共10题，第16题至25题，共80分）

案例一

某大型住宅小区2005年建成交付使用。

由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。

2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。

（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。

同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。

问题：

16．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。

请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?

如何决定?

费用如何解决?

17．义务监督员提出的建议

（2）是否可行?

请说明理由。

18．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?

请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。

考核知识点：

设备管理（维修资金）、业主大会、物业服务费

案例二

某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。

建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：

小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。

另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。

问题：

19．若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?

（层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程）

20．统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20．83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?

小区门岗至少需要安排多少名员工?

（要列出计算过程，计算结果取整数）

21．假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。

如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21．75天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1．5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?

每名员工每月超时加班工作时间是多少?

每名员工月实际应得工资额是多少?

（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）

22．若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧（固定资产折旧年限为5年）计入成本，则每年固定资产折旧为多少?

如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?

考核知识点：

招投标、人力资源、财务管理

案例三

某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。

整个大厦由一台中央空调集中供冷。

绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。

1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。

裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。

物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。

问题：

23．节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段方法等方面上下工夫）。

请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上（含2项）。

24．该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。

相对而言，哪些是管理服务的重点工作?

请简要说明理由。

25．在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。

（1）物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。

（2）各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。

（3）百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。

（4）写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。

（5）大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。

请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。

考核知识点：

节能管理、其它类型物业管理

2012年：

三、案例题（共14题，第16题至29题，共80分）

案例一

某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。

该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。

业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。

观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。

对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。

于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。

资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题

16．本案例中物业承接查验的做法是否正确?

简要说明理由。

17．本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?

甲乙两公司的处置方法是否正确?

简要说明理由。

18．物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）?

本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?

简要说明理由。

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?

简要说明理由。

甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?

请列出两条你认为恰当的处理方法。

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?

简要说明理由。

考核知识点：

承接查验（资料移交）、房屋及设备管理、物业服务费、物业资源经营

案例二

某住宅小区，2012年10月组织业主入住。

入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。

小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。

由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施。

王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。

物业服务企业要求其恢复原状。

王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。

问题

21．15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?

简要说明理由。

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立?

简要说明理由。

23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?

简要说明理由。

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效?

为什么?

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。

考核知识点：

入住、遗留问题、物业服务费、装修管理

案例三

拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。

总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。

物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。

在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：

XX花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?

（每个方面至少列举一项具体项目）

考核知识点：

早期介入、多种经营（物业资源经营）

2013年：

三、案例题（共10题，第16题至25题，共80分）

案例一

某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：

①建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续；

②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；

③地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；

④因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。

【问题】：

16、对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。

（20分）

考核知识点：

前期物业管理（入住、业主大会）、停车场管理与经营

案例二

某住宅小区2000年交付使用。

物业服务企业已对该小区投保公众责任险。

2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。

2011年4月起，漏水大范围爆发。

经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。

由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。

2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：

物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。

【问题】：

17、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？

简要说明理由。

（5分）

18、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？

简要说明理由。

（5分）

19、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？

简要说明理由。

（5分）

考核知识点：

房屋及设备管理、专项维修资金

案例三

某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。

该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。

空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。

一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。

方案主要内容如下：

由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：

改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：

2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。

【问题】：

20、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？

简要说明理由。

（7分）

21、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？

简要说明理由。

（7分）

22、业主提出：

同意上述节能改造方案。

但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。

此要求是否合理？

简要说明理由。

（6分）

考核知识点：

节能管理、风险管理、产权归属

案例四

某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。

物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。

假设营业税及附加的税率为5.65%。

【问题】：

23、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？

（单位：

元/平方米*月，保留小数点后两位）（8分）

24、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？

（保留小数点后两位，xx.xx%）（9分）

25、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：

若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？

（单位：

万元，保留小数点后两位）（8分）

注：

以上计算请列出计算公式及计算过程

考核知识点：

财务管理（物业服务费）

考核知识点汇总

投诉、房屋及设备管理、公共秩序管理

入住、遗留问题处理、业主委员会、危机处理、物业服务费

招投标、资质管理、财务管理（物业服务费）

设备管理（维修资金）、业主大会、物业服务费

招投标、人力资源、财务管理

节能管理、其它类型物业管理

承接查验（资料移交）、房屋及设备管理、物业服务费、物业资源经营

入住、遗留问题、物业服务费、装修管理

早期介入、多种经营（物业资源经营）

前期物业管理（入住、业主大会）、停车场管理与经营

房屋及设备管理、专项维修资金

节能管理、风险管理、产权归属

财务管理（物业服务费）

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